Successione e legittima: cosa succede alla tua proprietà a Dubai secondo la legge italiana e degli Emirati

Hai comprato — o stai per comprare — un appartamento a Dubai, magari a Downtown o alla Marina, con l’idea di lasciarlo un giorno ai tuoi figli. Ma cosa accade davvero a quel bene quando non ci sarai più? La risposta non è scontata: sul tuo immobile emiratino si intrecciano due ordinamenti molto diversi, quello italiano che riserva per legge quote a coniuge e figli (la legittima) e quello degli Emirati, che applica agli immobili situati sul proprio territorio il proprio regime di successione. Ignorare questo intreccio è l’errore più costoso che un investitore italiano possa commettere in fase di pianificazione patrimoniale.

Questa è una guida informativa di carattere generale, non una consulenza legale o fiscale personalizzata: le regole successorie transfrontaliere sono complesse e la tua situazione familiare, patrimoniale e di residenza va valutata da un notaio e da un commercialista in Italia, affiancati da un avvocato specializzato nei testamenti DIFC o ADGM. Le fonti aggiornate al 2026 sono elencate in fondo alla pagina. Leggi anche la nostra guida su come acquistare da straniero a Dubai e la guida fiscale dedicata agli acquirenti italiani.

Cosa succede se muoio senza testamento a Dubai?

È lo scenario da evitare. Gli Emirati Arabi Uniti applicano agli immobili fisicamente situati sul loro territorio le proprie regole di successione e, in assenza di un testamento valido, per i non musulmani si applica di default la Sharia. Questo significa che la ripartizione del tuo appartamento potrebbe seguire criteri molto distanti dalle tue intenzioni e dalla legge italiana: per esempio quote diverse per il coniuge, o una distribuzione differenziata tra figli maschi e femmine.

Il principio da tenere a mente è che la legge del luogo in cui si trova l’immobile (la lex rei sitae) ha un peso concreto: è a Dubai che il bene deve essere materialmente ri-intestato agli eredi presso il Dubai Land Department (DLD), e senza uno strumento riconosciuto quel passaggio può bloccarsi, congelando l’asset per mesi in una procedura incerta. La buona notizia è che gli Emirati offrono una via d’uscita chiara e pensata proprio per gli stranieri, che vediamo tra poco.

La legittima italiana vale ancora sul mio immobile di Dubai?

Sì, e questo è il cuore della questione per un cittadino italiano. La legittima — le quote di riserva che il Codice Civile destina obbligatoriamente a coniuge e figli — è un principio di ordine pubblico dell’ordinamento italiano. Finché mantieni un collegamento successorio con l’Italia, i tuoi legittimari conservano i loro diritti calcolati sul valore dell’intero asse ereditario, immobile di Dubai compreso.

Ne deriva un potenziale conflitto: un testamento redatto a Dubai che assegnasse l’appartamento a una sola persona, escludendo un figlio, potrebbe funzionare sul piano pratico negli Emirati ma restare contestabile in Italia in sede di riunione fittizia e riduzione delle disposizioni lesive. In altre parole, l’erede favorito potrebbe ottenere il bene a Dubai ma essere poi chiamato a compensare i legittimari in Italia. È esattamente per sciogliere questo nodo che esiste uno strumento europeo pensato per te.

Il Regolamento UE 650/2012: posso scegliere la legge italiana?

Qui entra in gioco l’elemento specifico e prezioso per chi arriva dall’Italia. Il Regolamento UE 650/2012 (noto come Bruxelles IV) disciplina le successioni transfrontaliere e consente a un cittadino di eleggere espressamente la legge del proprio Stato di cittadinanza come legge applicabile all’intera successione. Un italiano può quindi inserire nel testamento una professio iuris a favore della legge italiana, dando prevedibilità e coerenza a tutto il piano successorio, evitando che una legge straniera si applichi per il solo fatto di essersi trasferito.

Attenzione però a un limite decisivo: gli Emirati non sono uno Stato membro dell’UE e non sono vincolati dal Regolamento 650/2012. La professio iuris regola i rapporti all’interno dello spazio giuridico europeo, ma non impone nulla al DLD di Dubai. Per il bene fisicamente situato negli Emirati serve quindi un secondo strumento, locale, che dialoghi con il primo. La strategia vincente non è scegliere l’uno o l’altro, ma combinarli.

Il testamento DIFC o ADGM è la soluzione?

Sì, è il tassello locale del piano. Il DIFC (Dubai International Financial Centre) e l’ADGM (Abu Dhabi Global Market) offrono ai non musulmani la possibilità di redigere un testamento di common law che consente di derogare al regime successorio di default basato sulla Sharia per gli asset situati negli Emirati. Un testamento DIFC o ADGM registrato e coordinato con la registrazione presso il DLD permette di destinare l’appartamento di Dubai secondo la tua reale volontà e di velocizzare enormemente il passaggio agli eredi.

Il punto chiave è che i due testamenti sono complementari, non alternativi:

Strumento	Cosa governa	A cosa serve
Testamento italiano (con professio iuris ex Reg. 650/2012)	Patrimonio mondiale e coordinamento con la legittima	Elegge la legge italiana e tutela i legittimari
Testamento DIFC / ADGM	Solo gli asset emiratini (immobile, conti, quote locali)	Deroga alla Sharia e sblocca il trasferimento al DLD

L’obiettivo è redigerli in modo che non si contraddicano: il testamento DIFC deve indicare chiaramente che regola solo l’immobile di Dubai, lasciando al testamento italiano la governance del resto e il rispetto delle quote di riserva. Un professionista che conosca entrambi gli ordinamenti è indispensabile per evitare che uno strumento revochi involontariamente l’altro.

Ci sono imposte di successione, e cosa devo dichiarare finché sono in vita?

Sul versante emiratino la notizia è positiva: gli Emirati non applicano un’imposta di successione o sulle donazioni sull’immobile. Restano solo i costi amministrativi di trasferimento presso il DLD per ri-intestare il bene. Sul versante italiano, invece, la successione di un residente rileva ai fini dell’imposta italiana sul patrimonio complessivo: un profilo da verificare caso per caso con un professionista.

Ma la partita fiscale non aspetta la successione: comincia il giorno stesso dell’acquisto. L’Italia tassa i propri residenti sul reddito mondiale e impone obblighi dichiarativi anche per la mera proprietà. In particolare:

• Quadro RW: il monitoraggio annuale degli immobili esteri è obbligatorio per il solo possesso, a prescindere dal fatto che il bene produca o meno reddito.
• IVIE: la patrimoniale sugli immobili esteri è pari all’1,06% (aumentata dallo 0,76% nel 2024); per un Paese extra-UE come gli Emirati la base imponibile è il prezzo d’acquisto o il valore di mercato, non un valore catastale.
• Redditi da locazione e plusvalenze: gli affitti di Dubai vanno dichiarati nel Modello Redditi Persone Fisiche (non nel 730 semplificato) e le plusvalenze nel Quadro RT. Poiché gli Emirati non impongono imposte personali, non c’è imposta estera da accreditare e il residente italiano paga l’imposta italiana piena.

Attenzione a non confondere IVIE e IVAFE: l’immobile ricade sotto IVIE, mentre l’IVAFE (con l’aliquota maggiorata dello 0,4% per gli Emirati, trattati come giurisdizione a fiscalità privilegiata) riguarda gli asset finanziari. Per il dettaglio, la nostra guida fiscale per acquirenti italiani e quella generale sulle tasse sulla proprietà a Dubai approfondiscono ogni riga della dichiarazione.

Il Golden Visa o il trasferimento a Dubai cambiano tutto?

È una convinzione diffusa e sbagliata. Un permesso di soggiorno o un Golden Visa emiratino non estingue di per sé la residenza fiscale italiana né azzera i diritti dei legittimari. L’Italia verifica la residenza sulla base dei 183 giorni, della residenza anagrafica e del domicilio inteso come centro degli interessi personali e familiari (criterio rafforzato dalla riforma del 2024). Un trasferimento reale richiede la cancellazione dall’anagrafe e l’iscrizione all’AIRE: se non ti cancelli, scatta la presunzione di residenza italiana continuata, con tutti gli obblighi che ne conseguono.

Sul fronte pratico del capitale, l’Italia beneficia della libera circolazione dei capitali europea: non esiste alcun tetto legale annuo ai bonifici in euro verso gli Emirati, a differenza dei sistemi indiano o cinese. La soglia di 10.000 euro riguarda solo il contante fisico trasportato o spedito, non i bonifici bancari; questi ultimi sono liberi ma soggetti ai controlli antiriciclaggio, con richiesta di documentazione sull’origine dei fondi per i grandi trasferimenti immobiliari. I dettagli sono nella guida su come trasferire denaro dall’Italia agli Emirati. Ricorda infine che l’AED è ancorato al dollaro, quindi la tua vera esposizione valutaria è EUR/USD.

Checklist per l’investitore italiano

• Redigi un testamento DIFC o ADGM per l’immobile di Dubai e registralo, coordinandolo con il DLD.
• Predisponi un testamento italiano con eventuale professio iuris ex Reg. 650/2012, verificando la coerenza con la legittima.
• Verifica che i due testamenti non si contraddicano e che ciascuno indichi chiaramente quale bene regola.
• Mappa i legittimari (coniuge, figli) e calcola l’impatto delle quote di riserva sul valore complessivo.
• Metti in ordine gli obblighi dichiarativi: Quadro RW e IVIE ogni anno, Modello Redditi PF per affitti e plusvalenze.
• Non dare per scontato che il Golden Visa sposti la residenza fiscale: valuta l’iscrizione AIRE solo con un trasferimento reale.
• Conserva la documentazione sull’origine dei fondi per i bonifici e per l’antiriciclaggio.
• Fatti assistere da un notaio e da un commercialista in Italia più un legale specializzato negli Emirati.

Come Palmera aiuta gli acquirenti italiani

Palmera è un intermediario immobiliare registrato a Dubai (RERA ORN 40780) e accompagna gli investitori italiani in ogni fase, dalla selezione del bene fino al coordinamento con i professionisti giusti per la pianificazione successoria. Ti mettiamo in contatto con studi legali che redigono testamenti DIFC e ADGM e con consulenti che dialogano con il tuo commercialista in Italia, così che l’immobile e la sua trasmissione siano protetti su entrambi i fronti. Se stai ancora scegliendo dove investire, esplora le zone di Dubai, l’indice dei rendimenti e le proprietà disponibili, oppure parti dalla nostra raccolta di guide per gli acquirenti internazionali. La successione è un tema che si pianifica meglio prima dell’acquisto: parlarne con anticipo ti evita sorprese e mette la tua famiglia al riparo.