Kıbrıs, Avrupa Birliği içinde konut gayrimenkulüne sahip olmak için uzun süredir en vergi açısından verimli yerlerden biri olmuştur ve 1 Ocak 2026 tarihinde yürürlüğe giren geniş kapsamlı bir vergi reformu, alıcılar açısından en önemli kuralların birçoğunu yeniden şekillendirdi. Bu rehber, bir yabancı yatırımcının Kıbrıs Cumhuriyeti’nde mülk alırken, elde tutarken, kiraya verirken ve nihayetinde satarken gerçekte ne ödediğini rakam rakam ortaya koyuyor. Aşağıdaki her oran, güncel resmi kaynaklar ve Büyük Dörtlü (Big Four) kaynaklarıyla karşılaştırılarak kontrol edilmiştir; bir kuralın geçici olduğu veya yakın zamanda değiştirildiği durumlarda buna dikkat çekilmiştir.
Kısa ama önemli bir çerçeveleme notu: Kıbrıs bir AB üye devletidir ve Avro Bölgesi’nin bir parçasıdır (tüm fiyatlar ve vergiler avro cinsindendir) ve hukuk sistemi İngiliz ortak hukukuna (common law) dayanır; bu da tapu devir işlemlerini ortak hukuk sistemlerinden gelen alıcılara tanıdık kılar. Mülk satın almak, asla vatandaşlığa değil, oturum (ikamet) seçeneklerine yol açar — Kıbrıs Yatırım (vatandaşlık) Programı Kasım 2020’de kaldırıldı ve “mülk karşılığı pasaport” ima eden herkes sizi yanlış bilgilendiriyordur.
Kimler satın alabilir ve mülkiyet nasıl güvence altına alınır
Her uyruktan kişi Kıbrıs’ta %100 mutlak mülkiyet (freehold) tapusu edinebilir. AB ve AEA vatandaşları tam olarak Kıbrıslılarla aynı koşullarda satın alır. AB dışından alıcıların ayrıca Bakanlar Kurulu’ndan onay alması gerekir — bu yetki Kaymakamlara devredilmiştir — ki bu bir konut için rutin bir işlemdir, tipik olarak birkaç ay sürer ve mülkü teslim almanızı veya işlemi tamamlamanızı engellemez. Tapu, Tapu ve Kadastro Dairesi’nde (Land Registry) tescil edilir. Projeden (off-plan) satın almalarda, satış sözleşmesi Tapu Dairesi’ne şerh edilerek size “aynen ifa” (specific performance) koruması sağlanır; bu, ayrı bir tapu düzenlenmeden önce bile mülk üzerindeki hakkınızı geliştiriciye karşı güvence altına alır.
Yeni bir konutta KDV: %5’e karşı %19
KDV, çoğu yeni inşaat alıcısının karşılaştığı en büyük tekil vergidir. Standart oran %19’dur. Ancak, bir mülkü kendi asıl ve daimi ikametgahı olarak satın alan bir birey, fiyatın bir kısmı üzerinde indirimli %5 oranından yararlanabilir. Bunun büyük önemi vardır: 400.000 avroluk bir dairede, uygun kısım üzerinde %19 ile %5 arasındaki fark on binlerce avroya ulaşır.
Şu anda yürürlükte olan kurallara göre, %5 oranı mülkün tamamına değil, üst sınırlı (kapaklı) bir esasta uygulanır:
| Parametre | %5 KDV için eşik |
|---|---|
| İndirimli oranın uygulandığı ilk kısım | 130 m² kapalı alan |
| %5 için uygun mülk değeri | €350,000’a kadar |
| Azami toplam işlem değeri | €475,000 |
| Azami toplam kapalı alan | 190 m² |
| 130 m² ile 190 m² arasındaki alan | %19 oranında vergilendirilir |
Uygulamada, değerin ilk 130 m²’si ve €350,000’a kadarki kısmı %5 oranından vergilendirilir; bunun üzerindeki alan veya değer (190 m²/€475,000 üst sınırları dahilinde) %19 oranından vergilendirilir. Mülk üst sınırların tamamını aşarsa, satın almanın tamamına standart %19 oranı uygulanır. Bu istisna yalnızca konutu asıl ikametgahı olarak kullanan bireyler içindir (şirketler için değil) ve uyruğa bakılmaksızın kullanılabilir.
10 yıllık koşul ve geri alım (clawback)
İndirimli oran, süregelen bir yükümlülük taşır: mülkün 10 yıl boyunca asıl ikametgahınız olarak kalması gerekir. Mülkü on yıl dolmadan önce satarsanız veya kiraya verirseniz (kısa süreli tatil kiralaması dahil), Vergi Komiseri’ne — genellikle 30 gün içinde — bildirimde bulunmalı ve KDV farkını (%5 ile %19 arasındaki 14 puanlık farkı) kalan yıllar için orantılı olarak geri ödemelisiniz. Dolayısıyla yalnızca kiraya vermek amacıyla satın alan bir yatırımcı %5’ten yararlanamaz ve %19 KDV için bütçe ayırmalı veya KDV’nin uygulanmadığı bir ikinci el mülk almalıdır.
Geçici not: Kıbrıs bu üst sınırlı rejimi kademeli olarak uygulamaya koyuyor. Halihazırda imar izni süreçte olan projeler için eski, daha cömert kurallar kapsamındaki geçici bir istisna penceresi 2026’ya uzanıyor ve mevzuat belirli beyan son tarihlerini 2026 boyunca uzattı. Uygunluk sizin özel inşaat ruhsatı tarihlerinize bağlı olduğundan, imzalamadan önce herhangi bir projenin tam olarak nasıl değerlendirileceğini bir Kıbrıslı avukatla teyit edin.
Devir ücretlerine karşı KDV — genellikle ikisini birden ödemezsiniz
Emlak devir ücretleri, tapu adınıza devredildiğinde Tapu Dairesi tarafından, mülkün değerine göre artan oranlı bir cetvel üzerinden alınır:
| Mülk değeri dilimi | Devir ücreti oranı |
|---|---|
| €85,000’a kadar | %3 |
| €85,001 – €170,000 | %5 |
| €170,000 üzeri | %8 |
İki istisna bunu uygulamada çok daha hafif hale getirir. Birincisi, bu devir ücretlerine uzun süredir uygulanan bir %50 indirim vardır. İkincisi — ve yeni inşaat alıcıları için asıl kilit nokta budur — satın alma üzerinden KDV alınmışsa, hiçbir devir ücreti ödenmez. Başka bir deyişle, yeni bir projeden (off-plan) mülk KDV’ye (%5 veya %19) tabidir ancak devir ücretine tabi değildir; ikinci el bir mülk ise devir ücretine (indirimli %50 oranından) tabidir ancak KDV’ye tabi değildir. Aynı işlemde ikisini birden ödemeyi beklememelisiniz.
Damga vergisi ve 2026 reformu
Kıbrıs tarihsel olarak satış sözleşmelerinden mütevazı oranlarda (%0,2’ye kadar) damga vergisi almıştır. Vergi reformunun bir parçası olarak, çok sayıda 2026 hukuk ve Büyük Dörtlü değerlendirmesi, sözleşmelerdeki damga vergisinin 1 Ocak 2026’dan itibaren kaldırıldığını bildiriyor. Bu mutlak anlamda küçük bir tasarruftur ancak idari bir adımı ortadan kaldırır. Yakın zamanda değiştirilen her kuralda olduğu gibi, imza aşamasında güncel uygulamayı avukatınızla teyit edin.
Yıllık taşınmaz mal vergisinin bulunmaması
Kıbrıs’ın gerçek yapısal avantajlarından biri: ulusal Taşınmaz Mal Vergisi 2017’de kaldırıldı ve geri gelmedi. Kıbrıs gayrimenkulünüzün değeri üzerinden tekrar eden, servet vergisi tarzı yıllık bir vergi yoktur. Mülk sahipleri hâlâ mütevazı yerel ücretler öderler — belediye veya topluluk rayiçleri, çöp toplama ve kanalizasyon kurulu katkıları — ancak bunlar tipik olarak mülke dayalı küçük yıllık tutarlardır, değerin yüzdesi üzerinden alınan bir vergi değildir.
Veraset, intikal veya bağış vergisinin olmaması
Kıbrıs’ta veraset vergisi, intikal (estate) vergisi veya bağış vergisi yoktur. Mülk, Kıbrıs’a özgü bir ölüm vergisi olmaksızın mirasçılara geçebilir — bu, veraset ve mülkü nesiller boyu elde tutmayı düşünen alıcılar için anlamlı bir etkendir. (Kendi ülkeniz mirası hâlâ kendi kurallarına göre vergilendirebilir, bu nedenle sınır ötesi miras planlaması tavsiyesi almak değerlidir.)
Satışta sermaye kazancı vergisi: ömür boyu istisnalarla %20
Nihayetinde sattığınızda, Kıbrıs taşınmaz malı üzerindeki kazançlar sabit %20 oranında Sermaye Kazancı Vergisine (CGT) tabidir. Kritik olarak, CGT satış fiyatı üzerinden değil kazanç üzerinden alınır: orijinal maliyeti düşersiniz ve devir ücretleri, hukuki masraflar ve iyileştirme çalışmaları gibi indirilebilir harcamalar, endeksleme ile birlikte dikkate alınabilir. Borsaya kote menkul kıymetlerdeki kazançlar CGT’den tamamen muaf kalmaya devam eder.
2026 reformu, vergilendirilebilir kazancı azaltan ömür boyu istisnaları önemli ölçüde artırdı:
| İstisna türü | Ömür boyu tutar (1 Oca 2026’dan itibaren) |
|---|---|
| Özel asıl ikametgah | €150,000 (önceden €85,430) |
| Tarım arazisi (çiftçiler) | €50,000 (önceden €25,629) |
| Diğer her türlü elden çıkarma | €30,000 (önceden €17,086) |
Bunlar işlem başına değil, kümülatif ömür boyu istisnalardır ve genel bir ömür boyu üst sınıra tabidir. Kıbrıs’taki asıl konutunu satan, mülkünde kendisi oturan bir sahip için, €150,000’luk asıl ikametgah istisnası kazancın büyük bir dilimindeki CGT’yi ortadan kaldırabilir. (Not: 2026’dan itibaren, gayrimenkul ağırlıklı şirketlerdeki hisse elden çıkarmalarını kapsayan kural sıkılaştırıldı; ilgili Kıbrıs-gayrimenkul eşiği %50’den %20’ye indirildi — bu, basit bir kişisel konut alımından ziyade kurumsal yapılarla ilgilidir.)
Non-dom rejimi: temettü, faiz ve kiralarda 17 yıl boyunca %0
Kıbrıs’ın yerleşik olmayan (“non-dom”) rejimi, uluslararası yatırımcıların merkezlerini oraya kurmalarının başlıca nedenlerinden biridir ve 2026 reformu bunu değişmeden korudu. Kıbrıs vergi mükellefi olan ancak Kıbrıs’ta yerleşik (domicile) olmayan bir birey, Özel Savunma Katkısı’ndan (SDC) muaftır — bu, aksi takdirde pasif gelire uygulanacak olan vergidir. Uygulamada, uygun bir non-dom kişi temettülerde %0 SDC, faizde %0 ve kira gelirinde 17 yıla kadar %0 öder.
Bilinmeye değer iki 2026 noktası daha var. Birincisi, kira geliri üzerindeki SDC tamamen kaldırıldı — dolayısıyla Kıbrıs’ta yerleşik olan mükellefler bile artık eski kiraya dayalı SDC katmanını ödemiyor. İkincisi, yerleşik bireyler için temettüler üzerindeki SDC oranı, 2026’dan itibaren elde edilen kârlarda %17’den %5’e düşürüldü. Ancak bir non-dom yatırımcı için ana başlık basit kalıyor: pasif yatırım geliri, 17 yıllık pencere boyunca büyük ölçüde SDC’den muaf akabilir. Yine de gerçekten Kıbrıs vergi mükellefiyeti kurmanız (örneğin 60 günlük veya 183 günlük testler) ve uygunluk konusunda danışmanlık almanız gerekir.
Kira geliri nasıl vergilendirilir
Kira kârları olağan gelir vergisinden korunmaz. Bir Kıbrıs mülkünü kiraya verirseniz, kira bir Kıbrıs vergi mükellefi için artan oranlı kişisel gelir vergisi oranlarında vergilendirilir. Reformun ardından dilimler genel hatlarıyla şöyledir:
- €22,000’a kadar — %0
- €22,001 – €32,000 — %20
- €32,001 – €42,000 — %25
- €42,001 – €72,000 — %30
- €72,000 üzeri — %35
İki hafifletici özellik ev sahiplerine yardımcı olur. Brüt kiraya karşı aşınma ve bakım için sabit bir %20 indirime izin verilir (böylece brüt kiranın yalnızca %80’i vergilendirilir) ve belirtildiği gibi, eski kira geliri üzerindeki %3 SDC kaldırılmıştır. Mukim olmayanlar yalnızca Kıbrıs kaynaklı gelirleri üzerinden vergilendirilir ve kişisel vergiden muaf dilim, daha küçük kira gelirlerinin çok az gelir vergisine tabi olması veya hiç olmaması anlamına gelir. Kısa süreli tatil kiralaması, işletme ve lisanslama açısından farklı ele alınır ve genellikle daha yüksek işletme maliyetleri taşır, bu nedenle uzun dönem kiralamadan ayrı olarak modelleyin.
Yatırım yoluyla oturum — oturum, pasaport değil
Mülk alıcıları satın almayı sıklıkla Kıbrıs Daimi Oturumu ile birleştirir. Hızlı yol olan Yönetmelik 6(2) rotası kapsamında, temel gereklilikler yeni (birincil piyasa) bir mülke en az €300,000 (artı KDV) yatırım yapmak ve yurt dışından güvence altına alınmış, bir eş için yaklaşık €15,000 ve her bağımlı çocuk için €10,000 artan, en az €50,000 yıllık gelirdir. Bu, 2023’te sıkılaştırılan daimi oturum hakkı verir — bu kesinlikle vatandaşlık değildir ve hiçbir mülk alımı bir Kıbrıs veya AB pasaportu sağlamaz. Oturum iznini bir yaşam tarzı ve hareketlilik avantajı olarak ele alın ve güncel koşullar hakkında bağımsız göçmenlik danışmanlığı alın.
Kurumlar vergisine dair bir not
Mülkü bir şirket aracılığıyla elinde tutan yatırımcılar, 2026 reformunun kurumlar vergisi oranını %12,5’ten %15’e yükselttiğini ve Kıbrıs’ı OECD küresel asgari vergisiyle uyumlu hale getirdiğini not etmelidir. Kendi adına bir konut veya tek bir kiralık birim alan çoğu birey için bu geçersizdir, ancak yapılandırılmış veya portföy bazlı varlıklar için önemlidir ve herhangi bir şirket sahipliği kararına dahil edilmeye değerdir.
Hepsini bir araya getirmek
Bir yabancı yatırımcı için Kıbrıs’ın 2026’daki vergi tablosu alışılmadık ölçüde net: yeni bir konut KDV taşır (üst sınırlar dahilinde asıl ikametgahınız olacaksa %5, aksi takdirde %19) ancak devir ücreti taşımaz; ikinci el bir mülk indirimli devir ücretleri taşır ancak KDV taşımaz; yıllık emlak vergisi yoktur, veraset vergisi yoktur ve 2026’dan itibaren damga vergisi yoktur; kira kârı %20 indirim ve SDC olmaksızın artan oranlı gelir vergisi oranlarında vergilendirilir; bir satış, cömert ömür boyu istisnalardan sonra %20 CGT ile vergilendirilir; ve uygun bir non-dom kişi yatırım gelirini 17 yıl boyunca büyük ölçüde SDC’siz elinde tutabilir. Her zaman olduğu gibi, oranlar ve geçici kurallar değişir — buradaki her rakam, siz bağlanmadan önce kendi özel koşullarınıza göre bir Kıbrıslı avukat veya vergi danışmanıyla teyit edilmelidir.
Palmera ile Kıbrıs’ı keşfedin
Palmera’nın Kıbrıs kataloğu, projeden (off-plan) geliştirici projelerine odaklanır — çoğunluğu adanın başlıca iş ve deniz kıyısı merkezi olan Limasol’da bulunan yaklaşık yirmi proje — avro cinsinden fiyatlandırılmış, faizsiz geliştirici ödeme planları ve %0 alıcı komisyonu ile (geliştirici bizim ücretimizi öder). Bütçenize, oturum hedeflerinize ve vergi profilinize uygun özenle seçilmiş seçenekler isterseniz, team@palmera.realestate adresinden ekibimizle iletişime geçin; doğru yerel hukuki ve vergi desteğiyle bir alım için kısa liste oluşturmanıza ve yapılandırmanıza yardımcı olalım.
