Bir sonraki yatırımınız Bali'de
bir sohbetle başlıyor.

Evet, ama tam mülkiyetle değil. Endonezya'daki tam mülkiyet hakkı olan Hak Milik yalnızca Endonezya vatandaşlarına ayrılmıştır ve bu hakkı bir yabancıya doğrudan ya da aracı bir isim (nominee) üzerinden geçiren her düzenleme hukuken geçersizdir. Yabancı bir birey ya bir Endonezyalı arazi sahibinden leasehold (Hak Sewa) alır, ki Bali'de en yaygın yol budur, ya da tescilli bir kullanım hakkı olan Hak Pakai edinir. Bir daire, yabancı mülkiyetine uygun bir binada kat mülkiyetiyle tutulabilir; bunun o bina için geçerli olduğunu geliştiricinin noterinin teyit etmesi gerekir.

Sözleşmede ne yazıyorsa o kadar. Sektör rehberleri Bali'deki tipik kira sürelerini 25 ila 30 yıl olarak veriyor; uzatma ise ancak senede yazılmışsa vardır, tercihen sabit bir fiyat ya da bir fiyat formülüyle. "30 artı 30" gibi toplamlar yasal bir hak değil, sözleşme seçenekleridir. Süre dolduğunda, uzatma kararlaştırılmadıysa arazi ve bina sahibine geri döner. Endonezya Medeni Kanunu'na göre kira sözleşmesi taraflardan birinin ölümüyle sona ermez; sözleşmede aksi yazmadıkça arazinin satışıyla da sona ermez.

Hak Pakai, araziyi belirli bir süre kullanma hakkıdır ve yabancı bir bireyin kendi adına tutabileceği tek arazi hakkıdır. "80 yıla kadar" rakamı yalnızca devlet arazisi için geçerlidir: 30 yıl, 20 yıl uzatma ve 30 yıl yenileme; her adım için başvuru ve onay gerekir, hiçbiri kendiliğinden işlemez. Bir Endonezyalıya ait arazide, yani Bali'deki olağan durumda, süre 30 yıla kadardır ve yalnızca sahibinin kabul ettiği yeni bir senetle yenilenir. Bali'de yabancı alıcılar ayrıca asgari fiyatlarla karşılaşır: bir ev için 5 milyar IDR, bir daire için 2 milyar IDR. Güncel rakamı noterle teyit edin.

Tescilli bir tapuda alıcı, fiyat ile devletin takdir ettiği değerden yüksek olanı üzerinden, her bölge yönetiminin (regency) belirlediği muafiyet düşüldükten sonra %5'e kadar bir edinim vergisi olan BPHTB öder. Satıcı %2,5 nihai gelir vergisi öder. Bir geliştiriciden alınan yeni konut KDV'ye tabidir; 2025 ve 2026'da çoğu konut için efektif oran %11'dir. Tapu memurunun ücreti senetteki değerin %1'iyle sınırlıdır; yıllık arazi ve bina vergisi (PBB) ise takdir edilen değerin %0,5'ine kadardır. Bölge yönetimleri kendi oranlarını belirlediği için rakamları her proje için ayrıca teyit ediyoruz.

Yalnızca lisanslı bir işletme olarak. Her konaklama işletmesinin ulusal OSS sistemi üzerinden lisans alması ve doğru KBLI koduna sahip bir NIB edinmesi gerekir; ayrıca %10'a kadar bölgesel otel vergisi uygulanır. 2026'da Turizm Bakanlığı lisanssız ilanları, aralarında Airbnb ve Booking.com'un da bulunduğu dokuz rezervasyon platformundan kaldırttı; 1 Ağustos 2026'ya kadar 259 ilan yayından indirildi ve platformlarla otomatik lisans kontrolü Haziran 2027 için hedefleniyor. Yabancı bir mülk sahibi için yasal yollar, yabancı ortaklı bir şirket (PT PMA) kurmak ya da lisanslı bir Endonezyalı işletmeci üzerinden kiraya vermektir.

Tek başına vermez: leasehold bir villa satın aldığınız için vize verilmez. Second Home Visa, Endonezya'daki bir devlet bankasında en az 130.000 ABD doları tutulmasını ya da en az 1 milyon ABD doları değerinde bir daire alınmasını şart koşar ve 13 milyon IDR devlet harcı karşılığında 5 yıla kadar, 10 yıla uzatılabilen bir oturum izni verir. Golden Visa ise devlet tahvillerine, borsada işlem gören hisselere ya da mevduata yapılan yatırıma bağlıdır ve resmi belgelerinde gayrimenkul yolu yoktur.

Çünkü Bali'de yabancı alıcılara yönelik projeler genellikle dolarla pazarlanıyor; para birimini sayfanın üst kısmından değiştirebilirsiniz. Sözleşmenin kendisi ise rupi cinsindendir: Bank Indonesia, Endonezya'daki işlemlerin rupiyle yapılmasını zorunlu tutar. Bu yüzden dolar tutarı bir kur çevirisidir, hiçbir zaman sözleşme fiyatı değildir.

Alıcıdan hiçbir şey almıyoruz. Komisyonumuzu geliştirici öder; böylece doğrudan aldığınızda ödeyeceğiniz fiyatın aynısını ödersiniz. Vergiler, noter ücretleri ve varsa lisans masrafları ayrıdır ve imzadan önce bunları eksiksiz olarak önünüze koyarız. Her kira sözleşmesinde ve tapuda sertifikayı, imar durumunu ve izinleri kendi bağımsız noterinizin ya da avukatınızın kontrol etmesini öneririz.