Paphos

Tak — Cypr pozwala nabywać nieruchomości na własność (freehold) obywatelom dowolnej narodowości. Tytuł własności jest rejestrowany w Land Registry (Department of Lands & Surveys) — nigdy w organie typu DLD/RERA rodem z Dubaju, które tu nie istnieją. Obywatele UE kupują na takich samych zasadach jak Cypryjczycy; nabywcy spoza UE potrzebują zgody Rady Ministrów, co jest rutynową procedurą i zwykle trwa około 2–3 miesięcy oraz zazwyczaj nie blokuje finalizacji transakcji. Nabywcy chronią się w okresie między zawarciem umowy a przeniesieniem tytułu poprzez złożenie umowy sprzedaży w Land Registry (ochrona wykonania świadczenia w naturze — specific performance). Powszechnie mówi się tu po angielsku, a system prawny opiera się na angielskim common law, dzięki czemu proces przeniesienia własności jest znajomy dla większości nabywców zagranicznych.

Rentowność brutto z najmu długoterminowego wynosi zazwyczaj około 4,5–6% w całym regionie, przy czym najlepiej radzące sobie nieruchomości w głębi lądu osiągają 7–8%. Najwyższe zwroty notuje się w dzielnicy Universal i centrum miasta, gdzie kompaktowe kawalerki i mieszkania jednopokojowe łączą niskie ceny wejścia z całorocznym popytem najemców — kawalerki w Universal wyceniano na około 7,7% brutto / 5,6% netto w danych z 2026 roku (Investropa). Prestiżowe apartamenty przy nabrzeżu w Kato Paphos zamieniają rentowność na wartość kapitałową i mogą spaść poniżej 4,5% brutto. Zwroty z najmu krótkoterminowego (wakacyjnego) są sezonowe — lokale w Coral Bay i okolicach portu osiągają wysokie stawki za dobę latem, ale słabsze obłożenie poza sezonem, a Cypr wymaga obecnie licencji na zakwaterowanie turystyczne (Tourism Accommodation Licence) dla najmu krótkoterminowego. Wszystkie wartości należy traktować jako brutto i orientacyjne; uwzględnij w budżecie zarządzanie, opłaty eksploatacyjne i pustostany, aby uzyskać zwrot netto.

Średnia cena nieruchomości mieszkalnej wynosi około 2 650 EUR za m² w 2026 roku (The Luxury Playbook), przy czym apartamenty mieszczą się zasadniczo w przedziale 2 500–3 500 EUR/m², a mediana oscyluje wokół 3 419 EUR/m² (Investropa). Największy wpływ na rozpiętość cen ma lokalizacja: prestiżowe nieruchomości nadmorskie — nabrzeże Kato Paphos, Coral Bay i Aphrodite Hills — kosztują mniej więcej 3 200–5 500 EUR/m² i więcej, podczas gdy dzielnice śródlądowe ze średniego segmentu, takie jak Universal, Chloraka i Geroskipou, są bardziej przystępne cenowo. Ceny apartamentów wzrosły o około 8,3% rok do roku w 2025 roku. Ceny podaje się zawsze za metr kwadratowy i w euro — Cypr nie stosuje cen za stopę kwadratową.

Ceny zaczynają się od 349 000 EUR w ZAYA Residences od SquareOne (Square One Developments), w dzielnicy Universal. ZAYA to butikowa inwestycja obejmująca dwupokojowe apartamenty (o powierzchni około 75–82 m², przy czym niektóre lokale mają dodatkowo prywatne ogrody na dachu), basen wspólny oraz klasę energetyczną A+, położona pomiędzy wybrzeżem a historycznym centrum miasta, z portem w Paphos oddalonym o około dziesięć minut. Należy pamiętać, że ceny Square One podawane są bez VAT ("+VAT") — standardowa stawka VAT na Cyprze wynosi 19%, a obniżona stawka 5% dostępna jest wyłącznie dla kwalifikującego się, zamieszkiwanego przez właściciela pierwszego domu, więc lokal pod wynajem lub na cele rezydencji jest wyceniany z 19% VAT. Przy kwocie 349 000 EUR+ inwestycja przekracza również próg 300 000 EUR dla nieruchomości z rynku pierwotnego, wymagany do uzyskania stałej rezydencji na Cyprze.

Tak — kwalifikujący się zakup otwiera drogę do stałej rezydencji na Cyprze, ale jest to zezwolenie na pobyt, a nie obywatelstwo. W ramach przyspieszonej ścieżki określonej w Regulacji 6(2), nowa nieruchomość mieszkalna z rynku pierwotnego o wartości co najmniej 300 000 EUR (plus VAT) od licencjonowanego dewelopera, w połączeniu z zabezpieczonym rocznym dochodem w wysokości co najmniej 50 000 EUR z zagranicy (rosnącym w przypadku małżonka i każdego dziecka), kwalifikuje inwestora i najbliższą rodzinę do stałej rezydencji, zwykle rozpatrywanej w ciągu około 2–3 miesięcy. Zezwolenie jest bezterminowe i obejmuje rodzinę, ale inwestycja musi zostać utrzymana. Cypr zniósł swój program obywatelstwa za inwestycję ("paszportowy") w 2020 roku, więc dotyczy to wyłącznie rezydencji. Przed podjęciem decyzji opartej na konkretnym rezultacie potwierdź aktualne przepisy u cypryjskiego prawnika imigracyjnego.

Cypr jest jurysdykcją o stosunkowo niskim opodatkowaniu dla właścicieli nieruchomości. Standardowy VAT wynosi 19%; obniżona stawka VAT 5% obowiązuje wyłącznie dla zamieszkiwanego przez właściciela pierwszego domu (na pierwsze 130 m², z ograniczeniami wartości/transakcji), więc lokal pod wynajem lub na cele rezydencji płaci 19%. Opłata skarbowa od nieruchomości została zniesiona, a nie ma podatku od spadków, darowizn, majątkowego ani rocznego krajowego podatku od nieruchomości. Podatek od zysków kapitałowych wynosi 20% i naliczany jest wyłącznie od nieruchomości położonych na Cyprze. Dochód z najmu podlega opodatkowaniu, ale w ramach reżimu non-domiciled nowi rezydenci płacą 0% od dywidend, odsetek i czynszów przez okres do 17 lat. Podatek dochodowy od osób prawnych wynosi 15%. Są to przepisy krajowe na rok 2026 — zawsze potwierdź aktualne stawki i swoje uprawnienia u cypryjskiego doradcy podatkowego.

Paphos jest bardziej zrównoważone niż typowy kurort. Turystyka jest wyraźnie sezonowa — międzynarodowe lotnisko w Paphos i nadmorskie hotele przeżywają szczyt od wiosny do jesieni, a dochody z najmu krótkoterminowego koncentrują się w tych miesiącach. Jednak miasto ma też dużą, stałą populację ekspatów i mieszkańców, zwłaszcza Brytyjczyków i mieszkańców północnej Europy, co wspiera całoroczny popyt na najem długoterminowy w dzielnicach położonych w głębi lądu, takich jak Universal, centrum miasta (Ktima) i Chloraka. Dlatego inwestorzy nastawieni na rentowność zwykle preferują najem długoterminowy w głębi lądu dla stabilnego dochodu przez 12 miesięcy, a nadmorski najem krótkoterminowy traktują jako sezonową opcję o większej zmienności.

To zależy od strategii. Universal — dzielnica mieszkaniowa między wybrzeżem a starym miastem — oferuje najwyższą rentowność najmu długoterminowego kompaktowych apartamentów i całoroczny popyt najemców, i to właśnie tam znajduje się ZAYA firmy SquareOne. Kato Paphos (dolne miasto) obejmuje port, park archeologiczny i nadbrzeże: świetne dla najmu wakacyjnego i stylu życia, choć wysokie ceny w najlepszych lokalizacjach obniżają rentowność. Centrum miasta / Ktima (górne miasto) utrzymuje stabilnych najemców długoterminowych. Chloraka i Geroskipou to aktywne strefy apartamentów segmentu średniego, podczas gdy Coral Bay i Peyia przodują w turystyce plażowej i willach, a położone na wzgórzach Tala i Konia odpowiadają rodzinom i domom z widokiem. Każda z nich jest pod-obszarem tego samego miasta — wybór dotyczy ceny, sezonu i modelu najmu.