Tasse immobiliari a Cipro per gli investitori stranieri: la guida completa 2026
Cipro è da tempo uno dei luoghi fiscalmente più efficienti dell'Unione Europea in cui possedere un immobile residenziale, e un'ampia riforma fiscale entrata in vigore il 1° gennaio 2026 ha ridefinito diverse delle regole più rilevanti per gli acquirenti. Questa guida illustra, cifra per cifra, quanto un investitore straniero paga effettivamente quando acquista, detiene, affitta ed eventualmente vende un immobile nella Repubblica di Cipro. Ogni aliquota riportata di seguito è stata verificata rispetto alle attuali fonti ufficiali e delle Big Four; laddove una regola sia transitoria o sia stata modificata di recente, ciò viene segnalato.
Una breve ma importante premessa di inquadramento: Cipro è uno Stato membro dell'UE e fa parte dell'Eurozona (tutti i prezzi e le tasse sono in euro), e il suo ordinamento giuridico affonda le radici nella common law inglese, il che rende le procedure di compravendita familiari agli acquirenti provenienti da giurisdizioni di common law. L'acquisto di un immobile apre a opzioni di residenza, mai alla cittadinanza — il Programma di investimento (cittadinanza) di Cipro è stato abolito nel novembre 2020, e chiunque lasci intendere un “passaporto tramite immobile” vi sta fornendo informazioni false.
Chi può acquistare e come viene tutelata la proprietà
Qualsiasi cittadino di qualsiasi nazionalità può acquisire la piena proprietà (freehold) al 100% a Cipro. I cittadini dell'UE e del SEE acquistano esattamente alle stesse condizioni dei ciprioti. Gli acquirenti extra-UE necessitano inoltre dell'approvazione del Consiglio dei Ministri — un potere delegato ai District Officers — che per un'abitazione è una prassi di routine, richiede in genere un paio di mesi e non impedisce di prendere possesso o di completare l'operazione. Il titolo di proprietà è registrato presso il Dipartimento del Catasto e dei Rilevamenti (il Land Registry). Per gli acquisti sulla carta (off-plan), il contratto di vendita viene depositato presso il Catasto per garantirvi la tutela di “specific performance” (esecuzione in forma specifica), che assicura il vostro diritto sull'immobile nei confronti del costruttore ancor prima che venga emesso un titolo di proprietà separato.
IVA su una nuova abitazione: 5% contro 19%
L'IVA è la singola imposta più elevata che la maggior parte degli acquirenti di nuove costruzioni si trova ad affrontare. L'aliquota ordinaria è del 19%. Tuttavia, un privato che acquista un immobile come propria residenza principale e permanente può beneficiare di un'aliquota ridotta del 5% su parte del prezzo. Questo fa un'enorme differenza: su un appartamento da €400.000 lo scarto tra il 19% e il 5% sulla quota agevolabile arriva a decine di migliaia di euro.
Secondo le regole ora in vigore, l'aliquota del 5% si applica su base limitata (con un massimale) anziché sull'intero immobile:
| Parametro | Soglia per l'IVA al 5% |
|---|---|
| L'aliquota ridotta si applica ai primi | 130 m² di superficie coperta |
| Valore dell'immobile ammissibile al 5% | fino a €350.000 |
| Valore totale massimo della transazione | €475.000 |
| Superficie coperta totale massima | 190 m² |
| Superficie compresa tra 130 m² e 190 m² | tassata al 19% |
In pratica, i primi 130 m² fino a €350.000 di valore sono tassati al 5%; la superficie o il valore eccedenti (entro i limiti esterni di 190 m²/€475.000) sono tassati al 19%. Se l'immobile supera del tutto i massimali esterni, si applica l'aliquota ordinaria del 19% sull'intero acquisto. L'agevolazione è riservata alle persone fisiche (non alle società) che utilizzano l'abitazione come residenza principale, ed è disponibile a prescindere dalla nazionalità.
La condizione dei 10 anni e il recupero dell'imposta
L'aliquota ridotta comporta un obbligo continuativo: l'immobile deve rimanere la vostra residenza principale per 10 anni. Se lo vendete o lo affittate (compreso l'affitto turistico a breve termine) prima che siano trascorsi dieci anni, dovete darne comunicazione al Commissario delle Imposte — generalmente entro 30 giorni — e restituire la differenza di IVA (lo scarto di 14 punti percentuali tra il 5% e il 19%) in proporzione agli anni residui. Un investitore che acquista al solo scopo di affittare non ha quindi diritto al 5% e dovrebbe mettere in conto l'IVA al 19%, oppure acquistare un immobile di rivendita, per il quale l'IVA non si applica.
Nota transitoria: Cipro sta introducendo gradualmente questo regime con massimali. Una finestra di agevolazione transitoria in base alle regole precedenti, più generose, si estende fino al 2026 per i progetti che avevano già una licenza edilizia in fase di rilascio, e la normativa ha prorogato al 2026 alcune scadenze per le dichiarazioni. Poiché l'ammissibilità dipende dalle date specifiche del vostro permesso di costruzione, verificate l'esatto trattamento di ogni singolo progetto con un avvocato cipriota prima di firmare.
Imposte di trasferimento contro IVA — di norma non si pagano entrambe
Le imposte di trasferimento immobiliare sono applicate dal Catasto quando il titolo di proprietà viene trasferito a vostro nome, secondo una scala progressiva sul valore dell'immobile:
| Fascia di valore dell'immobile | Aliquota dell'imposta di trasferimento |
|---|---|
| Fino a €85.000 | 3% |
| €85.001 – €170.000 | 5% |
| Oltre €170.000 | 8% |
Due agevolazioni rendono tutto ciò molto più leggero nella pratica. In primo luogo, si applica una consolidata riduzione del 50% su queste imposte di trasferimento. In secondo luogo — ed è il punto chiave per gli acquirenti di nuove costruzioni — laddove sia stata applicata l'IVA sull'acquisto, non è dovuta alcuna imposta di trasferimento. In altre parole, un nuovo immobile sulla carta è soggetto all'IVA (al 5% o al 19%) ma non alle imposte di trasferimento, mentre un immobile di rivendita è soggetto alle imposte di trasferimento (con la riduzione del 50%) ma non all'IVA. Non dovreste aspettarvi di pagare entrambe sulla stessa transazione.
L'imposta di bollo e la riforma del 2026
Storicamente Cipro applicava l'imposta di bollo sui contratti di vendita ad aliquote modeste (fino allo 0,2%). Nell'ambito della riforma fiscale, numerosi commenti legali e delle Big Four del 2026 riferiscono che l'imposta di bollo sui contratti è stata abolita a partire dal 1° gennaio 2026. Si tratta di un risparmio modesto in termini assoluti, ma elimina un adempimento amministrativo. Come per qualsiasi regola modificata di recente, verificate il trattamento attuale con il vostro avvocato al momento della firma.
Nessuna imposta patrimoniale annuale sugli immobili
Uno dei veri vantaggi strutturali di Cipro: l'Immovable Property Tax (imposta sugli immobili) è stata abolita nel 2017 e non è più stata reintrodotta. Non esiste un'imposta patrimoniale annuale ricorrente sul valore del vostro immobile cipriota. I proprietari pagano comunque modeste tasse locali — tributi comunali o di comunità, raccolta rifiuti e contributi al consorzio fognario — ma si tratta in genere di piccoli importi annuali basati sull'immobile, non di un'imposta commisurata a una percentuale del valore.
Nessuna imposta di successione, di eredità o sulle donazioni
Cipro non applica alcuna imposta di successione, alcuna imposta di eredità né alcuna imposta sulle donazioni. L'immobile può essere trasmesso agli eredi senza un prelievo cipriota sui trasferimenti mortis causa — un fattore significativo per gli acquirenti che ragionano in ottica di successione e di detenzione dell'immobile attraverso le generazioni. (Il vostro Paese di origine potrebbe comunque tassare l'eredità secondo le proprie regole, quindi è utile una consulenza di pianificazione successoria transfrontaliera.)
Imposta sulle plusvalenze in caso di vendita: 20% con esenzioni una tantum a vita
Quando alla fine vendete, le plusvalenze sugli immobili ciprioti sono soggette a un'imposta sulle plusvalenze con aliquota fissa del 20%. Fondamentale: l'imposta sulle plusvalenze si applica al guadagno, non al prezzo di vendita: si detrae il costo originario, e si possono considerare le spese ammissibili come le imposte di trasferimento, i costi legali e i lavori di miglioria, insieme all'indicizzazione. Le plusvalenze su titoli quotati restano interamente esenti dall'imposta.
La riforma del 2026 ha aumentato in misura sostanziale le esenzioni a vita che riducono la plusvalenza imponibile:
| Tipo di esenzione | Importo a vita (dal 1° gen. 2026) |
|---|---|
| Residenza principale privata | €150.000 (in precedenza €85.430) |
| Terreni agricoli (agricoltori) | €50.000 (in precedenza €25.629) |
| Qualsiasi altra cessione | €30.000 (in precedenza €17.086) |
Si tratta di franchigie a vita cumulative, non per singola transazione, ed è soggetta a un massimale complessivo lungo l'arco della vita. Per un proprietario-occupante che vende la propria abitazione principale a Cipro, l'esenzione di €150.000 per la residenza principale può azzerare l'imposta sulle plusvalenze su una porzione consistente del guadagno. (Nota: dal 2026 è stata inasprita la regola che intercetta le cessioni di quote in società a prevalenza immobiliare, con la relativa soglia di immobili ciprioti che passa dal 50% al 20% — aspetto rilevante per le strutture societarie più che per un semplice acquisto di abitazione da parte di un privato.)
Il regime non-dom: 0% su dividendi, interessi e affitti per 17 anni
Il regime dei non domiciliati (“non-dom”) di Cipro è una delle principali ragioni per cui gli investitori internazionali vi stabiliscono la propria base, e la riforma del 2026 lo ha mantenuto invariato. Una persona fisica che diventa residente fiscale a Cipro ma non è domiciliata a Cipro è esente dallo Special Defence Contribution (SDC) — l'imposta che si applicherebbe altrimenti ai redditi passivi. In pratica un non-dom che soddisfa i requisiti paga lo 0% di SDC sui dividendi, lo 0% sugli interessi e lo 0% sui redditi da locazione per un massimo di 17 anni.
Vale la pena conoscere altri due aspetti del 2026. In primo luogo, l'SDC sui redditi da locazione è stato completamente abolito — così anche i residenti domiciliati a Cipro non pagano più il vecchio strato di SDC basato sugli affitti. In secondo luogo, per le persone fisiche domiciliate l'aliquota SDC sui dividendi è stata ridotta dal 17% al 5% sugli utili maturati a partire dal 2026. Per un investitore non-dom, tuttavia, il dato di fondo resta semplice: i redditi da investimenti passivi possono affluire in larga parte esenti da SDC durante la finestra di 17 anni. È comunque necessario stabilire concretamente la residenza fiscale a Cipro (ad esempio, con i test dei 60 o dei 183 giorni) e farsi consigliare sui requisiti.
Come vengono tassati i redditi da locazione
Gli utili da locazione non sono al riparo dall'imposta ordinaria sul reddito. Se affittate un immobile cipriota, il canone è tassabile in capo a un residente fiscale cipriota alle aliquote progressive dell'imposta personale sul reddito. A seguito della riforma, gli scaglioni sono a grandi linee:
- Fino a €22.000 — 0%
- €22.001 – €32.000 — 20%
- €32.001 – €42.000 — 25%
- €42.001 – €72.000 — 30%
- Oltre €72.000 — 35%
Due elementi attenuanti aiutano i locatori. È ammessa una deduzione forfettaria del 20% sul canone lordo per usura e manutenzione (così solo l'80% del canone lordo è imponibile) e, come già detto, il vecchio SDC del 3% sui redditi da locazione è stato eliminato. I non residenti sono tassati solo sui redditi di fonte cipriota, e la fascia personale esente da imposta fa sì che i redditi da locazione più contenuti possano comportare un'imposta sul reddito scarsa o nulla. L'affitto turistico a breve termine è trattato in modo diverso sul piano operativo e delle licenze e tende a comportare costi di gestione più elevati, quindi valutatelo separatamente rispetto alla locazione a lungo termine.
Residenza tramite investimento — residenza, non un passaporto
Gli acquirenti di immobili abbinano di frequente l'acquisto alla Residenza Permanente cipriota. Con la procedura accelerata prevista dal Regolamento 6(2), i requisiti fondamentali sono un investimento di almeno €300.000 (più IVA) in un immobile nuovo (mercato primario), unitamente a un reddito annuo garantito proveniente dall'estero di almeno €50.000, aumentato di circa €15.000 per il coniuge e €10.000 per ciascun figlio a carico. Ciò conferisce la residenza permanente, i cui requisiti sono stati inaspriti nel 2023 — non è assolutamente cittadinanza, e nessun acquisto immobiliare conferisce un passaporto cipriota o dell'UE. Considerate il permesso di residenza come un vantaggio di stile di vita e di mobilità, e richiedete una consulenza indipendente in materia di immigrazione sulle condizioni attuali.
Una nota sull'imposta societaria
Gli investitori che detengono l'immobile tramite una società devono tenere presente che la riforma del 2026 ha aumentato l'aliquota dell'imposta sul reddito delle società dal 12,5% al 15%, allineando Cipro all'imposta minima globale dell'OCSE. Per la maggior parte dei privati che acquistano un'abitazione o una singola unità da mettere a reddito a proprio nome ciò è irrilevante, ma è rilevante per le detenzioni strutturate o di portafoglio e va tenuto in considerazione in qualsiasi decisione di intestazione societaria.
Mettendo tutto insieme
Per un investitore straniero, il quadro fiscale di Cipro nel 2026 è insolitamente lineare: una nuova abitazione comporta l'IVA (5% se sarà la vostra residenza principale entro i massimali, altrimenti 19%) ma nessuna imposta di trasferimento; una rivendita comporta imposte di trasferimento ridotte ma nessuna IVA; non c'è imposta patrimoniale annuale, né imposta di successione e, dal 2026, nessuna imposta di bollo; l'utile da locazione è tassato con le aliquote progressive dell'imposta sul reddito con una deduzione del 20% e nessun SDC; una vendita è tassata al 20% di imposta sulle plusvalenze dopo generose esenzioni a vita; e un non-dom che soddisfa i requisiti può percepire redditi da investimenti in larga parte esenti da SDC per 17 anni. Come sempre, le aliquote e le regole transitorie cambiano — ogni cifra qui riportata dovrebbe essere confermata con un avvocato o un consulente fiscale cipriota rispetto alla vostra situazione specifica prima di procedere.
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