تدخل قبرص عام 2026 على خلفية أقوى عام عقاري لها منذ 2007، وموسم سياحي قياسي، وإصلاح ضريبي شامل دخل حيّز التنفيذ في الأول من يناير. وبالنسبة للمستثمر الأجنبي، فإن هذا المزيج جذّاب لكنه ليس خالياً من التعقيد. تحدد هذه النظرة الاستشرافية ما الذي يحرّك الطلب فعلاً، وأين تقف الأسعار وعوائد الإيجار في الواقع، وكيف تُقرأ القواعد الضريبية وقواعد الإقامة الجديدة بالنسبة للمشتري، و—وهو ما لا يقل أهمية—المخاطر التي قد تحوّل عاماً قوياً إلى عام أكثر فتوراً. كل رقم جوهري وارد أدناه مستمدّ من مصدر رسمي أو موثوق، مدرَج في النهاية.
لماذا قبرص، ولماذا الآن
جمهورية قبرص عضو كامل في الاتحاد الأوروبي وجزء من منطقة اليورو (الأسعار باليورو)، بنظام قانوني متجذّر في القانون العام الإنجليزي. يمكن للأجانب من أي جنسية تملّك العقارات ملكية حرة؛ ويشتري مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية على قدم المساواة تماماً مع القبارصة، بينما يحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي إضافةً إلى ذلك إلى موافقة مجلس الوزراء (المفوَّضة إلى مسؤول المقاطعة). وهذه الموافقة روتينية بالنسبة للشراء السكني، وتستغرق عادةً شهرين، ولا تعيق إتمام الصفقة—إذ يُودَع عقد البيع لدى دائرة الأراضي والمساحة بغرض حماية “التنفيذ العيني”، وهو أمر مهم بوجه خاص في صفقات البيع على المخطط.
وتحت هذا الإطار المستقر، تعمل ثلاثة محرّكات للطلب في آنٍ واحد.
الشركات والمقارّ الرئيسية المنتقلة — قصة ليماسول
ليماسول هي مركز الأعمال والسكن الفاخر في قبرص، وقد أصبحت القاعدة الأوروبية المفضّلة لمجموعة من شركات الفوركس والتقنية المالية، وبصورة متزايدة، شركات التكنولوجيا. وقد روّجت هيئة Invest Cyprus للمدينة على مدى سنوات بوصفها مركزاً للفوركس، ولا يزال خط الانتقالات مستمراً: ففي أبريل 2026 أعلنت شركة الذكاء الاصطناعي الأسترالية HUMRN أنها ستنقل مقرّها العالمي إلى ليماسول، مستشهدةً بحركية المواهب والحوافز الضريبية وتبسيط إجراءات التأشيرات. وقد صُمّم المسار الحكومي السريع لانتقال الشركات—الذي يوفّر تصاريح عمل قابلة للتجديد للموظفين الأساسيين وعائلاتهم—للحفاظ على استمرار هذا التدفق. وتجلب كل شركة منتقلة موظفين من ذوي الدخل المتوسط والمرتفع الذين يحتاجون إلى سكن إيجاري طويل الأجل عالي الجودة، وهو أعمق مصدر منفرد للطلب الإيجاري في الجزيرة، والسبب في أن ليماسول تسجّل أعلى الأسعار.
السياحة — عام 2025 قياسي، وتذبذب في 2026
السياحة هي الركيزة الأخرى لقبرص. ووفقاً لإحصاءات السياحة على Gov.cy، كان 2025 أقوى عام في تاريخ القطاع: 4.534 مليون وافد، بزيادة 12.2% عن 2024، محقّقاً إيرادات مقدّرة بنحو 3.696 مليار يورو (بارتفاع 15.2%). ووفّرت المملكة المتحدة 31.8% من الوافدين وإسرائيل 13.0%. وشهدت بافوس على وجه الخصوص ارتفاعاً حاداً في الوافدين بفضل تحسّن الربط الجوي. وهذا يدعم الطلب على الإيجار قصير الأجل وبيوت العطلات في المقاطعات الساحلية. غير أن الأهم أن عام 2026 قد افتُتح بانعكاس—والمزيد عن ذلك في قسم المخاطر.
المشترون الأجانب واستقرار الاتحاد الأوروبي
قاعدة المشترين دولية حقاً. تُظهر بيانات دائرة الأراضي والمساحة المجمَّعة لعام 2025 أن المشترين المحليين يمثّلون 59.9% من المبيعات، ومواطني الاتحاد الأوروبي 13.5%، ومواطني خارج الاتحاد الأوروبي 26.5%. وارتفعت المبيعات للمشترين من الخارج نحو 16% على أساس سنوي، بارتفاع مبيعات مواطني الاتحاد الأوروبي بنحو 28% ومبيعات غير الأوروبيين بنحو 11%. والعضوية في الاتحاد الأوروبي واليورو، إضافةً إلى عقود القانون العام وانتشار الإنجليزية على نطاق واسع في الخدمات المهنية، هي الأسباب التي تجعل قبرص تُقرأ على أنها “آمنة” لدى المشترين الذين قد يتردّدون في أماكن أخرى بالمنطقة.
اتجاهات الأسعار: الشقق في المقدمة، والمنازل في المؤخرة
يروي مقياسا الأسعار الموثوقان قصة متسقة. ارتفع مؤشر أسعار العقارات السكنية الصادر عن البنك المركزي القبرصي بنسبة 7.1% على أساس سنوي في الربع الرابع من 2025. والتقسيم هو الرؤية الأساسية: ارتفعت أسعار الشقق 9.6% بينما ارتفعت المنازل 3.4% فقط. ووصف مؤشر أسعار العقارات في قبرص الصادر عن RICS (المُعدّ بالتعاون مع KPMG) مطلع 2026 بأنه مستقر إجمالاً، مع استمرار تصدّر الشقق—ولا سيما في بافوس وفاماغوستا—وحركة أكثر تواضعاً في نيقوسيا وليماسول.
بعبارة أخرى، يُدفَع السوق إلى الأعلى بفعل الشقق، مدفوعةً بالمهنيين المنتقلين والطلب المرتبط بالسياحة وشهية المستثمرين، بينما يظل قطاع المنازل المنفصلة مسطّحاً نسبياً. والسيناريو الأساسي الأكثر معقوليةً لما تبقّى من 2026 هو استمرار نمو الأسعار بنسبة أحادية الرقم بقيادة الشقق، بدلاً من تكرار المكاسب المزدوجة الرقم.
| المؤشر | أحدث قراءة | المصدر |
|---|---|---|
| الأسعار السكنية الإجمالية، على أساس سنوي | +7.1% (الربع الرابع 2025) | البنك المركزي القبرصي |
| أسعار الشقق، على أساس سنوي | +9.6% (الربع الرابع 2025) | البنك المركزي القبرصي |
| أسعار المنازل، على أساس سنوي | +3.4% (الربع الرابع 2025) | البنك المركزي القبرصي |
| العائد الإجمالي، الشقق | ~5.45% (الربع الرابع 2025) | RICS / KPMG |
| العائد الإجمالي، المنازل | ~2.96% (الربع الرابع 2025) | RICS / KPMG |
عوائد الإيجار: أين تنجح الأرقام
وفقاً لمؤشر RICS للربع الرابع من 2025، بلغ متوسط العوائد الإجمالية نحو 5.45% للشقق و2.96% فقط للمنازل، مع نحو 5.58% للمكاتب. وتفسّر هذه الفجوة سبب تركيز المستثمرين الباحثين عن العائد على الشقق، وسبب كون وسط ليماسول—بأعمق طلب على الإيجار طويل الأجل من موظفي الشركات—أكثر الأسواق سيولةً للشراء بغرض التأجير. أما العقارات الساحلية للإيجار قصير الأجل (العطلات) في بافوس ولارنكا ومنتجعات فاماغوستا فقد تُظهر أرقاماً إجمالية أعلى خلال الموسم، لكنها تحمل تكاليف تشغيل أعلى وفترات شغور وأعباء إدارية، لذا تحتاج العوائد الصافية إلى نمذجة دقيقة بدلاً من رقم إجمالي معلَن. وكما هو الحال دائماً، ينبغي التعامل مع أي رقم عائد منفرد بوصفه متوسطاً، لا وعداً—فالموقع وجودة المبنى والإدارة تُحدث فرقاً واسعاً.
خط الإمداد
يتركّز الإمداد حيث يوجد الطلب. وضعت التقارير القطاعية لعام 2025 سوق العقارات السكنية الجديدة عند نحو 2.5 مليار يورو من القيمة عبر نحو 7,819 عقد بيع لمساكن جديدة، مع استحواذ الشقق على نحو ثمانية من كل عشرة من تلك المبيعات. ويعكس هذا الميل نحو الشقق—ونحو ليماسول وبافوس—بيانات الأسعار. والدلالة العملية للمشترين مزدوجة: هناك تسليم فعلي ومستمر لمخزون جديد (يدعم مسارات ضريبة القيمة المضافة المخفَّضة والإقامة التي تتطلب الشراء من السوق الأولية)، لكن تركُّز هذا المخزون في بضع فئات من الشقق هو أيضاً حيث سيظهر أول مخاطر فائض العرض المستقبلي.
أسعار الفائدة وخلفية منطقة اليورو
بما أن قبرص ضمن اليورو، فإن السياسة النقدية يحدّدها البنك المركزي الأوروبي، لا محلياً. وبعد دورة تيسير طويلة، رفع البنك المركزي الأوروبي أسعاره الرئيسية الثلاثة بمقدار 25 نقطة أساس في يونيو 2026—أول زيادة له منذ 2023—ليصل سعر تسهيل الإيداع إلى 2.25% اعتباراً من 17 يونيو 2026، استجابةً لضغوط التضخم المدفوعة بالطاقة. وكانت الأسواق تسعّر مزيداً من التشديد كاحتمال قائم في وقت لاحق من العام. وبالنسبة لمستثمري العقارات، فإن اتجاه المسار مهم: بيئة ارتفاع الأسعار ترفع تكاليف الرهن العقاري باليورو وترفع العتبة التي يجب أن تتجاوزها عوائد الإيجار لتبرير الاقتراض. ويشتري كثير من المشترين الأجانب في قبرص نقداً أو يستخدمون خطط السداد المقدَّمة من المطوّر بدلاً من الرهون المحلية، مما يخفّف الأثر المباشر—لكن الإشارة الكلية (مخاطر التضخم، وأسعار أعلى لفترة أطول) سبب لتقدير المخاطر بتحفّظ بدلاً من افتراض تمويل أرخص باستمرار.
الضرائب والإقامة: ما الذي تغيّر في 1 يناير 2026
سنّت قبرص إصلاحاً ضريبياً واسعاً سارياً اعتباراً من 1 يناير 2026. والعنوان الأبرز للشركات هو أن معدل ضريبة دخل الشركات ارتفع من 12.5% إلى 15%، بما يوائم قبرص مع معيار الحد الأدنى العالمي للضرائب—ولا يزال من أكثر المعدلات تنافسيةً في الاتحاد الأوروبي، لكنه لم يعد 12.5%. وثمة عدة تغييرات ذات صلة بالمستثمر العقاري الفرد:
| البند | الوضع (مُتحقَّق منه 2026) |
|---|---|
| ضريبة القيمة المضافة القياسية | 19% |
| ضريبة القيمة المضافة المخفَّضة، السكن الرئيسي | 5% على أول 130 متراً مربعاً، إذا كانت قيمة العقار ≤ 350,000 يورو، والمساحة الإجمالية < 190 متراً مربعاً وإجمالي الصفقة ≤ 475,000 يورو؛ وفوق هذه الحدود تُطبَّق النسبة القياسية 19%. مُدّد الإعفاء الانتقالي حتى 31 ديسمبر 2026. |
| الضريبة السنوية على العقارات | مُلغاة منذ 2017 — لا توجد |
| ضريبة الأرباح الرأسمالية | 20% على الأرباح من العقارات القبرصية؛ إعفاء مدى الحياة للسكن الرئيسي 150,000 يورو (اعتباراً من 1 يناير 2026)، و30,000 يورو لعمليات التصرف الأخرى، وسقف إجمالي مدى الحياة 150,000 يورو |
| رسوم النقل (إعادة البيع) | 3% حتى 85,000 يورو؛ 5% على 85,001–170,000 يورو؛ 8% فوق 170,000 يورو. لا رسوم نقل حيث تُفرض ضريبة القيمة المضافة؛ وخصم 50% حيث لا تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة |
| ضريبة الميراث / التركات | لا توجد |
| مساهمة الدفاع الخاصة على أرباح الأسهم والفوائد لغير المقيمين ضريبياً | 0% لمدة 17 عاماً للمقيمين المؤهلين غير المقيمين ضريبياً؛ قابلة للتمديد على كتلتين من خمس سنوات مقابل مبلغ مقطوع قدره 250,000 يورو لكل منهما (حتى 27 عاماً إجمالاً) |
كما خفّض الإصلاح مساهمة الدفاع الخاصة على أرباح الأسهم للمقيمين المقيمين ضريبياً في قبرص من 17% إلى 5%، ومدّد ترحيل الخسائر الضريبية من خمس إلى سبع سنوات، وألغى رسم التوزيع المفترض للأرباح على أرباح الشركات لما بعد 2026. وبالنسبة للمستثمر الأجنبي، فإن الخلاصات العملية هي أن نظام غير المقيم ضريبياً—0% على أرباح الأسهم والفوائد لمدة تصل إلى 17 عاماً—قد جرى الحفاظ عليه، وأن التملّك العقاري العادي لا يزال لا يحمل أي ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة ميراث.
الإقامة عبر الاستثمار — وما ليست عليه
تقدّم قبرص مساراً سريعاً للإقامة الدائمة بموجب اللائحة 6(2): شراء عقار جديد (من السوق الأولية) بقيمة لا تقل عن 300,000 يورو (زائد ضريبة القيمة المضافة) وإثبات دخل سنوي مضمون من الخارج لا يقل عن 50,000 يورو، يرتفع بمقدار 15,000 يورو للزوج/الزوجة و10,000 يورو لكل طفل قاصر. ويجوز أن يكون العقار وحدةً واحدة أو وحدتين تُشترَيان من المطوّر نفسه. وتستغرق المعالجة عادةً شهرين إلى ثلاثة أشهر، والنتيجة تصريح إقامة دائمة مدى الحياة. ولا يمكن المبالغة في التأكيد على نقطتين. أولاً، هذه إقامة دائمة، وليست جنسية: فقد أُلغي برنامج الاستثمار (الجنسية) القبرصي في نوفمبر 2020، ولا يمنح أي شراء عقاري جواز سفر. ثانياً، جلب عام 2026 تدقيقاً مشدَّداً على مصدر الأموال، لذا ينبغي على المتقدّمين توقّع طلبات وثائق مفصّلة. وعلى كل من يسعى للإقامة أن يحصل على مشورة قانونية وضريبية مستقلة بشأن وضعه المحدّد.
المخاطر الحقيقية
على أي نظرة استشرافية متوازنة أن تزن الجانب السلبي بأمانة.
- انعطفت السياحة بحدّة في 2026. بعد عام 2025 القياسي، أشارت تقارير Cyprus Mail إلى انخفاض بنسبة 30.7% على أساس سنوي في الوافدين في مارس 2026 وانخفاض حجوزات الصيف بنحو الربع، مع ضعف إشغال الفنادق. والاستثمارات الموجّهة للإيجار قصير الأجل والمنتجعات هي الأكثر تعرّضاً لموسم أضعف؛ وهذه أوضح علامة تحذير قريبة المدى وتستحق المتابعة قبل الالتزام بأطروحة الإيجار السياحي.
- فائض العرض القطاعي. يتركّز النمو بشدة في الشقق ضمن حفنة من المقاطعات. والتسليم المتركّز هو بالضبط حيث سيعضّ فائض العرض أولاً إذا تراجع الطلب، لذا فإن جودة المبنى والموقع وسجلّ المطوّر أهم من معدل النمو المعلَن للمقاطعة.
- التغيير التنظيمي. في نوفمبر 2025، قدّم حزب AKEL المعارض مشاريع قوانين لتقييد شراء العقارات من قِبل غير مواطني الاتحاد الأوروبي، ضمن نقاش أوسع حول القدرة على تحمّل التكاليف والتملّك الأجنبي. ولا شيء من هذا قانوناً حتى الآن، لكنه يشير إلى أن القواعد التي تواجه المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي قد تتشدّد، وينتمي إلى أي تقييم للمخاطر.
- أسعار الفائدة والدورة العالمية. مع رفع البنك المركزي الأوروبي لأسعار الفائدة في منتصف 2026 وسط تضخم مدفوع بالطاقة، فإن بيئة أسعار أعلى لفترة أطول من شأنها الضغط على المشترين بالرهن العقاري وقد تكبح زخم الأسعار. كما أن تباطؤاً عالمياً أوسع من شأنه أن يضرب السياحة والطلب المدفوع بالانتقالات في آنٍ واحد.
- التباعد بين المنازل والشقق. ارتفعت المنازل المنفصلة بنسبة 3.4% فقط على أساس سنوي وتُظهر عوائد أرقّ بكثير، لذا فإن عنوان “قبرص مرتفعة 7%” لا ينطبق بالتساوي على السوق بأكمله.
الخلاصة للمستثمر
السيناريو الأساسي لعام 2026 هو سوق مرن بقيادة الشقق مع نمو سعري ثابت أحادي الرقم، وأعمق سيولة في ليماسول، وزخم ثانوي قوي في بافوس، وإطار ضريبي يظل تنافسياً حقاً بعد الإصلاح—لا ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة ميراث، ونظام غير المقيم ضريبياً محفوظ. أما المقابل فهو انعكاس سياحي حقيقي وراهن، وعرض شقق متركّز، ونقاش تنظيمي قائم حول تملّك غير الأوروبيين، وبنك مركزي أوروبي بدأ التشديد مجدداً. ولا شيء من هذا سبب لتجنّب قبرص؛ بل كلها أسباب للشراء بانتقائية، وتقدير المخاطر بتحفّظ، والحصول على مشورة قانونية وضريبية محلية بشأن خطتك المحدّدة.
كيف يمكن لـ Palmera المساعدة
Palmera وسيط عقاري مقرّه دبي وناشط في السوق القبرصية، بكتالوج منتقى من مشاريع المطوّر Square One—الغالبية العظمى في ليماسول، إضافةً إلى بافوس—تُعرَض على المخطط باليورو مع خطط سداد من المطوّر بدون فوائد وعمولة مشترٍ 0% (المطوّر يدفع الرسوم). إذا رغبت في قائمة مختصرة مطابِقة لهدف عائد أو إقامة، مع شرح آليات الضرائب واللائحة 6(2) بما يناسب وضعك، تواصل مع الفريق على team@palmera.realestate.
