Paphos

Так — Кіпр дозволяє купувати нерухомість у повну власність (freehold) громадянам будь-якої країни. Право власності реєструється в Земельному реєстрі (Land Registry, Department of Lands & Surveys) — тут немає жодного органу на кшталт дубайського DLD/RERA, вони тут просто не існують. Громадяни ЄС купують на тих самих умовах, що й кіпріоти; покупцям з-поза меж ЄС потрібен дозвіл Ради міністрів, що є звичайною процедурою і зазвичай займає близько 2–3 місяців та переважно не перешкоджає завершенню угоди. У проміжку між укладенням договору та передачею права власності покупці захищають себе, подаючи договір купівлі-продажу до Земельного реєстру (захист через право на примусове виконання, specific performance). Англійська мова поширена повсюдно, а правова система базується на англійському загальному праві, тож процес оформлення угоди звичний для більшості міжнародних покупців.

Валова дохідність від довгострокової оренди зазвичай становить приблизно 4,5–6% по всьому округу, а найприбутковіші об'єкти у внутрішніх районах сягають 7–8%. Найвища дохідність — у районі Universal та центрі міста, де компактні студії й однокімнатні квартири поєднують низьку ціну входу з цілорічним попитом орендарів — за даними 2026 року студії в Universal оцінювалися приблизно в 7,7% валової / 5,6% чистої дохідності (Investropa). Преміальні квартири біля моря в Като-Пафосі обмінюють дохідність на приріст капітальної вартості й можуть опускатися нижче 4,5% валової. Дохідність від короткострокової (курортної) оренди має сезонний характер — об'єкти в Корал-Бей та районі гавані дають високі ставки за ніч влітку, але слабше заповнення поза сезоном, а Кіпр тепер вимагає ліцензію на туристичне розміщення (Tourism Accommodation Licence) для короткострокової оренди. Усі показники розглядайте як валові й орієнтовні; закладайте в бюджет управління, сервісні збори та простій, щоб отримати чисту дохідність.

Середня ціна житлової нерухомості становить близько 2 650 EUR за м² у 2026 році (The Luxury Playbook), при цьому квартири переважно в діапазоні 2 500–3 500 EUR/м², а медіанна ціна — близько 3 419 EUR/м² (Investropa). Розкид цін здебільшого визначає розташування: преміальні прибережні об'єкти — набережна Като-Пафоса, Корал-Бей та Aphrodite Hills — коштують приблизно 3 200–5 500 EUR/м² і вище, тоді як райони середнього сегмента у внутрішній частині, як-от Universal, Хлорака та Героскіпу, доступніші. Ціни на квартири зросли приблизно на 8,3% рік до року у 2025 році. Ціни завжди вказуються за квадратний метр і в євро — Кіпр не використовує ціноутворення за квадратний фут.

Ціни стартують від 349 000 EUR у ZAYA Residences від SquareOne (Square One Developments), у районі Universal. ZAYA — це бутиковий проєкт із двокімнатних квартир (приблизно 75–82 м², причому деякі юніти мають приватні садки на даху), спільним басейном і енергетичним класом A+, розташований між узбережжям та історичним центром міста, за приблизно десять хвилин від гавані Пафоса. Зверніть увагу, що ціни Square One вказуються без ПДВ ("+VAT") — стандартний ПДВ на Кіпрі становить 19%, а знижена ставка 5% доступна лише для кваліфікованого першого житла для власного проживання, тож юніт для здавання в оренду чи для отримання посвідки оподатковується ПДВ 19%. За ціни від 349 000 EUR проєкт також перевищує поріг у 300 000 EUR для нового житла, необхідний для отримання постійної посвідки на проживання на Кіпрі.

Так — кваліфікована купівля відкриває шлях до постійної посвідки на проживання на Кіпрі, але це саме дозвіл на проживання, а не громадянство. За прискореною процедурою Regulation 6(2) нова житлова нерухомість першого продажу вартістю щонайменше 300 000 EUR (плюс ПДВ) від ліцензованого забудовника у поєднанні з гарантованим річним доходом щонайменше 50 000 EUR із-за кордону (зростає для подружжя та кожної дитини) дає інвестору та найближчим членам родини право на постійну посвідку на проживання, яку зазвичай оформлюють приблизно за 2–3 місяці. Дозвіл є безстроковим і поширюється на всю родину, але інвестицію необхідно зберігати. У 2020 році Кіпр скасував свою програму громадянства в обмін на інвестиції ("паспортну"), тож ідеться лише про посвідку на проживання. Перед тим як покладатися на конкретний результат, підтвердьте чинні правила в юриста з імміграційного права Кіпру.

Кіпр є юрисдикцією з відносно низьким податковим навантаженням для власників нерухомості. Стандартний ПДВ становить 19%; знижена ставка ПДВ 5% застосовується лише до першого житла для власного проживання (на перші 130 м², з обмеженнями за вартістю/сумою угоди), тож юніт для здавання в оренду чи для отримання посвідки оподатковується за ставкою 19%. Гербовий збір на нерухомість скасовано, і відсутні податки на спадщину, дарування, багатство чи щорічний національний податок на нерухомість. Податок на приріст капіталу становить 20% і стягується лише з нерухомості, розташованої на Кіпрі. Дохід від оренди оподатковується, але за режимом non-domiciled нові резиденти сплачують 0% з дивідендів, відсотків і орендної плати протягом до 17 років. Корпоративний податок становить 15%. Це національні правила на 2026 рік — завжди підтверджуйте чинні ставки та вашу відповідність вимогам у податкового консультанта Кіпру.

Пафос більш збалансований, ніж курорт у чистому вигляді. Туризм має виражений сезонний характер — міжнародний аеропорт Пафоса та пляжні готелі досягають піку з весни до осені, і саме в ці місяці концентрується дохід від короткострокової оренди. Але місто також має велике постійне населення з-поміж експатів і мешканців, особливо британців і жителів Північної Європи, що підтримує цілорічний попит на довгострокову оренду у внутрішніх районах, таких як Universal, центр міста (Ktima) і Chloraka. Саме тому інвестори, орієнтовані на дохідність, зазвичай віддають перевагу довгостроковій оренді у внутрішніх районах задля стабільного 12-місячного доходу, а прибережну короткострокову оренду розглядають як сезонний варіант із вищою мінливістю.

Це залежить від стратегії. Universal — житловий район між узбережжям і старим містом — пропонує найвищу дохідність від довгострокової оренди компактних квартир і цілорічний попит з боку орендарів, і саме тут розташований ZAYA від SquareOne. Kato Paphos (нижнє місто) вміщує гавань, археологічний парк і набережну: чудово підходить для оренди відпочивальникам і способу життя, хоча преміальні ціни стискають дохідність. Центр міста / Ktima (верхнє місто) утримує стабільних довгострокових орендарів. Chloraka і Geroskipou — активні зони квартир середнього сегмента, тоді як Coral Bay і Peyia лідирують у пляжному туризмі та віллах, а розташовані на схилах Tala і Konia підходять для сімей і будинків з видовими характеристиками. Кожен із них — підрайон того самого міста, тож вибір стосується ціни, сезону й моделі оренди.