Nicosia

Sì — persone di qualsiasi nazionalità possono acquistare immobili in piena proprietà (freehold) a Cipro. I cittadini dell'UE acquistano alle stesse condizioni dei ciprioti, e gli acquirenti extra-UE ottengono una normale approvazione del Consiglio dei Ministri, di solito entro un paio di mesi, che viene concessa come prassi per un'abitazione o un'unità d'investimento. Il titolo è registrato presso il Land Registry (il Department of Lands & Surveys) — Cipro non ha alcun DLD né RERA. Gli acquirenti tutelano un acquisto sulla carta (off-plan) o in costruzione depositando il contratto di compravendita presso il Land Registry, il che garantisce i diritti di esecuzione in forma specifica nei confronti del venditore. Cipro segue il common law inglese e l'inglese è ampiamente parlato, il che rende il processo di trasferimento della proprietà familiare agli acquirenti internazionali.

I rendimenti lordi sugli appartamenti ben posizionati si aggirano intorno al 5–6%, con rendimenti netti attorno al 4% al netto dei costi (INDEX.cy; Investropa). I monolocali e i bilocali vicino alle università e al centro città rendono di più — circa il 5,4–6,0% lordo per i monolocali — mentre gli appartamenti familiari più grandi con due camere da letto si collocano più vicino al 4,7–5,0%. La caratteristica distintiva è la stabilità, non la stagionalità: a differenza delle città balneari costiere, gli inquilini di Nicosia sono dipendenti pubblici, personale delle ambasciate, banchieri, professionisti e studenti, quindi la domanda è costante tutto l'anno con una sfittanza molto bassa. Considera questi come dati indicativi del 2026 ricavati dal mercato e prevedi un budget per gestione, manutenzione e periodi di sfitto.

Gli appartamenti hanno un prezzo medio di circa EUR 2.150–2.300 per m² all'inizio del 2026 (INDEX.cy; Investropa). Nelle zone residenziali centrali e consolidate gli appartamenti si aggirano intorno a EUR 1.500–2.200/m², mentre i nuovi sviluppi suburbani si collocano attorno a EUR 1.300–1.800/m²; le case hanno una media più vicina a EUR 1.850/m². Le posizioni centrali di pregio raggiungono la fascia più alta, e c'è un'ampia forbice tra i quartieri più accessibili (come Kaimakli e Agios Dometios) e le zone prestigiose come Engomi. I prezzi sono rimasti sostanzialmente stabili o leggermente più alti nell'anno fino all'inizio del 2026, con appartamenti che si prevede cresceranno di circa il 2–4% nel corso del 2026.

Palmera non elenca ancora inventario a Nicosia. Square One, il costruttore partner su Palmera, al momento non ha progetti nella capitale, quindi qui non c'è un prezzo d'ingresso live per Nicosia da citare — controlla la piattaforma per l'ultima disponibilità. Come riferimento di mercato, gli appartamenti entry-level a Nicosia partono in genere da circa 120.000–220.000 EUR per monolocali e bilocali nei quartieri suburbani (INDEX.cy), salendo fino a diverse centinaia di migliaia per case familiari e zone di prestigio come Engomi. Da notare che i prezzi dei costruttori a Cipro sono di solito indicati IVA esclusa ("+IVA"), e l'IVA standard del 19% si applica a un'unità buy-to-let o per residenza.

Può qualificarti per la residenza permanente, ma non per la cittadinanza. Cipro concede la Residenza Permanente tramite investimento a partire da 300.000 EUR in immobili NUOVI del mercato primario, combinata con la prova di almeno 50.000 EUR all'anno di reddito proveniente dall'estero. Si tratta di un permesso di residenza, non di un passaporto — Cipro ha abolito il suo programma di cittadinanza per investimento nel 2020, quindi nessun acquisto immobiliare porta a un passaporto cipriota. Cipro è nell'UE e nell'eurozona ma non è ancora un membro a pieno titolo di Schengen, quindi la residenza qui non conferisce la libera circolazione senza frontiere nell'area Schengen. Verifica le soglie e le condizioni attuali con un consulente per l'immigrazione a Cipro prima di fare affidamento su un esito specifico.

Cipro è una giurisdizione a bassa tassazione per gli immobili. L'IVA è del 19% standard; un'IVA ridotta del 5% si applica solo alla prima casa occupata dal proprietario (sui primi 130 m², con limiti di valore e di transazione di circa 350.000 EUR / 475.000 EUR), quindi un'unità buy-to-let o per residenza paga l'intero 19%. L'imposta di bollo è stata abolita. Non ci sono imposte di successione, sulle donazioni o sul patrimonio, né alcuna imposta nazionale annuale sugli immobili. L'imposta sulle plusvalenze è del 20%, e si applica solo agli immobili situati a Cipro. Nell'ambito del regime non-domicile, i residenti qualificati pagano lo 0% su dividendi, interessi e redditi da locazione per 17 anni, e l'aliquota dell'imposta sulle società è del 15%. Verifica sempre le aliquote e le agevolazioni attuali con un consulente fiscale a Cipro per la tua situazione.

Nicosia è un mercato attivo tutto l'anno — il meno stagionale di Cipro. Essendo la capitale e una città d'affari e universitaria dell'entroterra anziché una località balneare, la domanda di locazioni non oscilla con il calendario turistico. Gli inquilini sono ministeri e settore pubblico, ambasciate, banche e società di servizi professionali, oltre a una vasta popolazione studentesca, il che sostiene un'occupazione costante e un basso sfitto per tutti i dodici mesi. Ciò la rende particolarmente adatta agli investitori che cercano un reddito prevedibile da locazione a lungo termine anziché i rendimenti più elevati ma stagionali dei mercati costieri delle locazioni brevi a Limassol, Paphos e Larnaca.

Dipende dalla strategia. Strovolos — il secondo comune più grande di Cipro — è la scelta tradizionale per il buy-to-let e per le famiglie, con una forte domanda di inquilini. Engomi è il quartiere di prestigio, sede di ambasciate e alti dirigenti, che ottiene canoni superiori alla media e le locazioni più durature. Aglantzia si trova accanto al campus dell'Università di Cipro e si presta alle locazioni studentesche, mentre Latsia e Agios Dometios sono i punti d'ingresso più convenienti per gli investitori alle prime armi. La Città Vecchia all'interno delle Mura Veneziane offre prezzi più bassi prima della ristrutturazione per gli acquirenti interessati a ristrutturazioni o alla gestione di soggiorni brevi. Ciascuna è un quartiere della grande Nicosia anziché un mercato a sé stante — la scelta riguarda il budget, il tipo di inquilino e il modello di locazione.