विदेशी नागरिक साइप्रस में संपत्ति कैसे खरीदते हैं: 2026 की पूरी चरण-दर-चरण गाइड

साइप्रस यूरोपीय संघ के उन सबसे सीधे-सादे न्यायक्षेत्रों में से एक है, जहाँ कोई विदेशी नागरिक रियल एस्टेट पर पूर्ण स्वामित्व रख सकता है। यह एक यूरोपीय संघ (EU) सदस्य राष्ट्र है और यूरोज़ोन का हिस्सा है (मुद्रा यूरो है), और इसका संपत्ति कानून अंग्रेज़ी कॉमन-लॉ परंपरा में निहित है — पंजीकृत टाइटल, लिखित अनुबंध और एक सार्वजनिक भूमि रजिस्ट्री (Land Registry) की एक प्रणाली, जिसे अधिकांश अंतरराष्ट्रीय खरीदार परिचित पाते हैं। किसी भी राष्ट्रीयता का व्यक्ति 100% फ्रीहोल्ड स्वामित्व रख सकता है; विदेशियों के लिए केवल-लीजहोल्ड वाली कोई श्रेणी नहीं है और न ही किसी स्थानीय नॉमिनी या कंपनी का उपयोग करना अनिवार्य है।

यह गाइड पूरी खरीद प्रक्रिया को क्रम से समझाती है, ठीक जैसे यह 2026 में वास्तव में चलती है — रिज़र्वेशन डिपॉज़िट से लेकर उस क्षण तक जब टाइटल आपके नाम पर पंजीकृत होता है — और कानूनी तंत्र के उन दो हिस्सों को स्पष्ट करती है जो किसी विदेशी खरीदार की सबसे अधिक रक्षा करते हैं: विशिष्ट निष्पादन के लिए अनुबंध का जमा किया जाना (deposit of the contract for specific performance) और टाइटल-डीड सर्च। यह उन कर और स्टांप-ड्यूटी परिवर्तनों को दर्शाती है जो 1 जनवरी 2026 को लागू हुए। यह सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं: कुछ भी हस्ताक्षर करने से पहले एक स्वतंत्र साइप्रस वकील नियुक्त करें।

कौन खरीद सकता है, और “स्वीकृति” का क्या अर्थ है

साइप्रस एक ही रेखा खींचता है, और वह EU तथा गैर-EU खरीदारों के बीच है:

• EU/EEA नागरिक बिल्कुल साइप्रस के नागरिकों के समान आधार पर खरीदते हैं। कोई स्वामित्व सीमा नहीं है और न ही कोई विशेष परमिट — आप एक संपत्ति चुनते हैं, शर्तों पर सहमत होते हैं, हस्ताक्षर करते हैं, और पंजीकरण कराते हैं।
• गैर-EU नागरिक (उदाहरण के लिए ब्रिटिश, अमेरिकी, इज़राइली, खाड़ी क्षेत्र, रूसी या चीनी खरीदार) भी फ्रीहोल्ड स्वामित्व रख सकते हैं, लेकिन उन्हें अचल संपत्ति अधिग्रहण (विदेशी) कानून, Cap. 109 के तहत मंत्रिपरिषद (Council of Ministers) से स्वीकृति प्राप्त करनी होगी। व्यवहार में यह अधिकार जिला अधिकारी (District Officer) को सौंपा गया है, और वास्तविक खरीदारों को यह स्वीकृति सामान्य रूप से दे दी जाती है। एक गैर-EU व्यक्ति व्यक्तिगत उपयोग के लिए एक संपत्ति खरीद सकता है — एक घर या एक भूखंड, जो आमतौर पर लगभग 4,014 m² से अधिक न हो।

योजना बनाते समय महत्वपूर्ण बात: यह स्वीकृति आपकी खरीद को नहीं रोकती। आप कब्ज़ा ले सकते हैं, और यह आवेदन बाकी सब चीज़ों के समानांतर चलता रहता है। अनुबंध पर हस्ताक्षर होते ही आपका वकील इसे दाखिल कर देता है, और यह एक बाधा नहीं बल्कि एक प्रशासनिक औपचारिकता है। चूँकि इसमें आमतौर पर दो-एक महीने लगते हैं, अधिकांश खरीदार बस अंदर आ जाते हैं और कागज़ी कार्रवाई को बाद में पूरा होने देते हैं।

चरण-दर-चरण खरीद

1. संपत्ति को रिज़र्व करें

एक बार जब आप कोई यूनिट चुन लेते हैं और मुख्य मूल्य पर सहमत हो जाते हैं, तो आप एक संक्षिप्त रिज़र्वेशन समझौते पर हस्ताक्षर करते हैं और एक रिज़र्वेशन डिपॉज़िट देते हैं — जो आमतौर पर €5,000–€10,000 के आसपास होता है। इससे संपत्ति एक तय अवधि (अक्सर दो से चार सप्ताह) के लिए बाज़ार से हट जाती है, मूल्य और शर्तें स्थिर हो जाती हैं, और आपके वकील को ड्यू डिलिजेंस करने का समय मिल जाता है। रिज़र्वेशन डिपॉज़िट सामान्यतः खरीद मूल्य में समायोजित कर लिया जाता है। सुनिश्चित करें कि रिज़र्वेशन समझौते में उन शर्तों का उल्लेख हो जिनके तहत यह वापसी योग्य है।

2. एक स्वतंत्र वकील नियुक्त करें और ड्यू डिलिजेंस करें

यह अकेला सबसे महत्वपूर्ण चरण है, और इसीलिए ऐसे वकील का उपयोग करना चाहिए जो आपके लिए काम करे, न कि विक्रेता या डेवलपर के लिए। आपका वकील:

• पंजीकृत मालिक, सटीक सीमाओं और — सबसे महत्वपूर्ण — किसी भी भार (encumbrances) की पुष्टि के लिए एक भूमि रजिस्ट्री सर्च कराएगा — जैसे बंधक (mortgages), “मेमो” (charging orders), निषेधाज्ञाएँ (injunctions) या संपत्ति अथवा भूमि पर पंजीकृत अन्य ग्रहणाधिकार (liens)।
• टाइटल-डीड की स्थिति जाँचेगा: क्या विक्रेता के नाम पर पहले से एक अलग टाइटल डीड मौजूद है, या (नई इमारतों में सामान्य रूप से) यह अभी जारी होना बाकी है।
• योजना (planning) और भवन परमिट सत्यापित करेगा, कि ढाँचा उससे मेल खाता है जिसे स्वीकृति मिली थी, और यह कि विक्रेता के पास बेचने की कानूनी क्षमता है।
• नए निर्माण पर, डेवलपर की साख की समीक्षा करेगा और जाँचेगा कि क्या पूर्णता पर व्यापक भूमि पर लगा कोई बैंक बंधक आपकी यूनिट के लिए मुक्त कर दिया जाएगा।

किसी संपत्ति को “स्वच्छ टाइटल (clean title)” वाली तब कहा जाता है जब सर्च में विक्रेता पंजीकृत मालिक के रूप में दिखे और कोई प्रतिकूल भार न हो जो आप पर आ जाए। इस सर्च को कभी न छोड़ें।

3. बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करें और डिपॉज़िट का भुगतान करें

ड्यू डिलिजेंस स्पष्ट होने पर, आप बिक्री अनुबंध (contract of sale) पर हस्ताक्षर करते हैं, जो मूल्य, भुगतान अनुसूची, पूर्णता तिथि, फिक्स्चर, और स्वच्छ टाइटल सौंपने के विक्रेता के दायित्व को निर्धारित करता है। इस चरण पर आप आमतौर पर एक डिपॉज़िट देते हैं — सामान्यतः मूल्य का 20–30%, हालाँकि यह बातचीत योग्य है, और ऑफ-प्लान योजनाएँ आमतौर पर शेष राशि को निर्माण के विभिन्न पड़ावों में बाँट देती हैं। अनुबंध अंग्रेज़ी में हो सकता है और हस्ताक्षर होने के बाद (और विदेशी खरीदारों के लिए आमतौर पर साक्षी के समक्ष) यह कानूनी रूप से बाध्यकारी होता है।

4. विशिष्ट निष्पादन के लिए अनुबंध जमा करें

यही वह सुरक्षा है जो साइप्रस में ऑफ-प्लान खरीदना सुरक्षित बनाती है, और कई देशों में इसका कोई सटीक समकक्ष नहीं है। अचल संपत्ति की बिक्री (विशिष्ट निष्पादन) कानून (Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law) के तहत, आपका वकील हस्ताक्षरित अनुबंध को भूमि एवं सर्वेक्षण विभाग (Department of Lands and Surveys, यानी भूमि रजिस्ट्री) में दाखिल करता है। एक बार जमा हो जाने पर, अनुबंध संपत्ति के विरुद्ध दर्ज हो जाता है, और विक्रेता आपकी जानकारी के बिना उसे न तो पुनः बेच सकता है, न उस पर और बंधक लगा सकता है, और न ही अन्यथा उसका लेन-देन कर सकता है। यह आपको यह अधिकार भी देता है कि यदि विक्रेता बाद में इनकार करे तो आप अदालत जाकर टाइटल को अपने नाम पर हस्तांतरित करने के लिए बाध्य कर सकें।

समय-सीमा मायने रखती है: इन अधिकारों को सुरक्षित करने के लिए अनुबंध को हस्ताक्षर के छह महीने के भीतर दाखिल किया जाना चाहिए, लेकिन अच्छे वकीलों की प्रथा यह है कि इसे कुछ ही दिनों में दाखिल कर दें — आदर्श रूप से किसी भी आगे के भुगतान से पहले। लिखित पुष्टि लें कि आपका अनुबंध कब जमा किया गया।

5. मंत्रिपरिषद / जिला अधिकारी की स्वीकृति (गैर-EU खरीदार)

यदि आप एक गैर-EU नागरिक हैं, तो आपका वकील अब अधिग्रहण-परमिट आवेदन प्रस्तुत करता है, जिसके साथ आपका पासपोर्ट, अनुबंध, और बुनियादी पृष्ठभूमि दस्तावेज़ संलग्न होते हैं। जैसा ऊपर बताया गया, यह पूर्णता के साथ-साथ चलता है और कब्ज़े में देरी नहीं करता। एक वास्तविक आवासीय खरीदार के लिए स्वीकृति नियमित रूप से मिल जाती है।

6. पूर्णता और टाइटल का हस्तांतरण

पूर्णता पर आप (या आपका वकील, मुख्तारनामे के तहत कार्य करते हुए) शेष राशि का भुगतान करते हैं, और जिला भूमि कार्यालय (District Land Office) में टाइटल हस्तांतरित होता है। जहाँ एक अलग टाइटल डीड पहले से मौजूद हो, वहाँ हस्तांतरण शुल्क के भुगतान पर उसी समय आपके नाम पर हस्तांतरण हो जाता है। जहाँ टाइटल डीड अभी जारी नहीं हुई है — जो हाल ही में पूर्ण हुई इमारतों में सामान्य है — वहाँ आप अभी पूर्ण अनुबंधात्मक स्वामित्व और कब्ज़ा ले लेते हैं, अपने जमा किए गए अनुबंध द्वारा सुरक्षित, और अलग डीड आपको तब हस्तांतरित होती है जब डेवलपर उप-विभाजन (sub-division) पूरा कर देता है और वह जारी हो जाती है।

“टाइटल डीड” क्या है, और यह जाँचें कि यह स्वच्छ है

एक साइप्रस टाइटल डीड (Τίτλος Ιδιοκτησίας) वह आधिकारिक सरकारी दस्तावेज़ है, जो भूमि एवं सर्वेक्षण विभाग द्वारा जारी किया जाता है, और जो किसी विशिष्ट, पंजीकृत भूखंड या यूनिट के कानूनी स्वामित्व को प्रमाणित करता है। यह मालिक, पंजीकरण संख्या, क्षेत्रफल, सीमाओं और किसी भी भार को दर्ज करता है।

आप स्वयं रजिस्टर को यूँ ही नहीं देख सकते — इसमें कोई खुली सार्वजनिक पहुँच नहीं है। जानकारी केवल इच्छुक पक्षों (या उनके लाइसेंसधारी वकील) को एक सर्च प्रमाणपत्र (search certificate) (πιστοποιητικό έρευνας) के रूप में जारी की जाती है, जो निर्धारित फॉर्म (N.50) और शुल्क किसी भी जिला भूमि कार्यालय में दाखिल करके प्राप्त किया जाता है। यही प्रमाणपत्र आपको बताता है कि टाइटल स्वच्छ है या नहीं। जब आप इसे अपने वकील के साथ पढ़ें, तो तीन बातें जाँचें: कि विक्रेता ही पंजीकृत मालिक है; कि कोई बंधक, मेमो, निषेधाज्ञा या ग्रहणाधिकार नहीं है; और कि सीमाएँ और क्षेत्रफल उससे मेल खाते हैं जो आप खरीद रहे हैं।

ऑफ-प्लान टाइटल-डीड की बारीकी

किसी नई या ऑफ-प्लान यूनिट के लिए, आपके विशिष्ट अपार्टमेंट की एक अलग टाइटल डीड अक्सर अभी मौजूद नहीं होती। भूमि डेवलपर के नाम पर पंजीकृत होती है, और एक व्यक्तिगत डीड तभी बनाई जाती है जब इमारत पूरी हो जाती है और अधिकारी विभाजन/उप-विभाजन परमिट जारी करते हैं — एक प्रक्रिया जिसमें महीनों या, ऐतिहासिक रूप से, वर्षों तक लग सकते हैं। यह सामान्य है और अपने आप में कोई खतरे का संकेत नहीं, बशर्ते कि (a) आपका अनुबंध विशिष्ट निष्पादन के लिए जमा किया गया हो, और (b) आपके वकील ने आपकी डीड जारी करने और हस्तांतरित करने के तंत्र तथा समय-सारणी की, और आपकी यूनिट पर डेवलपर के किसी भी बंधक की मुक्ति की पुष्टि कर दी हो। तत्काल एक अलग डीड की अनुपस्थिति को विशिष्ट-निष्पादन डिपॉज़िट को छोड़ देने का कारण न मानें — यह ठीक वही स्थिति है जिसके लिए वह सुरक्षा बनाई गई थी।

मुख्तारनामे (power of attorney) द्वारा दूर से खरीदना

खरीदने के लिए आपको साइप्रस में होना ज़रूरी नहीं है। अपने वकील को एक मुख्तारनामा (power of attorney, PoA) देकर पूरी लेन-देन प्रक्रिया दूर से पूरी करना पूरी तरह सामान्य है, जो आवश्यक विशिष्ट कार्यों को कवर करने के लिए तैयार किया जाता है — अनुबंध पर हस्ताक्षर करना, उसे विशिष्ट निष्पादन के लिए जमा करना, अधिग्रहण परमिट के लिए आवेदन करना, शुल्क का भुगतान करना, और टाइटल का हस्तांतरण स्वीकार करना। विदेश में निष्पादित एक PoA आमतौर पर नोटरी के समक्ष हस्ताक्षरित किया जाता है और फिर साइप्रस में उपयोग के लिए वैध बनाया जाता है (हेग कन्वेंशन के तहत एक अपोस्टिल आमतौर पर पर्याप्त होता है)। PoA का दायरा लेन-देन तक सीमित रखें, और एक स्वतंत्र वकील का उपयोग करें जिसकी आपने जाँच-परख की हो — PoA शक्तिशाली होता है, इसलिए इसकी शब्दावली और आपके प्रतिनिधि का चुनाव दोनों मायने रखते हैं।

2026 की लागत और कर तस्वीर

साइप्रस ने 1 जनवरी 2026 से प्रभावी कई संपत्ति-संबंधी करों में सुधार किया। हर खरीदार को पता होने योग्य मुख्य आँकड़े:

मद	2026 की स्थिति
VAT — मानक	डेवलपर से नए-निर्माण संपत्ति पर 19%
VAT — घटी दर (पहला/मुख्य घर)	किसी स्व-निवासी के प्राथमिक आवास के लिए 5%, पहले 130 m² और €350,000 तक के मूल्य पर — बशर्ते संपत्ति कुल मिलाकर 190 m² या €475,000 कुल मूल्य से अधिक न हो (इन सीमाओं से ऊपर, पूरे पर 19% लागू होता है)। 2023 से पूर्व के नियमों के तहत संक्रमणकालीन राहत 2026 के अंत तक चलती है।
हस्तांतरण शुल्क (Transfer fees)	मूल्य के पहले €85,000 पर 3%, €85,001–€170,000 पर 5%, €170,000 से ऊपर 8% — भूमि एवं सर्वेक्षण विभाग को देय। जहाँ VAT का भुगतान हुआ हो वहाँ शून्य (नए निर्माण); पुनर्बिक्री (resales) पर जहाँ कोई VAT लागू नहीं होता, वहाँ 50% की कमी।
स्टांप ड्यूटी	1 जनवरी 2026 से समाप्त (कानून 239(I)/2025 ने 1963 के स्टांप ड्यूटी कानूनों को निरस्त कर दिया), जिससे अनुबंध पर पहले लगने वाला एक छोटा शुल्क हट गया।
वार्षिक अचल संपत्ति कर	कोई नहीं — 2017 से समाप्त।
विरासत / संपदा कर	कोई नहीं।
पूँजीगत लाभ कर (बिक्री पर)	साइप्रस की अचल संपत्ति से हुए लाभ पर 20%, 1 जनवरी 2026 से आजीवन छूट के साथ — मुख्य आवास के लिए €150,000 और अन्य विक्रयों के लिए €30,000 (कुल आजीवन सीमा €150,000)।

दो व्यावहारिक निष्कर्ष। पहला, एक नए-निर्माण घर पर VAT-चुकाई गई संपत्ति के लिए हस्तांतरण-शुल्क में छूट का अर्थ है कि आप आमतौर पर VAT या हस्तांतरण शुल्क देते हैं, दोनों नहीं। दूसरा, 5% वाला VAT स्लैब वास्तव में मूल्यवान है लेकिन कड़ाई से केवल सीमाओं के भीतर स्व-निवासियों के लिए — एक निवेश या छुट्टी वाली यूनिट पर पूरा 19% लगता है, इसलिए अपने उपयोग के लिए सही दर का आकलन करें।

अलग से, साइप्रस का गैर-अधिवासित (non-domiciled) कर व्यवस्था उन लोगों के लिए आकर्षक बनी रहती है जो कर-निवासी बन जाते हैं: 17 वर्षों तक एक नॉन-डोम दुनिया भर के लाभांश और ब्याज पर 0% विशेष रक्षा अंशदान (Special Defence Contribution) देता है। (2026 के सुधार ने सभी निवासियों के लिए किराये की आय पर SDC को भी समाप्त कर दिया, हालाँकि किराये पर अभी भी आयकर और स्वास्थ्य-प्रणाली अंशदान लागू होते हैं।) वैश्विक-न्यूनतम-कर मानक को पूरा करने के लिए कॉर्पोरेट आयकर की दर 1 जनवरी 2026 से 12.5% से बढ़कर 15% हो गई — यह प्रासंगिक है यदि आप किसी साइप्रस कंपनी के माध्यम से स्वामित्व रखते हैं।

निवास (residence), नागरिकता नहीं

संपत्ति खरीदार अक्सर आव्रजन (immigration) के बारे में पूछते हैं। साइप्रस एक तीव्र-गति वाला स्थायी निवास (Permanent Residence) मार्ग प्रदान करता है (विनियम 6(2)): किसी डेवलपर से कम से कम €300,000 मूल्य (साथ में VAT) की एक नई, प्राथमिक-बाज़ार आवासीय संपत्ति खरीदें, और साइप्रस के बाहर के स्रोतों से कम से कम €50,000 की सुनिश्चित वार्षिक आय दिखाएँ (जीवनसाथी के लिए €15,000 और प्रत्येक आश्रित बच्चे के लिए €10,000 अधिक)। यह स्थायी निवास प्रदान करता है — साइप्रस में रहने का अधिकार — न कि नागरिकता या पासपोर्ट। पूर्व साइप्रस निवेश (नागरिकता-द्वारा-निवेश) कार्यक्रम को नवंबर 2020 में समाप्त कर दिया गया था; किसी भी प्रस्ताव को जो किसी संपत्ति खरीद के बदले साइप्रस पासपोर्ट का संकेत देता हो, एक गंभीर खतरे के संकेत के रूप में लिया जाना चाहिए। निवास मार्ग के लिए सीमाएँ और दस्तावेज़ीकरण 2023 में कड़े किए गए, इसलिए उन पर निर्भर होने से पहले वर्तमान आवश्यकताओं की अपने वकील के साथ पुष्टि करें।

एक यथार्थवादी समय-सारणी

एक सीधी-सादी खरीद के लिए, रिज़र्वेशन से लेकर हस्ताक्षरित-और-जमा किए गए अनुबंध तक दो से चार सप्ताह लग सकते हैं; पूर्ण हो चुकी यूनिट का कब्ज़ा पूर्णता पर मिलता है; और, जहाँ लागू हो, गैर-EU अधिग्रहण परमिट तथा (ऑफ-प्लान के लिए) अंततः अलग टाइटल डीड पृष्ठभूमि में बाद में आते हैं। किराये की अर्थव्यवस्था शहर के अनुसार भिन्न होती है — लिमासोल, द्वीप का व्यापार और प्रमुख केंद्र, आमतौर पर सबसे अधिक दीर्घ-अवधि किराये की माँग दिखाता है, जबकि पाफोस और लारनाका रिज़ॉर्ट-और-आवासीय की ओर झुके हैं — लेकिन किसी भी प्रतिफल (yield) के आँकड़े को सांकेतिक और स्थान-विशिष्ट मानें, कभी गारंटीशुदा नहीं, और अपने आँकड़ों को वर्तमान स्थानीय साक्ष्य पर आधारित रखें।

Palmera कैसे मदद कर सकता है

Palmera दुबई-आधारित एक ब्रोकरेज है जो साइप्रस बाज़ार में सक्रिय है, जिसके पास लगभग बीस ऑफ-प्लान डेवलपर परियोजनाओं का एक चयनित कैटलॉग है — बड़ा बहुमत लिमासोल में, साथ ही पाफोस — जिनकी कीमतें यूरो में हैं, ब्याज-मुक्त डेवलपर भुगतान योजनाओं और 0% खरीदार कमीशन के साथ (शुल्क डेवलपर चुकाता है)। हम आपके स्वतंत्र साइप्रस वकील के साथ काम करते हैं, कभी उसके स्थान पर नहीं, ताकि आपकी ड्यू डिलिजेंस और विशिष्ट-निष्पादन सुरक्षा मज़बूती से आपके पक्ष में बनी रहे। वर्तमान Square One और लिमासोल उपलब्धता देखने के लिए, या अपनी राष्ट्रीयता के लिए खरीद प्रक्रिया पर चर्चा करने के लिए, हमारी टीम से team@palmera.realestate पर संपर्क करें।