Larnaca

Sí: cualquier nacionalidad puede tener propiedad plena (freehold) en Larnaca. Los ciudadanos de la UE compran en las mismas condiciones que los chipriotas, mientras que los compradores de fuera de la UE necesitan una aprobación rutinaria del Consejo de Ministros, que suele concederse en unos dos o tres meses y rara vez se deniega para una vivienda normal. El título se inscribe en el Land Registry (Department of Lands & Surveys) —el registro oficial de Chipre, no una autoridad de estilo del Golfo— y los compradores protegen su posición entre el contrato y la transferencia del título presentando el contrato de compraventa para obtener protección de cumplimiento específico. Sus raíces en el common law inglés y el uso generalizado del inglés hacen que el proceso resulte familiar para los compradores internacionales.

Las rentabilidades brutas rondan el 5–7 % en los apartamentos. Los datos de Numbeo de 2026 muestran alrededor de un 5,3 % en el centro de la ciudad y en torno al 7,4 % en los distritos periféricos, donde los precios de entrada más bajos elevan el ratio; otros análisis de mercado sitúan la rentabilidad combinada de Larnaca cerca del 6,1–6,5 %. Las casas y villas rinden menos —más cerca del 3 %— porque los precios de compra son más altos en relación con los alquileres. Estas son cifras brutas: prevea gestión, gastos de comunidad, seguro y desocupación para llegar a una rentabilidad neta, y trate cualquier cotización de «temporada alta» de alquiler de corta duración como escenarios y no como rentabilidades anuales fiables.

Larnaca es la más asequible de las principales ciudades costeras de Chipre. Numbeo sitúa los apartamentos en aproximadamente 1.780 € por m² fuera del centro y unos 3.330 € por m² en el centro de la ciudad (2026), mientras que los datos de las agencias fijan los apartamentos modernos de obra nueva más cerca de 2.400–2.600 €/m² y las medias por distrito son más bajas. En conjunto, Larnaca cotiza un 30–40 % por debajo de Limassol: un presupuesto de 300.000 € que compra unos 70 m² en Limassol permite adquirir un apartamento más grande y más nuevo en Larnaca. Los precios de los apartamentos subieron alrededor de un 11 % durante 2023–24, con distritos de playa como Mackenzie y Drosia con subidas de hasta el 14 % en un año.

Square One, el desarrollador en Palmera, está construyendo su cartera de proyectos en Larnaca en torno a la regeneración del paseo marítimo, por lo que los precios concretos de las unidades se añaden a medida que los proyectos salen al mercado. Como referencia de mercado, los apartamentos modernos frente al mar en Larnaca arrancan en general en la franja baja o media de los 200.000 € para una obra nueva bien ubicada, con existencias de reventa disponibles por menos. Los precios de Square One se cotizan sin IVA («+IVA»), así que recuerde añadir el 19 % de IVA de Chipre (el tipo reducido del 5 % solo se aplica a una primera vivienda habitual dentro de los límites de valor y superficie; una unidad de inversión o de residencia paga el 19 %). La mayoría de las ventas de obra nueva funcionan con planes de pago escalonados del desarrollador a lo largo de la construcción.

Sí — una compra que cumpla los requisitos abre la residencia permanente en Chipre, que es un permiso de residencia, no la ciudadanía. Por la vía rápida del Reglamento 6(2) se invierte un mínimo de 300.000 EUR (más IVA) en vivienda de obra nueva comprada directamente a un promotor —las unidades de segunda mano no cumplen los requisitos— y se acredita un ingreso anual seguro de al menos 50.000 EUR procedente del extranjero. Concede la residencia permanente al inversor y a su familia directa, no exige residir en Chipre a tiempo completo y está vinculada al mantenimiento de la inversión. El programa de ciudadanía por inversión de Chipre se abolió en 2020, por lo que esta no es una vía hacia el pasaporte; confirma las normas vigentes con un abogado chipriota antes de contar con un resultado concreto.

Chipre es una jurisdicción de baja fiscalidad para los propietarios de vivienda. No existe impuesto sobre sucesiones, donaciones, patrimonio ni un impuesto nacional anual sobre la propiedad, y el impuesto de actos jurídicos documentados sobre el contrato de compra es un cargo único, no un gravamen recurrente. El IVA es del 19 % general; el IVA reducido del 5 % se aplica únicamente a la primera vivienda habitual del propietario (los primeros 130 m², dentro de los límites de 350.000 EUR de valor / 475.000 EUR de transacción) — una unidad de compra para alquilar o para residencia paga el 19 %. El impuesto sobre las plusvalías es del 20 %, pero solo sobre los bienes inmuebles situados en Chipre, con exenciones vitalicias que protegen parte de la ganancia. Los ingresos por alquiler tributan por el impuesto sobre la renta de las personas físicas, y los residentes no domiciliados pagan el 0 % sobre dividendos e intereses y (mediante las exenciones pertinentes) pueden tributar muy poco durante hasta 17 años. El impuesto de sociedades es del 15 % a partir de 2026. Confirma siempre los tipos vigentes con un asesor fiscal chipriota.

Es el proyecto de regeneración que define a la ciudad — reiniciado y relanzado. El proyecto original de puerto y marina, de 1.200 millones EUR, se adjudicó a un consorcio privado, pero el gobierno rescindió esa concesión en 2024. En 2026 el Estado relanzó el programa a través de la Autoridad Portuaria de Chipre, dividiendo el puerto y la marina en proyectos paralelos con un primer tramo de inversión de ~415 millones EUR, obras de dragado a punto de finalizar y un plan director previsto para alrededor de 2029, antes de una nueva licitación internacional para desarrolladores principales. La visión a largo plazo —una marina ampliada, hoteles frente al mar, comercio y viviendas, y un paseo marítimo público reconectado— sigue siendo la tesis de inversión central para el centro de Larnaca, pero se desarrolla a lo largo de la próxima década en lugar de forma inmediata, así que sopesa los plazos frente a tu horizonte.

Depende de la estrategia. Finikoudes —el núcleo costero bordeado de palmeras junto al Castillo de Larnaca y la Iglesia de San Lázaro— es el centro consolidado y transitable a pie, con sobreprecios por sus vistas al mar. Mackenzie, el barrio de playa con Bandera Azul a pocos minutos del aeropuerto, es el favorito en plena revalorización de jóvenes profesionales y expatriados, y uno de los mayores protagonistas del crecimiento de precios. El corredor de la Marina y el Puerto ofrece el mayor potencial de regeneración, pero con el plazo más largo. Los distritos del interior, como Drosia, Kamares y Sotiros, ofrecen vivienda más nueva para familias, mientras que Oroklini y Livadia, en la costa norte, son los puntos de entrada asequibles para la compra para alquiler. Cada uno es una subzona de una misma ciudad compacta: la elección depende del precio, el perfil del inquilino y cuánto riesgo de regeneración quieras asumir.