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title: "阿曼面向外籍人士的永久产权房产：解读 ITC 规则（2026 年）"
canonical: "https://www.palmera.realestate/oman/zh/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/"
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updated: "2026-06-21"
description: "这份有据可查的权威指南，详细说明了非阿曼籍人士在阿曼实际拥有永久产权房产的具体区域：即指定的综合旅游综合体（ITC）。我们深入解读 ITC 规则、永久产权与用益物权（usufruct）的区别、皇家法令 79/2025 可能带来的变化，以及 2026 年每位外籍买家都应知晓的权利与义务。"
published: "2026-06-21T12:28:11"
modified: "2026-06-21T12:28:11"
author: "Alena Voronova"
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source: "palmera"
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# 阿曼面向外籍人士的永久产权房产：解读 ITC 规则（2026 年）

如果您是一位正在权衡在阿曼购置房产的外国投资者，有一个问题比其他任何问题都更为关键：非阿曼人究竟可以在哪里拥有永久产权（freehold）？这是任何进入该市场的买家搜索量最高的法律问题，而答案非常明确，绝非模棱两可。外国人只有在指定的综合旅游综合体（ITC）内才能持有完整的永久产权，这些综合体是向住房与城市规划部注册的总体规划度假社区。在其他任何地方，非阿曼人的所有权要么受到限制，要么仅限于长期租赁。

这一条规则决定了在苏丹国每一项可信的购房策略。做对了，您就能获得受国际认可的真正产权，拥有出售、出租、赠与以及将房产传给继承人的权利。做错了，您可能面临一笔根本无法以您的名义注册的交易。2026 年，阿曼的法律格局正处于过渡期：通过皇家法令 79/2025 颁布了新的《房地产监管法》，其执行条例最终可能会将外国人的所有权范围扩大到 ITC 之外。在这些条例公布之前，ITC 永久产权规则仍然是既定的、安全的基准，本指南即围绕此基准展开。下文将详细介绍什么是 ITC、永久产权与用益物权（usufruct）的区别、法律基础、经核实的 ITC 区域、您的权利与义务，以及让首次购房者陷入误区的常见迷思。

### 目录

- [什么是综合旅游综合体（ITC）？](https://www.palmera.realestate/oman/zh/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-1)
- [永久产权与用益物权：您实际拥有的是什么](https://www.palmera.realestate/oman/zh/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-2)
- [法律基础：皇家法令 12/2006 与皇家法令 79/2025](https://www.palmera.realestate/oman/zh/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-3)
- [哪些区域被指定为 ITC](https://www.palmera.realestate/oman/zh/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-4)
- [作为 ITC 永久产权业主的权利](https://www.palmera.realestate/oman/zh/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-5)
- [关键义务：4 年建设规则](https://www.palmera.realestate/oman/zh/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-6)
- [外国买家常犯的错误迷思](https://www.palmera.realestate/oman/zh/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-7)
- [Palmera 如何助您安全购买 ITC 永久产权房产](https://www.palmera.realestate/oman/zh/blog/oman-freehold-itc-foreigners-2026/#sec-8)

## 什么是综合旅游综合体（ITC）及其存在意义

综合旅游综合体（ITC）是一个大型总体规划开发项目，将住宅房产、酒店、休闲和零售融合为一个独立的自足社区。阿曼创建 ITC 框架是一项 deliberate 的政策工具：政府没有向外国人开放整个国家的房产所有权，而是指定了特定区域，允许非阿曼人在此完全购买。这既将国际资本引导至以旅游业为主导的项目，又保留了更广泛的土地市场供本国公民使用。

该模式吸引了大量投资。据《阿曼时报》（Times of Oman）报道，正在实施的 ITC 项目投资额超过 4.3 亿 OMR，这一数字反映了这些综合体在国家经济多元化中的核心地位。对于外国买家而言，实际结论很简单：ITC 不仅仅是一个营销标签，它是一个在住房与城市规划部注册的法律指定，赋予您拥有永久产权的权利。

由于法律上重要的是这一指定，因此确认项目是否位于公认的 ITC 内是任何购买行为中的首要尽职调查步骤。无论营销宣传如何，位于 ITC 区域之外的漂亮开发项目并不为非阿曼人提供同等的所有权权利。

## 永久产权与用益物权：您在阿曼实际拥有的是什么

阿曼房产法中最重要的区别在于永久产权（freehold）和用益物权（usufruct），混淆两者会导致代价高昂的错误。在指定的 ITC 内，外国人可以持有房产的永久、完整所有权。而在 ITC 之外，情况则不同。根据部长级决定 357/2020，外国人可以在特定批准地点的混合用途建筑中的公寓持有用益物权，这是一种长期租赁而非完全所有权，正如 Damas Turk 的外国所有权指南所记录的那样。

用益物权授予在定义期限内使用和受益于房产的权利（长期租赁可达 99 年），但这不等同于完全拥有资产。相比之下，ITC 内的永久产权是真正的所有权，没有到期日。下表总结了实际区别。

| 特征 | ITC 永久产权 | 用益物权（ITC 之外） |
| --- | --- | --- |
| 产权性质 | 完整、永久所有权 | 长期租赁 / 使用权 |
| 适用范围 | 仅限指定的 ITC | 批准的混合用途地点（部长级决定 357/2020） |
| 典型期限 | 永久 | 最长 99 年 |
| 出售、出租、继承 | 是，拥有完整权利 | 受租赁条款限制 |
| 外国人资格 | 是 | 是，在批准区域内 |

对于大多数寻求真正可转让资产的国际投资者而言，ITC 内的永久产权是实现迪拜等市场买家所认可的真正所有权的途径。

## 法律基础：皇家法令 12/2006 及皇家法令 79/2025 可能带来的变化

阿曼外国永久产权所有权的法律基础是皇家法令 12/2006，即《ITC 房地产所有权法》。正如 Al Alawi & Co 所解释，该法令允许非阿曼人在指定的 ITC 内拥有永久产权，所有权在住房与城市规划部注册。这是基石规则，近二十年来一直稳定有效。

较新的发展是皇家法令 79/2025，它颁布了新的《房地产监管法》。正如 decree.om 所发布，该法律的执行条例预计在其生效后一年内出台，这项改革可能会将开发商出售单元的永久产权扩大到 ITC 之外。这是一个潜在的重大变化，但关键需要注意的是，在执行条例实际公布之前，这在实践中尚未得到验证。在此之前，任何买家的审慎立场是将 ITC 永久产权规则视为既定法律，而将更广泛的改革视为地平线上的发展，而非当下的权利。

换句话说：不要基于 2025 年法律已允许您在 ITC 之外拥有永久产权的假设而在今天购买 ITC 之外的房产。目前并非如此。当条例公布时，规则可能会放宽，Palmera 将代表客户密切关注这一动态。

## 哪些区域被指定为 ITC（经核实的列表）

阿曼拥有一份公认的 ITC 名单，涵盖马斯喀特、南部的佐法尔海岸以及中间的度假目的地。据 Vista Oman 称，主要公认的 ITC 包括 Al Mouj Muscat、Muscat Bay、Muscat Hills、Jebel Sifah、AIDA、Hawana Salalah 和 Yiti。每个区域都有其独特的特色，从码头和高尔夫生活到悬崖边的品牌公寓，但它们共享相同的法律优势：外国永久产权所有权。

| ITC | 位置 | 概况 |
| --- | --- | --- |
| AIDA | 马斯喀特 | 拥有品牌公寓的悬崖总体规划 |
| Muscat Bay | 马斯喀特 | 位于海湾和 Al Hajar 山脉之间的精品奢华社区 |
| Al Mouj Muscat | 马斯喀特 | 成熟的码头、高尔夫和海滨社区 |
| Yiti | 马斯喀特 | 注重可持续发展的沿海开发项目 |
| Jebel Sifah | 马斯喀特南部 | 码头度假生活 |
| Hawana Salalah | 佐法尔 | 南部以旅游业为导向的沿海 ITC |

Palmera 营销这些社区的精选项目，包括 [AIDA](https://www.palmera.realestate/oman/zh/property-location/aida-muscat/) 和 [Muscat Bay](https://www.palmera.realestate/oman/zh/property-location/muscat-bay/)，以及 Yiti、Jebel Sifah 和 Hawana Salalah。您可以在我们的 [阿曼房产页面](https://www.palmera.realestate/oman/zh/properties/) 浏览完整的当前阵容。由于可用性和指定情况会发生变化，在承诺购买之前，请务必确认具体项目的 ITC 状态。

## 作为 ITC 永久产权业主的权利（出售、出租、继承）

ITC 永久产权并非缩水版的所有权。正如 DXB Off Plan 在阿联酋与阿曼对比中所阐述，ITC 永久产权拥有出售、出租、赠与和将房产遗赠给继承人的完整权利。这是国际投资者期望拥有的完整所有权权利束。

实际上，这意味着您可以将房产转售给另一位买家（在 ITC 框架内的阿曼人或外国人），出租房产以获取收入，作为礼物转让，或通过继承传给子女。值得注意的是，短期或 Airbnb 式的租赁并非在每个 ITC 都自动允许，因为许多社区章程对此有限制，因此任何租金收入计划都应对照特定社区的规则进行检查。但核心所有权权利，包括按标准条款出租和继承的权利，是完整且受法律保护的。

这也是为什么永久产权与用益物权的区别在实践中如此重要：只有永久产权才能让您拥有这一完整的、可转让的权利束，而不受租赁期限的限制。

## 关键义务：未开发土地的 4 年建设规则

ITC 的所有权附带一项让某些买家措手不及的义务，特别是那些购买土地而非成品单元的买家。据 Al Alawi & Co 称，如果购买的是未开发的 ITC 土地，业主必须在产权注册后四年内开始建设，否则土地可能会收归国有。

对于大多数外国投资者来说，这不成问题，因为典型的购买是已建成的公寓或别墅，或者是开发商根据付款计划建造的期房单元。在这些情况下，开发商负责建设，四年规则不会触发买家的义务。该规则主要适用于您获取 serviced plot 自行建造的情况，在这种情况下，您应从一开始就将建设开始截止日期纳入您的时间表。

## 外国买家对阿曼所有权的常见迷思

网上流传着几种持久的误解，有些甚至来自看似信誉良好的来源。澄清这些误解可以保护您避免因错误信息而做出决策。

**迷思 1：“阿曼的外国所有权即使是 ITC 内也只是 99 年租赁产权。”** 这对于 ITC 房产是不正确的。在指定的 ITC 内，外国所有权是真正的永久产权，拥有完整产权，而非 99 年租赁。99 年的数字涉及 ITC 之外的用益物权安排，而非 ITC 永久产权。正如上述来源所确认，ITC 永久产权拥有出售、出租、赠与和继承的完整权利。

**迷思 2：“2025 年法律意味着外国人现在可以在阿曼任何地方购买。”** 目前并非如此。皇家法令 79/2025 已颁布，但其执行条例仍在等待中，在公布之前，既定的 ITC 永久产权规则仍然有效。将任何声称您现在已经可以在 ITC 之外购买永久产权的说法视为临时性的。

**迷思 3：“外国人只能购买公寓，永远不能拥有土地。”** 实际上，在 ITC 内，外国人可以永久拥有别墅和土地地块，而不仅仅是公寓。土地所有权途径 simply 附带上述的四年建设义务。

**迷思 4：“永远免税。”** 阿曼目前没有个人所得税，这是一个真正的优势，但这种情况正在改变。阿曼已立法对年收入超过 42,000 OMR 的部分征收 5% 的个人所得税，自 2028 年 1 月 1 日起生效。因此，虽然当前环境具有吸引力，但“永远 0% 税收”并不准确，不应纳入长期计划。

## Palmera 如何帮助外国买家安全获得 ITC 永久产权

当您从正确的前提（在指定的 ITC 内拥有）开始，并在承诺之前核实每个项目的法律状态时，在阿曼购买永久产权房产非常简单。这种核实正是持牌专业经纪人的价值所在。Palmera Elite Real Estate Brokerage LLC 专注于阿曼的 ITC 市场，帮助国际买家确认项目是否真正位于指定的综合体内，了解他们获得的是永久产权还是用益物权，审查产权附带的义务，并在住房与城市规划部正确注册所有权。

我们的业务遍布全国的旗舰 ITC，从 AIDA 的悬崖品牌公寓到 Muscat Bay 的精品海滨生活，以及 Yiti、Jebel Sifah 和 Hawana Salalah 的度假社区。您可以通过我们的 [阿曼房产](https://www.palmera.realestate/oman/zh/properties/) 和 [开发商](https://www.palmera.realestate/oman/zh/developer/) 页面探索当前机会，或从我们的 [阿曼中心](https://www.palmera.realestate/oman/zh/) 开始，了解市场概况。

如果您希望获得关于在阿曼何处以及如何拥有永久产权的清晰、有来源支持的答案，我们的团队乐意为您提供帮助。请联系 [team@palmera.realestate](mailto:team@palmera.realestate)，我们将为您介绍符合您目标的 ITC 选项，没有压力，没有虚构的承诺，只有经核实的规则和符合这些规则的项目。

### 外国人可以在阿曼完全拥有土地，还是只能购买公寓？

在指定的综合旅游综合体（ITC）内，根据皇家法令 12/2006，外国人可以拥有永久产权房产，包括别墅和土地地块，而不仅仅是公寓。未开发土地的关键条件是业主必须在产权注册后四年内开始建设，否则土地可能会收归国有。在 ITC 之外，根据部长级决定 357/2020，外国人的权利通常仅限于在批准的混合用途公寓上持有用益物权（长期租赁）。

### ITC 所有权是真正的永久产权还是只是 99 年租赁？

是真正的永久产权。在指定的 ITC 内，外国所有权是完整、永久的产权，拥有出售、出租、赠与和将房产遗赠给继承人的权利，这是根据皇家法令 12/2006 确立的。一些来源引用的 99 年数字涉及 ITC 之外的用益物权安排，而非 ITC 永久产权，因此请勿混淆两者。

### 作为外国人，我可以在马斯喀特的 ITC 之外拥有房产吗？

一般来说，不行，不能作为永久产权拥有。既定框架将外国永久产权限制在指定的 ITC 内。在 ITC 之外，根据部长级决定 357/2020，外国人可以在特定批准的混合用途地点的公寓上持有用益物权（长期租赁，而非完全所有权）。皇家法令 79/2025 最终可能会扩大外国人的所有权范围，但其执行条例仍在等待中，因此目前仅 ITC 规则是安全的立场。

### 皇家法令 79/2025 会让我在阿曼任何地方购买吗？

目前不会，而且可能也不是任何地方。皇家法令 79/2025 颁布了新的《房地产监管法》，其执行条例预计在生效后一年内出台。这些条例可能会将开发商出售单元的永久产权扩大到 ITC 之外，但在条例实际公布之前，这在实践中尚未得到验证。在此之前，请将 ITC 永久产权视为既定规则，将任何更广泛的主张视为临时性的。

### 如果我想出售或将房产传给我的孩子，我的房产会发生什么？

ITC 永久产权拥有出售、出租、赠与和将房产遗赠给您的继承人的完整权利。这意味着您可以在 ITC 框架内转售房产，或通过继承将其传递下去，产权保持完整。阿曼也不对房产征收遗产税，因此将其转让给家人不会引发税务费用。