भारत में अपनी दुबई प्रॉपर्टी की घोषणा: Schedule FA, जुर्माना और FAST-DS 2026

दुबई में घर खरीदना भारतीय निवेशकों के लिए आज पहले से कहीं आसान है — विदेशी अपने नाम पर फ्रीहोल्ड खरीद सकते हैं, UAE व्यक्तियों पर कोई प्रॉपर्टी टैक्स, किराया-कर या पूँजीगत लाभ कर नहीं लगाता, और AED अमेरिकी डॉलर से जुड़ा (pegged) होने के कारण रुपये की कमज़ोरी के विरुद्ध एक स्वाभाविक हेज बन जाता है। लेकिन असली चूक अक्सर दुबई में नहीं, भारत में होती है: जिस पल आप एक भारतीय कर-निवासी के रूप में विदेश में संपत्ति रखते हैं, आप पर हर साल भारतीय आयकर रिटर्न (ITR) के Schedule FA में उस संपत्ति की घोषणा की एक चूक-रहित ज़िम्मेदारी आ जाती है। यह वह इकलौता अनुपालन है जो एक अन्यथा ईमानदार खरीदार को सबसे ज़्यादा फँसाता है।

यह लेख सामान्य जानकारी है — यह कर या कानूनी सलाह नहीं है, और आपकी व्यक्तिगत स्थिति भिन्न हो सकती है। सभी आँकड़े और समय-सीमाएँ अपने भारतीय चार्टर्ड अकाउंटेंट (CA) से पुष्ट करें; लेख के अंत में 2026-दिनांकित स्रोत दिए गए हैं। दुबई-विशिष्ट खरीद-प्रक्रिया के लिए हमारी विदेशी खरीदार गाइड और दुबई प्रॉपर्टी टैक्स गाइड देखें।

क्या मुझे भारत में अपनी दुबई प्रॉपर्टी घोषित करनी ही होगी?

भारत निवास-आधार (residence basis) पर टैक्स लगाता है, क्षेत्र-आधार पर नहीं। इसका सीधा अर्थ यह है कि यदि आप Resident & Ordinarily Resident (ROR) हैं, तो आपकी वैश्विक आय भारत में करयोग्य है — दुबई का किराया और बिक्री पर लाभ भी। इसके विपरीत, एक वास्तविक अनिवासी भारतीय (NRI) पर केवल भारत-स्रोत आय पर कर लगता है, और RNOR व्यक्ति सामान्यतः उस विदेशी आय पर कर-मुक्त रहते हैं जो भारत से नियंत्रित किसी व्यवसाय से नहीं आती।

यहाँ महत्वपूर्ण बात यह है कि Schedule FA में घोषणा का दायित्व आय पर नहीं, स्वामित्व पर आधारित है। भले ही दुबई की प्रॉपर्टी से एक रुपया भी आय न हो, और भले ही वह वित्तीय वर्ष में केवल एक दिन के लिए आपके नाम रही हो — यदि आप ROR हैं तो उसे और उससे जुड़े किसी भी विदेशी बैंक खाते को उस साल की ITR में घोषित करना अनिवार्य है।

Schedule FA में असल में क्या भरना होता है?

Schedule FA (Foreign Assets) आपकी ITR का वह भाग है जहाँ विदेशी संपत्ति की जानकारी देनी होती है। दुबई-मालिक के लिए इसमें आमतौर पर शामिल होता है:

• विदेशी अचल संपत्ति — दुबई का अपार्टमेंट/विला, उसका पता, अधिग्रहण की तिथि और लागत।
• विदेशी बैंक खाता — प्रॉपर्टी की EMI, सर्विस चार्ज या किराया प्राप्त करने के लिए खोला गया UAE खाता, उसका पीक बैलेंस सहित।
• विदेशी आय — दुबई का किराया अलग से Schedule FSI में और, जहाँ लागू हो, कर-क्रेडिट के लिए Schedule TR में दर्शाया जाता है।

ध्यान दें: Schedule FA की “रिपोर्टिंग अवधि” भारतीय वित्तीय वर्ष से भिन्न कैलेंडर आधार पर हो सकती है — यह वह बारीकी है जहाँ लोग सबसे ज़्यादा गलती करते हैं, इसलिए इसे अपने CA के साथ भरें।

घोषित न करने पर सबसे बड़ा जोखिम क्या है?

यहीं मामला गंभीर हो जाता है। विदेशी संपत्ति की गैर-घोषणा सामान्य आयकर के नहीं, बल्कि Black Money (Undisclosed Foreign Income and Assets) Act के दायरे में आती है — और यह क़ानून कहीं ज़्यादा सख़्त है। संभावित परिणाम:

• विदेशी संपत्ति की घोषणा में चूक पर 10 लाख रुपये तक का जुर्माना।
• अघोषित विदेशी संपत्ति/आय पर 30% की दर से कर, और उसके ऊपर 3 गुना तक की पेनल्टी।
• गंभीर मामलों में अभियोजन (prosecution) तक की संभावना।

यह जोखिम इसलिए भी बड़ा है क्योंकि UAE और भारत के बीच वित्तीय सूचना का स्वतः-विनिमय होता है — यानी विभाग को आपकी दुबई संपत्ति की जानकारी स्वतंत्र रूप से मिल सकती है। “पता नहीं था” यहाँ बचाव नहीं है।

FAST-DS 2026 वॉलंटरी डिस्क्लोज़र विंडो क्या है?

यदि आपने पिछले वर्षों में दुबई प्रॉपर्टी घोषित करने से चूक की है, तो 2026 में उपलब्ध कराई गई एक-बार की स्वैच्छिक घोषणा (voluntary disclosure) विंडो आपको इसे सुधारने का अवसर देती है — इससे पहले कि विभाग स्वयं जानकारी पकड़े। ऐसी विंडो का उद्देश्य पुरानी चूक को नियमित करना होता है, न कि नियमित रूप से बचने का रास्ता देना। इसकी सटीक पात्रता, समय-सीमा और शर्तें बदलती रहती हैं, इसलिए इसका लाभ लेने से पहले किसी योग्य CA से मौजूदा प्रावधान अवश्य पुष्ट करें और घोषणा दस्तावेज़ी-रूप से पूरी करें।

दुबई से किराया और बिक्री पर मुझे भारत में कितना टैक्स लगेगा?

चूँकि ROR की वैश्विक आय करयोग्य है, इसलिए:

• किराया — भारत में slab दरों पर करयोग्य है, Schedule FSI में दर्शाकर। UAE चूँकि व्यक्तियों पर आयकर नहीं लगाता, इसलिए क्रेडिट करने योग्य विदेशी कर लगभग शून्य होता है।
• बिक्री पर पूँजीगत लाभ — दीर्घकालिक लाभ (long-term) मोटे तौर पर लगभग 12.5% पर (2024 के बाद के नियम में, indexation काफ़ी हद तक हटा दिया गया) और अल्पकालिक लाभ slab दरों पर करयोग्य है। बिक्री के समय ये आँकड़े CA से पुष्ट कराएँ।

भारत-UAE DTAA (1992 में हस्ताक्षरित, 1993 में अधिसूचित) का अनुच्छेद 13 कहता है कि अचल संपत्ति पर लाभ वहीं करयोग्य है जहाँ संपत्ति स्थित है (UAE)। पर चूँकि UAE में व्यक्तियों पर कर शून्य है, प्रभावी देनदारी भारत में ही बनती है। विस्तृत विवरण के लिए भारतीय खरीदारों की टैक्स गाइड देखें।

निवास-स्थिति	विदेशी आय करयोग्य?	Schedule FA घोषणा
ROR (साधारण निवासी)	हाँ — दुबई किराया व लाभ सहित पूरी वैश्विक आय	हाँ, अनिवार्य
RNOR	सामान्यतः नहीं (भारत-नियंत्रित व्यवसाय को छोड़कर)	परिस्थिति अनुसार — CA से पुष्ट करें
NRI (अनिवासी)	केवल भारत-स्रोत आय	नहीं

निवास-स्थिति भारत में बिताए दिनों से तय होती है — मुख्यतः 182-दिन परीक्षण, और भारतीय नागरिकों/PIO के लिए 120-दिन नियम (जब भारतीय आय 15 लाख रुपये से अधिक हो)। एक अहम बात: Golden Visa या UAE रेज़िडेंस परमिट अपने-आप आपकी भारतीय कर-निवास स्थिति समाप्त नहीं करता — केवल भारत में बिताए वास्तविक दिन ऐसा करते हैं।

मैं भारत से दुबई पैसे कैसे भेजूँ — LRS और TCS?

भारत में सक्रिय पूँजी-नियंत्रण हैं। RBI की Liberalised Remittance Scheme (LRS) के तहत प्रत्येक निवासी एक वित्तीय वर्ष (अप्रैल–मार्च) में अधिकतम USD 2,50,000 विदेश भेज सकता है — यह कड़ी सीमा नाबालिगों सहित हर व्यक्ति पर लागू होती है। दुबई में प्रॉपर्टी खरीदना इसका स्वीकृत उद्देश्य है (purpose code S0005)। बड़ी खरीद के लिए आमतौर पर परिवार के सदस्यों की सीमाएँ और/या कई वित्तीय वर्ष जोड़े जाते हैं।

निवेश/रियल-एस्टेट उद्देश्यों के लिए एक वित्तीय वर्ष में 10 लाख रुपये से अधिक की LRS रकम पर 20% TCS (Tax Collected at Source) लगता है (यह सीमा FY2025-26 से 7 लाख से बढ़ाई गई)। TCS कोई अतिरिक्त कर-लागत नहीं है — यह आपकी आयकर देनदारी के विरुद्ध क्रेडिट/रिफंड योग्य है। रकम एक AD (Authorised Dealer) बैंक के ज़रिए Form A2 घोषणा और PAN के साथ भेजी जाती है, और धन का स्रोत वैध व दस्तावेज़ी होना चाहिए। पूरी प्रक्रिया के लिए भारत से UAE पैसे भेजने की LRS गाइड देखें।

त्वरित अनुपालन चेकलिस्ट

• खरीद से पहले अपनी निवास-स्थिति (ROR/RNOR/NRI) CA से निर्धारित कराएँ।
• LRS रेमिटेंस Form A2 + PAN के साथ AD बैंक से करें; USD 2,50,000 सीमा का ध्यान रखें।
• कटा हुआ 20% TCS अपनी ITR में क्रेडिट के रूप में दावा करें।
• हर साल Schedule FA में दुबई प्रॉपर्टी + UAE बैंक खाता घोषित करें — आय हो या न हो।
• किराया Schedule FSI में, लाभ बिक्री-वर्ष में दर्शाएँ।
• पिछली चूक हो तो 2026 वॉलंटरी डिस्क्लोज़र पर CA से चर्चा करें।
• दुबई संपत्ति के उत्तराधिकार को नियंत्रित करने के लिए DIFC/UAE वसीयत बनवाएँ — वरना डिफ़ॉल्ट शरिया नियम लागू हो सकते हैं।

Palmera भारतीय खरीदारों की मदद कैसे करता है

Palmera (RERA ORN 40780) एक दुबई-आधारित ब्रोकरेज है, और हालाँकि हम भारतीय कर सलाह नहीं देते, हम पूरी खरीद-प्रक्रिया को इस तरह संरचित करते हैं कि आपका भारतीय अनुपालन आसान बने। हम DLD 4% (कुल ~6-8% क्लोज़िंग लागत सहित) और भुगतान-योजनाओं में पारदर्शिता देते हैं, LRS-अनुकूल दस्तावेज़ (चालान, अनुबंध, स्वामित्व प्रमाण) उपलब्ध कराते हैं ताकि आप अपने CA को साफ़ रिकॉर्ड सौंप सकें, और Golden Visa (AED 20 लाख पर) या निवेशक वीज़ा (प्रति सह-मालिक AED 4 लाख से) जैसे विकल्पों में मार्गदर्शन देते हैं।

आप हमारी गाइड लाइब्रेरी, मार्केट व यील्ड डेटा और उपलब्ध प्रॉपर्टी से शुरुआत कर सकते हैं। सही निवेश-क्षेत्र चुनने के लिए हमारी कहाँ निवेश करें गाइड देखें — और खरीद के हर चरण में अपने भारतीय CA को साथ रखें, क्योंकि Schedule FA की यह वार्षिक घोषणा ही वह कड़ी है जिसे भूलना सबसे महँगा पड़ता है।