Impuestos inmobiliarios en Chipre para inversores extranjeros: la guía completa de 2026
Chipre ha sido durante mucho tiempo uno de los lugares fiscalmente más eficientes de la Unión Europea para poseer una vivienda residencial, y una amplia reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de 2026 ha reconfigurado varias de las normas que más importan a los compradores. Esta guía expone, cifra por cifra, lo que un inversor extranjero paga realmente al comprar, mantener, alquilar y, finalmente, vender una propiedad en la República de Chipre. Todos los tipos que se indican a continuación se han contrastado con fuentes oficiales y de las Big Four actuales; cuando una norma es transitoria o ha cambiado recientemente, se señala.
Una nota de contexto breve pero importante: Chipre es un Estado miembro de la UE y forma parte de la eurozona (todos los precios e impuestos se expresan en euros), y su sistema jurídico se basa en el common law inglés, lo que hace que la tramitación de la compraventa resulte familiar a los compradores procedentes de jurisdicciones de derecho anglosajón. La compra de una propiedad da acceso a opciones de residencia, nunca a la ciudadanía: el Programa de Inversión (ciudadanía) de Chipre fue abolido en noviembre de 2020, y cualquiera que insinúe un “pasaporte por propiedad” le está desinformando.
Quién puede comprar y cómo se asegura la propiedad
Cualquier nacionalidad puede adquirir la plena propiedad al 100 % en régimen de freehold en Chipre. Los nacionales de la UE y del EEE compran exactamente en las mismas condiciones que los chipriotas. Los compradores de fuera de la UE necesitan, además, la aprobación del Consejo de Ministros —una competencia delegada en los Oficiales de Distrito—, que es un trámite habitual para una vivienda, suele tardar un par de meses y no le impide tomar posesión ni completar la operación. El título se inscribe en el Departamento de Tierras y Catastro (el Registro de la Propiedad). En las compras sobre plano, el contrato de compraventa se deposita en el Registro de la Propiedad para otorgarle la protección de “cumplimiento específico”, que asegura su derecho sobre la propiedad frente al promotor incluso antes de que se emita un título independiente.
IVA sobre una vivienda nueva: 5 % frente a 19 %
El IVA es el mayor impuesto al que se enfrentan la mayoría de los compradores de obra nueva. El tipo general es del 19 %. No obstante, una persona física que compre una propiedad como su vivienda principal y permanente puede acogerse a un tipo reducido del 5 % sobre parte del precio. Esto es enormemente relevante: en un apartamento de 400.000 €, la diferencia entre el 19 % y el 5 % sobre la parte que cumple los requisitos asciende a decenas de miles de euros.
Con las normas ahora vigentes, el tipo del 5 % se aplica de forma limitada y no sobre la totalidad de la propiedad:
| Parámetro | Umbral para el IVA del 5 % |
|---|---|
| El tipo reducido se aplica a los primeros | 130 m² de superficie construida |
| Valor de la propiedad elegible para el 5 % | hasta 350.000 € |
| Valor total máximo de la operación | 475.000 € |
| Superficie construida total máxima | 190 m² |
| Superficie entre 130 m² y 190 m² | gravada al 19 % |
En la práctica, los primeros 130 m² hasta 350.000 € de valor se gravan al 5 %; la superficie o el valor por encima de esa cifra (dentro de los límites exteriores de 190 m²/475.000 €) se gravan al 19 %. Si la propiedad supera por completo los topes exteriores, se aplica el tipo general del 19 % a toda la compra. La bonificación es solo para personas físicas (no empresas) que utilicen la vivienda como su residencia principal, y está disponible con independencia de la nacionalidad.
La condición de los 10 años y la devolución
El tipo reducido conlleva una obligación continuada: la propiedad debe seguir siendo su residencia principal durante 10 años. Si la vende o la alquila (incluido el alquiler vacacional de corta duración) antes de que transcurran diez años, debe notificarlo al Comisario Tributario —por lo general en un plazo de 30 días— y reembolsar la diferencia de IVA (los 14 puntos porcentuales de diferencia entre el 5 % y el 19 %) de forma proporcional a los años restantes. Por tanto, un inversor que compre exclusivamente para alquilar no cumple los requisitos del 5 % y debe presupuestar el 19 % de IVA, o bien comprar una propiedad de segunda mano, en la que el IVA no se aplica.
Nota transitoria: Chipre está implantando de forma gradual este régimen con topes. Una ventana de bonificación transitoria bajo las normas anteriores, más generosas, se extiende hasta 2026 para proyectos que ya tenían la licencia urbanística en tramitación, y la legislación ha prorrogado ciertos plazos de declaración hasta 2026. Dado que la elegibilidad depende de las fechas concretas de su licencia de obra, confirme el tratamiento exacto de cualquier proyecto con un abogado chipriota antes de firmar.
Tasas de transmisión frente al IVA: por lo general no se pagan ambas
Las tasas de transmisión de la propiedad las cobra el Registro de la Propiedad cuando el título se transfiere a su nombre, según una escala progresiva sobre el valor de la propiedad:
| Tramo de valor de la propiedad | Tipo de la tasa de transmisión |
|---|---|
| Hasta 85.000 € | 3 % |
| 85.001 € – 170.000 € | 5 % |
| Más de 170.000 € | 8 % |
Dos bonificaciones lo aligeran mucho en la práctica. En primer lugar, se aplica una reducción del 50 % de larga trayectoria a estas tasas de transmisión. En segundo lugar —y este es el punto clave para los compradores de obra nueva—, cuando se ha aplicado IVA en la compra, no se paga ninguna tasa de transmisión. Dicho de otro modo, una propiedad nueva sobre plano tributa por IVA (al 5 % o al 19 %) pero no por tasas de transmisión, mientras que una propiedad de segunda mano tributa por tasas de transmisión (con la reducción del 50 %) pero no por IVA. No debe esperar pagar ambas en la misma operación.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados y la reforma de 2026
Históricamente, Chipre gravaba los contratos de compraventa con un impuesto sobre actos jurídicos documentados a tipos modestos (hasta el 0,2 %). Como parte de la reforma fiscal, múltiples análisis jurídicos y de las Big Four de 2026 informan de que el impuesto sobre actos jurídicos documentados en los contratos quedó abolido a partir del 1 de enero de 2026. Se trata de un ahorro pequeño en términos absolutos, pero elimina un trámite administrativo. Como con cualquier norma modificada recientemente, confirme el tratamiento actual con su abogado en el momento de la firma.
Sin impuesto anual sobre bienes inmuebles
Una de las auténticas ventajas estructurales de Chipre: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles nacional fue abolido en 2017 y no ha vuelto. No existe un impuesto anual recurrente, de tipo patrimonial, sobre el valor de su propiedad inmobiliaria chipriota. Los propietarios siguen pagando tasas locales modestas —tributos municipales o comunitarios, recogida de residuos y contribuciones al organismo de alcantarillado—, pero suelen ser pequeñas cantidades anuales basadas en la propiedad, no un impuesto sobre un porcentaje del valor.
Sin impuesto de sucesiones, de patrimonio hereditario ni de donaciones
Chipre no aplica ningún impuesto de sucesiones, ningún derecho de patrimonio hereditario ni ningún impuesto de donaciones. La propiedad puede transmitirse a los herederos sin un gravamen chipriota por fallecimiento, un factor significativo para los compradores que piensan en la sucesión y en mantener la propiedad a lo largo de generaciones. (Su país de origen aún puede gravar la herencia según sus propias normas, por lo que conviene asesorarse en planificación patrimonial transfronteriza.)
Impuesto sobre plusvalías en la venta: 20 % con exenciones vitalicias
Cuando finalmente venda, las plusvalías sobre bienes inmuebles chipriotas están sujetas al Impuesto sobre Plusvalías a un tipo fijo del 20 %. Es fundamental que el impuesto se aplica sobre la plusvalía, no sobre el precio de venta: se deduce el coste original, y pueden tenerse en cuenta gastos deducibles como las tasas de transmisión, los costes legales y las obras de mejora, junto con la indexación. Las plusvalías sobre valores cotizados siguen estando totalmente exentas del impuesto.
La reforma de 2026 aumentó sustancialmente las exenciones vitalicias que reducen la plusvalía imponible:
| Tipo de exención | Importe vitalicio (desde el 1 de enero de 2026) |
|---|---|
| Vivienda habitual particular | 150.000 € (antes 85.430 €) |
| Terreno agrícola (agricultores) | 50.000 € (antes 25.629 €) |
| Cualquier otra transmisión | 30.000 € (antes 17.086 €) |
Se trata de límites vitalicios acumulativos, no por operación, y están sujetos a un tope vitalicio global. Para un propietario ocupante que venda su vivienda principal en Chipre, la exención de 150.000 € por vivienda habitual puede eliminar el impuesto sobre plusvalías de una parte importante de la ganancia. (Nota: a partir de 2026 se endureció la norma que grava las transmisiones de participaciones en sociedades con abundante patrimonio inmobiliario, y el umbral correspondiente de propiedad chipriota pasó del 50 % al 20 %, algo relevante para estructuras corporativas más que para una compra directa de vivienda personal.)
El régimen non-dom: 0 % sobre dividendos, intereses y alquileres durante 17 años
El régimen de no domiciliados (“non-dom”) de Chipre es una de las principales razones por las que los inversores internacionales se establecen allí, y la reforma de 2026 lo mantuvo sin cambios. Una persona física que pasa a ser residente fiscal en Chipre pero no está domiciliada en el país queda exenta de la Contribución Especial a la Defensa (SDC), el impuesto que, de otro modo, se aplicaría a las rentas pasivas. En la práctica, un non-dom que cumple los requisitos paga un 0 % de SDC sobre dividendos, un 0 % sobre intereses y un 0 % sobre rentas de alquiler durante un máximo de 17 años.
Conviene conocer dos puntos adicionales de 2026. En primer lugar, la SDC sobre las rentas de alquiler quedó totalmente abolida, de modo que ni siquiera los residentes domiciliados en Chipre pagan ya la antigua capa de SDC basada en el alquiler. En segundo lugar, para las personas físicas domiciliadas, el tipo de SDC sobre dividendos se redujo del 17 % al 5 % sobre los beneficios obtenidos a partir de 2026. Para un inversor non-dom, sin embargo, el titular sigue siendo sencillo: las rentas de inversión pasivas pueden fluir en gran medida libres de SDC durante la ventana de 17 años. Aun así, debe establecer de forma genuina su residencia fiscal en Chipre (por ejemplo, mediante las pruebas de los 60 o los 183 días) y asesorarse sobre los requisitos.
Cómo se gravan las rentas de alquiler
Los beneficios del alquiler no están protegidos del impuesto ordinario sobre la renta. Si alquila una propiedad en Chipre, el alquiler tributa para un residente fiscal chipriota a los tipos progresivos del impuesto sobre la renta de las personas físicas. Tras la reforma, los tramos son, a grandes rasgos:
- Hasta 22.000 € — 0 %
- 22.001 € – 32.000 € — 20 %
- 32.001 € – 42.000 € — 25 %
- 42.001 € – 72.000 € — 30 %
- Más de 72.000 € — 35 %
Dos elementos atenuantes ayudan a los arrendadores. Se permite una deducción a tanto alzado del 20 % sobre el alquiler bruto en concepto de desgaste y mantenimiento (de modo que solo tributa el 80 % del alquiler bruto) y, como se ha señalado, la antigua SDC del 3 % sobre las rentas de alquiler se ha eliminado. Los no residentes solo tributan por sus rentas de origen chipriota, y el tramo personal exento de impuestos significa que los ingresos por alquiler más pequeños pueden generar poco o ningún impuesto sobre la renta. El alquiler vacacional de corta duración recibe un tratamiento distinto en términos operativos y de licencias y tiende a acarrear mayores costes de gestión, por lo que conviene modelarlo por separado del alquiler de larga duración.
Residencia por inversión: residencia, no un pasaporte
Los compradores de propiedades combinan con frecuencia la compra con la Residencia Permanente de Chipre. Por la vía acelerada del Reglamento 6(2), los requisitos básicos son una inversión de al menos 300.000 € (más IVA) en una propiedad nueva (de mercado primario), junto con unos ingresos anuales asegurados procedentes del extranjero de al menos 50.000 €, incrementados en unos 15.000 € por el cónyuge y en 10.000 € por cada hijo dependiente. Esto otorga la residencia permanente, cuyas condiciones se endurecieron en 2023: no es, en absoluto, la ciudadanía, y ninguna compra de propiedad confiere un pasaporte chipriota o de la UE. Considere el permiso de residencia como un beneficio de estilo de vida y movilidad, y obtenga asesoramiento independiente en materia de inmigración sobre las condiciones vigentes.
Una nota sobre el impuesto de sociedades
Los inversores que posean una propiedad a través de una sociedad deben tener en cuenta que la reforma de 2026 elevó el tipo del impuesto de sociedades del 12,5 % al 15 %, alineando a Chipre con el impuesto mínimo global de la OCDE. Para la mayoría de las personas físicas que compran una vivienda o una única unidad de alquiler a su propio nombre esto es irrelevante, pero importa para participaciones estructuradas o de cartera y conviene tenerlo en cuenta en cualquier decisión de titularidad a través de una sociedad.
Poniéndolo todo junto
Para un inversor extranjero, el panorama fiscal de Chipre en 2026 es inusualmente limpio: una vivienda nueva conlleva IVA (5 % si va a ser su residencia principal dentro de los topes; de lo contrario, 19 %) pero ninguna tasa de transmisión; una propiedad de segunda mano conlleva tasas de transmisión reducidas pero ningún IVA; no hay impuesto anual sobre la propiedad, ni impuesto de sucesiones y, desde 2026, ningún impuesto sobre actos jurídicos documentados; el beneficio del alquiler tributa a tipos progresivos del impuesto sobre la renta con una deducción del 20 % y sin SDC; una venta tributa al 20 % de plusvalías tras generosas exenciones vitalicias; y un non-dom que cumpla los requisitos puede mantener sus rentas de inversión en gran medida libres de SDC durante 17 años. Como siempre, los tipos y las normas transitorias cambian: cada cifra recogida aquí debe confirmarse con un abogado o asesor fiscal chipriota conforme a sus circunstancias concretas antes de comprometerse.
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