Податки на нерухомість на Кіпрі для іноземних інвесторів: повний посібник 2026 року
Кіпр уже давно є одним із найбільш податково ефективних місць у Європейському Союзі для володіння житловою нерухомістю, а масштабна податкова реформа, що набула чинності 1 січня 2026 року, змінила кілька правил, які мають найбільше значення для покупців. Цей посібник крок за кроком, цифра за цифрою пояснює, скільки насправді сплачує іноземний інвестор під час купівлі, володіння, здавання в оренду та подальшого продажу нерухомості в Республіці Кіпр. Кожну ставку нижче звірено з чинними офіційними джерелами та даними компаній «великої четвірки»; там, де правило є перехідним або нещодавно змінилося, це окремо позначено.
Коротка, але важлива вступна ремарка: Кіпр є державою — членом ЄС і частиною Єврозони (усі ціни та податки в євро), а його правова система ґрунтується на англійському загальному праві, що робить процес оформлення угоди знайомим для покупців із юрисдикцій загального права. Купівля нерухомості відкриває шлях до посвідки на проживання, але ніколи — до громадянства: Кіпрську інвестиційну програму (громадянства) було скасовано в листопаді 2020 року, і кожен, хто натякає на «паспорт за нерухомість», вводить вас в оману.
Хто може купувати та як забезпечується право власності
Особи будь-якої національності можуть набути 100% права повної власності (freehold) на Кіпрі. Громадяни ЄС і ЄЕЗ купують на цілком однакових умовах із кіпріотами. Покупцям із-за меж ЄС додатково потрібен дозвіл Ради міністрів — повноваження, делеговане окружним керівникам (District Officers), — що для житла є рутинною процедурою, зазвичай триває пару місяців і не перешкоджає вам вступити у володіння чи завершити угоду. Право власності реєструється в Департаменті земель і геодезії (Земельному кадастрі). Для купівлі на етапі будівництва (off-plan) договір купівлі-продажу депонується в Земельному кадастрі, щоб надати вам захист «примусового виконання» (specific performance), який забезпечує ваше право на нерухомість щодо забудовника ще до видачі окремого титулу.
ПДВ на нове житло: 5% проти 19%
ПДВ — це найбільший окремий податок, з яким стикається більшість покупців нових об’єктів. Стандартна ставка становить 19%. Однак фізична особа, яка купує нерухомість як своє основне та постійне місце проживання, може претендувати на знижену ставку 5% на частину ціни. Це має величезне значення: на квартиру вартістю €400,000 різниця між 19% і 5% на кваліфікованій частині сягає десятків тисяч євро.
За чинними наразі правилами ставка 5% застосовується на обмеженій основі, а не до всієї нерухомості:
| Параметр | Поріг для ПДВ 5% |
|---|---|
| Знижена ставка застосовується до перших | 130 m² критої площі |
| Вартість нерухомості, що підпадає під 5% | до €350,000 |
| Максимальна загальна вартість угоди | €475,000 |
| Максимальна загальна крита площа | 190 m² |
| Площа від 130 m² до 190 m² | оподатковується за ставкою 19% |
На практиці перші 130 m² вартістю до €350,000 оподатковуються за ставкою 5%; площа або вартість понад це (у межах граничних значень 190 m²/€475,000) оподатковується за ставкою 19%. Якщо нерухомість повністю перевищує зовнішні межі, до всієї купівлі застосовується стандартна ставка 19%. Пільга надається лише фізичним особам (не компаніям), які використовують житло як своє основне місце проживання, і доступна незалежно від національності.
Умова 10 років і повернення пільги
Знижена ставка передбачає постійне зобов’язання: нерухомість має залишатися вашим основним місцем проживання протягом 10 років. Якщо ви продасте її або здасте в оренду (зокрема короткострокову курортну оренду) до спливу десяти років, ви повинні повідомити податкового комісара — зазвичай упродовж 30 днів — і пропорційно повернути різницю ПДВ (14-відсотковий розрив між 5% і 19%) за роки, що залишилися. Тому інвестор, який купує суто для здавання в оренду, не має права на 5% і повинен закладати в бюджет ПДВ 19% або купувати нерухомість на вторинному ринку, де ПДВ не застосовується.
Перехідна ремарка: Кіпр поетапно запроваджує цей обмежений режим. Перехідне пільгове вікно за старішими, щедрішими правилами діє до 2026 року для проєктів, які вже мали дозвіл на будівництво в процесі оформлення, а законодавство продовжило певні строки подання декларацій до 2026 року. Оскільки право на пільгу залежить від конкретних дат вашого дозволу на будівництво, підтвердьте точний порядок оподаткування будь-якого конкретного проєкту з кіпрським юристом перед підписанням.
Збори за перереєстрацію проти ПДВ — зазвичай ви не сплачуєте обидва
Збори за перереєстрацію нерухомості стягуються Земельним кадастром під час переоформлення титулу на ваше ім’я за прогресивною шкалою від вартості нерухомості:
| Діапазон вартості нерухомості | Ставка збору за перереєстрацію |
|---|---|
| До €85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| Понад €170,000 | 8% |
Дві пільги роблять це на практиці значно легшим. По-перше, до цих зборів за перереєстрацію застосовується давнє 50-відсоткове зниження. По-друге — і це ключовий момент для покупців новобудов — там, де на купівлю було нараховано ПДВ, збори за перереєстрацію взагалі не сплачуються. Інакше кажучи, нова нерухомість на етапі будівництва обкладається ПДВ (5% або 19%), але не зборами за перереєстрацію, тоді як нерухомість на вторинному ринку обкладається зборами за перереєстрацію (за зниженою ставкою 50%), але не ПДВ. Не варто очікувати, що ви сплатите обидва в межах однієї угоди.
Гербовий збір і реформа 2026 року
Історично Кіпр стягував гербовий збір із договорів купівлі-продажу за помірними ставками (до 0,2%). У межах податкової реформи численні юридичні коментарі 2026 року та коментарі «великої четвірки» повідомляють, що гербовий збір із договорів було скасовано з 1 січня 2026 року. В абсолютному вираженні це невелика економія, але вона усуває один адміністративний крок. Як і з будь-яким нещодавно зміненим правилом, підтвердьте чинний порядок оподаткування зі своїм юристом на момент підписання.
Відсутність щорічного податку на нерухоме майно
Одна зі справжніх структурних переваг Кіпру: національний податок на нерухоме майно було скасовано у 2017 році, і він не повернувся. Немає повторюваного щорічного податку на кшталт податку на багатство, що нараховується на вартість вашої кіпрської нерухомості. Власники все ж сплачують помірні місцеві збори — муніципальні або общинні ставки, збір за вивезення сміття та внески до каналізаційної ради, — але це зазвичай невеликі щорічні суми, розраховані на основі нерухомості, а не податок у вигляді відсотка від вартості.
Відсутність податку на спадщину, майно чи дарування
Кіпр не стягує жодного податку на спадщину, жодного податку на майно та жодного податку на дарування. Нерухомість може перейти до спадкоємців без кіпрського податку на смерть — вагомий чинник для покупців, які думають про правонаступництво та володіння нерухомістю впродовж поколінь. (Ваша країна походження все ж може оподатковувати спадщину за власними правилами, тож консультація щодо транскордонного планування спадку не буде зайвою.)
Податок на приріст капіталу під час продажу: 20% із довічними звільненнями
Коли ви зрештою продаєте, приріст від кіпрського нерухомого майна оподатковується податком на приріст капіталу за єдиною ставкою 20%. Що важливо, ПДПК нараховується на приріст, а не на ціну продажу: ви віднімаєте початкову вартість, а допустимі витрати, як-от збори за перереєстрацію, юридичні витрати та роботи з поліпшення, можуть бути враховані разом з індексацією. Приріст від лістингових цінних паперів залишається повністю звільненим від ПДПК.
Реформа 2026 року суттєво збільшила довічні звільнення, які зменшують оподатковуваний приріст:
| Тип звільнення | Довічна сума (з 1 січня 2026) |
|---|---|
| Приватне основне житло | €150,000 (раніше €85,430) |
| Сільськогосподарська земля (фермери) | €50,000 (раніше €25,629) |
| Будь-яке інше відчуження | €30,000 (раніше €17,086) |
Це кумулятивні довічні пільги, а не за кожну угоду, і вони підлягають загальному довічному ліміту. Для власника-мешканця, який продає своє основне кіпрське житло, звільнення для основного житла у розмірі €150,000 може повністю усунути ПДПК зі значної частки приросту. (Зауважте: з 2026 року правило, що охоплює відчуження часток у компаніях, багатих на нерухомість, було посилено, а відповідний поріг кіпрської нерухомості змінився з 50% до 20% — це стосується корпоративних структур, а не звичайної особистої купівлі житла.)
Режим non-dom: 0% на дивіденди, відсотки та орендну плату протягом 17 років
Режим недоміцильованої особи («non-dom») на Кіпрі — одна з головних причин, чому міжнародні інвестори облаштовуються тут, і реформа 2026 року зберегла його без змін. Фізична особа, яка стає податковим резидентом Кіпру, але не є доміцильованою на Кіпрі, звільняється від Спеціального внеску на оборону (SDC) — податку, який інакше застосовувався б до пасивного доходу. На практиці кваліфікована недоміцильована особа сплачує 0% SDC на дивіденди, 0% на відсотки та 0% на дохід від оренди протягом до 17 років.
Ще два моменти 2026 року варто знати. По-перше, SDC на дохід від оренди було повністю скасовано — тож навіть доміцильовані на Кіпрі резиденти більше не сплачують колишній рівень SDC, заснований на орендній платі. По-друге, для доміцильованих осіб ставку SDC на дивіденди було знижено з 17% до 5% на прибутки, отримані з 2026 року й далі. Проте для інвестора-нерезидента з погляду доміцилю головне залишається простим: пасивний інвестиційний дохід може надходити значною мірою вільним від SDC протягом 17-річного вікна. Вам усе ж потрібно справді набути кіпрського податкового резидентства (наприклад, за тестом 60 днів або 183 днів) і отримати консультацію щодо відповідності умовам.
Як оподатковується дохід від оренди
Прибуток від оренди не захищений від звичайного податку на дохід. Якщо ви здаєте кіпрську нерухомість в оренду, орендна плата оподатковується для податкового резидента Кіпру за прогресивними ставками податку на доходи фізичних осіб. Після реформи діапазони приблизно такі:
- До €22,000 — 0%
- €22,001 – €32,000 — 20%
- €32,001 – €42,000 — 25%
- €42,001 – €72,000 — 30%
- Понад €72,000 — 35%
Дві пом’якшувальні особливості допомагають орендодавцям. Дозволяється фіксоване 20-відсоткове відрахування від валової орендної плати на знос і технічне обслуговування (тож оподатковується лише 80% валової орендної плати), і, як зазначалося, старий 3% SDC на дохід від оренди було скасовано. Нерезиденти оподатковуються лише на дохід із джерел на Кіпрі, а неоподатковуваний особистий діапазон означає, що менші орендні доходи можуть обкладатися незначним податком на дохід або взагалі не обкладатися ним. Короткострокова курортна оренда трактується інакше з операційного та ліцензійного погляду й зазвичай має вищі поточні витрати, тож моделюйте її окремо від довгострокової оренди.
Проживання за інвестиції — посвідка на проживання, а не паспорт
Покупці нерухомості часто поєднують купівлю з кіпрською Постійною посвідкою на проживання. За прискореним маршрутом Регламенту 6(2) основними вимогами є інвестиція щонайменше €300,000 (плюс ПДВ) у нову нерухомість (первинного ринку) разом із гарантованим річним доходом з-за кордону щонайменше €50,000, збільшеним приблизно на €15,000 для подружжя та €10,000 на кожну дитину-утриманця. Це надає постійну посвідку на проживання, умови якої було посилено у 2023 році — це категорично не громадянство, і жодна купівля нерухомості не надає кіпрського чи паспорта ЄС. Розглядайте дозвіл на проживання як перевагу для способу життя та мобільності й отримайте незалежну імміграційну консультацію щодо чинних умов.
Ремарка щодо корпоративного податку
Інвесторам, які володіють нерухомістю через компанію, слід зауважити, що реформа 2026 року підвищила ставку податку на прибуток підприємств з 12,5% до 15%, привівши Кіпр у відповідність до глобального мінімального податку ОЕСР. Для більшості фізичних осіб, які купують житло чи окремий орендний об’єкт на власне ім’я, це не має значення, але це важливо для структурованих чи портфельних володінь і варте врахування під час будь-якого рішення про корпоративне володіння.
Складаємо все докупи
Для іноземного інвестора податкова картина Кіпру у 2026 році напрочуд прозора: нове житло обкладається ПДВ (5%, якщо воно буде вашим основним місцем проживання в межах лімітів, інакше 19%), але без зборів за перереєстрацію; вторинне житло обкладається зниженими зборами за перереєстрацію, але без ПДВ; немає щорічного податку на нерухомість, немає податку на спадщину і, з 2026 року, немає гербового збору; прибуток від оренди оподатковується за прогресивними ставками податку на дохід із 20-відсотковим відрахуванням і без SDC; продаж оподатковується ПДПК 20% після щедрих довічних звільнень; а кваліфікована недоміцильована особа може утримувати інвестиційний дохід значною мірою вільним від SDC протягом 17 років. Як завжди, ставки та перехідні правила змінюються — кожну цифру тут слід підтвердити з кіпрським юристом чи податковим консультантом стосовно ваших конкретних обставин, перш ніж ухвалювати рішення.
Відкрийте для себе Кіпр разом із Palmera
Кіпрський каталог Palmera зосереджений на проєктах забудовників на етапі будівництва (off-plan) — близько двадцяти комплексів, більшість у Лімасолі, головному діловому та прибережному центрі острова, — з цінами в євро, безвідсотковими планами оплати від забудовника та 0% комісії для покупця (наш гонорар сплачує забудовник). Якщо ви хотіли б отримати підібрані варіанти, що відповідають вашому бюджету, цілям щодо проживання та податковому профілю, зв’яжіться з нашою командою за адресою team@palmera.realestate, і ми допоможемо вам скласти короткий список і структурувати купівлю з належною місцевою юридичною та податковою підтримкою.
