Nicosia

Oui — toute nationalité peut acheter un bien en pleine propriété (freehold) à Chypre. Les citoyens de l'UE achètent sur un pied d'égalité avec les Chypriotes, et les acheteurs hors UE obtiennent une autorisation de routine du Conseil des ministres, généralement en l'espace de quelques mois, laquelle est accordée d'office pour un logement ou un bien d'investissement. Le titre est enregistré auprès du Land Registry (le Department of Lands & Surveys) — Chypre n'a ni DLD ni RERA. Les acheteurs protègent un achat sur plan ou en construction en déposant le contrat de vente au Land Registry, ce qui garantit des droits d'exécution en nature (specific performance) opposables au vendeur. Chypre applique la common law anglaise et l'anglais y est largement parlé, ce qui rend le processus de transfert de propriété familier aux acheteurs internationaux.

Les rendements bruts sur des appartements bien situés avoisinent 5–6 %, avec des rendements nets autour de 4 % après charges (INDEX.cy ; Investropa). Les studios et les appartements d'une chambre proches des universités et du centre-ville rapportent le plus — environ 5,4–6,0 % brut pour les studios — tandis que les appartements familiaux plus grands de deux chambres se situent plus près de 4,7–5,0 %. La caractéristique déterminante est la stabilité, et non la saisonnalité : contrairement aux villes balnéaires du littoral, les locataires de Nicosia sont des fonctionnaires, du personnel d'ambassade, des banquiers, des professionnels et des étudiants, si bien que la demande est présente toute l'année avec un taux de vacance très faible. À considérer comme des chiffres indicatifs 2026 issus du marché, et prévoyez un budget pour la gestion, l'entretien et les périodes de vacance.

Les appartements se situent en moyenne autour de 2 150–2 300 EUR par m² début 2026 (INDEX.cy ; Investropa). Dans les zones résidentielles centrales et établies, les appartements avoisinent 1 500–2 200 EUR/m², tandis que les programmes plus récents en périphérie se situent autour de 1 300–1 800 EUR/m² ; les maisons affichent une moyenne plus proche de 1 850 EUR/m². Les emplacements centraux de premier ordre atteignent le haut de la fourchette, et il existe un large écart entre les quartiers les plus abordables (comme Kaimakli et Agios Dometios) et les zones de prestige comme Engomi. Les prix sont restés globalement stables à légèrement en hausse sur l'année écoulée jusqu'à début 2026, les appartements devant progresser d'environ 2–4 % sur l'ensemble de 2026.

Palmera ne référence pas encore de biens à Nicosia. Square One, le promoteur partenaire sur Palmera, n'a actuellement aucun projet dans la capitale, il n'existe donc pas de prix d'entrée en vigueur à Nicosia à indiquer ici — consultez la plateforme pour connaître les dernières disponibilités. À titre de repère de marché, les appartements d'entrée de gamme à Nicosia démarrent généralement autour de 120 000–220 000 EUR pour des studios et des logements d'une chambre dans les quartiers périphériques (INDEX.cy), et grimpent largement au-delà de plusieurs centaines de milliers d'euros pour les maisons familiales et les zones prestigieuses telles qu'Engomi. À noter que les prix des promoteurs à Chypre sont généralement indiqués hors TVA (« +TVA »), et que la TVA standard de 19 % s'applique à un bien locatif ou destiné à la résidence.

Cela peut vous permettre d'obtenir la résidence permanente, mais pas la citoyenneté. Chypre accorde la résidence permanente par investissement à partir de 300 000 EUR dans un bien NEUF du marché primaire, associée à la preuve d'au moins 50 000 EUR par an de revenus provenant de l'étranger. Il s'agit d'un permis de séjour, et non d'un passeport — Chypre a supprimé son programme de citoyenneté par investissement en 2020, aucun achat immobilier ne mène donc à un passeport chypriote. Chypre est membre de l'UE et de la zone euro, mais n'est pas encore membre à part entière de l'espace Schengen, si bien que la résidence sur place ne confère pas la libre circulation sans contrôle aux frontières au sein de l'espace Schengen. Confirmez les seuils et conditions en vigueur auprès d'un conseiller en immigration chypriote avant de vous fier à un résultat précis.

Chypre est une juridiction à fiscalité légère pour l'immobilier. La TVA est de 19 % au taux standard ; une TVA réduite de 5 % ne s'applique qu'à une première résidence occupée par son propriétaire (sur les 130 premiers m², avec des plafonds de valeur et de transaction d'environ 350 000 EUR / 475 000 EUR), de sorte qu'un bien locatif ou destiné à la résidence paie la TVA pleine de 19 %. Le droit de timbre a été supprimé. Il n'y a ni impôt sur les successions, les donations ou la fortune, ni impôt foncier national annuel. L'impôt sur les plus-values est de 20 % et ne s'applique qu'aux biens situés à Chypre. Dans le cadre du régime non-domicilié, les résidents éligibles paient 0 % sur les revenus de dividendes, d'intérêts et locatifs pendant 17 ans, et le taux de l'impôt sur les sociétés est de 15 %. Confirmez toujours les taux et allègements en vigueur avec un conseiller fiscal chypriote pour votre situation.

Nicosia est un marché actif toute l'année — le moins saisonnier de Chypre. Parce qu'il s'agit de la capitale et d'une ville d'affaires et universitaire de l'intérieur des terres plutôt que d'une station balnéaire, la demande locative ne fluctue pas au rythme du calendrier touristique. Les locataires sont les ministères et le secteur public, les ambassades, les banques et les cabinets de services professionnels, ainsi qu'une importante population étudiante, ce qui assure un taux d'occupation stable et une faible vacance sur les douze mois de l'année. Cela en fait un choix bien adapté aux investisseurs qui recherchent des revenus prévisibles en location longue durée plutôt que les rendements plus élevés mais saisonniers des marchés côtiers de la location courte durée à Limassol, Paphos et Larnaca.

Cela dépend de la stratégie. Strovolos — la deuxième plus grande municipalité de Chypre — est le choix classique pour l'investissement locatif et les familles, avec une forte demande locative. Engomi est le quartier prestigieux, qui abrite les ambassades et les cadres dirigeants, et commande des loyers premium ainsi que les baux les plus longs. Aglantzia se trouve à côté du campus de l'Université de Chypre et convient aux locations étudiantes, tandis que Latsia et Agios Dometios sont les points d'entrée abordables pour les primo-investisseurs. La vieille ville à l'intérieur des remparts vénitiens offre des prix plus bas avant rénovation pour les acheteurs visant la rénovation ou l'exploitation en courte durée. Chacun est un quartier du grand Nicosia plutôt qu'un marché distinct — le choix dépend du budget, du type de locataire et du modèle locatif.