Φόροι Ακινήτων στην Κύπρο για Ξένους Επενδυτές: Ο Πλήρης Οδηγός 2026
Η Κύπρος είναι εδώ και καιρό ένας από τους πιο φορολογικά αποδοτικούς προορισμούς στην Ευρωπαϊκή Ένωση για την κατοχή κατοικίας, και μια ευρεία φορολογική μεταρρύθμιση που τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026 αναμόρφωσε αρκετούς από τους κανόνες που έχουν τη μεγαλύτερη σημασία για τους αγοραστές. Ο παρών οδηγός παρουσιάζει, νούμερο προς νούμερο, τι πραγματικά πληρώνει ένας ξένος επενδυτής όταν αγοράζει, κατέχει, εκμισθώνει και τελικά πουλά ακίνητο στην Κυπριακή Δημοκρατία. Κάθε συντελεστής που ακολουθεί έχει διασταυρωθεί με τρέχουσες επίσημες πηγές και πηγές των Big Four· όπου ένας κανόνας είναι μεταβατικός ή τροποποιήθηκε πρόσφατα, αυτό επισημαίνεται.
Μια σύντομη αλλά σημαντική επισήμανση πλαισίου: η Κύπρος είναι κράτος μέλος της ΕΕ και μέλος της Ευρωζώνης (όλες οι τιμές και οι φόροι εκφράζονται σε ευρώ), ενώ το νομικό της σύστημα έχει τις ρίζες του στο αγγλικό κοινό δίκαιο (common law), κάτι που καθιστά τη διαδικασία μεταβίβασης οικεία για αγοραστές από χώρες κοινού δικαίου. Η αγορά ακινήτου οδηγεί σε επιλογές διαμονής, ποτέ σε υπηκοότητα — το Κυπριακό Επενδυτικό Πρόγραμμα (πολιτογράφησης) καταργήθηκε τον Νοέμβριο του 2020, και όποιος υπονοεί ένα “διαβατήριο μέσω ακινήτου” σας παραπληροφορεί.
Ποιος μπορεί να αγοράσει, και πώς κατοχυρώνεται η ιδιοκτησία
Οποιαδήποτε εθνικότητα μπορεί να αποκτήσει 100% πλήρη κυριότητα (freehold) στην Κύπρο. Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ αγοράζουν ακριβώς με τους ίδιους όρους όπως και οι Κύπριοι. Οι αγοραστές εκτός ΕΕ χρειάζονται επιπλέον έγκριση από το Υπουργικό Συμβούλιο — αρμοδιότητα που έχει εκχωρηθεί στους Επάρχους — η οποία είναι διαδικασία ρουτίνας για μια κατοικία, συνήθως διαρκεί μερικούς μήνες και δεν σας εμποδίζει να αναλάβετε κατοχή ή να ολοκληρώσετε την αγορά. Ο τίτλος ιδιοκτησίας καταχωρείται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (το Κτηματολόγιο). Για αγορές υπό ανέγερση, το συμβόλαιο πώλησης κατατίθεται στο Κτηματολόγιο ώστε να σας παρέχει προστασία “ειδικής εκτέλεσης” (specific performance), η οποία διασφαλίζει το δικαίωμά σας επί του ακινήτου έναντι του κατασκευαστή, ακόμη και προτού εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος.
ΦΠΑ σε νέα κατοικία: 5% έναντι 19%
Ο ΦΠΑ είναι ο μεγαλύτερος μεμονωμένος φόρος που αντιμετωπίζουν οι περισσότεροι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων. Ο κανονικός συντελεστής είναι 19%. Ωστόσο, ένα φυσικό πρόσωπο που αγοράζει ακίνητο ως κύρια και μόνιμη κατοικία του μπορεί να δικαιούται μειωμένο συντελεστή 5% επί μέρους της τιμής. Αυτό έχει τεράστια σημασία: σε ένα διαμέρισμα αξίας €400.000 η διαφορά μεταξύ 19% και 5% επί του επιλέξιμου τμήματος ανέρχεται σε δεκάδες χιλιάδες ευρώ.
Σύμφωνα με τους κανόνες που ισχύουν πλέον, ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται σε ανώτατη βάση (με πλαφόν) και όχι επί ολόκληρου του ακινήτου:
| Παράμετρος | Όριο για ΦΠΑ 5% |
|---|---|
| Ο μειωμένος συντελεστής εφαρμόζεται στα πρώτα | 130 m² καλυμμένης επιφάνειας |
| Αξία ακινήτου επιλέξιμη για 5% | έως €350.000 |
| Μέγιστη συνολική αξία συναλλαγής | €475.000 |
| Μέγιστη συνολική καλυμμένη επιφάνεια | 190 m² |
| Επιφάνεια μεταξύ 130 m² και 190 m² | φορολογείται με 19% |
Στην πράξη, τα πρώτα 130 m² έως αξίας €350.000 χρεώνονται με 5%· η επιφάνεια ή η αξία πάνω από αυτό (εντός των εξωτερικών ορίων των 190 m²/€475.000) χρεώνεται με 19%. Εάν το ακίνητο υπερβαίνει εξ ολοκλήρου τα εξωτερικά πλαφόν, ο κανονικός συντελεστής 19% εφαρμόζεται σε ολόκληρη την αγορά. Η ελάφρυνση αφορά μόνο φυσικά πρόσωπα (όχι εταιρείες) που χρησιμοποιούν την κατοικία ως κύρια διαμονή τους, και είναι διαθέσιμη ανεξαρτήτως εθνικότητας.
Ο όρος των 10 ετών και η ανάκτηση του φόρου
Ο μειωμένος συντελεστής συνεπάγεται μια διαρκή υποχρέωση: το ακίνητο πρέπει να παραμείνει κύρια κατοικία σας για 10 χρόνια. Εάν το πουλήσετε ή το εκμισθώσετε (συμπεριλαμβανομένης της βραχυχρόνιας τουριστικής εκμίσθωσης) πριν παρέλθουν τα δέκα χρόνια, πρέπει να ειδοποιήσετε τον Έφορο Φορολογίας — γενικά εντός 30 ημερών — και να επιστρέψετε τη διαφορά ΦΠΑ (το χάσμα των 14 ποσοστιαίων μονάδων μεταξύ 5% και 19%) αναλογικά για τα υπόλοιπα χρόνια. Επομένως, ένας επενδυτής που αγοράζει καθαρά για εκμίσθωση δεν δικαιούται τον συντελεστή 5% και θα πρέπει να προϋπολογίσει ΦΠΑ 19%, ή να αγοράσει μεταπωλούμενο ακίνητο όπου δεν εφαρμόζεται ΦΠΑ.
Μεταβατική σημείωση: Η Κύπρος εισάγει σταδιακά αυτό το καθεστώς με πλαφόν. Ένα μεταβατικό παράθυρο ελάφρυνσης υπό τους παλαιότερους, πιο γενναιόδωρους κανόνες εκτείνεται μέσα στο 2026 για έργα που είχαν ήδη πολεοδομική άδεια σε εξέλιξη, ενώ η νομοθεσία έχει παρατείνει ορισμένες προθεσμίες δήλωσης έως το 2026. Επειδή η επιλεξιμότητα εξαρτάται από τις συγκεκριμένες ημερομηνίες της άδειας οικοδομής σας, επιβεβαιώστε την ακριβή μεταχείριση κάθε συγκεκριμένου έργου με Κύπριο δικηγόρο πριν υπογράψετε.
Μεταβιβαστικά τέλη έναντι ΦΠΑ — γενικά δεν πληρώνετε και τα δύο
Τα μεταβιβαστικά τέλη χρεώνονται από το Κτηματολόγιο όταν ο τίτλος μεταβιβάζεται στο όνομά σας, βάσει προοδευτικής κλίμακας επί της αξίας του ακινήτου:
| Κλιμάκιο αξίας ακινήτου | Συντελεστής μεταβιβαστικών τελών |
|---|---|
| Έως €85.000 | 3% |
| €85.001 – €170.000 | 5% |
| Άνω των €170.000 | 8% |
Δύο ελαφρύνσεις καθιστούν το βάρος αυτό πολύ ελαφρύτερο στην πράξη. Πρώτον, μια μακροχρόνια μείωση 50% εφαρμόζεται σε αυτά τα μεταβιβαστικά τέλη. Δεύτερον — και αυτό είναι το καίριο σημείο για τους αγοραστές νεόδμητων — όταν έχει χρεωθεί ΦΠΑ στην αγορά, δεν οφείλονται καθόλου μεταβιβαστικά τέλη. Με άλλα λόγια, ένα νέο ακίνητο υπό ανέγερση επιβαρύνεται με ΦΠΑ (5% ή 19%) αλλά όχι με μεταβιβαστικά τέλη, ενώ ένα μεταπωλούμενο ακίνητο επιβαρύνεται με μεταβιβαστικά τέλη (με τον μειωμένο συντελεστή 50%) αλλά όχι με ΦΠΑ. Δεν θα πρέπει να αναμένετε να πληρώσετε και τα δύο στην ίδια συναλλαγή.
Τέλη χαρτοσήμου και η μεταρρύθμιση του 2026
Ιστορικά, η Κύπρος επέβαλλε τέλη χαρτοσήμου στα συμβόλαια πώλησης με μέτριους συντελεστές (έως 0,2%). Στο πλαίσιο της φορολογικής μεταρρύθμισης, πολλά νομικά σχόλια του 2026 και σχόλια των Big Four αναφέρουν ότι τα τέλη χαρτοσήμου επί των συμβολαίων καταργήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2026. Πρόκειται για μικρή εξοικονόμηση σε απόλυτους όρους, αλλά καταργεί ένα διοικητικό βήμα. Όπως με κάθε πρόσφατα τροποποιημένο κανόνα, επιβεβαιώστε την τρέχουσα μεταχείριση με τον δικηγόρο σας κατά τη στιγμή της υπογραφής.
Χωρίς ετήσιο φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας
Ένα από τα γνήσια διαρθρωτικά πλεονεκτήματα της Κύπρου: ο εθνικός Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας καταργήθηκε το 2017 και δεν έχει επανέλθει. Δεν υπάρχει επαναλαμβανόμενος ετήσιος φόρος τύπου περιουσίας επί της αξίας του κυπριακού σας ακινήτου. Οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να πληρώνουν μέτριες τοπικές επιβαρύνσεις — δημοτικά ή κοινοτικά τέλη, αποκομιδή απορριμμάτων και εισφορές στα συμβούλια αποχέτευσης — αλλά αυτά είναι συνήθως μικρά ετήσια ποσά που βασίζονται στο ακίνητο, όχι φόρος ως ποσοστό της αξίας.
Χωρίς φόρο κληρονομιάς, κληρονομικής περιουσίας ή δωρεάς
Η Κύπρος δεν επιβάλλει φόρο κληρονομιάς, φόρο κληρονομικής περιουσίας ούτε φόρο δωρεάς. Η ακίνητη περιουσία μπορεί να περάσει στους κληρονόμους χωρίς κυπριακή φορολογική επιβάρυνση λόγω θανάτου — ένας ουσιαστικός παράγοντας για αγοραστές που σκέφτονται τη διαδοχή και τη διακράτηση ακινήτου ανά γενεές. (Η χώρα καταγωγής σας μπορεί ωστόσο να φορολογήσει την κληρονομιά βάσει των δικών της κανόνων, οπότε αξίζει η λήψη διασυνοριακής συμβουλής κληρονομικού σχεδιασμού.)
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επί της πώλησης: 20% με εφ’ όρου ζωής απαλλαγές
Όταν τελικά πουλήσετε, τα κέρδη επί κυπριακής ακίνητης ιδιοκτησίας υπόκεινται σε Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών με πάγιο συντελεστή 20%. Κρίσιμο είναι ότι ο φόρος αυτός επιβάλλεται επί του κέρδους, όχι επί της τιμής πώλησης: αφαιρείτε το αρχικό κόστος, ενώ επιλέξιμες δαπάνες όπως τα μεταβιβαστικά τέλη, τα νομικά έξοδα και οι εργασίες βελτίωσης μπορούν να ληφθούν υπόψη, μαζί με την τιμαριθμική αναπροσαρμογή. Τα κέρδη επί εισηγμένων τίτλων παραμένουν πλήρως απαλλαγμένα από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.
Η μεταρρύθμιση του 2026 αύξησε ουσιαστικά τις εφ’ όρου ζωής απαλλαγές που μειώνουν το φορολογητέο κέρδος:
| Τύπος απαλλαγής | Ποσό εφ’ όρου ζωής (από 1 Ιαν 2026) |
|---|---|
| Ιδιωτική κύρια κατοικία | €150.000 (προηγουμένως €85.430) |
| Γεωργική γη (αγρότες) | €50.000 (προηγουμένως €25.629) |
| Οποιαδήποτε άλλη διάθεση | €30.000 (προηγουμένως €17.086) |
Πρόκειται για σωρευτικές απαλλαγές εφ’ όρου ζωής, όχι ανά συναλλαγή, και υπόκεινται σε συνολικό όριο διά βίου. Για έναν ιδιοκατοικούντα που πουλά την κύρια κατοικία του στην Κύπρο, η απαλλαγή κύριας κατοικίας των €150.000 μπορεί να εξαλείψει τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών σε ένα μεγάλο μέρος του κέρδους. (Σημείωση: από το 2026 ο κανόνας που εμπίπτει στη διάθεση μετοχών εταιρειών πλούσιων σε ακίνητα αυστηροποιήθηκε, με το σχετικό όριο κυπριακής ακίνητης περιουσίας να μετακινείται από 50% σε 20% — κάτι που αφορά εταιρικές δομές και όχι μια απλή αγορά προσωπικής κατοικίας.)
Το καθεστώς non-dom: 0% σε μερίσματα, τόκους και ενοίκια για 17 χρόνια
Το κυπριακό καθεστώς μη κατοίκου φορολογικής κατοικίας (“non-dom”) είναι ένας από τους βασικούς λόγους για τους οποίους οι διεθνείς επενδυτές εγκαθίστανται εκεί, και η μεταρρύθμιση του 2026 το διατήρησε αμετάβλητο. Ένα φυσικό πρόσωπο που καθίσταται φορολογικός κάτοικος Κύπρου αλλά δεν έχει την κατοικία (domicile) του στην Κύπρο απαλλάσσεται από την Έκτακτη Εισφορά για την Άμυνα (SDC) — τον φόρο που θα εφαρμοζόταν διαφορετικά στο παθητικό εισόδημα. Στην πράξη, ένας επιλέξιμος non-dom πληρώνει 0% SDC επί μερισμάτων, 0% επί τόκων και 0% επί εισοδήματος από ενοίκια για έως και 17 χρόνια.
Αξίζει να γνωρίζετε δύο ακόμη σημεία για το 2026. Πρώτον, η SDC επί του εισοδήματος από ενοίκια καταργήθηκε εντελώς — έτσι, ακόμη και οι κάτοικοι με κυπριακή κατοικία (domicile) δεν πληρώνουν πλέον το παλαιό επίπεδο SDC με βάση το ενοίκιο. Δεύτερον, για τα πρόσωπα με κυπριακή κατοικία (domicile) ο συντελεστής SDC επί των μερισμάτων μειώθηκε από 17% σε 5% επί των κερδών που προκύπτουν από το 2026 και εξής. Για έναν επενδυτή non-dom, ωστόσο, το βασικό συμπέρασμα παραμένει απλό: το παθητικό επενδυτικό εισόδημα μπορεί να ρέει σε μεγάλο βαθμό απαλλαγμένο από SDC κατά τη διάρκεια του παραθύρου των 17 ετών. Εξακολουθείτε να χρειάζεται να θεμελιώσετε γνήσια κυπριακή φορολογική κατοικία (για παράδειγμα, με τα κριτήρια των 60 ή των 183 ημερών) και να λάβετε συμβουλή σχετικά με την επιλεξιμότητα.
Πώς φορολογείται το εισόδημα από ενοίκια
Τα κέρδη από ενοίκια δεν προστατεύονται από τον συνήθη φόρο εισοδήματος. Εάν εκμισθώσετε ένα κυπριακό ακίνητο, το ενοίκιο είναι φορολογητέο για έναν φορολογικό κάτοικο Κύπρου με τους προοδευτικούς συντελεστές φόρου προσωπικού εισοδήματος. Μετά τη μεταρρύθμιση, τα κλιμάκια είναι σε γενικές γραμμές:
- Έως €22.000 — 0%
- €22.001 – €32.000 — 20%
- €32.001 – €42.000 — 25%
- €42.001 – €72.000 — 30%
- Άνω των €72.000 — 35%
Δύο μετριαστικά χαρακτηριστικά βοηθούν τους εκμισθωτές. Επιτρέπεται μια πάγια έκπτωση 20% επί του ακαθάριστου ενοικίου για φθορά και συντήρηση (έτσι μόνο το 80% του ακαθάριστου ενοικίου είναι φορολογητέο), και, όπως σημειώθηκε, το παλαιό 3% SDC επί του εισοδήματος από ενοίκια έχει καταργηθεί. Οι μη κάτοικοι φορολογούνται μόνο επί του εισοδήματός τους από κυπριακή πηγή, και το αφορολόγητο κλιμάκιο σημαίνει ότι τα μικρότερα εισοδήματα από ενοίκια μπορεί να επιβαρύνονται με ελάχιστο ή καθόλου φόρο εισοδήματος. Η βραχυχρόνια τουριστική εκμίσθωση αντιμετωπίζεται διαφορετικά σε λειτουργικούς όρους και όρους αδειοδότησης και τείνει να συνεπάγεται υψηλότερα λειτουργικά κόστη, οπότε μοντελοποιήστε την ξεχωριστά από τη μακροχρόνια εκμίσθωση.
Διαμονή μέσω επένδυσης — διαμονή, όχι διαβατήριο
Οι αγοραστές ακινήτων συχνά συνδυάζουν την αγορά με την κυπριακή Μόνιμη Διαμονή. Στο πλαίσιο της ταχείας διαδικασίας του Κανονισμού 6(2), οι βασικές προϋποθέσεις είναι επένδυση τουλάχιστον €300.000 (συν ΦΠΑ) σε νέο ακίνητο (πρωτογενούς αγοράς), σε συνδυασμό με εξασφαλισμένο ετήσιο εισόδημα από το εξωτερικό τουλάχιστον €50.000, αυξημένο κατά περίπου €15.000 για σύζυγο και €10.000 για κάθε εξαρτώμενο τέκνο. Αυτό παρέχει μόνιμη διαμονή, η οποία αυστηροποιήθηκε το 2023 — δεν είναι κατηγορηματικά υπηκοότητα, και καμία αγορά ακινήτου δεν προσδίδει κυπριακό ή ενωσιακό διαβατήριο. Αντιμετωπίστε την άδεια διαμονής ως προνόμιο τρόπου ζωής και κινητικότητας, και λάβετε ανεξάρτητη μεταναστευτική συμβουλή σχετικά με τις τρέχουσες προϋποθέσεις.
Μια σημείωση για τον εταιρικό φόρο
Οι επενδυτές που κατέχουν ακίνητο μέσω εταιρείας θα πρέπει να σημειώσουν ότι η μεταρρύθμιση του 2026 αύξησε τον συντελεστή εταιρικού φόρου εισοδήματος από 12,5% σε 15%, ευθυγραμμίζοντας την Κύπρο με τον παγκόσμιο ελάχιστο φόρο του ΟΟΣΑ. Για τους περισσότερους ιδιώτες που αγοράζουν κατοικία ή μία μονάδα προς ενοικίαση στο δικό τους όνομα αυτό είναι αδιάφορο, αλλά έχει σημασία για δομημένες ή χαρτοφυλακιακές διακρατήσεις και αξίζει να ληφθεί υπόψη σε οποιαδήποτε απόφαση εταιρικής ιδιοκτησίας.
Συνθέτοντας την εικόνα
Για έναν ξένο επενδυτή, η φορολογική εικόνα της Κύπρου το 2026 είναι ασυνήθιστα καθαρή: μια νέα κατοικία επιβαρύνεται με ΦΠΑ (5% εάν πρόκειται να αποτελέσει την κύρια κατοικία σας εντός των πλαφόν, διαφορετικά 19%) αλλά όχι με μεταβιβαστικά τέλη· μια μεταπώληση επιβαρύνεται με μειωμένα μεταβιβαστικά τέλη αλλά όχι με ΦΠΑ· δεν υπάρχει ετήσιος φόρος ακινήτων, ούτε φόρος κληρονομιάς και, από το 2026, ούτε τέλη χαρτοσήμου· το κέρδος από ενοίκια φορολογείται με προοδευτικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος με έκπτωση 20% και χωρίς SDC· μια πώληση φορολογείται με 20% φόρο κεφαλαιουχικών κερδών μετά από γενναιόδωρες εφ’ όρου ζωής απαλλαγές· και ένας επιλέξιμος non-dom μπορεί να διακρατεί επενδυτικό εισόδημα σε μεγάλο βαθμό απαλλαγμένο από SDC για 17 χρόνια. Όπως πάντα, οι συντελεστές και οι μεταβατικοί κανόνες αλλάζουν — κάθε νούμερο εδώ θα πρέπει να επιβεβαιώνεται με Κύπριο δικηγόρο ή φοροτεχνικό σύμβουλο σε σχέση με τις δικές σας συγκεκριμένες περιστάσεις προτού δεσμευτείτε.
Εξερευνήστε την Κύπρο με την Palmera
Ο κατάλογος της Palmera για την Κύπρο εστιάζει σε έργα κατασκευαστών υπό ανέγερση — περίπου είκοσι έργα, η πλειονότητα στη Λεμεσό, τον κορυφαίο επιχειρηματικό και παραθαλάσσιο κόμβο του νησιού — με τιμές σε ευρώ, με άτοκα σχέδια αποπληρωμής από τον κατασκευαστή και 0% προμήθεια αγοραστή (την αμοιβή μας την καταβάλλει ο κατασκευαστής). Εάν επιθυμείτε επιμελημένες επιλογές που ταιριάζουν στον προϋπολογισμό, τους στόχους διαμονής και το φορολογικό σας προφίλ, επικοινωνήστε με την ομάδα μας στο team@palmera.realestate και θα σας βοηθήσουμε να καταρτίσετε μια λίστα επιλογών και να δομήσετε μια αγορά με τη σωστή τοπική νομική και φορολογική υποστήριξη.
