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title: "2026 迪拜期房：指南、数据与安全性"
canonical: "https://www.palmera.realestate/zh/guides/buying-off-plan-dubai/"
locale: "zh"
updated: "2026-07-16"
description: "迪拜期房与 DLD 数据：2026 上半年成交 AED 139.8B、2007 年第 8 号法律下的托管、付款计划、4% 费用、坦诚的风险与黄金签证规则。"
source: "palmera"
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# 迪拜期房：2026 完整指南

期房——在建成之前直接向开发商购买的房产——根据 Khaleej Times 与市场分析师引用的迪拜土地局（DLD）数据，在 **2026 年上半年占迪拜 86,005 宗房产成交中的 58,800 宗（占全部成交的 68%），价值 AED 139.8 billion**。买家受到全球更为严格的监管框架之一的保护：根据迪拜 2007 年第 8 号法律，你支付的每一迪拉姆都必须进入一个项目专属的托管账户，开发商只能凭独立核实的施工进度节点提取资金，且你的购买必须在 DLD 的临时房地产登记簿（Oqood）中登记——根据 2008 年第 13 号法律，未登记的期房销售在法律上无效。本指南将讲解这套系统如何运作、它真正能防范什么、不能防范什么、当前的付款计划、你将支付的每一笔费用，以及期房与现房如何比较——每个数字都在页面底部附有带日期的来源。

*Palmera Real Estate 是一家持有 RERA 牌照的迪拜经纪机构（牌照 40780），专精于直接向开发商购房，项目库涵盖 1,500 多个项目，买家佣金为 0%。*

## “期房”意味着什么？

期房（也称“off the plan”或一手市场房产）是指在建筑竣工之前——往往在破土动工之前——依据经批准的规划、样板间和合同约定的交付日期，直接向开发商购买的房产。在迪拜，购买期房并非一次非正式的预订：它是一项经登记的法律权益。该销售必须记录在迪拜土地局维护的临时房地产登记簿中，生成一份以买家名义出具的 **Oqood 证书**，并在交房时转为完整的产权证。

有三个特征使迪拜期房区别于购买现房：

1. **你分期付款，而非一次性付清。** 付款依照销售购买协议（[SPA](https://www.palmera.realestate/zh/glossary/)）中的时间表进行——通常为预订时 10–20%、建设期分阶段付款，以及交房时或交房后的最后一笔（见付款计划）。
2. **你的资金被隔离保管。** 每一笔付款都进入 DLD 批准的托管银行中一个项目专属的[托管账户](https://www.palmera.realestate/zh/glossary/)——绝不会进入开发商自己的账户（2007 年第 8 号法律）。
3. **开盘定价。** 开发商为在竣工前数年售出项目而设定开盘价；市场指南一致认为，典型的开盘定价比同一区域内可比现房低约 10–20%——不过这会因项目和周期阶段而异，平均值也会被开盘房源的构成所左右（见期房 vs 现房）。

在迪拜，期房并非小众——它是新房进入市场的主要途径，也是 Palmera 业务的核心：[浏览当前期房项目](https://www.palmera.realestate/zh/properties/)，或按[开发商](https://www.palmera.realestate/zh/developer/)和[区域](https://www.palmera.realestate/zh/property-location/)探索。

## 为什么选择迪拜期房？用数字看 2026 年市场

2026 年上半年，迪拜录得 **86,005 宗房产成交、总额 AED 286.43 billion**——为有记录以来第二高的上半年，仅次于 2025 年上半年的 AED 326.6 billion——其中期房按成交宗数占其中的 68%（58,800 宗，价值 AED 139.8 billion），数据由 W Capital 分析 DLD 数据得出，并由 Khaleej Times（2026 年 7 月 14 日）与 Dubai Chronicle（2026 年 7 月 5 日）报道。

需求基础持续扩大。DLD 官方 2026 年第一季度发布的数据显示，**季度总成交额 AED 252 billion（同比增长 31%）**、外国投资 AED 148.35 billion（增长 26%），以及单季度内 **29,312 名首次入场投资者（增长 14%）**进入迪拜市场（迪拜土地局，2026 年 4 月 9 日）。

具体到住宅板块：

- **2026 年第一季度期房占住宅成交的 72%**，期房交易量增长 9.4%，而现房市场成交量下降 8.0%，数据来自 Global Property Guide 引用的 Savills 数据。
- **2026 年第一季度期房均价为每平方英尺 AED 2,030，同比上涨 12.2%**，而现房为每平方英尺 AED 1,691（上涨 5.6%）（Global Property Guide，2026）。注意：这一差距反映的是期房构成中更新的房源和优质开盘地段，而非同类相比的溢价。
- 仅 2026 年 6 月，期房就占 **9,442 宗成交——占销售的 76%——价值 AED 17.6 billion**（Sherwoods 对 DLD 6 月数据的分析，2026）。
- 需求已扩展至住宅之外：**2026 年上半年期房写字楼销售创下 AED 13.1 billion 的纪录，超过此前七年的总和**（Gulf Business，2026 年 7 月）。

有两条需如实说明的注意事项应与这些数字并列。第一，2026 年上半年低于 2025 年上半年的历史纪录——市场在回归常态，而非加速。第二，月度价格增速从 2026 年 1 月约 12% 的同比水平，到 5 月已放缓至 4% 以下（Dubai Chronicle，2026 年 7 月 5 日）。2026 年买入期房，押注的是迪拜的长期基本面——人口增长、供应消化、收益率——而非 2022–2024 年那种两位数的年度增值。我们的[市场数据页面](https://www.palmera.realestate/zh/market/)按月追踪这些数字。

## 在迪拜期房安全吗？法律保护框架

在迪拜买期房，在一个具体、可核实的意义上是安全的：自 2007 年起，开发商在法律上无法直接动用你的资金。根据 2007 年第 8 号法律，每一笔付款都必须存入 DLD 批准的托管银行中一个项目专属的**托管账户**；资金**只能分阶段、与经核实的施工进度挂钩**地释放给开发商；除非依据 2008 年第 13 号法律在 DLD 登记，否则销售本身无效；而如果项目被取消，房地产监管局（RERA）会直接从托管账户监督退款。迪拜是在 2009 年之前的周期让买家暴露于开发商破产风险之后建立起这套框架的，这也是迪拜的“期房”比多数新兴市场承担明显更低交易对手风险的原因。它并不能消除所有风险——延期和市场周期依然存在（下文会如实讲解）——但开发商单纯卷走你资金的风险，已在结构上得到解决。

### 托管系统如何运作

- **一个项目，一个账户。** 想要销售期房的开发商，必须向 DLD 申请以该特定项目的名义开立一个托管账户，专用于该项目的建设（2007 年第 8 号法律；DLD 托管账户服务）。
- **与节点挂钩的释放。** 托管银行只凭既定的施工阶段释放资金，并须经独立工程师的完工证明和 RERA 批准核实——地基、主体结构、机电（MEP）、装修、交房。
- **连经纪人都无法截留资金。** 当经纪人营销某个项目时，成交价必须直接存入项目托管账户——经纪人不得通过自己的账户转手，也不得先行扣除佣金（2010 年第 6 号行政委员会决议）。
- **5% 的缺陷保证金。** 托管法第 14 条要求，托管总额的 5% 须在**项目竣工后整整保留一年**，作为开发商修复缺陷的担保（DLD 常见问题解答）。

### 开发商在向你出售任何东西之前必须证明什么

根据 2008 年第 13 号法律及其实施细则（2010 年第 6 号行政委员会决议），在启动任何期房销售之前，开发商必须：

1. 已在 DLD 官方**开发商登记册**中注册；
2. **拥有项目土地**（或持有有效的开发权）；
3. 持有规划与建筑审批；
4. 已在 RERA 批准的托管银行**开立托管账户**；以及
5. 提供财务担保——通常为 **20% 的资本保证金或等值的银行担保**（如 Kayrouz & Associates 与 BSA Law 的法律分析所述）。

在项目于 DLD 登记之前收取款项是被明令禁止的。你可以自己在 DLD 的 **Dubai REST 应用**中核实任何项目的登记状态、托管银行和竣工百分比——Palmera 对我们呈现的每个项目都将这些核查作为标准操作。

### Oqood：为什么登记是你唯一最强的保护

每一宗期房销售都必须记录在 DLD 的临时房地产登记簿——即 **Oqood** 系统中。根据 2008 年第 13 号法律第 3 条，未经登记的销售**无效**：正是这份登记簿让你成为一名受法律认可的买家，而非无担保债权人。开发商负责在 SPA 签署后办理销售登记并缴纳登记费——DLD 已公开要求开发商在 **60 天内**结清登记费。交房时，你的 Oqood 转为完整的产权证。如果你已支付 4% 的费用而开发商尚未为你的单元登记，这是一个存在法律救济手段的危险信号——请把索取你的 [Oqood](https://www.palmera.realestate/zh/glossary/) 证书当作理所当然的一步。

### 如果项目被取消：退款流程

在迪拜，项目取消遵循一条明确的行政路径，而非一场法庭上的混战：

1. **RERA 是唯一能够取消已登记项目的机构**，并且必须记录其理由（Chambers and Partners 法律分析）。
2. 取消后，由 RERA 指派的审计人员审查托管账户，开发商/托管代理必须在取消决定作出后 **14 天内将可用的托管资金分配给购房者**（2008 年第 13 号法律框架）。
3. 如果托管资金不足以覆盖买家的已付款项，开发商有 **60 天时间补足差额**，并可由 RERA 酌情延长。
4. 剩余债权移交给根据 2013 年第 21 号法令设立的**被取消项目特别司法委员会**，由其清算项目资产，并通过 DLD 信托账户结算买家权益。

### 那么，它到底安全吗？

如实回答：**资金处理层面是全球期房市场中最安全的之列；时间层面则无法保证。** 托管、强制登记、开发商资本要求以及明确的取消退款路径，能保护你不因开发商倒闭或欺诈而损失资金。迪拜没有任何法律能保证你的项目在宣传的日期竣工——交付时间风险真实存在，且已在下文量化。实际中的安全，来自将法律框架与开发商筛选相结合：托管账户保护你的资金，而开发商的交付过往记录保护你的时间表。

## 期房付款计划详解

迪拜的期房付款计划将成交价摊分到整个建设期、有时还延展至交房后数年，且为免息——标准结构是预订时 10–20%、建设期分阶段付款，以及交房时或交房后的最后一笔，拆分比例写入 SPA，每一笔付款都流入项目的托管账户。付款计划要么与**施工进度挂钩**（分期款在经核实的节点触发），要么与**时间挂钩**（固定的日历日期），而 2026 年的市场涵盖了从 Emaar 经典的 80/20，到 Samana 长达 8 年、1% 月供的各种方案。

### 2026 年市场的付款计划结构

| 方案 | 运作方式 | 提供方（已核实示例） | 适合 |
|---|---|---|---|
| **80/20** | 预订 10% + 约 70% 与施工挂钩的分期款；交房时 20% | [Emaar](https://www.palmera.realestate/zh/developer/emaar-properties/)——多数 2025–26 年发售的标准方案（首付 10%；部分优质项目为 60/40 或 50/50） | 希望在交房前投入大部分资金并顺利竣工的买家 |
| **70/30** | 预订 20% + 建设期 50%；竣工时 30%；无交房后尾款 | [Binghatti](https://www.palmera.realestate/zh/developer/binghatti-developers/)——2025–26 年的默认结构 | 快速建造的项目；计划对最后 30% 办理按揭的买家 |
| **60/40 与 50/50** | 交房时尾款更重；竣工时需付 40–50% | Emaar 在优质的 Downtown/Beachfront 发售中选择性使用 | 预期在临近竣工时再融资或转售的买家 |
| **1% 月供** | 预订约 10–20%，之后每月支付房价的 1% | [Danube Properties](https://www.palmera.realestate/zh/developer/danube-properties/)——该结构的先行者；已以此交付 15,000 多套公寓；曾推出截至 2026 年 3 月 31 日的 **0.5% 月供**斋月促销方案 | 以工资供款的买家；首次投资者 |
| **交房后付款（PHPP）** | 建设期 40–60%；余款在交钥匙**之后**的 2–5 年内分期支付 | 在中端市场开发商中很常见；[Samana Developers](https://www.palmera.realestate/zh/developer/samana-developers/) 提供最长的期限——1% 月供方案合计约 8 至 8.5 年，以官方“8 年付款计划”名义推广 | 希望用租金覆盖尾款的投资者；对现金流敏感的买家 |

### 宣传册不会强调的四件事

- **“免息”已计入价格。** 开发商的付款计划没有利息一项，但期限更长、更宽松的方案，其成本通常已嵌入开盘价。当开发商提供多种选择时，请比较同规格房源在不同方案下的价格。
- **与时间挂钩 ≠ 与施工挂钩。** 在与时间（日历）挂钩的方案下，即便工程进度落后，分期款也照样到期。与施工挂钩的方案则会随延期自动调整。签署前请查看你的 SPA 指定的是哪一种。
- **交房后尾款会限制你。** 在付款计划完全付清之前，产权证通常不会以无负担的形式发放——这会影响按揭再融资和转售的操作。
- **错过分期款有成文的后果。** 根据 2017 年第 19 号法律第 11 条，开发商无需法院命令即可解除违约买家的合同，并在项目完成度超过 60% 时最多保留单元价值的 **40%**、完成度不足 60% 时保留 **25%**、施工尚未开始时保留**已付金额的 30%**——并在一年内或转售该单元后 60 天内（以较早者为准）退还余款（Al Tamimi & Company 法律分析）。请按你能够承受的节奏购买，而不是你所能获批的上限。

*另见：[交房后付款计划](https://www.palmera.realestate/zh/glossary/)术语条目，以及[当前项目](https://www.palmera.realestate/zh/properties/)。*

## 如何在迪拜购买期房：分步流程

在迪拜购买期房，从意向登记到产权证共分为八个明确的步骤，从预订到完成 Oqood 登记通常需要 2–4 周，你的第一笔真正的资金投入发生在预订阶段（10–20% 首付加上 4% 的 DLD 登记费）。以下是完整的顺序，包括每个阶段需要核实的内容。

**1. 筛选并核实。**
确定预算、区域和交房时间窗口。然后——在任何资金转出之前——核实项目已在 RERA 注册且拥有有效的托管账户，并查看开发商的交付过往记录。所有这些都可以通过 DLD 的 Dubai REST 应用公开查询。Palmera 对全部 1,500 多个已收录项目都会进行这些核查，并向你展示登记数据，而不仅仅是宣传册。可按[区域](https://www.palmera.realestate/zh/property-location/)或[开发商](https://www.palmera.realestate/zh/developer/)浏览。

**2. EOI（意向登记）。**
对于热门发售，你需缴纳一笔可退还的定金（视项目档位通常为 AED 20,000–100,000），以便在开盘当天排队等待单元分配。EOI 并非购买——请以书面形式确认：如果你未能拿到心仪的单元，该定金可退还。

**3. 预订／预留。**
你签署预订表并支付首付（10–20% 是 2026 年的常态——Emaar 为 10%，Binghatti 与 Samana 为 20%；见付款计划）。款项必须进入**项目托管账户**——转账前请对照 DLD 的记录核实 IBAN 和账户名称。要求付款至任何其他账户，都是一个应立即叫停一切的危险信号。

**4. 签署 SPA。**
销售购买协议是起主导作用的合同：单元规格、户型图、付款时间表、预计竣工日期、宽限期、赔偿条款、转售条件以及装修标准。请阅读延期条款（多数 SPA 给予开发商 6–12 个月的宽限期）和面积变更条款（最终单元面积的允许偏差——以及面积缩水时的赔偿公式）。

**5. Oqood 登记——缴纳 4% 的 DLD 费用。**
开发商在临时房地产登记簿中登记你的销售；你支付 **4% 的 DLD 登记费**加上一笔小额行政费，并领取你的 **Oqood 证书**。正是这一步让销售具有法律约束力（2008 年第 13 号法律）。请确认你的 Oqood 已经出具——不要把它当作会自动完成的文书工作。

**6. 随施工进度支付分期款。**
遵循 SPA 时间表。在与施工挂钩的方案下，分期款在 RERA 核实的节点得到认证时触发。你可以随时在 Dubai REST 中追踪你项目的官方竣工百分比。

**7. 验房与交房。**
竣工时，开发商取得建筑竣工证明并通知交房。在接收钥匙之前，请检查单元（最好由专业人员进行——验房服务通常费用为 AED 1,000–3,000）并记录缺陷。请记住：项目托管额的 5% 在竣工后会锁定一年，专门用于支持缺陷修复；此外还叠加了 SPA 中开发商自身的缺陷责任条款（装修通常为 1 年）以及阿联酋民法典规定的 10 年结构责任。

**8. 产权证。**
在支付尾款时（或在交房时，如果你采用交房后付款计划，须视开发商政策而定），你的 Oqood 转为一份以你名义出具的完整产权证，物业费开始计收。

Palmera 以 0% 佣金为买家管理整个流程——从开盘当天的单元分配，到 Oqood 核实，再到交房。欢迎通过 [WhatsApp](https://wa.me/971542154066) 与我们联系。

## 期房的真实成本：完整费用明细

在迪拜购买期房时，除房价之外，请为一次性支出预留**约成交价的 4.3–5%**——其中以 4% 的 DLD 登记费为主——外加从交房起计收的经常性物业费。与现房转售不同，通过 Palmera 直接向开发商购买时没有 2% 的买方中介佣金，购买时也没有托管处过户费。

| 费用 | 金额 | 何时 |
|---|---|---|
| **DLD 登记费** | **成交价的 4%** | 办理 Oqood 登记时，SPA 后不久 |
| **Oqood 行政费** | AED 40（另加约 AED 10 的知识费类收费；部分指南按房产类别报价至 AED 430——请在预订时确认） | 与 DLD 费用一同 |
| **开发商行政/预订费** | 约 AED 3,000–5,000（因开发商而异；部分免收） | 预订时 |
| **产权证签发** | AED 250 + 托管/行政费 | 交房时 |
| **验房检查**（可选，推荐） | 约 AED 1,000–3,000 | 交房前 |
| **物业费** | 每平方英尺每年，按项目设定（经 RERA 批准） | 从交房起，经常性 |
| **通过 Palmera 的买方中介佣金** | **0%**——经纪费由开发商支付 | — |
| *如在交房前转售：* NOC 费 | 约 AED 1,000–5,250 + 开发商可能收取的权益转让费 | 转让时 |

值得了解的提示：开发商会不定期推出**“DLD 费用减免”**促销——实际上是开发商代你支付这 4%，这是一笔实实在在的约 4% 的节省；请务必将其写入 SPA。而如果你办理贷款，无论价格区间如何，阿联酋央行规定都将期房按揭贷款的贷款价值比上限设为 **50%**，这正是大多数期房买家在建设期使用开发商付款计划、并（如果确有需要）在交房时才办理按揭的原因。逐项费用详情：[DLD 费用与购房成本](https://www.palmera.realestate/zh/guides/dld-fees-buying-costs/)。

## 坦诚谈风险

迪拜期房最大的单一风险是时间，而非金钱：Fitch Ratings 数据显示，2022–2024 年间实际按期交付的单元仅约 **56%**（174,000 套中的 97,000 套），2025 年预期供应中约 **62%** 按时到位（37,171 套中的 22,896 套），而 **2026 年的预测竣工率约为 48%**（71,613 套中的 34,740 套），数据来自 Khaleej Times 引用的 Fitch 数字。托管保护你的资金；框架中没有任何一条能保证你的交房日期。任何略过这一点的期房指南，都是在推销，而非在告知。以下是完整的风险全图：

### 1. 交付延期——在部分项目上几乎必然，且在限度内合法

除了上面 Fitch 的汇总数字之外，市场分析认为有 40–50% 的项目会经历*某种程度*的延期，从数月到 2 年以上不等，而一线开发商（Emaar、Sobha）历来在按时交付上远比规模较小的开发商可靠。你的 SPA 几乎肯定会给予开发商 **6–12 个月的宽限期**且无需赔偿。**应对之策：**高度重视开发商的过往记录（我们的[开发商页面](https://www.palmera.realestate/zh/developer/)展示了每家开发商的项目库与历史）；优先选择与施工挂钩的付款计划；切勿把硬性的入住或租金收入日期押在宣传册标注的季度上。

### 2. 规格与面积偏差

交付的单元可能与效果图存在差异——装修、布局细节，甚至在 SPA 允许的公差范围内的建筑面积。**应对之策：**SPA 的面积变更条款是需要逐字谈判的内容，而非套话；请查看开发商*已交付*的项目，而不是样板间；在接受交房前进行专业验房；5% 的托管保留款（2007 年第 8 号法律第 14 条）以及阿联酋民法典规定的 10 年结构（十年期）责任，为你的缺陷索赔提供支撑。

### 3. 交房前的转售限制

你无法在第二天就随意转手一套迪拜期房。大多数开发商要求在**已付满房价的 30–40%** 之后才同意转售/权益转让，而每一宗交房前的销售都需要开发商的**无异议证明**（NOC 费用约 AED 1,000–5,250，部分开发商还另收权益转让费），由新买家接手你的 SPA 义务。**应对之策：**如果退出的灵活性对你很重要，请在购买前弄清你 SPA 的转售门槛；权益转让的总交易成本通常为 6–8%。完整指南：[交房前转售期房](https://www.palmera.realestate/zh/guides/sell-off-plan-before-handover/)。

### 4. 从预订到交钥匙之间的市场周期风险

你是在以今天的价格，认购一项 2–4 年后才交付的资产。你交房时所面对的市场可能更为疲软：迪拜的价格增速从 2026 年 1 月约 12% 的同比水平，到 5 月已放缓至 4% 以下（Dubai Chronicle），2026 年上半年销售低于 2025 年上半年的纪录，而 2027 年预计将交付约 70,000 套——这是一波将考验市场消化能力的供应潮（Khaleej Times，Fitch 数据）。**应对之策：**买入那些即便在平淡周期中你也愿意持有并出租的房产；当增值停滞时，收益率能为你兜底。

### 5. 你自身的违约

成文而不对称：一旦错过分期款，开发商无需通过法院即可解除合同，并根据施工阶段保留 25–40%（2017 年第 19 号法律第 11 条）。**应对之策：**用你的收入、而非你的乐观情绪，对付款时间表进行压力测试。

### 6. 开发商倒闭／项目取消——已被缓释的风险

这正是托管与登记框架为之而建的风险，也是有明确追偿路径的一种：RERA 取消 → 托管审计 → 14 天内分配退款 → 开发商差额责任 → 2013 年第 21 号法令司法委员会（详见上文）。残余风险依然存在——追偿可能需要时间，超出托管余额的已付款项要取决于开发商的资产——这恰恰是开发商筛选与付款时间表纪律（绝不在已登记节点之前提前付款）仍然重要的原因。

## 期房 vs 现房：哪一种适合你？

期房在入场成本和资本效率上胜出；现房则在确定性和即时收入上胜出——而迪拜 2026 年的数据显示，买家压倒性地选择了前者，期房占第一季度住宅成交的 72%，而现房市场交易量下降 8%（Savills 数据，经 Global Property Guide）。2026 年上半年，按金额的划分比按宗数的划分更为接近——期房 AED 139.8B 对现房 AED 146.7B（W Capital 对 DLD 数据的分析）——因为现房偏向高价值的豪宅交易。

| 因素 | 期房 | 现房 |
|---|---|---|
| **前期现金** | 10–20% 首付 + 4% DLD | 通常 20–25% 首付（按揭）或全款 + 4% DLD + 约 2% 中介费 + 过户费 |
| **定价** | 开盘定价，通常比可比现房低约 10–20%；开发商优惠（费用减免、交房后付款计划） | 市场价，可议价；你看到的就是你所买的 |
| **价格动能（2026 年第一季度）** | 均价 AED 2,030/sq ft，同比 +12.2% | 均价 AED 1,691/sq ft，同比 +5.6%（Global Property Guide） |
| **付款结构** | 2–8 年的免息分期 | 一次性付清或按揭（计息） |
| **租金收入** | 交房前没有（通常 2–4 年） | 即时 |
| **交付风险** | 真实存在：2025–26 年预计单元中约 48–62% 按期交付（Fitch） | 无 |
| **规格风险** | 效果图与实物之别；需要验房 | 你检查到的就是你得到的 |
| **转售灵活性** | 在付满 30–40% + 取得 NOC 之前受限 | 不受限 |
| **按揭 LTV 上限** | 50%（阿联酋央行，期房） | 首套房可达 80% 以上 |
| **黄金签证** | 价值 AED 2M 以上时，从 DLD（Oqood）登记起即符合条件（下文） | 价值 AED 2M 以上时符合条件 |
| **最适合** | 优化入场价格与资本分期的投资者；有 2–4 年时间视野的买家 | 现在就需要住房的自住者；注重收入的投资者 |

直白地说明同类相比的注意事项：AED 2,030 与 AED 1,691 的每平方英尺差距，**并不**意味着期房“比现房更贵”或反之——期房均价被优质开盘走廊上全新的房源抬高，而现房均价则包含了 20 年楼龄的建筑。开盘折扣（约 10–20%）适用于将一套开盘单元与同一社区内*可比现房*相比时，且在热门发售中会收窄甚至消失。对于你筛选的任何项目，Palmera 都会向你展示实际的可比成交——DLD 数据，而非营销说辞。并排探索[现房与期房房源](https://www.palmera.realestate/zh/properties/)。

## 期房与黄金签证

期房从**以 Oqood 合同在 DLD 登记的那一刻起**即符合阿联酋十年期黄金签证的条件，前提是成交价达到 **AED 2,000,000** 门槛——无论你已完成付款计划的多少，全额合同价都计入。原先要求申请前须已付满 50%（或持有 AED 1,000,000 权益）的规定，已由迪拜土地局于 **2024 年 1 月**取消，The National、AGBI 与移民事务所 Fragomen 当时均有记录：按揭申请人只需一份针对实际已付金额的银行 NOC，而对于期房，开发商 NOC 取代了此前要求施工至少完成 50% 的规则。

有一点需如实说明：若干行业与签证新闻网站描述了一份“2026 年 2 月 20 日的联邦通函”，称其取消了 50% 权益规则。我们无法在一手来源或阿联酋主流媒体中核实这份通函——它所描述的内容，与有记录的 2024 年 1 月 DLD 变化相吻合。依据 DLD 实时服务页面，规则当前、可核实的状态为：登记价值 AED 2,000,000、允许按揭并附银行 NOC、未设任何最低权益条件。

在围绕它制定计划之前，几点实务提示：

- **AED 2M 的标准针对的是申请时房产在 DLD 登记的价值**。可以是一套价值 AED 2M 以上的单元，或者——按 DLD 当前的做法——使用合并的已登记持有量；请在申请时确认当前的合并规则。
- **预计需要 Oqood 之外的更多材料。** 申请处理涉及开发商 NOC，以及证明项目真实且在推进的证据；经批准开发商的项目通过得最快。
- **规则持续朝着有利于买家的方向变化：**2026 年 4 月，DLD 还取消了另设的两年期房产投资者签证上 AED 750,000 的下限（单独持有人：无下限；共有人：AED 400,000 份额——仅限现房），此事由 Gulf News 报道并经 Fragomen 确认。
- 签证政策属于行政性质，可能发生变化；请在申请时核实当前的整套规则。完整细节、材料清单与各种情形：见我们的 **[迪拜房产黄金签证指南](https://www.palmera.realestate/zh/guides/golden-visa-property/)**。

对期房买家而言，其战略要点很简单：一套 AED 2M 的期房购置，从登记之日起就自带一个居留选项——大致相当于 2026 年一套地段优越的两卧开盘单元的价格——而无需等待数年交房，也无需等待 50% 的已付款节点。

## Palmera 如何运作

Palmera Real Estate 是一家持有 RERA 牌照的迪拜经纪机构（牌照 **40780**，营业执照 **1306924**），专精于期房及直接向开发商购房。这在实务中意味着：

- **一个项目库中收录 1,500 多个项目。** 我们覆盖迪拜期房市场的每一家主要开发商和每一个区域——用与我们相同的数据比较[项目](https://www.palmera.realestate/zh/properties/)、[开发商](https://www.palmera.realestate/zh/developer/)和[区域](https://www.palmera.realestate/zh/property-location/)，包括 DLD 登记状态和开发商的交付历史。
- **买家 0% 佣金。** 你所付的价格与走进开发商销售办公室时相同——由开发商向我们付费。我们的动力在于让你放心成交，而不是让你多付钱。
- **直接对接开发商。** 开盘当天的单元分配、EOI 排队名额，以及各销售办公室的房源——包括未在公开门户上架的单元。
- **端到端的流程管理。** 在你第一次转账前核实托管账户、SPA 审阅要点提示、Oqood 登记确认、节点追踪、验房协调以及交房。

与期房专家交流：**[WhatsApp](https://wa.me/971542154066)** · 或从[当前期房项目库](https://www.palmera.realestate/zh/properties/)开始。

*本页面为一般性信息，不构成法律建议。市场数字、法律与签证规则已于 2026 年 7 月对照下方标注日期的来源核实，可能发生变化。*

## FAQ

### 在迪拜，期房安全吗？

从结构上说，是的——但存在一项明确的残余风险。根据迪拜 2007 年第 8 号法律，你支付的每一笔款项都必须进入 DLD 批准银行中一个项目专属的托管账户；开发商只能凭独立核实的施工进度节点提取资金；你的购买必须在 DLD 的临时房地产登记簿（Oqood）中登记，否则在法律上无效；而如果 RERA 注销某个项目，托管资金将返还分配给买家，任何缺口由一个特别司法委员会（2013 年第 21 号法令）处理。无法保证的是时间：Fitch 数据显示，2022–2024 年间仅约 56% 的预计单元按期交付，2025 年约为 62%。资金保护层十分牢固；但在交付日期上请保守规划。

### 在迪拜购买期房的最低首付是多少？

通常为预订时成交价的 10–20%。Emaar 2025–26 年的标准发售要求 10%；Binghatti 与 Samana 通常要求 20%。在首付之外，还需在签署 SPA 后不久预留 4% 的 DLD 登记费。Danube 的 1% 月供计划首付约从 10% 起，而各类促销结构（如 Danube 2026 年斋月期间的 0.5% 月供优惠）会不时进一步降低月供负担。

### Oqood 是什么？

Oqood（阿拉伯语意为“合同”）是迪拜土地局临时房地产登记簿中针对期房销售的登记条目——在产权证存在之前，它是你的官方购买凭证。根据 2008 年第 13 号法律，未在该系统中登记的期房销售无效。开发商在 SPA 签署后办理销售登记（DLD 要求在 60 天内结清费用），你会收到一份以你名义出具的 Oqood 证书，并在交房时转为完整的产权证。请务必确认你的 Oqood 已经出具。

### 如果我的期房项目被取消会怎样？

RERA——唯一有权注销已登记项目的主管部门——会指派审计人员审查该项目的托管账户，可用资金须在注销决定作出后 14 天内分配给购房者。如果托管资金不足以覆盖你的已付款项，开发商有 60 天时间补足差额，未了结的债权则移交给被取消项目特别司法委员会（2013 年第 21 号法令），由其清算项目资产，并通过 DLD 信托账户结算买家权益。

### 如果我的项目延期会怎样？

首先，查看你的 SPA：多数合同给予开发商 6–12 个月的宽限期，且无需赔偿。超出宽限期后，救济方式取决于你的合同——赔偿条款，以及在延期过度时最终向 RERA 投诉或主张解除合同。延期很常见（约 40–50% 的项目会出现某种程度的延期；据 Fitch 预测，2026 年预计单元中仅约 48% 有望按期竣工），这正是在你的决策中开发商过往记录应与价格同等重要的原因。

### 我可以在交房前出售我的期房吗？

可以——前提是你已付满 SPA 中设定的门槛（通常为成交价的 30–40%），并取得开发商出具的无异议证明（费用约为 AED 1,000–5,250，部分开发商还另收权益转让费）。买家接手你剩余的付款义务，DLD 则办理 Oqood 登记的过户。权益转让的总交易成本预计约为售价的 6–8%。

### 购买期房需要缴纳 4% 的 DLD 费用吗？

需要。4% 的迪拜土地局登记费适用于期房购置，在 SPA 签署后不久、办理 Oqood 登记时缴纳，同时还有一笔小额行政费（AED 40–430，视分类而定）。开发商有时会推出“DLD 减免”促销，代你支付这 4%——这是一笔实实在在的节省，值得在 SPA 中以书面形式确认。

### 外国人可以在迪拜购买期房吗？

可以。任何国籍的外国公民都可以在迪拜指定的永久产权区域购买期房并享有完整的永久产权——这些区域实际上涵盖了所有主要投资板块（Downtown、Dubai Marina、Palm Jumeirah、Business Bay、JVC、Dubai Creek Harbour 以及数十个其他区域）。购买无需居留身份、签证或本地合伙人；购买本身就可以让你符合居留资格（见黄金签证）。

### 期房符合阿联酋黄金签证的条件吗？

符合。凭开发商的确认函，以 Oqood 合同形式在 DLD 登记、价值达 AED 2,000,000 或以上的期房购置即符合条件——无论你已完成付款计划的多少，全额合同价都计入门槛。原先要求申请前须已付满 50%（或 AED 1,000,000）的规定，已由 DLD 于 2024 年 1 月取消。申请时预计需提供开发商 NOC 及标准材料，并请在申请时核实当前规则。

### 在迪拜，期房比现房更便宜吗？

在开盘时、且同类相比的情况下通常如此：市场指南一致认为，开盘定价比同一社区内可比现房低约 10–20%，开发商还会附加诸如 DLD 费用减免和交房后付款计划等优惠。但要警惕未经处理的平均值——2026 年第一季度，全市期房成交价为 AED 2,030/sq ft，而现房为 AED 1,691，但这反映的是期房构成中更新的房源和优质开盘地段，而非同类相比的溢价。请始终对照 DLD 上可比现房的实际成交数据进行比较。

### 我可以为迪拜的期房办理按揭贷款吗？

可以，但有限制：阿联酋央行规定将期房贷款的贷款价值比（LTV）上限设为 50%，而且许多银行只在既定施工阶段或交房时才放款。实务中，大多数期房买家在建设期使用开发商的免息付款计划，并在必要时对交房时的最后一笔尾款办理按揭——此时可适用标准现房的 LTV（首套房可达 80% 以上）。

### 在迪拜购买期房时，除房价之外我还要支付哪些费用？

请为一次性支出预留约 4.3–5%：4% 的 DLD 登记费、一笔 Oqood 行政费（AED 40–430）、部分开发商收取的开发商行政/预订费（约 AED 3,000–5,000）、交房时的产权证签发费（AED 250 另加行政费），以及一项可选但推荐的验房（snagging）检查（约 AED 1,000–3,000）。物业费（按项目设定、经 RERA 批准）从交房时起开始计收。通过 Palmera 直接向开发商购买，买家佣金为 0%——经纪费由开发商支付。


## Sources · last updated 2026-07-16

- Dubai Law No. 8 of 2007 (Escrow Accounts) — project-dedicated escrow, milestone releases, Art. 14 5% one-year retention — official Dubai Legislation portal text (2007)
- Dubai Law No. 13 of 2008 (Interim Real Property Register) — mandatory Oqood registration; unregistered sales void (Art. 3); cancellation-refund framework — official text (2008)
- Executive Council Resolution No. 6 of 2010 (implementing bylaw of Law 13/2008) — developer prerequisites; broker funds must go direct to escrow (2010)
- Explanatory Notes on Article 11 of Law No. 19 of 2017 — developer termination without court order; 25–40% retention scale by construction stage (corroborated by Al Tamimi & Company) (2018)
- Dubai Land Department — Q1 2026 official release: AED 252B transactions (+31% YoY), AED 148.35B foreign investment, 29,312 first-time investors (2026-04)
- Khaleej Times / W Capital analysis of DLD H1 2026 data: AED 286.43B total sales, 86,005 transactions; off-plan 58,800 deals worth AED 139.8B (68% of volume) — corroborated by Dubai Chronicle, Tesla Properties and Economy Middle East; note: one Khaleej Times figure (79,229) appears to count a narrower category (2026-07)
- Global Property Guide (Savills data) — off-plan 72% of Q1 2026 residential transactions; AED 2,030/sq ft off-plan (+12.2% YoY) vs AED 1,691 ready (+5.6%); mix effects, not like-for-like (2026)
- Sherwoods — DLD June 2026 data: off-plan 9,442 transactions (76% of sales), AED 17.6B (2026-07)
- Gulf Business — off-plan office sales record AED 13.1B in H1 2026 (2026-07)
- Khaleej Times (Fitch Ratings data) — ~56% of projected units delivered on schedule 2022–2024; ~62% in 2025; ~48% forecast for 2026; ~70,000 units projected for 2027 (2026)
- Danube Properties (official) — 1% monthly payment plan; promotional 0.5% monthly Ramadan plan to 31 Mar 2026. Samana Developers (official) — 8-year payment plan. Binghatti (official) — 70/30 standard. Engel & Völkers / Dealr.ae — Emaar 80/20 and prime 60/40–50/50 structures (2026)
- Dealr.ae / Takween Aldar / SBA Properties / RealEstateClubDubai fee guides — 4% DLD registration at Oqood; Oqood admin AED 40–430 by class; title deed AED 250; NOC AED 1,000–5,250 on assignment (2026)
- haus & haus / Place Overseas — pre-handover resale: 30–40% paid threshold + developer NOC; assignment transaction costs ~6–8% (2026)
- The National / AGBI / Fragomen — DLD removed the Golden Visa minimum down-payment (50% / AED 1M) requirement in January 2024; off-plan qualifies from Oqood registration with a developer NOC. Reports of a 'federal circular of 20 February 2026' to the same effect could not be verified in primary sources — treated as unconfirmed (2024-01)
- UAE Central Bank mortgage regulations — 50% LTV cap on off-plan lending; UAE Civil Code decennial (10-year) structural liability — established regulation, not re-verified against primary text this session (2026)

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- https://www.palmera.realestate/zh/developer/
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