ظلّت قبرص لفترة طويلة واحدة من أكثر الأماكن كفاءة من الناحية الضريبية في الاتحاد الأوروبي لتملّك العقارات السكنية، وقد أعاد إصلاح ضريبي واسع النطاق دخل حيّز التنفيذ في 1 يناير 2026 تشكيل العديد من القواعد الأكثر أهمية للمشترين. يوضّح هذا الدليل، رقماً برقم، ما يدفعه المستثمر الأجنبي فعلياً عند شراء عقار في جمهورية قبرص، وامتلاكه، وتأجيره، وبيعه في نهاية المطاف. وقد جرى التحقق من كل نسبة واردة أدناه مقابل المصادر الرسمية الحالية ومصادر شركات التدقيق الأربع الكبرى؛ وحيثما كانت القاعدة انتقالية أو خضعت لتغيير حديث، فقد جرى التنويه إلى ذلك.
ملاحظة تأطيرية موجزة لكنها مهمة: قبرص دولة عضو في الاتحاد الأوروبي وجزء من منطقة اليورو (جميع الأسعار والضرائب باليورو)، ونظامها القانوني متجذّر في القانون العام الإنجليزي (common law)، ما يجعل إجراءات نقل الملكية مألوفة للمشترين القادمين من الولايات القضائية التي تتبع القانون العام. يفتح شراء العقار خيارات الإقامة، لا الجنسية على الإطلاق — فقد أُلغي برنامج الاستثمار القبرصي (الجنسية) في نوفمبر 2020، وأي شخص يلمّح إلى “جواز سفر مقابل عقار” إنما يضلّلك.
من يحق له الشراء، وكيف تُؤمَّن الملكية
يمكن لأي جنسية اكتساب حق الملكية الحرة الكاملة بنسبة 100% في قبرص. ويشتري مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية على قدم المساواة تماماً مع القبارصة. أما المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي فيحتاجون إضافةً إلى ذلك إلى موافقة مجلس الوزراء — وهي صلاحية مفوّضة إلى رؤساء المقاطعات — وهي إجراء روتيني بالنسبة للسكن، وتستغرق عادةً بضعة أشهر، ولا تمنعك من حيازة العقار أو إتمام الصفقة. وتُسجَّل الملكية لدى دائرة الأراضي والمساحة (سجل الأراضي). وفي عمليات الشراء على المخطط، يُودَع عقد البيع في سجل الأراضي لمنحك حماية “الأداء العيني” (specific performance)، التي تؤمّن حقك في العقار في مواجهة المطوّر حتى قبل إصدار سند ملكية منفصل.
ضريبة القيمة المضافة على المنزل الجديد: 5% مقابل 19%
ضريبة القيمة المضافة هي أكبر ضريبة منفردة يواجهها معظم مشتري العقارات الجديدة. المعدل القياسي هو 19%. غير أن الفرد الذي يشتري عقاراً ليكون سكنه الأساسي والدائم يمكن أن يكون مؤهلاً لمعدل مخفّض بنسبة 5% على جزء من السعر. ولهذا أهمية بالغة: ففي شقة بقيمة €400,000 يصل الفرق بين 19% و5% على الجزء المؤهّل إلى عشرات الآلاف من اليوروهات.
بموجب القواعد السارية حالياً، يُطبَّق معدل الـ5% على أساس سقف محدّد وليس على العقار بأكمله:
| المعيار | عتبة ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% |
|---|---|
| يُطبَّق المعدل المخفّض على أول | 130 م² من المساحة المغطاة |
| قيمة العقار المؤهّلة لنسبة 5% | حتى €350,000 |
| الحد الأقصى لقيمة الصفقة الإجمالية | €475,000 |
| الحد الأقصى لإجمالي المساحة المغطاة | 190 م² |
| المساحة بين 130 م² و190 م² | تُفرض عليها ضريبة بنسبة 19% |
من الناحية العملية، تُفرض على أول 130 م² وحتى €350,000 من القيمة ضريبة بنسبة 5%؛ أما المساحة أو القيمة التي تتجاوز ذلك (ضمن الحدين الخارجيين البالغين 190 م²/€475,000) فتُفرض عليها ضريبة بنسبة 19%. وإذا تجاوز العقار الحدود القصوى الخارجية بالكامل، فإن المعدل القياسي البالغ 19% يُطبَّق على عملية الشراء بأكملها. ويقتصر هذا الإعفاء على الأفراد (لا الشركات) الذين يستخدمون المنزل كسكن رئيسي لهم، وهو متاح بصرف النظر عن الجنسية.
شرط السنوات العشر واسترداد الضريبة
يحمل المعدل المخفّض التزاماً مستمراً: إذ يجب أن يظل العقار سكنك الأساسي لمدة 10 سنوات. فإذا بعته أو أجّرته (بما في ذلك التأجير السياحي قصير الأمد) قبل انقضاء عشر سنوات، وجب عليك إخطار مفوّض الضرائب — عادةً خلال 30 يوماً — وسداد فرق ضريبة القيمة المضافة (الفجوة البالغة 14 نقطة مئوية بين 5% و19%) بشكل تناسبي عن السنوات المتبقية. ولذلك فإن المستثمر الذي يشتري لغرض التأجير البحت لا يكون مؤهّلاً لنسبة 5%، وينبغي له أن يخصّص ميزانية لضريبة قيمة مضافة بنسبة 19%، أو أن يشتري عقاراً معاد بيعه حيث لا تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة.
ملاحظة انتقالية: تُطبّق قبرص هذا النظام المسقوف على مراحل. فهناك نافذة إعفاء انتقالية بموجب القواعد الأقدم والأكثر سخاءً تمتد حتى عام 2026 بالنسبة للمشاريع التي كانت قد حصلت بالفعل على رخصة تخطيط قيد الإجراء، وقد مدّدت التشريعات بعض مواعيد الإقرار النهائية حتى عام 2026. ولأن الأهلية تعتمد على تواريخ رخصة البناء الخاصة بك تحديداً، فتحقّق من المعاملة الضريبية الدقيقة لأي مشروع بعينه مع محامٍ قبرصي قبل التوقيع.
رسوم نقل الملكية مقابل ضريبة القيمة المضافة — لا تدفع كليهما عادةً
يفرض سجل الأراضي رسوم نقل الملكية عند نقل السند إلى اسمك، وفق مقياس تصاعدي لقيمة العقار:
| شريحة قيمة العقار | معدل رسوم النقل |
|---|---|
| حتى €85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| أكثر من €170,000 | 8% |
يوجد إعفاءان يجعلان هذا الأمر أخفّ وطأة بكثير من الناحية العملية. أولاً، يُطبَّق خفض بنسبة 50% قائم منذ زمن طويل على رسوم النقل هذه. وثانياً — وهذه هي النقطة الأساسية لمشتري العقارات الجديدة — حيثما فُرضت ضريبة القيمة المضافة على عملية الشراء، فلا تُستحق رسوم نقل الملكية على الإطلاق. بعبارة أخرى، يخضع العقار الجديد على المخطط لضريبة القيمة المضافة (بنسبة 5% أو 19%) لكن ليس لرسوم النقل، بينما يخضع العقار المعاد بيعه لرسوم النقل (بالمعدل المخفّض بنسبة 50%) لكن ليس لضريبة القيمة المضافة. وينبغي ألا تتوقع دفع كليهما على الصفقة نفسها.
رسم الدمغة وإصلاح عام 2026
فرضت قبرص تاريخياً رسم دمغة على عقود البيع بمعدلات متواضعة (حتى 0.2%). وكجزء من الإصلاح الضريبي، تفيد عدة تعليقات قانونية وصادرة عن شركات التدقيق الأربع الكبرى لعام 2026 بأن رسم الدمغة على العقود أُلغي اعتباراً من 1 يناير 2026. وهذا توفير بسيط من حيث القيمة المطلقة لكنه يزيل خطوة إدارية. وكما هي الحال مع أي قاعدة تغيّرت حديثاً، تحقّق من المعاملة الحالية مع محاميك عند التوقيع.
لا ضريبة عقارية سنوية على الممتلكات غير المنقولة
واحدة من المزايا الهيكلية الحقيقية لقبرص: أُلغيت الضريبة على الممتلكات غير المنقولة على المستوى الوطني عام 2017 ولم تَعُد. فلا توجد ضريبة سنوية متكررة على شاكلة ضريبة الثروة على قيمة عقارك في قبرص. ولا يزال المُلّاك يدفعون رسوماً محلية متواضعة — رسوم بلدية أو محلية، وجمع النفايات، ومساهمات مجلس الصرف الصحي — لكنها عادةً مبالغ سنوية صغيرة مبنية على العقار، وليست ضريبة بنسبة من القيمة.
لا ضريبة على الميراث أو التركات أو الهبات
لا تفرض قبرص أي ضريبة على الميراث، ولا رسم تركات، ولا ضريبة على الهبات. ويمكن أن ينتقل العقار إلى الورثة دون فرض ضريبة وفاة قبرصية — وهو عامل ذو مغزى للمشترين الذين يفكّرون في التوارث وامتلاك العقار عبر الأجيال. (قد يستمر بلدك الأصلي في فرض ضريبة على الميراث بموجب قواعده الخاصة، ولذلك يُستحسن الحصول على مشورة في التخطيط العابر للحدود للتركات.)
ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع: 20% مع إعفاءات مدى الحياة
عندما تبيع في نهاية المطاف، تخضع الأرباح المتحققة على العقارات غير المنقولة في قبرص لضريبة أرباح رأسمالية بمعدل ثابت قدره 20%. والأهم أن ضريبة الأرباح الرأسمالية تُفرض على الربح، لا على سعر البيع: فأنت تخصم التكلفة الأصلية، ويمكن أن تُؤخذ في الاعتبار النفقات المسموح بها مثل رسوم النقل، والتكاليف القانونية، وأعمال التحسين، إلى جانب التسوية وفق التضخم. وتظل الأرباح على الأوراق المالية المدرجة معفاة تماماً من ضريبة الأرباح الرأسمالية.
رفع إصلاح عام 2026 بشكل كبير إعفاءات مدى الحياة التي تخفّض الربح الخاضع للضريبة:
| نوع الإعفاء | مبلغ مدى الحياة (اعتباراً من 1 يناير 2026) |
|---|---|
| السكن الرئيسي الخاص | €150,000 (كان سابقاً €85,430) |
| الأراضي الزراعية (المزارعون) | €50,000 (كان سابقاً €25,629) |
| أي تصرّف آخر | €30,000 (كان سابقاً €17,086) |
هذه مخصّصات تراكمية على مدى الحياة، وليست لكل صفقة، وتخضع لسقف إجمالي على مدى الحياة. وبالنسبة للمالك الذي يشغل عقاره ويبيع منزله القبرصي الرئيسي، يمكن أن يُلغي إعفاء السكن الرئيسي البالغ €150,000 ضريبة الأرباح الرأسمالية على شريحة كبيرة من الربح. (ملاحظة: اعتباراً من عام 2026 جرى تشديد القاعدة التي تطال التصرّف في الأسهم في الشركات الغنية بالعقارات، مع انتقال عتبة العقار القبرصي ذات الصلة من 50% إلى 20% — وهذا يتعلق بالهياكل المؤسسية أكثر من شراء منزل شخصي مباشر.)
نظام غير المقيمين ضريبياً (non-dom): 0% على الأرباح الموزعة والفوائد والإيجارات لمدة 17 عاماً
يُعدّ نظام غير المقيمين ضريبياً (“non-dom”) في قبرص أحد الأسباب الرئيسية التي تدفع المستثمرين الدوليين إلى اتخاذها مقرّاً لهم، وقد أبقى إصلاح عام 2026 عليه دون تغيير. فالفرد الذي يصبح مقيماً ضريبياً في قبرص لكنه غير مُوطَّن (non-domiciled) فيها يُعفى من مساهمة الدفاع الخاصة (SDC) — وهي الضريبة التي كانت لولا ذلك ستُطبَّق على الدخل غير الفعّال. ومن الناحية العملية، يدفع غير المقيم المؤهّل 0% مساهمة دفاع خاصة على الأرباح الموزعة، و0% على الفوائد، و0% على الدخل الإيجاري لمدة تصل إلى 17 عاماً.
وهناك نقطتان إضافيتان لعام 2026 جديرتان بالمعرفة. أولاً، أُلغيت مساهمة الدفاع الخاصة على الدخل الإيجاري بالكامل — بحيث لم يعد حتى المقيمون المُوطَّنون في قبرص يدفعون طبقة مساهمة الدفاع الخاصة القديمة القائمة على الإيجار. ثانياً، بالنسبة للأفراد المُوطَّنين، خُفّض معدل مساهمة الدفاع الخاصة على الأرباح الموزعة من 17% إلى 5% على الأرباح المتحققة من عام 2026 فصاعداً. أما بالنسبة للمستثمر غير المقيم، فيظل العنوان الرئيسي بسيطاً: إذ يمكن أن يتدفق دخل الاستثمار غير الفعّال معفياً إلى حد كبير من مساهمة الدفاع الخاصة خلال نافذة الـ17 عاماً. ولا يزال يتعيّن عليك أن تُثبت فعلياً الإقامة الضريبية في قبرص (على سبيل المثال، اختبارا الـ60 يوماً أو الـ183 يوماً) وأن تحصل على مشورة بشأن الأهلية.
كيف يُفرض الضريبة على الدخل الإيجاري
لا تُعفى أرباح الإيجار من ضريبة الدخل العادية. فإذا أجّرت عقاراً في قبرص، يخضع الإيجار للضريبة على المقيم الضريبي في قبرص وفق معدلات ضريبة الدخل الشخصي التصاعدية. وعقب الإصلاح، تكون الشرائح على نطاق عام كالتالي:
- حتى €22,000 — 0%
- €22,001 – €32,000 — 20%
- €32,001 – €42,000 — 25%
- €42,001 – €72,000 — 30%
- أكثر من €72,000 — 35%
هناك ميزتان مخفّفتان تساعدان المؤجّرين. إذ يُسمح بخصم ثابت بنسبة 20% من إجمالي الإيجار مقابل الاستهلاك والصيانة (بحيث لا يخضع للضريبة سوى 80% من إجمالي الإيجار)، وكما أُشير، فقد أُلغيت مساهمة الدفاع الخاصة القديمة البالغة 3% على الدخل الإيجاري. ويخضع غير المقيمين للضريبة على دخلهم ذي المصدر القبرصي فقط، وتعني الشريحة الشخصية المعفاة من الضريبة أن الدخول الإيجارية الأصغر قد لا تجذب سوى ضريبة دخل ضئيلة أو معدومة. ويُعامَل التأجير السياحي قصير الأمد معاملة مختلفة من حيث التشغيل والترخيص ويميل إلى حمل تكاليف تشغيلية أعلى، فاحسبه بشكل منفصل عن التأجير طويل الأمد.
الإقامة مقابل الاستثمار — إقامة، لا جواز سفر
كثيراً ما يقرن مشترو العقارات عملية الشراء بالحصول على الإقامة الدائمة في قبرص. فبموجب المسار السريع للائحة 6(2)، تتمثّل المتطلبات الأساسية في استثمار لا يقل عن €300,000 (زائد ضريبة القيمة المضافة) في عقار جديد (في السوق الأولية)، إلى جانب دخل سنوي مؤمّن من الخارج لا يقل عن €50,000، يزداد بنحو €15,000 للزوج/الزوجة و€10,000 عن كل طفل معال. ويمنح هذا الإقامة الدائمة، التي جرى تشديدها عام 2023 — وهي ليست جنسية بأي حال، ولا يمنح أي شراء عقاري جواز سفر قبرصياً أو أوروبياً. عامِل تصريح الإقامة على أنه ميزة تتعلق بنمط الحياة وحرية التنقّل، واحصل على مشورة مستقلة في الهجرة بشأن الشروط الحالية.
ملاحظة حول ضريبة الشركات
ينبغي للمستثمرين الذين يمتلكون العقار عبر شركة أن يلاحظوا أن إصلاح عام 2026 رفع معدل ضريبة دخل الشركات من 12.5% إلى 15%، بما يوائم قبرص مع الحد الأدنى العالمي لضريبة منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية. وبالنسبة لمعظم الأفراد الذين يشترون منزلاً أو وحدة إيجارية واحدة باسمهم، فإن هذا غير ذي صلة، لكنه مهم بالنسبة للممتلكات المهيكلة أو ذات المحافظ، ويستحق أخذه في الحسبان في أي قرار يتعلق بالتملّك عبر شركة.
الجمع بين كل ذلك
بالنسبة للمستثمر الأجنبي، تبدو الصورة الضريبية في قبرص لعام 2026 نظيفة على نحو غير معتاد: فالمنزل الجديد يحمل ضريبة قيمة مضافة (5% إذا كان سيكون سكنك الرئيسي ضمن الحدود القصوى، وإلا فـ19%) لكن دون رسوم نقل ملكية؛ والعقار المعاد بيعه يحمل رسوم نقل مخفّضة لكن دون ضريبة قيمة مضافة؛ ولا توجد ضريبة عقارية سنوية، ولا ضريبة على الميراث، ومنذ عام 2026، لا رسم دمغة؛ ويخضع ربح الإيجار للضريبة بمعدلات ضريبة الدخل التصاعدية مع خصم بنسبة 20% ودون مساهمة دفاع خاصة؛ ويخضع البيع لضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 20% بعد إعفاءات سخية على مدى الحياة؛ ويمكن لغير المقيم المؤهّل أن يحتفظ بدخل الاستثمار معفياً إلى حد كبير من مساهمة الدفاع الخاصة لمدة 17 عاماً. وكما هي الحال دائماً، تتغيّر المعدلات والقواعد الانتقالية — وينبغي التأكد من كل رقم وارد هنا مع محامٍ أو مستشار ضريبي قبرصي مقابل ظروفك الخاصة قبل أن تلتزم.
استكشف قبرص مع Palmera
يركّز كتالوج Palmera الخاص بقبرص على مشاريع المطوّرين على المخطط — نحو عشرين مشروعاً، غالبيتها في ليماسول، المركز الأول للأعمال والواجهة البحرية في الجزيرة — مسعّرة باليورو، مع خطط سداد من المطوّر خالية من الفوائد وعمولة مشترٍ بنسبة 0% (المطوّر هو من يدفع رسومنا). وإذا كنت ترغب في خيارات منتقاة تناسب ميزانيتك، وأهداف إقامتك، وملفك الضريبي، فتواصل مع فريقنا على team@palmera.realestate وسنساعدك على وضع قائمة مختصرة وهيكلة عملية الشراء بالدعم القانوني والضريبي المحلي المناسب.
