Кіпр входить у 2026 рік на хвилі найсильнішого для ринку нерухомості року з 2007-го, рекордного туристичного сезону та всеосяжної податкової реформи, що набула чинності 1 січня. Для іноземного інвестора таке поєднання привабливе, але не позбавлене складнощів. Цей прогноз викладає, що насправді рухає попитом, на якому рівні дійсно перебувають ціни й орендна дохідність, як нові податкові правила та норми щодо резидентства читаються з погляду покупця і — що не менш важливо — які ризики можуть перетворити сильний рік на слабший. Кожна ключова цифра нижче взята з офіційного чи авторитетного джерела, перелік яких наведено наприкінці.
Чому Кіпр і чому саме зараз
Республіка Кіпр є повноправним членом ЄС і частиною єврозони (ціни в євро), а її правова система ґрунтується на англійському загальному праві. Іноземці будь-якої національності можуть володіти нерухомістю на праві повної власності; громадяни ЄС та ЄЕЗ купують на абсолютно однакових умовах з кіпріотами, тоді як покупцям з-поза меж ЄС додатково потрібне схвалення Ради міністрів (делеговане окружному чиновнику). Таке схвалення є рутинним для житлової купівлі, зазвичай займає кілька місяців і не блокує завершення угоди — договір купівлі-продажу депонується в Департаменті земель і геодезії для захисту «конкретного виконання» (specific performance), що особливо важливо для угод на етапі будівництва.
Під цією стабільною основою одночасно працюють три двигуни попиту.
Компанії та штаб-квартири, що переїжджають, — історія Лімасола
Лімасол — це діловий і преміальний житловий центр Кіпру, який став європейською базою для цілого кластера форекс-, фінтех- і дедалі частіше технологічних компаній. Invest Cyprus роками просуває місто як форекс-центр, і потік релокацій триває: у квітні 2026 року австралійська AI-компанія HUMRN оголосила, що перенесе свою глобальну штаб-квартиру до Лімасола, посилаючись на мобільність талантів, податкові стимули та спрощені візові процедури. Урядова програма прискореної релокації компаній — з поновлюваними дозволами на роботу для ключового персоналу та їхніх родин — покликана підтримувати цей потік. Кожна компанія, що переїжджає, приводить працівників із середнім і високим доходом, яким потрібне якісне житло в довгострокову оренду, — а це найглибше джерело орендного попиту на острові та причина, чому Лімасол має найвищі ціни.
Туризм — рекордний 2025-й, коливання у 2026-му
Туризм — це інша опора Кіпру. За туристичною статистикою Gov.cy, 2025 рік став найсильнішим в історії галузі: 4,534 мільйона прибуттів, на 12,2% більше, ніж у 2024 році, що згенерувало орієнтовно €3,696 мільярда доходу (зростання на 15,2%). Сполучене Королівство забезпечило 31,8% прибуттів, а Ізраїль — 13,0%. Зокрема Пафос показав різке зростання прибуттів завдяки покращеному авіасполученню. Це підтримує попит на короткострокову оренду та курортне житло в прибережних округах. Однак критично важливо, що 2026 рік розпочався з розвороту — про це докладніше в розділі про ризики.
Іноземні покупці та стабільність ЄС
База покупців справді міжнародна. Дані Департаменту земель і геодезії, зведені за 2025 рік, показують, що внутрішні покупці становили 59,9% продажів, громадяни ЄС — 13,5%, а громадяни з-поза меж ЄС — 26,5%. Продажі закордонним покупцям зросли приблизно на 16% рік до року, при цьому продажі громадянам ЄС збільшилися десь на 28%, а покупцям з-поза меж ЄС — приблизно на 11%. Членство в ЄС і зоні євро, а також договори за загальним правом і широке використання англійської у професійних послугах — саме тому Кіпр сприймається як «безпечний» покупцями, які могли б вагатися в інших місцях регіону.
Динаміка цін: квартири лідирують, будинки відстають
Два авторитетні цінові показники розповідають узгоджену історію. Індекс цін на житлову нерухомість Центрального банку Кіпру зріс на 7,1% рік до року в 4-му кварталі 2025 року. Ключовий висновок — у розподілі: ціни на квартири піднялися на 9,6%, тоді як будинки — лише на 3,4%. Індекс цін на нерухомість RICS Cyprus (підготовлений спільно з KPMG) описав початок 2026 року як загалом стабільний, де квартири продовжують лідирувати — особливо в Пафосі та Фамагусті — а Нікосія й Лімасол демонструють помірніший рух.
Іншими словами, ринок тягнуть угору квартири, чому сприяють фахівці, що переїжджають, попит, пов'язаний з туризмом, та інтерес інвесторів, тоді як сегмент окремо розташованих будинків порівняно стабільний. Найрозумніший базовий сценарій на решту 2026 року — це продовження однозначного зростання цін на чолі з квартирами, а не повторення двозначних приростів.
| Показник | Останнє значення | Джерело |
|---|---|---|
| Загальні ціни на житло, р/р | +7,1% (4 кв. 2025) | Центральний банк Кіпру |
| Ціни на квартири, р/р | +9,6% (4 кв. 2025) | Центральний банк Кіпру |
| Ціни на будинки, р/р | +3,4% (4 кв. 2025) | Центральний банк Кіпру |
| Валова дохідність, квартири | ~5,45% (4 кв. 2025) | RICS / KPMG |
| Валова дохідність, будинки | ~2,96% (4 кв. 2025) | RICS / KPMG |
Орендна дохідність: де цифри працюють
За індексом RICS на 4-й квартал 2025 року валова дохідність становила в середньому близько 5,45% для квартир і лише 2,96% для будинків, а для офісів — приблизно 5,58%. Цей розрив пояснює, чому інвестори, орієнтовані на дохідність, зосереджуються на квартирах і чому центральний Лімасол — з найглибшим попитом на довгострокову оренду з боку персоналу компаній — є найліквіднішим ринком для купівлі під оренду. Прибережна короткострокова (курортна) оренда в Пафосі, Ларнаці та курортах Фамагусти може показувати вищі валові цифри протягом сезону, але вона несе вищі поточні витрати, періоди простою та управлінське навантаження, тож чиста дохідність потребує ретельного моделювання, а не орієнтації на заголовкову валову цифру. Як завжди, сприймайте будь-яку окрему цифру дохідності як середню, а не як обіцянку — локація, якість будівлі та управління створюють значну різницю.
Обсяг нової пропозиції
Пропозиція сконцентрована там, де є попит. Галузева звітність за 2025 рік оцінила ринок нового житлового будівництва приблизно в €2,5 мільярда за вартістю на близько 7 819 договорах продажу нового житла, де квартири становили близько восьми з десяти цих продажів. Такий нахил у бік квартир — і в бік Лімасола та Пафоса — віддзеркалює цінові дані. Практичний висновок для покупців подвійний: існує справжня, безперервна поставка нового житлового фонду (що підтримує маршрути зниженого ПДВ і резидентства, які вимагають купівлі на первинному ринку), але концентрація цього фонду в кількох квартирних сегментах — це також те місце, де вперше проявився б будь-який майбутній ризик надлишкової пропозиції.
Процентні ставки та фон єврозони
Оскільки Кіпр перебуває в зоні євро, монетарну політику визначає Європейський центральний банк, а не місцева влада. Після тривалого циклу пом'якшення ЄЦБ у червні 2026 року підвищив три ключові ставки на 25 базисних пунктів — це перше підвищення з 2023 року — довівши ставку за депозитами до 2,25% з набуттям чинності 17 червня 2026 року у відповідь на інфляційний тиск, спричинений цінами на енергоносії. Ринки закладали подальше посилення як реальну можливість пізніше цього року. Для інвесторів у нерухомість напрямок руху має значення: середовище зростання ставок підвищує вартість іпотеки в євро й піднімає планку, яку орендна дохідність має подолати, щоб виправдати використання позикових коштів. Багато іноземних покупців на Кіпрі купують за готівку або використовують схеми розстрочки від забудовника замість місцевої іпотеки, що пом'якшує прямий вплив, — але макросигнал (інфляційний ризик, ставки, що залишаються вищими довше) є підставою для консервативного розрахунку, а не для припущення про дедалі дешевше фінансування.
Податки та резидентство: що змінилося 1 січня 2026 року
Кіпр ухвалив широку податкову реформу, що набула чинності 1 січня 2026 року. Головна зміна для компаній полягає в тому, що ставка корпоративного податку на прибуток зросла з 12,5% до 15%, узгодивши Кіпр із глобальним стандартом мінімального податку — це все ще одна з найконкурентніших ставок ЄС, але вже не 12,5%. Кілька змін стосуються індивідуального інвестора в нерухомість:
| Пункт | Позиція (перевірено у 2026) |
|---|---|
| Стандартний ПДВ | 19% |
| Знижений ПДВ, основне житло | 5% на перші 130 кв. м, якщо вартість нерухомості ≤ €350 000, загальна площа < 190 кв. м, а загальна сума угоди ≤ €475 000; понад ці межі застосовується стандартні 19%. Перехідне послаблення продовжено до 31 груд. 2026. |
| Щорічний податок на нерухоме майно | Скасовано з 2017 року — відсутній |
| Податок на приріст капіталу | 20% на приріст від кіпрського нерухомого майна; довічне звільнення для основного житла €150 000 (з 1 січ. 2026), €30 000 для інших відчужень, загальний довічний ліміт €150 000 |
| Збори за передачу права власності (перепродаж) | 3% до €85 000; 5% на €85 001–170 000; 8% понад €170 000. Збори за передачу не стягуються, коли нараховується ПДВ; знижка 50%, коли ПДВ не застосовується |
| Податок на спадщину / майно | Відсутній |
| SDC для non-dom на дивіденди та відсотки | 0% протягом 17 років для кваліфікованих резидентів зі статусом non-domiciled; продовжується двома п'ятирічними блоками за одноразовий внесок €250 000 кожен (загалом до 27 років) |
Реформа також знизила Спеціальний внесок на оборону (Special Defence Contribution) на дивіденди для резидентів із кіпрським доміцилієм з 17% до 5%, продовжила перенесення податкових збитків із п'яти до семи років і скасувала збір за умовний розподіл дивідендів на прибуток компаній після 2026 року. Для іноземного інвестора практичні висновки такі: режим non-dom — 0% на дивіденди та відсотки протягом до 17 років — збережено, а звичайне володіння нерухомістю все ще не тягне ані щорічного податку на майно, ані податку на спадщину.
Резидентство через інвестиції — і чим воно не є
Кіпр пропонує прискорений маршрут отримання постійного резидентства за Регламентом 6(2): придбати нову (первинну) нерухомість вартістю щонайменше €300 000 (плюс ПДВ) і підтвердити гарантований річний дохід з-за кордону в розмірі щонайменше €50 000, що зростає на €15 000 для подружжя та €10 000 на кожну неповнолітню дитину. Нерухомість може бути одним чи двома об'єктами, придбаними в одного забудовника. Обробка зазвичай триває два-три місяці, а результатом є довічний дозвіл на постійне проживання. Два моменти неможливо переоцінити. По-перше, це постійне резидентство, а не громадянство: Кіпрську інвестиційну програму (громадянства) було скасовано в листопаді 2020 року, і жодна купівля нерухомості не надає паспорта. По-друге, у 2026 році посилилася перевірка джерела коштів, тож заявникам слід очікувати детальних запитів на документацію. Кожному, хто прагне резидентства, слід отримати незалежну юридичну та податкову консультацію щодо своєї конкретної ситуації.
Реальні ризики
Збалансований прогноз має чесно зважити й негативні сторони.
- Туризм у 2026 році різко змінив напрямок. Після рекордного 2025-го Cyprus Mail повідомляв про падіння прибуттів на 30,7% рік до року в березні 2026 року та зниження літніх бронювань приблизно на чверть за слабкого заповнення готелів. Короткострокова оренда та курортно-орієнтовані інвестиції найбільш вразливі до слабшого сезону; це найчіткіший короткостроковий тривожний сигнал, який варто відстежувати, перш ніж прив'язуватися до тези про курортну оренду.
- Надлишок пропозиції в сегменті. Зростання значною мірою сконцентроване у квартирах у кількох округах. Сконцентрована поставка — це саме те місце, де надлишок пропозиції вдарив би першим, якби попит охолонув, тож якість будівлі, локація та досвід забудовника мають більше значення, ніж заголовковий темп зростання округу.
- Регуляторні зміни. У листопаді 2025 року опозиційна партія AKEL подала законопроєкти щодо обмеження купівлі нерухомості громадянами з-поза меж ЄС — частина ширшої дискусії про доступність житла та іноземне володіння. Ніщо з цього ще не є законом, але це сигналізує, що правила для покупців з-поза меж ЄС можуть посилитися, і це належить до будь-якої оцінки ризиків.
- Ставки та глобальний цикл. З огляду на підвищення ставок ЄЦБ у середині 2026 року на тлі інфляції, спричиненої цінами на енергоносії, середовище «вищих ставок надовше» тиснуло б на покупців з іпотекою й могло б стримати цінову динаміку. Ширше глобальне уповільнення вдарило б водночас і по туризму, і по попиту, зумовленому релокаціями.
- Розходження між будинками та квартирами. Окремо розташовані будинки зросли лише на 3,4% рік до року й показують значно тоншу дохідність, тож заголовок «Кіпр підріс на 7%» не застосовується рівномірно до всього ринку.
Підсумок для інвестора
Базовий сценарій 2026 року — це стійкий ринок на чолі з квартирами, зі стабільним однозначним зростанням цін, найглибшою ліквідністю в Лімасолі, сильною вторинною динамікою в Пафосі та податковою системою, яка залишається справді конкурентною після реформи — без щорічного податку на майно, без податку на спадщину та зі збереженим режимом non-dom. Противагами є реальний і поточний розворот у туризмі, сконцентрована пропозиція квартир, жива регуляторна дискусія щодо володіння з боку осіб з-поза меж ЄС та ЄЦБ, який знову почав посилення. Жоден із цих чинників не є підставою уникати Кіпру; усі вони є підставами купувати вибірково, розраховувати консервативно й отримувати місцеву юридичну та податкову консультацію щодо вашого конкретного плану.
Як Palmera може допомогти
Palmera — це брокерська компанія з базою в Дубаї, активна на ринку Кіпру, з ретельно підібраним каталогом проєктів забудовника Square One — переважна більшість у Лімасолі, а також у Пафосі — які пропонуються на етапі будівництва в євро з безвідсотковими схемами розстрочки від забудовника та 0% комісії для покупця (комісію сплачує забудовник). Якщо ви хочете отримати короткий список, підібраний під ціль з дохідності чи резидентства, з поясненням механіки податків і Регламенту 6(2) для вашої ситуації, зверніться до команди за адресою team@palmera.realestate.
