---
title: "Ер-Ріяд чи Джидда у 2026 році: як інвестору обрати ринок у Саудівській Аравії"
canonical: "https://www.palmera.realestate/saudi-arabia/uk/blog/riyadh-or-jeddah-investor-comparison/"
locale: "uk"
updated: "2026-09-02"
description: "Із січня 2026 року іноземні покупці можуть володіти нерухомістю лише в межах затверджених зон: дев'ять із них в Ер-Ріяді, п'ятдесят сім у Джидді."
published: "2026-09-02T19:09:51"
modified: "2026-09-02T19:09:51"
author: "Alena Voronova"
category: "Saudi Arabia"
cover: "https://images.weserv.nl/?url=cms.palmera.realestate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2026%2F09%2Fsa-riyadh-or-jeddah.webp&w=1500&output=webp&q=82&we"
source: "palmera"
---

# Ер-Ріяд чи Джидда у 2026 році: як інвестору обрати ринок у Саудівській Аравії

Більшість покупців ставлять це питання навиворіт. Вони запитують, яке місто є кращою інвестицією, а це питання не має жодного змісту, доки ви не скажете, що саме намагаєтеся купити. Ер-Ріяд і Джидда — це не два ґатунки одного продукту. Вони працюють на різних двигунах попиту, несуть різні ризики, і коли розчаровують інвестора, то роблять це по-різному.

Один юридичний факт перебудовує все порівняння. Від 22 січня 2026 року, згідно із Законом про володіння нерухомістю особами, які не є громадянами Саудівської Аравії, іноземний покупець може володіти нерухомістю лише в межах затверджених географічних зон, а не будь-де в місті (джерело: [REGA](https://rega.gov.sa/en/media-center/news-announcements/rega-non-saudi-property-ownership-system-enters-into-force-as-of-today/)). Рада міністрів затвердила карту зон і підзаконні акти 23 червня 2026 року (джерело: [Greenberg Traurig](https://www.gtlaw.com/en/insights/2026/7/the-kingdom-of-saudi-arabia-publishes-implementing-regulations-to-the-foreign-ownership-of-real-estate-law)). Ер-Ріяд отримав дев'ять зон. Джидда отримала п'ятдесят сім. Перш ніж обрати місто, ви обираєте адресу з фіксованого переліку.

Далі — те, як ми читаємо ці два ринки для людини, яка збирається вкласти реальні гроші. Там, де немає цифри у формі, за яку ми можемо поручитися, ми так і кажемо, замість того щоб затуляти прогалину.

## Карта передує місту

Усі дев'ять затверджених зон Ер-Ріяда — це названі великомасштабні проєкти: King Abdullah Financial District, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, район King Salman International Airport, SEDRA, Sports Boulevard, а також ділянки забудови навколо станцій метро. П'ятдесят сім зон Джидди включають Jeddah Central плюс довгий хвіст визначених територій.

Це реальна різниця в тому, що ви насправді можете купити. В Ер-Ріяді іноземний доступ обмежений кількома районами з майстер-планом, більшість із них досі на етапі будівництва, тож ви здебільшого обираєте між off-plan позиціями з ризиком строків передачі. Перелік Джидди ширший і сягає всередину наявного міста.

REGA назвала чинну карту відправною точкою, а не остаточним документом, і не дала жодного графіка додавання нових зон (джерело: [Enterprise KSA](https://enterpriseam.com/ksa/2026/08/13/rega-leaves-door-open-on-more-foreign-ownership-zones-but-wont-say-when/)). Розглядайте будь-яке майбутнє розширення як бонус, за який ви не платили. Не закладайте його в розрахунок.

## Ер-Ріяд: попит, який приходить у вівторок зранку

Аргумент на користь Ер-Ріяда неефектний, зате стійкий. Люди мусять бути в Ер-Ріяді, бо там їхній роботодавець.

Програма регіональних штаб-квартир — найяскравіший його вияв. Royal Commission for Riyadh City повідомляє про понад 700 залучених міжнародних компаній станом на кінець 2025 року — проти початкової цілі 500 до 2030 року, з пакетом у вигляді 0% податку на прибуток підприємств і податку на репатріацію доходів для кваліфікованої діяльності (джерело: [RCRC](https://www.rcrc.gov.sa/en/projects/saudi-program-to-attract-the-regional-headquarters-of-international-companies-rhq-2/)). Від початку 2024 року наявність регіональної штаб-квартири в Королівстві також стала умовою для більшості державних закупівель, хоча контракти до 1 million SAR звільнені від цієї вимоги, а державні органи можуть запитувати винятки в кожному окремому випадку через платформу Etimad (джерело: [Arab News](https://www.arabnews.com/node/2633989/business-economy)). Називайте це сильним тиском, а не абсолютним правилом. Шлях винятків має значення, якщо ви закладаєте корпоративну релокацію як постійний тренд.

Фізична розбудова лежить на тій самій шальці терезів. Метро відкрилося для пасажирів у грудні 2024 року — шість автоматизованих ліній, 85 станцій і 176 km колій (джерело: [SPA](https://www.spa.gov.sa/en/N2216717)), і це прямо стосується вашого шортліста, бо ділянки забудови навколо станцій метро — одна з дев'яти зон для володіння. King Salman International Airport розрахований на 120 million пасажирів до 2030 року і 185 million до 2050 року (джерело: [PIF](https://www.pif.gov.sa/en/our-investments/our-portfolio/king-salman-international-airport/)). Expo 2030 в Ер-Ріяді триватиме з 1 жовтня 2030 року до 31 березня 2031 року і зареєстроване з очікуваними понад 42 million відвідувань (джерело: [BIE](https://www.bie-paris.org/site/en/news-announcements/world-expo/bie-general-assembly-grants-registration-to-world-expo-2030-riyadh)).

## Джидда: узбережжя, календар і прогалина в готельному сегменті

Аргументація Джидди не про офіси. Вона про берегову лінію, якої немає у столиці, і про категорію активів, що існує лише біля води.

Jeddah Central — це якір. Головний забудовник повністю належить Public Investment Fund, ділянка займає 5.7 million square metres із береговою лінією 9.5 km, включно з 2.1 km пляжу та мариною, а програма передбачає приблизно 17,000 помешкань і 2,700 готельних номерів, причому перша фаза запланована на кінець 2027 року (джерело: [PIF](https://www.pif.gov.sa/en/our-investments/our-portfolio/jeddah-central-development-company/)). Місто приймає Гран-прі Саудівської Аравії Формули-1 на Corniche Circuit від 2021 року, гонку 2027 року оголошено для Джидди (джерело: [Saudi Arabian GP](https://saudiarabiangp.com/en)), а також там проходить Red Sea Film Festival.

Теза така: прогалина в люксовому готельному сегменті — branded residence і високоякісний готельний продукт заходять на прибережний ринок, де ні того, ні іншого майже не було, і перецінюють преміальні райони навколо себе. Це правдоподібно. Це не доведено, і залежить від того, чи оператори справді відкриються і покажуть результат.

## Календар подій — не та відмінність Джидди, яку всі припускають

Саме тут чимало презентацій тихцем вводять в оману. Кубок Азії AFC триватиме з 7 січня до 5 лютого 2027 року в Ер-Ріяді, Джидді й Ель-Хобарі, на восьми стадіонах, п'ять з яких в Ер-Ріяді та два в Джидді (джерело: [SPA](https://www.spa.gov.sa/en/N2238680)). До чемпіонату світу з футболу FIFA 2034 заплановано п'ятнадцять стадіонів у п'яти містах: вісім в Ер-Ріяді, чотири в Джидді та по одному в Ель-Хобарі, Абсі та NEOM, причому матч відкриття і фінал відбудуться на King Salman International Stadium в Ер-Ріяді (джерело: [Saudipedia](https://saudipedia.com/en/2034-fifa-world-cup-stadiums)).

Тож якщо ви купуєте чисту тезу про події, Ер-Ріяд утримує більшу частину календаря, ніж Джидда. А те, чого Ер-Ріяд структурно не може мати, а Джидда має, — це Червоне море, марина і спосіб життя на набережній (waterfront), а також курортний продукт і branded residence, що з нього випливають. Продавайте це, а не розклад матчів.

## Два міста поруч

|  | Ер-Ріяд | Джидда |
| --- | --- | --- |
| Затверджені зони для іноземної власності | 9 | 57, включно з Jeddah Central |
| На чому тримається попит | Роботодавці, державні витрати, корпоративна релокація | Відвідувачі, події, прибережний спосіб життя, готельні оператори |
| Названі якорі в межах зон | KAFD, Diriyah Gate, New Murabba, Qiddiya, King Salman Park, SEDRA, Sports Boulevard, район аеропорту, ділянки забудови навколо метро | Jeddah Central плюс довгий перелік інших визначених територій |
| Прив'язка до календаря | Expo 2030 (жовтень 2030 — березень 2031), 5 із 8 арен Кубка Азії 2027, 8 із 15 стадіонів ЧС-2034 | Місто-господар Кубка Азії 2027, 4 із 15 стадіонів ЧС-2034, траса F1 Corniche Circuit, Red Sea Film Festival |
| Що ви насправді купуєте | Апартаменти й офіси всередині нових районів із майстер-планом | Waterfront, марину та branded resort residences |
| Що має скластися | Райони здають за графіком, а орендарі продовжують прибувати | Готельні оператори відкриваються, показують результат і переоцінюють преміальне узбережжя |
| Що руйнує розрахунок | Пропозиція з'являється швидше, ніж орендарі | Попит виявляється сезонним і тонким у проміжках між подіями |
| Горизонт утримання, з яким ми працюємо | Визначається строками здачі районів і підготовкою до Expo 2030 | 3–8 років, базовий сценарій 2027–2034 |

## Що кожне місто робить із вашим виходом

Ось незручна частина, і вона стосується обох міст. Режим іноземної власності існує лічені місяці. Немає жодної суттєвої історії перепродажу для об'єктів в іноземній власності в жодному з міст, а отже немає перевіреної дохідності оренди, ціни за квадратний метр чи ряду даних про зростання цін, які ми готові наводити для Саудівської Аравії. Той, хто дає вам такі цифри, екстраполює з внутрішнього ринку, що працював за іншими правилами, або взагалі з іншої країни. Оцінюйте свій вихід консервативно і припускайте, що можете стати раннім продавцем на тонкому ринку.

Поза цим виходи різняться за своєю природою. Вихід в Ер-Ріяді спирається на глибину орендарського попиту: хтось інший хоче ці площі, бо там його робота. У Джидді вихід має два шляхи — продаж у попит, зумовлений подіями, або утримання стабілізованого прибережного активу, що генерує дохід. Наша власна рекомендація щодо Джидди — утримання від трьох до восьми років через цикл каталізаторів, базовий сценарій від стабілізації 2027 року до чемпіонату світу 2034 року, з навмисним правилом проти панічного продажу до появи операційних доказів.

## Що не змінюється між ними

Механіка в обох містах ідентична. Real Estate Transaction Tax (RETT) становить 5% від вартості угоди, адмініструється ZATCA і замінив 15% ПДВ, що раніше застосовувався до таких продажів (джерело: [ZATCA](https://zatca.gov.sa/en/RulesRegulations/Taxes/Pages/RETTRegulation.aspx)). Основну відповідальність за його сплату несе продавець, тож якщо договір перекладає цю витрату на вас, це має бути прописано письмово. ПДВ у розмірі 15% і далі застосовується до послуг навколо угоди: брокерських, юридичних, оціночних. Загальні витрати на закриття зазвичай складають 6%–9% від ціни там, де основні позиції несе покупець.

Брокерська діяльність регулюється. Згідно із Законом про брокерську діяльність у сфері нерухомості, комісія з продажу за замовчуванням становить 2.5% від суми угоди, якщо сторони письмово не домовилися про інше, а брокерський договір має бути укладений письмово й депонований у REGA, інакше він не має позовної сили (джерело: [REGA](https://rega.gov.sa/en/laws-and-decisions/regulations-and-by-laws/rules/real-estate-brokerage-law/)). Palmera бере з покупця 0%. Нам платить забудовник.

Купівлі off-plan проходять через програму Wafi з ескроу-рахунком, а нормативні акти дають реальні важелі щодо претензій за дефектами. Присяжний бухгалтер зобов'язаний блокувати зняття коштів там, де виявлено дефекти, і якщо забудовник не розпочне ремонт протягом п'яти днів після повідомлення, REGA може використати утримані кошти або конфіскувати банківську гарантію. Ескроу — не формальність. Це головний захист, який ви маєте.

## Чого ми вам не скажемо

Ми не прив'язуватимемо результат щодо резидентства до купівлі. Програми довгострокового перебування існують і переформатовуються в межах Vision 2030, але зв'язок між придбанням нерухомості та будь-яким конкретним шляхом до резидентства ми не можемо стверджувати узагальнено. Ми підтверджуємо позицію письмово, у кожному окремому випадку, перш ніж ви щось підпишете.

Ми також не скажемо вам, що карта зон розшириться і охопить той район, який ви насправді хотіли. REGA залишила це відкритим і не назвала дати. Санкції за порушення правил володіння серйозні: штрафи до 10 million SAR, а нерухомість, придбану на підставі неправдивої інформації, можуть продати на публічних торгах.

## Як це вирішити

Це вирішують два питання. Вашим грошам потрібен орендар, який мусить бути там, чи відвідувач, який обирає там бути? Ер-Ріяд — це перше, Джидда — друге. І чи ваш прибуток походить від перепродажу, чи від операційного доходу? Якщо від перепродажу, ви ставите на вторинний ринок, якого поки що немає в жодному з міст і який швидше набере глибини там, де щоденний попит орендарів найглибший. Якщо від операційного доходу, то саме прибережний готельний продукт має виявлену прогалину в пропозиції.

Далі візьміть карту зон і викресліть усе, чого на ній немає. В Ер-Ріяді залишиться дев'ять районів, більшість із них досі на етапі будівництва. У Джидді залишиться п'ятдесят сім. За нашим досвідом, це віднімання вирішує суперечку швидше за будь-яке абстрактне порівняння двох міст, бо перетворює вподобання на шортліст конкретних будівель із конкретними датами передачі. Попросіть у нас цей шортліст, перш ніж питати, яке місто перемагає.