विदेशी निवेशकों के लिए साइप्रस प्रॉपर्टी टैक्स: संपूर्ण 2026 गाइड

साइप्रस लंबे समय से यूरोपीय संघ में आवासीय प्रॉपर्टी रखने के लिए अधिक कर-कुशल स्थानों में से एक रहा है, और 1 जनवरी 2026 से लागू हुए एक व्यापक कर सुधार ने कई ऐसे नियमों को नया रूप दिया है जो खरीदारों के लिए सबसे महत्वपूर्ण हैं। यह गाइड, आँकड़े दर आँकड़े, यह बताती है कि साइप्रस गणराज्य में प्रॉपर्टी खरीदते, रखते, किराए पर देते और अंततः बेचते समय एक विदेशी निवेशक वास्तव में क्या भुगतान करता है। नीचे दी गई हर दर को मौजूदा आधिकारिक और बिग-फोर स्रोतों के विरुद्ध जाँचा गया है; जहाँ कोई नियम संक्रमणकालीन है या हाल ही में बदला गया है, उसे चिह्नित किया गया है।

एक संक्षिप्त लेकिन महत्वपूर्ण संदर्भ टिप्पणी: साइप्रस एक यूरोपीय संघ सदस्य राज्य है और यूरोज़ोन का हिस्सा है (सभी कीमतें और कर यूरो में हैं), और इसकी कानूनी प्रणाली अंग्रेज़ी कॉमन लॉ में निहित है, जिससे कॉमन-लॉ क्षेत्राधिकारों के खरीदारों के लिए संपत्ति हस्तांतरण की प्रक्रिया परिचित लगती है। प्रॉपर्टी खरीदने से निवास के विकल्प मिलते हैं, कभी नागरिकता नहीं — साइप्रस निवेश (नागरिकता) कार्यक्रम नवंबर 2020 में समाप्त कर दिया गया था, और जो कोई भी “प्रॉपर्टी के ज़रिए पासपोर्ट” का संकेत देता है, वह आपको गुमराह कर रहा है।

कौन खरीद सकता है, और स्वामित्व कैसे सुरक्षित होता है

किसी भी राष्ट्रीयता का व्यक्ति साइप्रस में 100% फ़्रीहोल्ड टाइटल हासिल कर सकता है। यूरोपीय संघ और ईईए नागरिक ठीक उन्हीं शर्तों पर खरीदते हैं जिन पर साइप्रस के नागरिक। गैर-यूरोपीय संघ खरीदारों को इसके अतिरिक्त मंत्रिपरिषद से अनुमोदन की आवश्यकता होती है — यह अधिकार ज़िला अधिकारियों को सौंपा गया है — जो किसी घर के लिए नियमित है, आमतौर पर कुछ महीने लगते हैं, और यह आपको कब्ज़ा लेने या सौदा पूरा करने से नहीं रोकता। टाइटल भूमि एवं सर्वेक्षण विभाग (लैंड रजिस्ट्री) में पंजीकृत होता है। ऑफ़-प्लान खरीद के लिए, बिक्री का अनुबंध लैंड रजिस्ट्री में जमा किया जाता है ताकि आपको “विशिष्ट निष्पादन” संरक्षण मिले, जो अलग टाइटल जारी होने से पहले भी डेवलपर के विरुद्ध प्रॉपर्टी पर आपके अधिकार को सुरक्षित करता है।

एक नए घर पर वैट: 5% बनाम 19%

वैट अकेला सबसे बड़ा कर है जिसका सामना अधिकांश नए-निर्माण खरीदार करते हैं। मानक दर 19% है। हालाँकि, कोई व्यक्ति जो किसी प्रॉपर्टी को अपने स्वयं के प्राथमिक और स्थायी निवास के रूप में खरीदता है, वह कीमत के एक हिस्से पर 5% की घटी हुई दर के लिए योग्य हो सकता है। इसका बहुत बड़ा महत्व है: €400,000 के एक अपार्टमेंट पर योग्य हिस्से पर 19% और 5% के बीच का अंतर हज़ारों यूरो तक पहुँच जाता है।

अब लागू नियमों के तहत, 5% की दर पूरी प्रॉपर्टी पर नहीं, बल्कि एक सीमित आधार पर लागू होती है:

मापदंड	5% वैट के लिए सीमा
घटी हुई दर पहले इतने पर लागू	आच्छादित क्षेत्र के पहले 130 m²
5% के लिए योग्य प्रॉपर्टी मूल्य	€350,000 तक
अधिकतम कुल लेनदेन मूल्य	€475,000
अधिकतम कुल आच्छादित क्षेत्र	190 m²
130 m² और 190 m² के बीच का क्षेत्र	19% पर कर योग्य

व्यवहार में, पहले 130 m² तक और €350,000 मूल्य तक 5% की दर से कर लिया जाता है; इससे ऊपर का क्षेत्र या मूल्य (190 m²/€475,000 की बाहरी सीमाओं के भीतर) 19% पर लगाया जाता है। यदि प्रॉपर्टी पूरी तरह से बाहरी सीमाओं से अधिक है, तो पूरी खरीद पर मानक 19% लागू होता है। यह राहत केवल व्यक्तियों के लिए है (कंपनियों के लिए नहीं) जो घर को अपने मुख्य निवास के रूप में उपयोग करते हैं, और यह राष्ट्रीयता की परवाह किए बिना उपलब्ध है।

10-वर्षीय शर्त और वापसी (क्लॉबैक)

घटी हुई दर के साथ एक निरंतर दायित्व जुड़ा है: प्रॉपर्टी को 10 वर्षों तक आपका प्राथमिक निवास बना रहना चाहिए। यदि आप इसे दस वर्ष बीतने से पहले बेचते हैं या किराए पर देते हैं (अल्पकालिक अवकाश किराए सहित), तो आपको कर आयुक्त को सूचित करना होगा — आमतौर पर 30 दिनों के भीतर — और शेष वर्षों के लिए आनुपातिक रूप से वैट का अंतर (5% और 19% के बीच का 14-प्रतिशत-अंक का अंतर) वापस चुकाना होगा। इसलिए एक निवेशक जो केवल किराए पर देने के लिए खरीदता है, वह 5% के लिए योग्य नहीं होता और उसे 19% वैट के लिए बजट बनाना चाहिए, या ऐसी पुनर्विक्रय प्रॉपर्टी खरीदनी चाहिए जिस पर वैट लागू नहीं होता।

संक्रमणकालीन टिप्पणी: साइप्रस इस सीमित व्यवस्था को चरणबद्ध रूप से लागू कर रहा है। पुराने, अधिक उदार नियमों के तहत एक संक्रमणकालीन राहत अवधि उन परियोजनाओं के लिए 2026 तक चलती है जिनके पास पहले से ही नियोजन अनुमति पाइपलाइन में थी, और कानून ने कुछ घोषणा की समय-सीमाओं को 2026 तक बढ़ा दिया है। चूँकि पात्रता आपके विशिष्ट भवन-परमिट की तारीखों पर निर्भर करती है, हस्ताक्षर करने से पहले किसी भी परियोजना के सटीक व्यवहार की पुष्टि किसी साइप्रस वकील से करें।

ट्रांसफर फीस बनाम वैट — आम तौर पर आप दोनों नहीं चुकाते

प्रॉपर्टी ट्रांसफर फीस लैंड रजिस्ट्री द्वारा तब ली जाती है जब टाइटल आपके नाम में हस्तांतरित होता है, प्रॉपर्टी के मूल्य के एक प्रगतिशील पैमाने पर:

प्रॉपर्टी मूल्य वर्ग	ट्रांसफर फीस दर
€85,000 तक	3%
€85,001 – €170,000	5%
€170,000 से अधिक	8%

दो राहतें व्यवहार में इसे कहीं हल्का कर देती हैं। पहला, इन ट्रांसफर फीस पर एक लंबे समय से चली आ रही 50% की कटौती लागू होती है। दूसरा — और यह नए-निर्माण खरीदारों के लिए मुख्य बिंदु है — जहाँ खरीद पर वैट लगाया गया है, वहाँ कोई ट्रांसफर फीस देय नहीं होती। दूसरे शब्दों में, एक नई ऑफ़-प्लान प्रॉपर्टी पर वैट (5% या 19% पर) लगता है लेकिन ट्रांसफर फीस नहीं, जबकि एक पुनर्विक्रय प्रॉपर्टी पर ट्रांसफर फीस (घटी हुई 50% दर पर) लगती है लेकिन वैट नहीं। आपको एक ही लेनदेन पर दोनों चुकाने की अपेक्षा नहीं करनी चाहिए।

स्टाम्प ड्यूटी और 2026 का सुधार

ऐतिहासिक रूप से साइप्रस बिक्री अनुबंधों पर मामूली दरों (0.2% तक) पर स्टाम्प ड्यूटी लगाता था। कर सुधार के हिस्से के रूप में, कई 2026 कानूनी और बिग-फोर टिप्पणियों में बताया गया है कि अनुबंधों पर स्टाम्प ड्यूटी 1 जनवरी 2026 से समाप्त कर दी गई। पूर्ण रूप से यह एक छोटी बचत है लेकिन एक प्रशासनिक चरण को हटा देती है। किसी भी हाल में बदले नियम की तरह, हस्ताक्षर के समय अपने वकील से मौजूदा व्यवहार की पुष्टि करें।

कोई वार्षिक अचल संपत्ति कर नहीं

साइप्रस के वास्तविक संरचनात्मक लाभों में से एक: राष्ट्रीय अचल संपत्ति कर 2017 में समाप्त कर दिया गया था और वापस नहीं आया है। आपकी साइप्रस रियल एस्टेट के मूल्य पर कोई आवर्ती वार्षिक संपत्ति-शैली कर नहीं है। मालिक अभी भी मामूली स्थानीय शुल्क चुकाते हैं — नगरपालिका या सामुदायिक दरें, कचरा संग्रहण और सीवरेज बोर्ड योगदान — लेकिन ये आमतौर पर प्रॉपर्टी पर आधारित छोटी वार्षिक राशियाँ हैं, न कि मूल्य-के-प्रतिशत वाला कर।

कोई विरासत, संपदा या उपहार कर नहीं

साइप्रस कोई विरासत कर, कोई संपदा शुल्क और कोई उपहार कर नहीं लगाता। प्रॉपर्टी साइप्रस मृत्यु-कर शुल्क के बिना उत्तराधिकारियों को हस्तांतरित हो सकती है — उन खरीदारों के लिए एक सार्थक कारक जो उत्तराधिकार और पीढ़ियों तक प्रॉपर्टी रखने के बारे में सोच रहे हैं। (आपका गृह देश अभी भी अपने नियमों के तहत विरासत पर कर लगा सकता है, इसलिए सीमा-पार संपदा नियोजन सलाह लेना उपयोगी है।)

बिक्री पर पूँजीगत लाभ कर: आजीवन छूटों के साथ 20%

जब आप अंततः बेचते हैं, तो साइप्रस अचल संपत्ति पर लाभ एक समान 20% की दर पर पूँजीगत लाभ कर के अधीन होता है। महत्वपूर्ण रूप से, सीजीटी लाभ पर लगाया जाता है, बिक्री मूल्य पर नहीं: आप मूल लागत घटाते हैं, और ट्रांसफर फीस, कानूनी लागत तथा सुधार कार्य जैसे स्वीकार्य व्यय को, सूचकांकन के साथ, ध्यान में रखा जा सकता है। सूचीबद्ध प्रतिभूतियों पर लाभ पूरी तरह सीजीटी से मुक्त रहता है।

2026 के सुधार ने उन आजीवन छूटों को काफ़ी बढ़ा दिया जो कर योग्य लाभ को कम करती हैं:

छूट का प्रकार	आजीवन राशि (1 जनवरी 2026 से)
निजी मुख्य निवास	€150,000 (पहले €85,430)
कृषि भूमि (किसान)	€50,000 (पहले €25,629)
कोई अन्य निपटान	€30,000 (पहले €17,086)

ये संचयी आजीवन भत्ते हैं, प्रति-लेनदेन नहीं, और एक समग्र आजीवन सीमा के अधीन हैं। अपने मुख्य साइप्रस घर को बेचने वाले एक स्वामी-निवासी के लिए, €150,000 मुख्य-निवास छूट लाभ के एक बड़े हिस्से पर सीजीटी समाप्त कर सकती है। (टिप्पणी: 2026 से प्रॉपर्टी-समृद्ध कंपनियों में शेयर निपटान को पकड़ने वाला नियम कड़ा किया गया, जिसमें प्रासंगिक साइप्रस-प्रॉपर्टी सीमा 50% से 20% पर आ गई — यह किसी सीधे व्यक्तिगत घर की खरीद के बजाय कॉर्पोरेट संरचनाओं के लिए प्रासंगिक है।)

नॉन-डोम व्यवस्था: 17 वर्षों तक लाभांश, ब्याज और किराए पर 0%

साइप्रस की गैर-अधिवासित (“नॉन-डोम”) व्यवस्था उन मुख्य कारणों में से एक है जिनके चलते अंतरराष्ट्रीय निवेशक वहाँ अपना ठिकाना बनाते हैं, और 2026 के सुधार ने इसे अपरिवर्तित रखा। ऐसा व्यक्ति जो साइप्रस कर निवासी बन जाता है लेकिन साइप्रस में अधिवासित नहीं है, विशेष रक्षा योगदान (एसडीसी) से मुक्त होता है — वह कर जो अन्यथा निष्क्रिय आय पर लागू होता। व्यवहार में एक योग्य नॉन-डोम लाभांश पर 0% एसडीसी, ब्याज पर 0% और किराया आय पर 0% चुकाता है, अधिकतम 17 वर्षों तक।

दो और 2026 बिंदु जानने योग्य हैं। पहला, किराया आय पर एसडीसी पूरी तरह समाप्त कर दिया गया — इसलिए साइप्रस-अधिवासित निवासी भी अब पुरानी किराया-आधारित एसडीसी परत नहीं चुकाते। दूसरा, अधिवासित व्यक्तियों के लिए लाभांश पर एसडीसी दर 2026 और उसके बाद अर्जित मुनाफ़े पर 17% से घटाकर 5% कर दी गई। हालाँकि, एक नॉन-डोम निवेशक के लिए मुख्य बात सरल रहती है: निष्क्रिय निवेश आय 17-वर्षीय अवधि के दौरान बड़े पैमाने पर एसडीसी-मुक्त प्रवाहित हो सकती है। आपको अभी भी वास्तव में साइप्रस कर निवास स्थापित करना होगा (उदाहरण के लिए, 60-दिन या 183-दिन की जाँचें) और योग्यता पर सलाह लेनी होगी।

किराया आय पर कर कैसे लगता है

किराया मुनाफ़ा साधारण आयकर से सुरक्षित नहीं है। यदि आप किसी साइप्रस प्रॉपर्टी को किराए पर देते हैं, तो किराया एक साइप्रस कर निवासी के लिए प्रगतिशील व्यक्तिगत आयकर दरों पर कर योग्य होता है। सुधार के बाद, वर्ग मोटे तौर पर इस प्रकार हैं:

• €22,000 तक — 0%
• €22,001 – €32,000 — 20%
• €32,001 – €42,000 — 25%
• €42,001 – €72,000 — 30%
• €72,000 से अधिक — 35%

दो कम करने वाली विशेषताएँ मकान मालिकों की मदद करती हैं। घिसाव और रखरखाव के लिए सकल किराए के विरुद्ध एक समान 20% कटौती की अनुमति है (इसलिए केवल 80% सकल किराया कर योग्य है), और, जैसा उल्लेख किया गया, किराया आय पर पुराना 3% एसडीसी हटा दिया गया है। गैर-निवासियों पर केवल उनकी साइप्रस-स्रोत आय पर कर लगता है, और व्यक्तिगत कर-मुक्त वर्ग का अर्थ है कि छोटी किराया आय पर बहुत कम या कोई आयकर नहीं लग सकता। अल्पकालिक अवकाश किराए को परिचालन और लाइसेंसिंग की दृष्टि से अलग तरह से माना जाता है और इसकी संचालन लागत अधिक होती है, इसलिए इसे दीर्घकालिक किराए से अलग मॉडल करें।

निवेश द्वारा निवास — निवास, न कि पासपोर्ट

प्रॉपर्टी खरीदार अक्सर खरीद के साथ साइप्रस स्थायी निवास को जोड़ते हैं। फ़ास्ट-ट्रैक विनियमन 6(2) मार्ग के तहत, मुख्य आवश्यकताएँ हैं किसी नई (प्राथमिक-बाज़ार) प्रॉपर्टी में कम से कम €300,000 (साथ में वैट) का निवेश, तथा विदेश से कम से कम €50,000 की सुनिश्चित वार्षिक आय, जो जीवनसाथी के लिए लगभग €15,000 और प्रत्येक आश्रित बच्चे के लिए €10,000 बढ़ जाती है। यह स्थायी निवास प्रदान करता है, जिसे 2023 में कड़ा किया गया — यह ज़ोर देकर कहना है कि यह नागरिकता नहीं है, और कोई प्रॉपर्टी खरीद साइप्रस या यूरोपीय संघ का पासपोर्ट प्रदान नहीं करती। निवास परमिट को एक जीवनशैली और गतिशीलता लाभ के रूप में मानें, और मौजूदा शर्तों पर स्वतंत्र आप्रवासन सलाह लें।

कॉर्पोरेट कर पर एक टिप्पणी

जो निवेशक किसी कंपनी के माध्यम से प्रॉपर्टी रखते हैं उन्हें ध्यान देना चाहिए कि 2026 के सुधार ने कॉर्पोरेट आयकर दर 12.5% से बढ़ाकर 15% कर दी, जिससे साइप्रस ओईसीडी वैश्विक न्यूनतम कर के अनुरूप हो गया। अपने स्वयं के नाम पर घर या एक अकेली किराया इकाई खरीदने वाले अधिकांश व्यक्तियों के लिए यह अप्रासंगिक है, लेकिन संरचित या पोर्टफोलियो होल्डिंग्स के लिए यह मायने रखता है और किसी भी कंपनी-स्वामित्व निर्णय में इसे ध्यान में रखना उचित है।

सब कुछ मिलाकर देखें तो

एक विदेशी निवेशक के लिए, 2026 में साइप्रस की कर तस्वीर असामान्य रूप से स्पष्ट है: एक नए घर पर वैट (5% यदि यह सीमाओं के भीतर आपका मुख्य निवास होगा, अन्यथा 19%) लगता है लेकिन कोई ट्रांसफर फीस नहीं; एक पुनर्विक्रय पर घटी हुई ट्रांसफर फीस लगती है लेकिन कोई वैट नहीं; कोई वार्षिक प्रॉपर्टी कर नहीं है, कोई विरासत कर नहीं और, 2026 से, कोई स्टाम्प ड्यूटी नहीं; किराया मुनाफ़ा 20% कटौती के साथ प्रगतिशील आयकर दरों पर कर योग्य है और कोई एसडीसी नहीं; बिक्री पर उदार आजीवन छूटों के बाद 20% सीजीटी लगता है; और एक योग्य नॉन-डोम 17 वर्षों तक निवेश आय को बड़े पैमाने पर एसडीसी-मुक्त रख सकता है। हमेशा की तरह, दरें और संक्रमणकालीन नियम बदलते हैं — प्रतिबद्ध होने से पहले यहाँ दिए गए हर आँकड़े की पुष्टि अपनी विशिष्ट परिस्थितियों के विरुद्ध किसी साइप्रस वकील या कर सलाहकार से करनी चाहिए।

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