Larnaca

Oui — toute nationalité peut détenir un bien en pleine propriété (freehold) à Larnaca. Les citoyens de l'UE achètent sur un pied d'égalité avec les Chypriotes, tandis que les acheteurs hors UE doivent obtenir une autorisation de routine du Conseil des ministres, généralement accordée en deux à trois mois environ et rarement refusée pour un logement classique. Le titre est enregistré au Land Registry (Department of Lands & Surveys) — le registre officiel de Chypre, et non une quelconque autorité de type Golfe — et les acheteurs protègent leur position entre le contrat et le transfert du titre en déposant le contrat de vente aux fins de protection par exécution en nature (specific performance). Les racines de la common law anglaise et l'anglais largement parlé rendent le processus familier aux acheteurs internationaux.

Les rendements bruts se situent aux alentours de 5 à 7 % sur les appartements. Les données 2026 de Numbeo affichent environ 5,3 % dans le centre-ville et environ 7,4 % dans les quartiers périphériques, où des prix d'entrée plus bas relèvent le ratio ; d'autres analyses de marché situent les rendements moyens de Larnaca autour de 6,1 à 6,5 %. Les maisons et villas rapportent moins — plus proche de 3 % — car les prix d'achat sont plus élevés par rapport aux loyers. Ce sont des chiffres bruts : prévoyez la gestion, les charges de copropriété, l'assurance et la vacance pour parvenir à un rendement net, et considérez toute estimation de « haute saison » en location courte durée comme des scénarios plutôt que comme des rendements annuels fiables.

Larnaca est la plus abordable des principales villes côtières de Chypre. Numbeo situe les appartements à environ 1 780 € le m² hors du centre et environ 3 330 € le m² dans le centre-ville (2026), tandis que les données d'agences situent les appartements neufs modernes plutôt à 2 400–2 600 €/m² et les moyennes à l'échelle du district plus basses. Dans l'ensemble, Larnaca s'échange 30 à 40 % en dessous de Limassol — un budget de 300 000 € qui permet d'acheter environ 70 m² à Limassol assure un appartement plus grand et plus récent à Larnaca. Les prix des appartements ont augmenté d'environ 11 % sur 2023–24, avec des quartiers de plage comme Mackenzie et Drosia en hausse jusqu'à 14 % en un an.

Square One, le promoteur présent sur Palmera, construit son portefeuille à Larnaca autour de la régénération du front de mer, de sorte que les prix des unités spécifiques sont ajoutés au fur et à mesure que les projets arrivent sur le marché. À titre de référence de marché, les appartements modernes en bord de mer à Larnaca démarrent globalement dans le bas à milieu de la tranche des 200 000 € pour un bien neuf bien situé, avec du stock de revente disponible pour moins cher. Les prix de Square One sont indiqués hors TVA (« +TVA »), pensez donc à ajouter la TVA de 19 % de Chypre (le taux réduit de 5 % ne s'applique qu'à une première résidence occupée par son propriétaire, dans les limites de valeur et de superficie — un bien d'investissement ou de résidence paie 19 %). La plupart des ventes de biens neufs s'effectuent selon des plans de paiement échelonnés du promoteur tout au long de la construction.

Oui — un achat éligible ouvre droit à la résidence permanente à Chypre, qui est un titre de séjour, et non la citoyenneté. Dans le cadre de la procédure accélérée prévue par le Règlement 6(2), vous investissez au minimum 300 000 EUR (plus TVA) dans un bien neuf acheté directement auprès d'un promoteur — les biens de revente ne sont pas éligibles — et vous justifiez d'un revenu annuel sûr d'au moins 50 000 EUR provenant de l'étranger. Elle accorde la résidence permanente à l'investisseur et à sa famille proche, n'exige pas de résider à Chypre à temps plein, et reste liée à la conservation de l'investissement. Le programme chypriote de citoyenneté par investissement a été supprimé en 2020, il ne s'agit donc pas d'une voie d'accès à un passeport ; confirmez les règles en vigueur avec un avocat chypriote avant de vous fier à un résultat précis.

Chypre est une juridiction à faible fiscalité pour les propriétaires immobiliers. Il n'y a ni impôt sur les successions, les donations, la fortune, ni taxe foncière nationale annuelle, et le droit de timbre sur le contrat d'achat est un prélèvement unique, et non un impôt récurrent. La TVA est de 19 % au taux normal ; la TVA réduite de 5 % ne s'applique qu'à une première résidence occupée par son propriétaire (les 130 premiers m², dans la limite d'une valeur de 350 k€ / d'une transaction de 475 k€) — un bien locatif ou destiné à la résidence est soumis à 19 %. L'impôt sur les plus-values est de 20 %, mais uniquement sur les biens immobiliers situés à Chypre, avec des abattements à vie qui exonèrent une partie de la plus-value. Les revenus locatifs sont imposés au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, et les résidents non domiciliés paient 0 % sur les dividendes et les intérêts et (via les exonérations applicables) peuvent être très faiblement imposés pendant une durée pouvant atteindre 17 ans. L'impôt sur les sociétés est de 15 % à partir de 2026. Confirmez toujours les taux en vigueur auprès d'un conseiller fiscal chypriote.

C'est le projet de régénération emblématique de la ville — remis à zéro et relancé. Le projet initial de port et marina, d'un montant de 1,2 milliard EUR, avait été attribué à un consortium privé, mais le gouvernement a résilié cette concession en 2024. En 2026, l'État a relancé le programme par l'intermédiaire de l'Autorité des ports de Chypre, en scindant le port et la marina en projets parallèles, avec une première tranche d'investissement d'environ 415 millions €, des travaux de dragage en voie d'achèvement, et un plan directeur visé pour environ 2029 avant un nouvel appel d'offres international pour des promoteurs principaux. La vision à long terme — une marina agrandie, des hôtels en front de mer, des commerces et des résidences, et un front de mer public reconnecté — reste la thèse d'investissement centrale pour le cœur de Larnaca, mais elle s'étend sur la décennie à venir plutôt que dans l'immédiat ; pesez donc le calendrier au regard de votre horizon.

Cela dépend de votre stratégie. Finikoudes — le cœur balnéaire bordé de palmiers, près du château de Larnaca et de l'église Saint-Lazare — est le centre historique et piétonnier, où les vues sur la mer se paient au prix fort. Mackenzie, le quartier de la plage Pavillon Bleu à quelques minutes de l'aéroport, est le favori en pleine gentrification des jeunes cadres et des expatriés, et l'une des plus fortes progressions de prix. Le corridor Marina & Port offre le plus grand potentiel de requalification, mais aussi l'horizon le plus lointain. Les quartiers de l'intérieur comme Drosia, Kamares et Sotiros proposent un parc immobilier familial plus récent, tandis qu'Oroklini et Livadia, sur la côte nord, sont les points d'entrée abordables pour l'investissement locatif. Chacun est un sous-secteur d'une même ville compacte — le choix se joue sur le prix, le profil des locataires et le niveau de risque de requalification que vous êtes prêt à assumer.