Nicosia

Evet — her uyruktan kişi Kıbrıs'ta tam mülkiyetli (freehold) gayrimenkul satın alabilir. AB vatandaşları Kıbrıslılarla aynı koşullarda satın alır ve AB dışı alıcılar rutin bir Bakanlar Kurulu onayı alır, tipik olarak birkaç ay içinde; bu onay bir konut veya yatırım birimi için olağan şekilde verilir. Tapu, Land Registry (Department of Lands & Surveys) nezdinde tescil edilir — Kıbrıs'ta DLD veya RERA yoktur. Alıcılar, proje aşamasında veya inşaat halindeki bir satın almayı satış sözleşmesini Land Registry'ye kaydettirerek (depozit ederek) güvence altına alır; bu, satıcıya karşı aynen ifa haklarını temin eder. Kıbrıs, İngiliz teamül hukuku (common law) altında işler ve İngilizce yaygın olarak konuşulur; bu da tapu devir sürecini uluslararası alıcılar için tanıdık kılar.

İyi konumlanmış dairelerde brüt getiriler yaklaşık %5–6 civarındadır, maliyetlerden sonra net getiriler %4 dolayındadır (INDEX.cy; Investropa). Üniversitelerin ve şehir merkezinin yakınındaki stüdyo ve bir yatak odalı birimler en yüksek getiriyi sağlar — stüdyolar için kabaca brüt %5,4–6,0 — daha büyük iki yatak odalı aile daireleri ise %4,7–5,0'e daha yakın seyreder. Belirleyici özellik mevsimsellik değil istikrardır: sahil tatil şehirlerinin aksine, Nicosia'nın kiracıları devlet memurları, elçilik personeli, bankacılar, profesyoneller ve öğrencilerdir; dolayısıyla talep yıl boyunca sürer ve boşluk oranı çok düşüktür. Bunları gösterge niteliğinde, piyasadan derlenmiş 2026 rakamları olarak değerlendirin ve yönetim, bakım ve boş dönemler için bütçe ayırın.

2026 başı itibarıyla daireler metrekare başına ortalama yaklaşık 2.150–2.300 EUR (INDEX.cy; Investropa). Merkezi ve yerleşik konut bölgelerinde daireler yaklaşık 1.500–2.200 EUR/m², daha yeni banliyö projeleri ise 1.300–1.800 EUR/m² dolayında seyreder; evler ise metrekare başına 1.850 EUR'ya daha yakın bir ortalamaya sahiptir. Merkezi seçkin konumlar aralığın üst ucunda yer alır ve en uygun fiyatlı bölgeler (Kaimakli ve Agios Dometios gibi) ile Engomi gibi prestijli alanlar arasında geniş bir fark vardır. Fiyatlar, 2026 başına kadar geçen yıl boyunca genel olarak yatay ile hafif yükseliş arasında seyretti; dairelerin 2026 boyunca yaklaşık %2–4 artması öngörülüyor.

Palmera henüz Nicosia envanteri listelemiyor. Palmera'daki geliştirici ortağı Square One'ın şu anda başkentte hiçbir projesi bulunmuyor, dolayısıyla burada belirtilecek güncel bir Nicosia giriş fiyatı yok — en son müsaitlik için platformu kontrol edin. Piyasa referansı olarak, Nicosia'da giriş seviyesi daireler genellikle 120.000–220.000 EUR civarından başlar; bu, banliyö bölgelerindeki stüdyo ve tek yatak odalı üniteler içindir (INDEX.cy) ve aile evleri ile Engomi gibi prestijli bölgelerde yüz binlerce euroya kadar çıkar. Kıbrıs'ta geliştirici fiyatlarının genellikle KDV hariç ("+KDV") belirtildiğini ve kiralık ya da oturum amaçlı bir ünitede standart %19 KDV'nin uygulandığını unutmayın.

Sizi daimi oturum hakkı için uygun hale getirebilir, ancak vatandaşlık için değil. Kıbrıs, YENİ birincil piyasa mülkünde 300.000 EUR'dan itibaren yatırım yoluyla Daimi Oturum Hakkı tanır; bunun için ayrıca yurt dışından yıllık en az 50.000 EUR gelir kanıtı gerekir. Bu bir oturum izni olup, pasaport değildir — Kıbrıs 2020'de yatırım yoluyla vatandaşlık programını kaldırdı, dolayısıyla hiçbir mülk satın alımı Kıbrıs pasaportuna yol açmaz. Kıbrıs, AB ve euro bölgesinde yer alır ancak henüz tam bir Schengen üyesi değildir, dolayısıyla buradaki oturum hakkı Schengen bölgesinde sınırsız seyahat imkânı sağlamaz. Belirli bir sonuca güvenmeden önce güncel eşikleri ve koşulları bir Kıbrıs göçmenlik danışmanıyla teyit edin.

Kıbrıs, mülk açısından düşük vergili bir yargı bölgesidir. KDV standart olarak %19'dur; indirimli %5 KDV yalnızca sahibinin oturduğu ilk konuta uygulanır (ilk 130 m² için, yaklaşık 350.000 EUR / 475.000 EUR değer ve işlem üst sınırlarıyla), dolayısıyla kiralık ya da oturum amaçlı bir ünite tam %19 öder. Damga vergisi kaldırılmıştır. Miras, hediye veya servet vergisi yoktur ve yıllık ulusal emlak vergisi de yoktur. Sermaye kazancı vergisi %20'dir ve yalnızca Kıbrıs'ta bulunan mülke uygulanır. Non-domicile rejimi kapsamında, uygun sakinler 17 yıl boyunca temettü, faiz ve kira gelirinde %0 öder ve kurumlar vergisi oranı %15'tir. Durumunuza uygun güncel oranları ve muafiyetleri her zaman bir Kıbrıs vergi danışmanıyla teyit edin.

Nicosia yıl boyunca aktif bir pazar — Kıbrıs'ın en az mevsimsel pazarı. Bir sahil tatil beldesi değil, başkent ve iç bölgede yer alan bir iş ve üniversite şehri olduğu için kiralama talebi turizm takvimiyle dalgalanmaz. Kiracılar arasında bakanlıklar ve kamu sektörü, büyükelçilikler, bankalar ve profesyonel hizmet firmaları ile geniş bir öğrenci nüfusu yer alır; bu da yılın on iki ayı boyunca istikrarlı doluluk ve düşük boşluk oranı sağlar. Bu durum, Limassol, Paphos ve Larnaca'daki sahil kısa dönem kiralama pazarlarının daha yüksek ama mevsimsel getirileri yerine öngörülebilir uzun dönem kira geliri isteyen yatırımcılar için onu son derece uygun kılar.

Bu, stratejiye bağlıdır. Strovolos — Kıbrıs'ın en büyük ikinci belediyesi — güçlü kiracı talebiyle yatırım amaçlı kiralama ve aile tercihinin ana akım seçeneğidir. Engomi, büyükelçilikler ve üst düzey yöneticilerin bulunduğu prestijli bölgedir; kira primleri ve en uzun kiracılık sürelerini sunar. Aglantzia, Kıbrıs Üniversitesi kampüsünün yanında yer alır ve öğrenci kiralamalarına uygundur; Latsia ve Agios Dometios ise ilk kez yatırım yapanlar için uygun fiyatlı giriş noktalarıdır. Venedik Surları içindeki Eski Şehir, yenileme veya kısa süreli konaklama işletmeciliğini hedefleyen alıcılar için yenileme öncesi daha düşük fiyatlar sunar. Her biri ayrı bir pazar değil, büyük Nicosia'nın bir bölgesidir — seçim bütçe, kiracı tipi ve kiralama modeliyle ilgilidir.