---
title: "Nieruchomości off-plan w Dubai 2026: przewodnik, dane i bezpieczeństwo"
canonical: "https://www.palmera.realestate/pl/guides/buying-off-plan-dubai/"
locale: "pl"
updated: "2026-07-16"
description: "Off-plan w Dubai na danych DLD: sprzedaż AED 139.8 mld w H1 2026, escrow wg ustawy 8/2007, plany płatności, opłata 4%, ryzyka, zasady Golden Visa."
source: "palmera"
---

# Nieruchomości off-plan w Dubai: kompletny przewodnik na 2026

Nieruchomości off-plan — domy kupowane bezpośrednio od dewelopera przed ukończeniem budowy — odpowiadały za **58,800 z 86,005 transakcji nieruchomościowych w Dubai w pierwszej połowie 2026 roku (68% wszystkich sprzedaży), o wartości AED 139.8 miliarda**, według danych Dubai Land Department (DLD) podanych przez Khaleej Times i analityków rynku. Kupujących chronią jedne z surowszych na świecie ram regulacyjnych: każdy wpłacany dirham musi trafić na dedykowany projektowi rachunek powierniczy (escrow) zgodnie z dubajską ustawą nr 8 z 2007 roku, deweloper może wypłacać środki wyłącznie po niezależnie potwierdzonych etapach budowy, a Państwa zakup musi być zarejestrowany w prowadzonym przez DLD Tymczasowym Rejestrze Nieruchomości (Oqood) — niezarejestrowana sprzedaż off-plan jest prawnie nieważna na mocy ustawy nr 13 z 2008 roku. Ten przewodnik omawia, jak działa ten system, przed czym rzeczywiście chroni, a przed czym nie, aktualne plany płatności, każdą opłatę, jaką Państwo poniosą, oraz jak off-plan wypada w porównaniu z nieruchomością gotową — z opatrzonymi datą źródłami dla każdej liczby u dołu strony.

*Palmera Real Estate to licencjonowane przez RERA dubajskie biuro nieruchomości (licencja 40780), specjalizujące się w sprzedaży bezpośrednio od dewelopera w katalogu ponad 1,500 projektów, z 0% prowizji dla kupujących.*

## Co oznacza „off-plan"?

Nieruchomość off-plan (nazywana też „off the plan" lub z rynku pierwotnego) to nieruchomość kupowana bezpośrednio od dewelopera, zanim budynek zostanie ukończony — często przed rozpoczęciem prac — na podstawie zatwierdzonych planów, lokali pokazowych i umownej daty oddania. W Dubai zakup off-plan nie jest nieformalną rezerwacją: to zarejestrowany interes prawny. Sprzedaż musi zostać odnotowana w Tymczasowym Rejestrze Nieruchomości prowadzonym przez Dubai Land Department, co daje **certyfikat Oqood** na nazwisko kupującego, który przy przekazaniu przekształca się w pełny akt własności.

Trzy cechy odróżniają dubajski off-plan od zakupu nieruchomości gotowej:

1. **Płacą Państwo w ratach, a nie jednorazowo.** Płatności następują według harmonogramu w umowie sprzedaży ([SPA](https://www.palmera.realestate/pl/glossary/)) — zazwyczaj 10–20% przy rezerwacji, płatności etapowe w trakcie budowy oraz końcowa transza w momencie lub po przekazaniu (zobacz plany płatności).
2. **Państwa pieniądze są zabezpieczone.** Każda płatność trafia na dedykowany projektowi [rachunek powierniczy (escrow)](https://www.palmera.realestate/pl/glossary/) w banku powierniczym zatwierdzonym przez DLD — nigdy na własny rachunek dewelopera (ustawa nr 8 z 2007 roku).
3. **Ceny wprowadzenia.** Deweloperzy wyceniają wprowadzenia tak, by sprzedać projekt na lata przed ukończeniem; przewodniki rynkowe konsekwentnie plasują typowe ceny wprowadzenia około 10–20% poniżej porównywalnej oferty ukończonej w tej samej dzielnicy — choć zależy to od projektu i etapu cyklu, a średnimi porusza miks tego, co jest wprowadzane (zobacz off-plan a gotowe).

Off-plan nie jest w Dubai niszą — to podstawowy sposób, w jaki nowe mieszkania trafiają na rynek, i to sedno działalności Palmery: [przeglądaj aktualne projekty off-plan](https://www.palmera.realestate/pl/properties/) lub eksploruj według [dewelopera](https://www.palmera.realestate/pl/developer/) i [obszaru](https://www.palmera.realestate/pl/property-location/).

## Dlaczego off-plan w Dubai? Rynek 2026 w liczbach

Dubai odnotował **AED 286.43 miliarda sprzedaży nieruchomości w 86,005 transakcjach w H1 2026** — druga najwyższa pierwsza połowa roku w historii, ustępująca jedynie AED 326.6 miliarda z H1 2025 — a off-plan dostarczył 68% tych transakcji pod względem wolumenu (58,800 transakcji o wartości AED 139.8 miliarda), według danych DLD przeanalizowanych przez W Capital i podanych przez Khaleej Times (14 lipca 2026 roku) oraz Dubai Chronicle (5 lipca 2026 roku).

Baza popytu wciąż się poszerza. Oficjalny komunikat DLD za Q1 2026 podaje **AED 252 miliardy łącznych transakcji (+31% rok do roku)**, inwestycje zagraniczne w wysokości AED 148.35 miliarda (+26%) oraz **29,312 inwestorów po raz pierwszy (+14%)** wchodzących na rynek Dubai w jednym kwartale (Dubai Land Department, 9 kwietnia 2026 roku).

W szczególności w segmencie mieszkaniowym:

- **Off-plan objął 72% transakcji mieszkaniowych w Q1 2026**, przy wzroście aktywności off-plan o 9.4%, podczas gdy transakcje na rynku gotowym spadły o 8.0%, według danych Savills podanych przez Global Property Guide.
- **Ceny off-plan wyniosły średnio AED 2,030 za sq ft w Q1 2026, o 12.2% więcej rok do roku**, wobec AED 1,691 za sq ft (+5.6%) dla nieruchomości gotowych (Global Property Guide, 2026). Uwaga: ta różnica odzwierciedla nowszą ofertę i prestiżowe lokalizacje wprowadzeń w miksie off-plan, a nie premię przy porównaniu podobnego z podobnym.
- W samym czerwcu 2026 roku off-plan odpowiadał za **9,442 transakcji — 76% sprzedaży — o wartości AED 17.6 miliarda** (analiza Sherwoods danych DLD za czerwiec, 2026).
- Popyt rozszerzył się poza segment mieszkaniowy: **sprzedaż biur off-plan osiągnęła rekordowe AED 13.1 miliarda w H1 2026, przewyższając poprzednie siedem lat łącznie** (Gulf Business, lipiec 2026 roku).

Do tych liczb należą dwa uczciwe zastrzeżenia. Po pierwsze, H1 2026 wypadł poniżej rekordu wszech czasów z H1 2025 — rynek się normalizuje, a nie przyspiesza. Po drugie, miesięczny wzrost cen ostygł z mniej więcej 12% rok do roku w styczniu 2026 roku do poniżej 4% w maju (Dubai Chronicle, 5 lipca 2026 roku). Zakup off-plan w 2026 roku to zakład o długoterminowe fundamenty Dubai — wzrost liczby ludności, absorpcję podaży, rentowność — a nie o dwucyfrową roczną aprecjację z lat 2022–2024. Nasze [strony z danymi rynkowymi](https://www.palmera.realestate/pl/market/) śledzą te liczby co miesiąc.

## Czy off-plan w Dubai jest bezpieczny? Ramy ochrony prawnej

Zakup off-plan w Dubai jest bezpieczny w konkretnym, weryfikowalnym sensie: od 2007 roku deweloperzy nie mogą legalnie sięgnąć bezpośrednio po Państwa pieniądze. Każda płatność musi zostać zdeponowana na dedykowanym projektowi **rachunku powierniczym (escrow)** w banku powierniczym zatwierdzonym przez DLD, zgodnie z ustawą nr 8 z 2007 roku; środki są uwalniane deweloperowi **wyłącznie etapami powiązanymi z potwierdzonym postępem budowy**; sama sprzedaż jest nieważna, jeśli nie zostanie zarejestrowana w DLD na mocy ustawy nr 13 z 2008 roku; a jeśli projekt zostanie anulowany, Real Estate Regulatory Agency (RERA) nadzoruje zwroty bezpośrednio z rachunku powierniczego. Dubai zbudował te ramy po tym, jak cykl sprzed 2009 roku naraził kupujących na niewypłacalność deweloperów, i to właśnie dlatego „off-plan" w Dubai niesie istotnie mniejsze ryzyko kontrahenta niż na większości rynków wschodzących. Nie eliminuje ono każdego ryzyka — opóźnienia i cykle rynkowe pozostają (omówione uczciwie poniżej) — ale ryzyko, że deweloper po prostu zabierze Państwa pieniądze, jest rozwiązane strukturalnie.

### Jak działa system escrow

- **Jeden projekt, jeden rachunek.** Deweloper, który chce sprzedawać off-plan, musi wystąpić do DLD o otwarcie rachunku powierniczego na nazwę tego konkretnego projektu, przeznaczonego wyłącznie na jego budowę (ustawa nr 8 z 2007 roku; usługi rachunków powierniczych DLD).
- **Uwolnienia powiązane z etapami.** Bank powierniczy uwalnia środki wyłącznie po określonych etapach budowy, potwierdzonych świadectwem ukończenia niezależnego inżyniera i zatwierdzeniem RERA — fundamenty, konstrukcja, instalacje (MEP), wykończenie, przekazanie.
- **Nawet pośrednicy nie mogą przechwycić środków.** Gdy projekt jest promowany przez pośrednika, cena sprzedaży musi zostać wpłacona bezpośrednio na rachunek powierniczy projektu — pośrednicy nie mogą kierować jej przez własne rachunki ani najpierw potrącać prowizji (uchwała Rady Wykonawczej nr 6 z 2010 roku).
- **Bufor 5% na wady.** Artykuł 14 ustawy o escrow wymaga zatrzymania 5% całkowitej wartości escrow przez **pełny rok po ukończeniu projektu**, jako gwarancji, że deweloper usunie wady (FAQ DLD).

### Co deweloper musi udowodnić, zanim cokolwiek Państwu sprzeda

Na mocy ustawy nr 13 z 2008 roku i jej rozporządzenia wykonawczego (uchwała Rady Wykonawczej nr 6 z 2010 roku), przed uruchomieniem jakiejkolwiek sprzedaży off-plan deweloper musi:

1. Być zarejestrowanym w oficjalnym **rejestrze deweloperów** DLD;
2. **Posiadać grunt projektu** (lub dysponować ważnym prawem do zabudowy);
3. Posiadać zgody planistyczne i budowlane;
4. Mieć **otwarty rachunek powierniczy** w banku powierniczym zatwierdzonym przez RERA; oraz
5. Wnieść zabezpieczenie finansowe — powszechnie **20% depozytu kapitałowego lub równoważnej gwarancji bankowej** (jak przedstawiają analizy prawne Kayrouz & Associates i BSA Law).

Pobieranie płatności przed zarejestrowaniem projektu w DLD jest wprost zakazane. Status rejestracji dowolnego projektu, bank powierniczy i procent ukończenia mogą Państwo sprawdzić samodzielnie w **aplikacji Dubai REST** DLD — Palmera zapewnia te weryfikacje standardowo dla każdego prezentowanego przez nas projektu.

### Oqood: dlaczego rejestracja to Państwa najsilniejsza pojedyncza ochrona

Każda sprzedaż off-plan musi zostać odnotowana w Tymczasowym Rejestrze Nieruchomości DLD — systemie **Oqood**. Zgodnie z artykułem 3 ustawy nr 13 z 2008 roku sprzedaż, która nie została zarejestrowana, jest **nieważna**: to rejestr czyni z Państwa prawnie uznanego kupującego, a nie niezabezpieczonego wierzyciela. Deweloper odpowiada za zarejestrowanie sprzedaży po podpisaniu SPA i przekazanie opłaty rejestracyjnej — DLD publicznie zalecił deweloperom uregulowanie opłat rejestracyjnych **w ciągu 60 dni**. Przy przekazaniu Państwa Oqood przekształca się w pełny akt własności. Jeśli zapłacili Państwo 4% opłaty, a deweloper nie zarejestrował Państwa lokalu, jest to sygnał ostrzegawczy z prawnymi środkami zaradczymi — o certyfikat [Oqood](https://www.palmera.realestate/pl/glossary/) należy prosić rutynowo.

### Jeśli projekt zostanie anulowany: proces zwrotu

Anulowanie projektu w Dubai przebiega zdefiniowaną ścieżką administracyjną, a nie sądową wolną amerykanką:

1. **RERA jest jedynym organem, który może anulować zarejestrowany projekt**, i musi udokumentować swoje powody (analiza prawna Chambers and Partners).
2. Po anulowaniu wyznaczony przez RERA audytor bada rachunek powierniczy, a deweloper/agent powierniczy musi **rozdzielić dostępne środki z escrow między kupujących w ciągu 14 dni** od decyzji o anulowaniu (ramy ustawy nr 13 z 2008 roku).
3. Jeśli środki z escrow nie pokrywają tego, co wpłacili kupujący, deweloper ma **60 dni na wyrównanie niedoboru**, z możliwością przedłużenia według uznania RERA.
4. Pozostałe roszczenia trafiają do **Specjalnej Komisji Sądowej ds. anulowanych projektów**, powołanej dekretem nr 21 z 2013 roku, która likwiduje aktywa projektu i reguluje prawa kupujących poprzez rachunek powierniczy DLD.

### Więc — czy to bezpieczne?

Uczciwa odpowiedź: **warstwa obsługi pieniędzy należy do najbezpieczniejszych na światowych rynkach off-plan; warstwa terminów nie jest gwarantowana.** Escrow, obowiązkowa rejestracja, wymogi kapitałowe wobec deweloperów oraz zdefiniowana ścieżka anulowania i zwrotu chronią Państwa przed utratą pieniędzy na rzecz upadłego lub nieuczciwego dewelopera. Czego żadne dubajskie prawo nie gwarantuje, to że Państwa projekt zakończy się w reklamowanym terminie — ryzyko terminu oddania jest realne i skwantyfikowane poniżej. Bezpieczeństwo w praktyce bierze się z połączenia ram prawnych z doborem dewelopera: rachunek powierniczy chroni Państwa kapitał; dotychczasowa historia realizacji dewelopera chroni Państwa harmonogram.

## Plany płatności off-plan wyjaśnione

Dubajski plan płatności off-plan rozkłada cenę zakupu na okres budowy, a czasem na lata po przekazaniu, bez odsetek — standardowa struktura to 10–20% przy rezerwacji, płatności etapowe w trakcie budowy oraz końcowa transza w momencie lub po przekazaniu, przy czym podział jest zapisany w SPA, a każda płatność wpływa na rachunek powierniczy projektu. Plany są albo **powiązane z budową** (raty uruchamiają się po potwierdzonych etapach), albo **powiązane z czasem** (stałe daty kalendarzowe), a rynek 2026 obejmuje wszystko, od klasycznego 80/20 Emaar po 8-letnie harmonogramy Samana z 1% miesięcznie.

### Struktury planów płatności na rynku 2026

| Plan | Jak działa | Kto oferuje (zweryfikowane przykłady) | Najlepszy dla |
|---|---|---|---|
| **80/20** | 10% przy rezerwacji + ~70% w ratach powiązanych z budową; 20% przy przekazaniu | [Emaar](https://www.palmera.realestate/pl/developer/emaar-properties/) — standard w większości wprowadzeń 2025–26 (10% wpłaty; 60/40 lub 50/50 w wybranych projektach prestiżowych) | Kupujących chcących ulokować większość kapitału przed przekazaniem i mieć czyste ukończenie |
| **70/30** | 20% przy rezerwacji + 50% w trakcie budowy; 30% przy ukończeniu; bez ogona po przekazaniu | [Binghatti](https://www.palmera.realestate/pl/developer/binghatti-developers/) — domyślna struktura 2025–26 | Projekty o szybkiej budowie; kupujących planujących sfinansować kredytem końcowe 30% |
| **60/40 i 50/50** | Cięższa rata balonowa przy przekazaniu; 40–50% wymagalne przy ukończeniu | Stosowane selektywnie przez Emaar w prestiżowych wprowadzeniach Downtown/Beachfront | Kupujących spodziewających się refinansowania lub odsprzedaży w pobliżu ukończenia |
| **1% miesięcznie** | ~10–20% przy rezerwacji, następnie 1% ceny miesięcznie | [Danube Properties](https://www.palmera.realestate/pl/developer/danube-properties/) — pionier tej struktury; ponad 15,000 oddanych w niej apartamentów; prowadził promocyjny plan **0.5% miesięcznie** na Ramadan do 31 marca 2026 roku | Kupujących finansujących zakup z pensji; inwestorów po raz pierwszy |
| **Po przekazaniu (PHPP)** | 40–60% w trakcie budowy; saldo w ratach 2–5 lat **po** odbiorze kluczy | Powszechne wśród deweloperów segmentu średniego; [Samana Developers](https://www.palmera.realestate/pl/developer/samana-developers/) oferuje najdłuższe okresy — harmonogramy 1% miesięcznie łącznie ~8 do 8.5 roku, reklamowane jako oficjalny „8-letni plan płatności" | Inwestorów chcących, by czynsz pokrył ogon; kupujących wrażliwych na przepływy gotówki |

### Cztery rzeczy, których broszura nie podkreśli

- **„Bez odsetek" jest wliczone w cenę.** Plany deweloperskie nie mają pozycji odsetkowej, ale dłuższe, hojniejsze plany są zwykle wkalkulowane w cenę wprowadzenia. Gdy deweloper daje wybór, porównaj cenę tej samej specyfikacji przy różnych wariantach planu.
- **Powiązane z czasem ≠ powiązane z budową.** W planie powiązanym z czasem (kalendarzowym) raty stają się wymagalne, nawet jeśli budowa jest opóźniona. Plany powiązane z budową same korygują się przy opóźnieniach. Przed podpisaniem sprawdź, który typ określa Twoja SPA.
- **Ogony po przekazaniu Cię ograniczają.** Dopóki plan nie jest w pełni spłacony, akt własności zwykle nie zostaje wydany bez obciążeń — co wpływa na refinansowanie kredytem i mechanikę odsprzedaży.
- **Nieopłacone raty mają skodyfikowane konsekwencje.** Zgodnie z artykułem 11 ustawy nr 19 z 2017 roku deweloper może rozwiązać umowę z zalegającym kupującym bez orzeczenia sądu i zatrzymać do **40%** wartości lokalu, jeśli projekt jest ukończony w ponad 60%, **25%**, jeśli poniżej 60%, lub **30% wpłaconych kwot**, jeśli budowa się nie rozpoczęła — zwracając saldo w ciągu roku lub 60 dni od odsprzedaży lokalu, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej (analiza prawna Al Tamimi & Company). Kupuj według harmonogramu, który jesteś w stanie udźwignąć, a nie maksymalnego, na jaki się kwalifikujesz.

*Zobacz też: hasło [plan płatności po przekazaniu](https://www.palmera.realestate/pl/glossary/) w słowniku oraz [aktualne projekty](https://www.palmera.realestate/pl/properties/).*

## Jak kupić off-plan w Dubai: krok po kroku

Zakup off-plan w Dubai przebiega od wyrażenia zainteresowania do aktu własności w ośmiu zdefiniowanych krokach, zajmując zwykle 2–4 tygodnie od rezerwacji do zarejestrowanego Oqood, przy czym pierwsze realne zobowiązanie finansowe pojawia się na etapie rezerwacji (10–20% wpłaty plus 4% opłaty rejestracyjnej DLD). Oto pełna sekwencja, wraz z tym, co należy zweryfikować na każdym etapie.

**1. Sporządź krótką listę i zweryfikuj.**
Określ budżet, obszar i okno przekazania. Następnie zweryfikuj — zanim ruszą jakiekolwiek pieniądze — że projekt jest zarejestrowany w RERA z aktywnym rachunkiem powierniczym, i sprawdź dotychczasową historię realizacji dewelopera. Wszystko to można publicznie sprawdzić w aplikacji Dubai REST DLD. Palmera przeprowadza te weryfikacje dla wszystkich ponad 1,500 skatalogowanych projektów i pokazuje Ci dane rejestracyjne, a nie tylko broszurę. Przeglądaj według [obszaru](https://www.palmera.realestate/pl/property-location/) lub [dewelopera](https://www.palmera.realestate/pl/developer/).

**2. EOI (wyrażenie zainteresowania).**
W przypadku pożądanych wprowadzeń składasz zwrotny depozyt (zwykle AED 20,000–100,000 w zależności od klasy projektu), aby ustawić się w kolejce po przydział lokalu w dniu wprowadzenia. EOI nie jest zakupem — potwierdź na piśmie, że jest zwrotny, jeśli nie dostaniesz wybranego lokalu.

**3. Rezerwacja.**
Podpisujesz formularz rezerwacji i wpłacasz wpłatę własną (10–20% to norma 2026 — 10% w Emaar, 20% w Binghatti i Samana; zobacz plany płatności). Płatność musi trafić na **rachunek powierniczy projektu** — przed przelewem zweryfikuj IBAN i nazwę rachunku wobec rejestrów DLD. Polecenie zapłaty na jakikolwiek inny rachunek to sygnał ostrzegawczy nakazujący wstrzymanie wszystkiego.

**4. Podpisz SPA.**
Umowa sprzedaży (Sale and Purchase Agreement) jest umową nadrzędną: specyfikacja lokalu, rzut, harmonogram płatności, przewidywana data ukończenia, okres karencji, warunki odszkodowania, warunki odsprzedaży oraz standard wykończenia. Przeczytaj klauzulę o opóźnieniu (większość umów SPA daje deweloperowi okno karencji 6–12 miesięcy) oraz klauzulę o odchyleniach (dopuszczalne odstępstwo w końcowej powierzchni lokalu — i wzór odszkodowania, jeśli powierzchnia się zmniejszy).

**5. Rejestracja Oqood — zapłać 4% opłaty DLD.**
Deweloper rejestruje Twoją sprzedaż w Tymczasowym Rejestrze Nieruchomości; płacisz **4% opłaty rejestracyjnej DLD** plus niewielką opłatę administracyjną i otrzymujesz swój **certyfikat Oqood**. To właśnie czyni sprzedaż prawnie wiążącą (ustawa nr 13 z 2008 roku). Potwierdź, że Twój Oqood został wystawiony — nie traktuj tego jak formalności, która załatwia się sama.

**6. Opłacaj raty w miarę postępu budowy.**
Trzymaj się harmonogramu SPA. W planach powiązanych z budową raty uruchamiają się, gdy potwierdzone przez RERA etapy zostaną zaświadczone. Oficjalny procent ukończenia swojego projektu możesz w każdej chwili śledzić w Dubai REST.

**7. Inspekcja odbiorcza (snagging) i przekazanie.**
Po ukończeniu deweloper uzyskuje świadectwo ukończenia budynku i wzywa do przekazania. Obejrzyj lokal (najlepiej profesjonalnie — usługi snaggingu kosztują zwykle AED 1,000–3,000) i zarejestruj wady przed odebraniem kluczy. Pamiętaj: 5% escrow projektu pozostaje zablokowane przez rok po ukończeniu właśnie na poczet napraw wad; własne postanowienia dewelopera o odpowiedzialności za wady w SPA (zwykle 1 rok na wykończenia) oraz 10-letnia odpowiedzialność konstrukcyjna z kodeksu cywilnego ZEA obowiązują dodatkowo.

**8. Akt własności.**
Po płatności końcowej (lub przy przekazaniu, jeśli masz plan po przekazaniu, z zastrzeżeniem polityki dewelopera) Twój Oqood przekształca się w pełny akt własności na Twoje nazwisko i zaczynają obowiązywać opłaty eksploatacyjne (service charge).

Palmera zarządza całą tą sekwencją dla kupujących przy 0% prowizji — od przydziału w dniu wprowadzenia, przez weryfikację Oqood, po przekazanie. Porozmawiaj z nami pod adresem [WhatsApp](https://wa.me/971542154066).

## Ile off-plan naprawdę kosztuje: pełny rozkład opłat

Poza ceną nieruchomości należy zaplanować w budżecie mniej więcej **4.3–5% ceny zakupu w kosztach jednorazowych** przy zakupie off-plan w Dubai — zdominowanych przez 4% opłaty rejestracyjnej DLD — plus cykliczne opłaty eksploatacyjne od momentu przekazania. W przeciwieństwie do odsprzedaży nieruchomości gotowych, przy zakupie bezpośrednio od dewelopera przez Palmerę nie ma 2% prowizji agencji kupującego ani opłaty transferowej biura powierniczego przy zakupie.

| Koszt | Kwota | Kiedy |
|---|---|---|
| **Opłata rejestracyjna DLD** | **4% ceny zakupu** | Przy rejestracji Oqood, wkrótce po SPA |
| **Opłata administracyjna Oqood** | AED 40 (+ AED 10 opłat typu knowledge fee; niektóre przewodniki podają do AED 430 według klasy nieruchomości — potwierdź przy rezerwacji) | Wraz z opłatą DLD |
| **Opłata administracyjna/rezerwacyjna dewelopera** | ~AED 3,000–5,000 (różni się w zależności od dewelopera; niektórzy odstępują) | Przy rezerwacji |
| **Wystawienie aktu własności** | AED 250 + opłaty powiernicze/administracyjne | Przy przekazaniu |
| **Inspekcja odbiorcza (snagging)** (opcjonalna, zalecana) | ~AED 1,000–3,000 | Przed przekazaniem |
| **Opłaty eksploatacyjne (service charge)** | Za sq ft rocznie, ustalane per projekt (zatwierdzane przez RERA) | Od przekazania, cyklicznie |
| **Prowizja agencji kupującego przez Palmerę** | **0%** — biuro maklerskie opłaca deweloper | — |
| *Przy odsprzedaży przed przekazaniem:* opłata NOC | ~AED 1,000–5,250 + ewentualna opłata dewelopera za cesję | Przy cesji |

Uwagi warte poznania: deweloperzy okresowo prowadzą promocje **„zwolnienia z opłaty DLD"** — w rzeczywistości deweloper płaci 4% w Państwa imieniu, co daje realną oszczędność ~4%; zawsze należy ująć to w SPA. A jeśli finansują Państwo zakup, przepisy Banku Centralnego ZEA ograniczają kredytowanie hipoteczne off-plan do **50% wartości nieruchomości (LTV)** niezależnie od przedziału cenowego, dlatego większość kupujących off-plan korzysta z planów płatności dewelopera w trakcie budowy, a kredyt hipoteczny (jeśli w ogóle) bierze przy przekazaniu. Pełny szczegół opłata po opłacie: [opłaty DLD i koszty zakupu](https://www.palmera.realestate/pl/guides/dld-fees-buying-costs/).

## Ryzyka, uczciwie

Największym pojedynczym ryzykiem off-plan w Dubai jest czas, a nie pieniądze: dane Fitch Ratings pokazują, że tylko około **56% planowanych lokali faktycznie oddano zgodnie z harmonogramem w latach 2022–2024** (97,000 z 174,000), mniej więcej **62% oczekiwanej podaży 2025** dotarło na czas (22,896 z 37,171 lokali), a **prognozowany wskaźnik ukończeń na 2026 to około 48%** (34,740 z 71,613 lokali), według danych Fitch podanych przez Khaleej Times. Escrow chroni Państwa kapitał; nic w tych ramach nie gwarantuje daty przekazania. Każdy przewodnik po off-plan, który to pomija, sprzedaje, a nie informuje. Oto pełna mapa ryzyka:

### 1. Opóźnienia w oddaniu — na niektórych projektach niemal pewne i legalne w pewnych granicach

Poza zbiorczymi danymi Fitch powyżej, analizy rynku wskazują, że 40–50% projektów doświadcza *jakiegoś* opóźnienia, od miesięcy do ponad 2 lat, przy czym deweloperzy pierwszej ligi (Emaar, Sobha) historycznie oddają na czas znacznie bardziej niezawodnie niż mniejsze nazwy. Państwa SPA niemal na pewno przyznaje deweloperowi **okres karencji 6–12 miesięcy** bez odszkodowania. **Ograniczenie ryzyka:** mocno waż dotychczasową historię realizacji dewelopera (nasze [strony deweloperów](https://www.palmera.realestate/pl/developer/) pokazują katalog i historię każdego dewelopera); preferuj plany płatności powiązane z budową; nigdy nie planuj sztywnej daty wprowadzenia się ani dochodu z najmu wobec kwartału z broszury.

### 2. Odchylenia specyfikacji i metrażu

Oddany lokal może różnić się od renderu — wykończenia, detale układu, a nawet powierzchnia w granicach tolerancji dopuszczonych w SPA. **Ograniczenie ryzyka:** klauzula o odchyleniach w SPA to lektura do negocjacji, a nie szablon; obejrzyj *oddane* projekty dewelopera, a nie mieszkanie pokazowe; przeprowadź profesjonalny snagging przed przyjęciem przekazania; zatrzymanie 5% w escrow (ustawa nr 8 z 2007 roku, art. 14) plus 10-letnia odpowiedzialność konstrukcyjna (dziesięcioletnia) z kodeksu cywilnego ZEA wspierają Państwa roszczenia z tytułu wad.

### 3. Ograniczenia odsprzedaży przed przekazaniem

Nie można dowolnie „odwrócić" dubajskiego lokalu off-plan drugiego dnia. Większość deweloperów wymaga **wpłacenia 30–40% ceny** przed wyrażeniem zgody na odsprzedaż/cesję, a każda sprzedaż przed przekazaniem wymaga **zaświadczenia o braku sprzeciwu (NOC)** dewelopera (opłaty NOC ~AED 1,000–5,250, plus opłaty za cesję u niektórych deweloperów), przy czym nowy nabywca przejmuje Państwa zobowiązania z SPA. **Ograniczenie ryzyka:** jeśli zależy Ci na elastyczności wyjścia, poznaj próg odsprzedaży w swojej SPA przed zakupem; łączne koszty transakcji cesji wynoszą zwykle 6–8%. Pełny przewodnik: [sprzedaż off-plan przed przekazaniem](https://www.palmera.realestate/pl/guides/sell-off-plan-before-handover/).

### 4. Ryzyko cyklu rynkowego między rezerwacją a kluczami

Zobowiązują się Państwo po dzisiejszej cenie do aktywa oddawanego za 2–4 lata. Rynek, na który nastąpi przekazanie, może być słabszy: wzrost cen w Dubai spowolnił z ~12% rok do roku w styczniu 2026 roku do poniżej 4% w maju (Dubai Chronicle), sprzedaż w H1 2026 wypadła poniżej rekordu z H1 2025, a na 2027 rok prognozuje się oddanie mniej więcej 70,000 lokali — fala podaży, która przetestuje absorpcję (Khaleej Times, dane Fitch). **Ograniczenie ryzyka:** kupuj to, co komfortowo utrzymasz i wynajmiesz przez płaski cykl; rentowność zabezpiecza Cię, gdy aprecjacja robi pauzę.

### 5. Twoja własna zaległość

Skodyfikowana i asymetryczna: przy zaległych ratach deweloper może rozwiązać umowę bez sądu i zatrzymać 25–40% w zależności od etapu budowy (ustawa nr 19 z 2017 roku, art. 11). **Ograniczenie ryzyka:** przetestuj harmonogram płatności pod obciążeniem wobec swoich dochodów, a nie optymizmu.

### 6. Upadłość / anulowanie dewelopera — ryzyko ograniczone

To ryzyko, dla którego zbudowano ramy escrow i rejestracji, i jedno z tych ze zdefiniowaną ścieżką odzyskania: anulowanie przez RERA → audyt escrow → rozdział zwrotu w ciągu 14 dni → odpowiedzialność dewelopera za niedobór → komisja sądowa z dekretu nr 21 z 2013 roku (szczegóły powyżej). Ekspozycja resztkowa istnieje — odzyskanie może zająć czas, a kwoty wpłacone ponad salda escrow zależą od aktywów dewelopera — i właśnie dlatego dobór dewelopera oraz dyscyplina harmonogramu płatności (nigdy nie płać przed zarejestrowanymi etapami) wciąż mają znaczenie.

## Off-plan a nieruchomość gotowa: co jest dla Państwa właściwe?

Off-plan wygrywa kosztem wejścia i efektywnością kapitału; nieruchomość gotowa wygrywa pewnością i natychmiastowym dochodem — a dane Dubai z 2026 roku pokazują, że kupujący zdecydowanie wybierają to pierwsze, przy czym off-plan objął 72% transakcji mieszkaniowych w Q1, podczas gdy aktywność na rynku gotowym spadła o 8% (dane Savills za Global Property Guide). W H1 2026 podział wartości był bliższy niż podział wolumenu — AED 139.8 miliarda off-plan wobec AED 146.7 miliarda gotowe (analiza W Capital danych DLD) — ponieważ rynek gotowy przechyla się ku transakcjom luksusowym o wysokiej wartości.

| Czynnik | Off-plan | Gotowe |
|---|---|---|
| **Gotówka z góry** | 10–20% wpłaty + 4% DLD | Zwykle 20–25% wpłaty (kredyt) lub pełna cena + 4% DLD + ~2% agencji + opłaty transferowe |
| **Wycena** | Ceny wprowadzenia, zwykle ~10–20% poniżej porównywalnej oferty gotowej; zachęty deweloperów (zwolnienia z opłat, PHPP) | Cena rynkowa, negocjowalna; widzisz dokładnie, co kupujesz |
| **Dynamika cen (Q1 2026)** | Średnio AED 2,030/sq ft, +12.2% rok do roku | Średnio AED 1,691/sq ft, +5.6% rok do roku (Global Property Guide) |
| **Struktura płatności** | Nieoprocentowane raty przez 2–8 lat | Jednorazowo lub kredyt hipoteczny (oprocentowany) |
| **Dochód z najmu** | Brak do przekazania (zwykle 2–4 lata) | Natychmiastowy |
| **Ryzyko oddania** | Realne: ~48–62% planowanych lokali oddanych zgodnie z harmonogramem 2025–26 (Fitch) | Brak |
| **Ryzyko specyfikacji** | Render a rzeczywistość; wymagany snagging | To, co obejrzysz, to dostajesz |
| **Elastyczność odsprzedaży** | Ograniczona do wpłacenia 30–40% + NOC | Nieograniczona |
| **Limit LTV kredytu** | 50% (Bank Centralny ZEA, off-plan) | Do 80%+ dla pierwszego mieszkania |
| **Golden Visa** | Kwalifikuje się od rejestracji DLD (Oqood) przy AED 2,000,000+ (poniżej) | Kwalifikuje się przy AED 2,000,000+ |
| **Najlepszy dla** | Inwestorów optymalizujących cenę wejścia i etapowanie kapitału; kupujących z horyzontem 2–4 lat | Użytkowników końcowych potrzebujących domu teraz; inwestorów nastawionych na dochód |

Zastrzeżenie o porównaniu podobnego z podobnym, wprost: różnica AED 2,030 wobec AED 1,691 za sq ft **nie** oznacza, że off-plan jest „droższy niż gotowe" ani odwrotnie — średnie off-plan są podnoszone przez zupełnie nową ofertę w prestiżowych korytarzach wprowadzeń, podczas gdy średnie gotowych obejmują 20-letnie budynki. Rabat wprowadzenia (~10–20%) obowiązuje przy porównaniu lokalu z wprowadzenia z *porównywalną ukończoną* ofertą w tym samym osiedlu (community) i zwęża się lub znika przy gorących wprowadzeniach. Palmera pokaże Państwu rzeczywiste porównywalne transakcje — dane DLD, a nie marketing — dla każdego projektu z Państwa krótkiej listy. Przeglądaj [oferty gotowe i off-plan](https://www.palmera.realestate/pl/properties/) obok siebie.

## Off-plan a Golden Visa

Nieruchomość off-plan kwalifikuje się do 10-letniej Golden Visa w ZEA **od momentu zarejestrowania w DLD** na podstawie umowy Oqood, pod warunkiem że cena zakupu spełnia próg **AED 2,000,000** — liczy się pełna cena umowna, niezależnie od tego, jaką część planu płatności Państwo zrealizowali. Wymóg wpłacenia 50% (lub posiadania AED 1,000,000 wkładu własnego) przed złożeniem wniosku został zniesiony przez Dubai Land Department w **styczniu 2024 roku**, co udokumentowały wówczas The National, AGBI i kancelaria imigracyjna Fragomen: kupujący z kredytem potrzebuje jedynie NOC z banku na faktycznie wpłaconą kwotę, a w przypadku off-plan NOC dewelopera zastępuje wcześniejszą zasadę ukończenia budowy w co najmniej 50%.

Jedna uwaga w duchu przejrzystości: kilka serwisów branżowych i wizowych opisuje „federalny okólnik z 20 lutego 2026 roku" znoszący zasadę 50% wkładu. Nie udało nam się zweryfikować tego okólnika w źródłach pierwotnych ani w głównych mediach ZEA — jego treść odpowiada udokumentowanej zmianie DLD ze stycznia 2024 roku. Aktualny, weryfikowalny stan przepisów według działającej strony usługi DLD: wartość zarejestrowana AED 2,000,000, kredyt hipoteczny dozwolony z NOC z banku, brak określonego warunku minimalnego wkładu.

Kwestie praktyczne, zanim zbudują Państwo wokół tego plan:

- **Próg AED 2,000,000 stosuje się do zarejestrowanej w DLD wartości** nieruchomości w chwili składania wniosku. Można wykorzystać jeden lokal o wartości AED 2,000,000+ lub — zgodnie z aktualną praktyką DLD — łączne zarejestrowane posiadanie; aktualne zasady łączenia należy potwierdzić w chwili składania wniosku.
- **Należy się spodziewać dokumentacji wykraczającej poza sam Oqood.** Rozpatrywanie wniosku obejmuje NOC dewelopera oraz dowód, że projekt jest realny i postępuje; projekty zatwierdzonych deweloperów przechodzą najszybciej.
- **Zasady wciąż zmieniają się na korzyść kupujących:** w kwietniu 2026 roku DLD zniósł też minimum AED 750,000 przy odrębnej 2-letniej wizie inwestora nieruchomościowego (samodzielni właściciele: brak minimum; współwłaściciele: udziały AED 400,000 — tylko nieruchomość ukończona), jak podał Gulf News i potwierdził Fragomen.
- Polityka wizowa jest administracyjna i może się zmieniać; aktualny zestaw zasad należy zweryfikować w chwili składania wniosku. Pełne szczegóły, listy dokumentów i scenariusze: zobacz nasz **[przewodnik po Golden Visa w Dubai przez nieruchomość](https://www.palmera.realestate/pl/guides/golden-visa-property/)**.

Dla kupujących off-plan strategiczny wniosek jest prosty: zakup off-plan za AED 2,000,000 niesie opcję rezydencji od dnia rejestracji — mniej więcej cena dobrze zlokalizowanego lokalu z dwiema sypialniami z wprowadzenia w 2026 roku — bez czekania latami na przekazanie czy na etap 50% wpłaty.

## Jak działa Palmera

Palmera Real Estate to licencjonowane przez RERA dubajskie biuro nieruchomości (licencja **40780**, Trade License **1306924**) specjalizujące się w sprzedaży off-plan i bezpośrednio od dewelopera. Co to oznacza w praktyce:

- **Ponad 1,500 projektów w jednym katalogu.** Obejmujemy dubajski rynek off-plan we wszystkich najważniejszych deweloperach i dzielnicach — porównuj [projekty](https://www.palmera.realestate/pl/properties/), [deweloperów](https://www.palmera.realestate/pl/developer/) i [obszary](https://www.palmera.realestate/pl/property-location/) na tych samych danych, których używamy my, w tym status rejestracji DLD i historię realizacji dewelopera.
- **0% prowizji kupującego.** Płacą Państwo tę samą cenę, co wchodząc do biura sprzedaży dewelopera — to deweloper płaci nam. Naszym bodźcem jest to, aby zawierali Państwo transakcję z pewnością, a nie aby płacili Państwo więcej.
- **Bezpośredni dostęp do deweloperów.** Przydziały w dniu wprowadzenia, miejsce w kolejce EOI oraz oferta w biurach sprzedaży — w tym lokale niedostępne na publicznych portalach.
- **Zarządzanie procesem od początku do końca.** Weryfikacja rachunku powierniczego przed Państwa pierwszym przelewem, sygnalizowanie kwestii przy przeglądzie SPA, potwierdzenie rejestracji Oqood, śledzenie etapów, koordynacja snaggingu i przekazanie.

Porozmawiaj ze specjalistą od off-plan: **[WhatsApp](https://wa.me/971542154066)** · lub zacznij od [aktualnego katalogu projektów off-plan](https://www.palmera.realestate/pl/properties/).

*Ta strona zawiera informacje ogólne, a nie porady prawne. Dane rynkowe, przepisy i zasady wizowe zweryfikowano wobec źródeł datowanych poniżej w lipcu 2026 roku i mogą się one zmieniać.*

## FAQ

### Czy nieruchomość off-plan w Dubai jest bezpieczna?

Strukturalnie tak — z określonym ryzykiem resztkowym. Każda wnoszona przez Państwa płatność musi trafić na dedykowany projektowi rachunek powierniczy (escrow) w banku zatwierdzonym przez DLD, zgodnie z dubajską ustawą nr 8 z 2007 roku; deweloper może wypłacić środki wyłącznie po niezależnie potwierdzonych etapach budowy; Państwa zakup musi być zarejestrowany w prowadzonym przez DLD Tymczasowym Rejestrze Nieruchomości (Oqood), inaczej jest prawnie nieważny; a jeśli RERA anuluje projekt, środki z escrow są rozdzielane z powrotem między kupujących, przy czym specjalna komisja sądowa (dekret nr 21 z 2013 roku) zajmuje się niedoborami. To, co nie jest gwarantowane, to terminy: dane Fitch pokazują, że tylko ~56% planowanych lokali oddano zgodnie z harmonogramem w latach 2022–2024 i ~62% w 2025 roku. Warstwa ochrony kapitału jest silna; w kwestii terminów należy planować konserwatywnie.

### Jaka jest minimalna wpłata własna przy nieruchomości off-plan w Dubai?

Zazwyczaj 10–20% ceny zakupu przy rezerwacji. Standardowe wprowadzenia Emaar na 2025–26 wymagają 10%; Binghatti i Samana zwykle proszą o 20%. Poza wpłatą własną należy uwzględnić w budżecie 4% opłaty rejestracyjnej DLD wkrótce po podpisaniu SPA. Plany 1% miesięcznie od Danube zaczynają się od około 10% wpłaty, a struktury promocyjne (jak oferta Danube 0.5% miesięcznie na Ramadan 2026) okresowo dodatkowo obniżają miesięczne obciążenie.

### Czym jest Oqood?

Oqood („umowy” po arabsku) to wpis w Tymczasowym Rejestrze Nieruchomości Dubai Land Department dla sprzedaży off-plan — Państwa oficjalny dowód zakupu, zanim powstanie akt własności. Zgodnie z ustawą nr 13 z 2008 roku sprzedaż off-plan niezarejestrowana w tym systemie jest nieważna. Deweloper rejestruje sprzedaż po podpisaniu SPA (DLD zaleca uregulowanie opłat w ciągu 60 dni), Państwo otrzymują certyfikat Oqood na swoje nazwisko, a przy przekazaniu przekształca się on w pełny akt własności. Zawsze należy potwierdzić, że Oqood został wystawiony.

### Co się dzieje, jeśli mój projekt off-plan zostanie anulowany?

RERA — jedyny organ, który może anulować zarejestrowany projekt — wyznacza audytora do zbadania rachunku powierniczego projektu, a dostępne środki muszą zostać rozdzielone między kupujących w ciągu 14 dni od decyzji o anulowaniu. Jeśli środki z escrow nie pokrywają tego, co Państwo wpłacili, deweloper ma 60 dni na pokrycie różnicy, a nierozstrzygnięte roszczenia przechodzą do Specjalnej Komisji Sądowej ds. anulowanych projektów (dekret nr 21 z 2013 roku), która likwiduje aktywa projektu i reguluje prawa kupujących poprzez rachunek powierniczy DLD.

### Co się dzieje, jeśli mój projekt się opóźni?

Najpierw należy sprawdzić SPA: większość przyznaje deweloperowi okres karencji 6–12 miesięcy bez odszkodowania. Po upływie okresu karencji środki zaradcze zależą od Państwa umowy — klauzule odszkodowawcze, a ostatecznie skarga do RERA lub roszczenia o rozwiązanie umowy z powodu nadmiernego opóźnienia. Opóźnienia są powszechne (mniej więcej 40–50% projektów doświadcza jakiegoś opóźnienia; prognozuje się, że tylko ~48% planowanych na 2026 lokali zostanie ukończonych zgodnie z harmonogramem według Fitch), dlatego dotychczasowa historia realizacji dewelopera powinna w Państwa decyzji ważyć tyle samo, co cena.

### Czy mogę sprzedać nieruchomość off-plan przed przekazaniem?

Tak — po wpłaceniu progu określonego w Państwa SPA, zazwyczaj 30–40% ceny, i uzyskaniu zaświadczenia o braku sprzeciwu (NOC) od dewelopera (opłaty mniej więcej AED 1,000–5,250, plus opłaty za cesję u niektórych deweloperów). Nabywca przejmuje Państwa pozostałe zobowiązania płatnicze, a DLD przenosi rejestrację Oqood. Należy się spodziewać łącznych kosztów transakcji cesji na poziomie około 6–8% ceny sprzedaży.

### Czy płacę 4% opłaty DLD od nieruchomości off-plan?

Tak. Opłata rejestracyjna Dubai Land Department w wysokości 4% dotyczy zakupów off-plan i jest wnoszona przy rejestracji Oqood, wkrótce po podpisaniu SPA, wraz z niewielką opłatą administracyjną (AED 40–430 w zależności od klasyfikacji). Deweloperzy prowadzą czasem promocje „zwolnienia z opłaty DLD”, w których płacą 4% w Państwa imieniu — realna oszczędność, którą warto potwierdzić na piśmie w SPA.

### Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości off-plan w Dubai?

Tak. Obcokrajowcy dowolnej narodowości mogą kupować nieruchomości off-plan z pełną własnością (freehold) w wyznaczonych strefach freehold w Dubai — które obejmują praktycznie wszystkie główne dzielnice inwestycyjne (Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Creek Harbour i dziesiątki innych). Do zakupu nie jest wymagana rezydencja, wiza ani lokalny partner; sam zakup może uprawnić Państwa do rezydencji (zobacz Golden Visa).

### Czy nieruchomość off-plan kwalifikuje się do Golden Visa w ZEA?

Tak. Zakup off-plan zarejestrowany w DLD na podstawie umowy Oqood kwalifikuje się przy AED 2,000,000 lub więcej, wraz z pismem potwierdzającym od dewelopera — pełna cena umowna liczy się do progu, niezależnie od tego, jaką część planu płatności Państwo zrealizowali. Dawny wymóg wpłacenia 50% (lub AED 1,000,000) przed złożeniem wniosku został zniesiony przez DLD w styczniu 2024 roku. Należy się spodziewać przedłożenia NOC dewelopera i standardowej dokumentacji oraz potwierdzić aktualne zasady w chwili składania wniosku.

### Czy off-plan jest tańszy niż nieruchomość gotowa w Dubai?

Zwykle na etapie wprowadzenia, przy porównaniu podobnego z podobnym: przewodniki rynkowe konsekwentnie plasują ceny wprowadzenia około 10–20% poniżej porównywalnej oferty ukończonej w tym samym osiedlu (community), a deweloperzy dorzucają zachęty, takie jak zwolnienia z opłaty DLD i plany po przekazaniu. Uwaga na surowe średnie — off-plan sprzedawał się po AED 2,030/sq ft w skali miasta wobec AED 1,691 za gotowe w Q1 2026, ale odzwierciedla to nowszą ofertę i prestiżowe lokalizacje wprowadzeń w miksie off-plan, a nie premię przy porównaniu podobnego z podobnym. Zawsze należy porównywać z rzeczywistymi transakcjami DLD dla porównywalnych ukończonych lokali.

### Czy mogę uzyskać kredyt hipoteczny na nieruchomość off-plan w Dubai?

Tak, ale z ograniczeniami: przepisy Banku Centralnego ZEA ograniczają kredytowanie off-plan do 50% wartości nieruchomości (LTV), a wiele banków uwalnia środki dopiero na określonych etapach budowy lub przy przekazaniu. W praktyce większość kupujących off-plan korzysta z nieoprocentowanego planu płatności dewelopera w trakcie budowy i, w razie potrzeby, finansuje kredytem końcowe saldo przy przekazaniu — a wówczas mogą obowiązywać standardowe wskaźniki LTV dla nieruchomości gotowych (do 80%+ dla pierwszego mieszkania).

### Jakie opłaty poza ceną płacę przy zakupie off-plan w Dubai?

Należy zaplanować w budżecie mniej więcej 4.3–5% kosztów jednorazowych: 4% opłaty rejestracyjnej DLD, opłatę administracyjną Oqood (AED 40–430), opłatę administracyjną/rezerwacyjną u niektórych deweloperów (~AED 3,000–5,000), wystawienie aktu własności przy przekazaniu (AED 250 plus administracja) oraz opcjonalną, lecz zalecaną inspekcję odbiorczą (snagging) (~AED 1,000–3,000). Opłaty eksploatacyjne (service charge, ustalane per projekt, zatwierdzane przez RERA) zaczynają obowiązywać przy przekazaniu. Zakup bezpośrednio od dewelopera przez Palmerę oznacza 0% prowizji kupującego — biuro maklerskie opłaca deweloper.


## Sources · last updated 2026-07-16

- Dubai Law No. 8 of 2007 (Escrow Accounts) — project-dedicated escrow, milestone releases, Art. 14 5% one-year retention — official Dubai Legislation portal text (2007)
- Dubai Law No. 13 of 2008 (Interim Real Property Register) — mandatory Oqood registration; unregistered sales void (Art. 3); cancellation-refund framework — official text (2008)
- Executive Council Resolution No. 6 of 2010 (implementing bylaw of Law 13/2008) — developer prerequisites; broker funds must go direct to escrow (2010)
- Explanatory Notes on Article 11 of Law No. 19 of 2017 — developer termination without court order; 25–40% retention scale by construction stage (corroborated by Al Tamimi & Company) (2018)
- Dubai Land Department — Q1 2026 official release: AED 252B transactions (+31% YoY), AED 148.35B foreign investment, 29,312 first-time investors (2026-04)
- Khaleej Times / W Capital analysis of DLD H1 2026 data: AED 286.43B total sales, 86,005 transactions; off-plan 58,800 deals worth AED 139.8B (68% of volume) — corroborated by Dubai Chronicle, Tesla Properties and Economy Middle East; note: one Khaleej Times figure (79,229) appears to count a narrower category (2026-07)
- Global Property Guide (Savills data) — off-plan 72% of Q1 2026 residential transactions; AED 2,030/sq ft off-plan (+12.2% YoY) vs AED 1,691 ready (+5.6%); mix effects, not like-for-like (2026)
- Sherwoods — DLD June 2026 data: off-plan 9,442 transactions (76% of sales), AED 17.6B (2026-07)
- Gulf Business — off-plan office sales record AED 13.1B in H1 2026 (2026-07)
- Khaleej Times (Fitch Ratings data) — ~56% of projected units delivered on schedule 2022–2024; ~62% in 2025; ~48% forecast for 2026; ~70,000 units projected for 2027 (2026)
- Danube Properties (official) — 1% monthly payment plan; promotional 0.5% monthly Ramadan plan to 31 Mar 2026. Samana Developers (official) — 8-year payment plan. Binghatti (official) — 70/30 standard. Engel & Völkers / Dealr.ae — Emaar 80/20 and prime 60/40–50/50 structures (2026)
- Dealr.ae / Takween Aldar / SBA Properties / RealEstateClubDubai fee guides — 4% DLD registration at Oqood; Oqood admin AED 40–430 by class; title deed AED 250; NOC AED 1,000–5,250 on assignment (2026)
- haus & haus / Place Overseas — pre-handover resale: 30–40% paid threshold + developer NOC; assignment transaction costs ~6–8% (2026)
- The National / AGBI / Fragomen — DLD removed the Golden Visa minimum down-payment (50% / AED 1M) requirement in January 2024; off-plan qualifies from Oqood registration with a developer NOC. Reports of a 'federal circular of 20 February 2026' to the same effect could not be verified in primary sources — treated as unconfirmed (2024-01)
- UAE Central Bank mortgage regulations — 50% LTV cap on off-plan lending; UAE Civil Code decennial (10-year) structural liability — established regulation, not re-verified against primary text this session (2026)

## Related

- https://www.palmera.realestate/pl/guides/
- https://www.palmera.realestate/pl/guides/golden-visa-property/
- https://www.palmera.realestate/pl/guides/escrow-rera-protection/
- https://www.palmera.realestate/pl/guides/sell-off-plan-before-handover/
- https://www.palmera.realestate/pl/guides/foreigner-buy-property-dubai/
- https://www.palmera.realestate/pl/properties/
- https://www.palmera.realestate/pl/developer/
- https://www.palmera.realestate/pl/market/