Paphos

Sì — Cipro consente a qualsiasi nazionalità di acquistare immobili in piena proprietà (freehold). Il titolo è registrato presso il Land Registry (il Department of Lands & Surveys) — mai un organismo in stile Dubai come DLD/RERA, che qui non esistono. I cittadini dell'UE acquistano alle stesse condizioni dei ciprioti; gli acquirenti extra-UE necessitano dell'approvazione del Consiglio dei Ministri, procedura di routine che richiede in genere circa 2–3 mesi e che di solito non blocca il completamento. Gli acquirenti si tutelano tra la firma del contratto e il trasferimento del titolo depositando il contratto di vendita presso il Land Registry (tutela di esecuzione in forma specifica). L'inglese è ampiamente parlato e il sistema giuridico si basa sulla common law inglese, quindi la procedura di trasferimento della proprietà risulta familiare alla maggior parte degli acquirenti internazionali.

I rendimenti lordi da locazione a lungo termine si attestano in genere intorno al 4,5–6% nel distretto, con gli immobili più performanti dell'entroterra che raggiungono il 7–8%. I rendimenti più elevati si registrano a Universal e nel centro città, dove monolocali compatti e bilocali abbinano prezzi d'ingresso contenuti a una domanda di inquilini presente tutto l'anno — i monolocali di Universal erano quotati intorno al 7,7% lordo / 5,6% netto nei dati 2026 (Investropa). Gli appartamenti fronte mare di pregio a Kato Paphos scambiano rendimento con valore patrimoniale e possono scendere sotto il 4,5% lordo. I rendimenti da affitto breve (vacanze) sono stagionali — le unità di Coral Bay e della zona del porto praticano tariffe notturne elevate in estate ma un'occupazione più debole in bassa stagione, e Cipro richiede ora una Licenza di Alloggio Turistico per gli affitti brevi. Considera tutte le cifre come lorde e indicative; metti in preventivo gestione, spese condominiali (service charge) e sfitto per arrivare a un rendimento netto.

Il prezzo medio residenziale è di circa 2.650 EUR al m² nel 2026 (The Luxury Playbook), con gli appartamenti in gran parte nella fascia 2.500–3.500 EUR/m² e un valore mediano vicino a 3.419 EUR/m² (Investropa). La posizione determina gran parte del divario: gli immobili costieri di pregio — il lungomare di Kato Paphos, Coral Bay e Aphrodite Hills — si aggirano tra circa 3.200–5.500 EUR/m² e oltre, mentre i distretti di fascia media dell'entroterra come Universal, Chloraka e Geroskipou sono più accessibili. I prezzi degli appartamenti sono cresciuti di circa l'8,3% su base annua nel 2025. I prezzi sono sempre quotati al metro quadrato e in euro — Cipro non utilizza la quotazione al piede quadrato.

I prezzi partono da 349.000 EUR con ZAYA Residences di SquareOne (Square One Developments), nel quartiere Universal. ZAYA è uno sviluppo boutique di appartamenti con due camere da letto (circa 75–82 m², con alcune unità che aggiungono giardini pensili privati sul tetto), una piscina comune e una classe energetica A+, posizionato tra la costa e il centro storico, con Paphos Harbour a circa dieci minuti. Nota che i prezzi di Square One sono indicati IVA esclusa ("+IVA") — l'IVA ordinaria a Cipro è del 19%, con un'aliquota ridotta del 5% disponibile solo per una prima casa qualificante adibita ad abitazione principale, quindi un'unità buy-to-let o destinata alla residenza viene prezzata con l'IVA al 19%. A 349.000 EUR+ il progetto si colloca anche al di sopra della soglia di 300.000 EUR per il nuovo costruito richiesta per la residenza permanente a Cipro.

Sì — un acquisto qualificante apre le porte alla residenza permanente a Cipro, ma si tratta di un permesso di soggiorno, non della cittadinanza. Nell'ambito della procedura accelerata prevista dal Regolamento 6(2), un immobile residenziale nuovo, di prima vendita, del valore di almeno 300.000 EUR (più IVA) acquistato da un costruttore autorizzato, combinato con un reddito annuo garantito di almeno 50.000 EUR proveniente dall'estero (che aumenta per il coniuge e per ogni figlio), qualifica l'investitore e i familiari diretti per la residenza permanente, generalmente evasa in circa 2–3 mesi. Il permesso è a tempo indeterminato e copre la famiglia, ma l'investimento deve essere mantenuto. Cipro ha abolito il suo programma di cittadinanza per investimento ("passaporto") nel 2020, quindi si tratta solo di residenza. Verifica le norme attuali con un avvocato specializzato in immigrazione a Cipro prima di fare affidamento su un esito specifico.

Cipro è una giurisdizione a tassazione relativamente leggera per i proprietari di immobili. L'IVA ordinaria è del 19%; un'IVA ridotta del 5% si applica solo a una prima casa adibita ad abitazione principale (sui primi 130 m², con limiti di valore/transazione), quindi un'unità buy-to-let o destinata alla residenza paga il 19%. L'imposta di bollo sugli immobili è stata abolita, e non esistono imposte di successione, sulle donazioni, sul patrimonio o imposta nazionale annuale sugli immobili. L'imposta sulle plusvalenze è del 20%, applicata solo agli immobili situati a Cipro. Il reddito da locazione è imponibile, ma nell'ambito del regime non-domiciled i nuovi residenti pagano lo 0% su dividendi, interessi e canoni di locazione per un massimo di 17 anni. L'imposta sulle società è del 15%. Queste sono norme nazionali per il 2026 — verifica sempre le aliquote attuali e la tua idoneità con un consulente fiscale a Cipro.

Paphos è più equilibrata di una località turistica pura. Il turismo è chiaramente stagionale — l'aeroporto internazionale di Paphos e gli hotel sul mare toccano il picco dalla primavera all'autunno, e i redditi da affitti brevi si concentrano in quei mesi. Ma la città ha anche una ampia e stabile popolazione di espatriati e residenti, soprattutto britannici e nordeuropei, che sostiene una domanda di affitti a lungo termine tutto l'anno nei quartieri interni come Universal, il centro città (Ktima) e Chloraka. Ecco perché gli investitori orientati al rendimento tendono a preferire gli affitti a lungo termine nell'entroterra per un reddito costante di 12 mesi, e considerano gli affitti brevi sulla costa come una scommessa stagionale a maggiore variabilità.

Dipende dalla strategia. Universal — un quartiere residenziale tra la costa e la città vecchia — offre i rendimenti da locazione a lungo termine più elevati su appartamenti compatti e una domanda di inquilini tutto l'anno, ed è dove si trova ZAYA di SquareOne. Kato Paphos (la città bassa) ospita il porto, il parco archeologico e il lungomare: ottima per affitti turistici e stile di vita, anche se i prezzi di pregio comprimono i rendimenti. Il centro città / Ktima (la città alta) mantiene inquilini stabili a lungo termine. Chloraka e Geroskipou sono zone attive di appartamenti di fascia media, mentre Coral Bay e Peyia guidano il turismo balneare e le ville, e le collinari Tala e Konia sono adatte a famiglie e case con vista. Ognuna è una sotto-area della stessa città — la scelta riguarda prezzo, stagione e modello di locazione.