Impozitele imobiliare din Cipru pentru investitorii străini: ghidul complet pentru 2026
Ciprul a fost multă vreme unul dintre cele mai eficiente locuri din punct de vedere fiscal din Uniunea Europeană pentru deținerea unei proprietăți rezidențiale, iar o reformă fiscală amplă, intrată în vigoare la 1 ianuarie 2026, a remodelat mai multe dintre regulile care contează cel mai mult pentru cumpărători. Acest ghid prezintă, cifră cu cifră, ceea ce plătește efectiv un investitor străin atunci când cumpără, deține, închiriază și, în cele din urmă, vinde o proprietate în Republica Cipru. Fiecare cotă de mai jos a fost verificată în raport cu surse oficiale actuale și cu surse de la Big Four; acolo unde o regulă are caracter tranzitoriu sau a fost modificată recent, acest lucru este semnalat.
O precizare scurtă, dar importantă, pentru context: Ciprul este stat membru al UE și face parte din Zona Euro (toate prețurile și impozitele sunt exprimate în euro), iar sistemul său juridic este înrădăcinat în common law-ul englez, ceea ce face ca procedurile de transfer al proprietății să fie familiare cumpărătorilor din jurisdicțiile de common law. Achiziția unei proprietăți deschide opțiuni de rezidență, niciodată de cetățenie — Programul cipriot de investiții (pentru cetățenie) a fost abolit în noiembrie 2020, iar oricine sugerează un “pașaport prin proprietate” vă induce în eroare.
Cine poate cumpăra și cum este garantată proprietatea
Orice cetățean, indiferent de naționalitate, poate dobândi în Cipru proprietate deplină (freehold) în proporție de 100%. Cetățenii UE și SEE cumpără exact în aceleași condiții ca cetățenii ciprioți. Cumpărătorii din afara UE au nevoie, în plus, de aprobarea Consiliului de Miniștri — o competență delegată ofițerilor de district — care este o formalitate de rutină pentru o locuință, durează de regulă câteva luni și nu vă împiedică să intrați în posesie sau să finalizați tranzacția. Titlul de proprietate este înregistrat la Departamentul pentru Terenuri și Cadastru (Registrul Funciar). Pentru achizițiile în construcție (off-plan), contractul de vânzare este depus la Registrul Funciar pentru a vă oferi protecția de tip “executare în natură”, care vă garantează dreptul asupra proprietății față de dezvoltator chiar înainte de emiterea unui titlu de proprietate separat.
TVA la o locuință nouă: 5% față de 19%
TVA-ul este cel mai mare impozit unic cu care se confruntă majoritatea cumpărătorilor de locuințe noi. Cota standard este de 19%. Cu toate acestea, o persoană fizică ce achiziționează o proprietate ca reședință proprie principală și permanentă poate beneficia de o cotă redusă de 5% asupra unei părți din preț. Acest lucru contează enorm: la un apartament de €400,000, diferența dintre 19% și 5% asupra părții eligibile ajunge la zeci de mii de euro.
Conform regulilor aflate acum în vigoare, cota de 5% se aplică pe o bază plafonată, nu asupra întregii proprietăți:
| Parametru | Prag pentru TVA de 5% |
|---|---|
| Cota redusă se aplică primilor | 130 m² de suprafață acoperită |
| Valoarea proprietății eligibilă pentru 5% | până la €350,000 |
| Valoarea maximă totală a tranzacției | €475,000 |
| Suprafața acoperită maximă totală | 190 m² |
| Suprafața dintre 130 m² și 190 m² | impozitată cu 19% |
În practică, primii 130 m² până la o valoare de €350,000 se taxează cu 5%; suprafața sau valoarea care depășește acest nivel (în limitele exterioare de 190 m²/€475,000) se taxează cu 19%. Dacă proprietatea depășește în întregime plafoanele exterioare, cota standard de 19% se aplică întregii achiziții. Facilitatea este disponibilă numai pentru persoane fizice (nu și pentru societăți) care folosesc locuința drept reședință principală și se acordă indiferent de naționalitate.
Condiția celor 10 ani și recuperarea impozitului
Cota redusă implică o obligație continuă: proprietatea trebuie să rămână reședința dumneavoastră principală timp de 10 ani. Dacă o vindeți sau o închiriați (inclusiv închiriere pe termen scurt, de vacanță) înainte de trecerea celor zece ani, trebuie să notificați Comisarul Fiscal — în general în termen de 30 de zile — și să rambursați diferența de TVA (diferența de 14 puncte procentuale dintre 5% și 19%) proporțional pentru anii rămași. Prin urmare, un investitor care cumpără exclusiv pentru a închiria nu se califică pentru cota de 5% și trebuie să prevadă în buget un TVA de 19% sau să cumpere o proprietate la revânzare, pentru care TVA-ul nu se aplică.
Notă tranzitorie: Ciprul introduce treptat acest regim plafonat. O fereastră de facilitate tranzitorie, conform regulilor mai vechi și mai generoase, se extinde până în 2026 pentru proiectele care aveau deja autorizație de construire în derulare, iar legislația a prelungit până în 2026 anumite termene de depunere a declarațiilor. Deoarece eligibilitatea depinde de datele specifice ale autorizației dumneavoastră de construire, confirmați tratamentul exact al oricărui proiect cu un avocat cipriot înainte de semnare.
Taxe de transfer față de TVA — de regulă nu le plătiți pe amândouă
Taxele de transfer al proprietății sunt percepute de Registrul Funciar atunci când titlul de proprietate este transferat pe numele dumneavoastră, pe o scală progresivă în funcție de valoarea proprietății:
| Interval de valoare a proprietății | Cota taxei de transfer |
|---|---|
| Până la €85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| Peste €170,000 | 8% |
Două facilități fac ca acest lucru să fie mult mai ușor în practică. În primul rând, o reducere de 50%, de mult timp în vigoare, se aplică acestor taxe de transfer. În al doilea rând — și acesta este punctul-cheie pentru cumpărătorii de locuințe noi — acolo unde s-a perceput TVA la achiziție, nu se datorează deloc taxe de transfer. Cu alte cuvinte, o proprietate nouă în construcție atrage TVA (de 5% sau 19%), dar nu și taxe de transfer, în timp ce o proprietate la revânzare atrage taxe de transfer (la cota redusă de 50%), dar nu și TVA. Nu ar trebui să vă așteptați să plătiți ambele la aceeași tranzacție.
Taxa de timbru și reforma din 2026
Din punct de vedere istoric, Ciprul percepea taxa de timbru pe contractele de vânzare la cote modeste (până la 0,2%). Ca parte a reformei fiscale, numeroase comentarii juridice și de la Big Four din 2026 raportează că taxa de timbru pe contracte a fost abolită de la 1 ianuarie 2026. Aceasta este o economie mică în termeni absoluți, dar elimină o etapă administrativă. Ca în cazul oricărei reguli modificate recent, confirmați tratamentul actual cu avocatul dumneavoastră în momentul semnării.
Fără impozit anual pe bunuri imobile
Unul dintre avantajele structurale reale ale Ciprului: Impozitul pe Bunuri Imobile la nivel național a fost abolit în 2017 și nu a fost reintrodus. Nu există un impozit anual recurent, de tip impozit pe avere, aplicat asupra valorii proprietății dumneavoastră imobiliare din Cipru. Proprietarii plătesc în continuare taxe locale modeste — taxe municipale sau comunitare, taxe de salubritate și contribuții la consiliul de canalizare — dar acestea sunt de regulă sume anuale mici bazate pe proprietate, nu un impozit calculat ca procent din valoare.
Fără impozit pe moștenire, succesiune sau donații
Ciprul nu percepe niciun impozit pe moștenire, nicio taxă succesorală și niciun impozit pe donații. Proprietatea poate trece la moștenitori fără o taxă cipriotă pe deces — un factor semnificativ pentru cumpărătorii care se gândesc la succesiune și la deținerea proprietății de-a lungul generațiilor. (Țara dumneavoastră de origine poate impozita totuși moștenirea conform propriilor reguli, așa că un consiliere transfrontalieră privind planificarea succesorală este utilă.)
Impozitul pe câștigurile de capital la vânzare: 20% cu scutiri pe durata vieții
Când vindeți în cele din urmă, câștigurile din bunuri imobile cipriote sunt supuse Impozitului pe Câștigurile de Capital la o cotă fixă de 20%. Esențial, acest impozit se aplică asupra câștigului, nu asupra prețului de vânzare: se deduce costul inițial, iar cheltuielile deductibile, precum taxele de transfer, costurile juridice și lucrările de îmbunătățire, pot fi luate în calcul, împreună cu indexarea. Câștigurile din titluri de valoare cotate rămân complet scutite de acest impozit.
Reforma din 2026 a majorat substanțial scutirile pe durata vieții care reduc câștigul impozabil:
| Tip de scutire | Sumă pe durata vieții (de la 1 ian. 2026) |
|---|---|
| Reședință principală privată | €150,000 (anterior €85,430) |
| Teren agricol (fermieri) | €50,000 (anterior €25,629) |
| Orice altă înstrăinare | €30,000 (anterior €17,086) |
Acestea sunt plafoane cumulative pe durata vieții, nu per tranzacție, și sunt supuse unui plafon general pe durata vieții. Pentru un proprietar-ocupant care își vinde locuința principală din Cipru, scutirea de €150,000 pentru reședința principală poate elimina impozitul pe o parte importantă a câștigului. (Notă: din 2026, regula care viza înstrăinarea de acțiuni în societăți bogate în proprietăți imobiliare a fost înăsprită, pragul relevant pentru proprietățile cipriote scăzând de la 50% la 20% — relevant pentru structurile corporative, mai degrabă decât pentru o simplă achiziție a unei locuințe personale.)
Regimul non-dom: 0% pe dividende, dobânzi și chirii timp de 17 ani
Regimul cipriot al persoanelor nedomiciliate (“non-dom”) este unul dintre principalele motive pentru care investitorii internaționali își stabilesc baza acolo, iar reforma din 2026 l-a păstrat neschimbat. O persoană fizică ce devine rezident fiscal cipriot, dar nu este domiciliată în Cipru, este scutită de Contribuția Specială pentru Apărare (SDC) — impozitul care s-ar aplica altfel veniturilor pasive. În practică, un non-dom care se califică plătește 0% SDC pe dividende, 0% pe dobânzi și 0% pe venitul din chirii timp de până la 17 ani.
Alte două aspecte din 2026 merită cunoscute. În primul rând, SDC pe venitul din chirii a fost abolit în întregime — astfel încât nici măcar rezidenții domiciliați în Cipru nu mai plătesc vechiul strat de SDC bazat pe chirie. În al doilea rând, pentru persoanele domiciliate, cota SDC pe dividende a fost redusă de la 17% la 5% pentru profiturile obținute din 2026 încolo. Pentru un investitor non-dom, însă, esența rămâne simplă: veniturile pasive din investiții pot circula în mare parte fără SDC pe durata ferestrei de 17 ani. Trebuie totuși să vă stabiliți efectiv rezidența fiscală cipriotă (de exemplu, testele de 60 sau 183 de zile) și să obțineți consiliere privind calificarea.
Cum se impozitează venitul din chirii
Profiturile din chirii nu sunt protejate de impozitul obișnuit pe venit. Dacă închiriați o proprietate cipriotă, chiria este impozabilă pentru un rezident fiscal cipriot la cotele progresive ale impozitului pe venitul personal. În urma reformei, tranșele sunt, în linii mari:
- Până la €22,000 — 0%
- €22,001 – €32,000 — 20%
- €32,001 – €42,000 — 25%
- €42,001 – €72,000 — 30%
- Peste €72,000 — 35%
Două elemente atenuante îi ajută pe proprietarii care închiriază. Se permite o deducere forfetară de 20% din chiria brută pentru uzură și întreținere (astfel încât doar 80% din chiria brută este impozabilă) și, după cum s-a menționat, vechiul SDC de 3% pe venitul din chirii a fost eliminat. Nerezidenții sunt impozitați numai pentru veniturile din surse cipriote, iar tranșa personală neimpozabilă înseamnă că veniturile mai mici din chirii pot atrage un impozit pe venit mic sau chiar deloc. Închirierea pe termen scurt, de vacanță, este tratată diferit din punct de vedere operațional și al licențierii și tinde să presupună costuri de funcționare mai mari, așa că modelați-o separat de închirierea pe termen lung.
Rezidența prin investiție — rezidență, nu un pașaport
Cumpărătorii de proprietăți combină frecvent achiziția cu Rezidența Permanentă cipriotă. Pe ruta accelerată prevăzută de Regulamentul 6(2), cerințele de bază sunt o investiție de cel puțin €300,000 (plus TVA) într-o proprietate nouă (de pe piața primară), împreună cu un venit anual garantat din străinătate de cel puțin €50,000, majorat cu aproximativ €15,000 pentru un soț/soție și €10,000 pentru fiecare copil aflat în întreținere. Aceasta acordă rezidență permanentă, care a fost înăsprită în 2023 — nu este categoric cetățenie, iar nicio achiziție de proprietate nu conferă un pașaport cipriot sau al UE. Considerați permisul de rezidență un beneficiu de stil de viață și de mobilitate și obțineți consiliere independentă în materie de imigrație privind condițiile actuale.
O notă despre impozitul pe profit
Investitorii care dețin proprietăți prin intermediul unei societăți ar trebui să rețină că reforma din 2026 a majorat cota impozitului pe profit de la 12,5% la 15%, aliniind Ciprul la impozitul minim global al OCDE. Pentru majoritatea persoanelor fizice care cumpără o locuință sau o singură unitate de închiriat pe numele propriu, acest lucru este irelevant, dar contează pentru deținerile structurate sau de portofoliu și merită luat în calcul în orice decizie de deținere prin societate.
Punând totul cap la cap
Pentru un investitor străin, tabloul fiscal cipriot din 2026 este neobișnuit de clar: o locuință nouă atrage TVA (5% dacă va fi reședința dumneavoastră principală, în limitele plafoanelor, altfel 19%), dar nu și taxe de transfer; o revânzare atrage taxe de transfer reduse, dar nu și TVA; nu există impozit anual pe proprietate, impozit pe moștenire și, din 2026, nici taxă de timbru; profitul din chirii este impozitat la cote progresive ale impozitului pe venit, cu o deducere de 20% și fără SDC; o vânzare este impozitată cu 20% impozit pe câștigurile de capital, după scutiri generoase pe durata vieții; iar un non-dom care se califică poate deține venituri din investiții în mare parte fără SDC timp de 17 ani. Ca întotdeauna, cotele și regulile tranzitorii se schimbă — fiecare cifră de aici ar trebui confirmată cu un avocat sau un consultant fiscal cipriot, în raport cu situația dumneavoastră specifică, înainte de a vă angaja.
Descoperiți Ciprul alături de Palmera
Catalogul cipriot al Palmera se concentrează pe proiecte off-plan ale dezvoltatorilor — în jur de douăzeci de ansambluri, majoritatea în Limassol, principalul hub de afaceri și de faleză al insulei — cu prețuri exprimate în euro, planuri de plată fără dobândă oferite de dezvoltator și 0% comision pentru cumpărător (onorariul nostru este plătit de dezvoltator). Dacă doriți opțiuni selectate care să se potrivească bugetului, obiectivelor dumneavoastră de rezidență și profilului fiscal, contactați echipa noastră la team@palmera.realestate, iar noi vă vom ajuta să întocmiți o listă scurtă și să structurați o achiziție cu sprijinul juridic și fiscal local adecvat.
