Il suo prossimo investimento a Bali
inizia da una conversazione.

Sì, ma non in piena proprietà. L'Hak Milik, la piena proprietà indonesiana, è riservato ai cittadini indonesiani, e qualsiasi accordo che lo trasferisca a uno straniero, direttamente o tramite un prestanome, è nullo per legge. Uno straniero compra o un leasehold (Hak Sewa), cioè una locazione concessa da un proprietario indonesiano, la strada più comune a Bali, oppure un Hak Pakai, un diritto d'uso registrato. Un appartamento può essere posseduto con titolo di condominio (strata title) in un edificio aperto alla proprietà straniera, cosa che il notaio dello sviluppatore deve confermare per quell'edificio.

Quanto stabilisce il contratto. Le guide di settore indicano per Bali durate tipiche da 25 a 30 anni, e una proroga esiste solo se è scritta nell'atto, idealmente con un prezzo fisso o una formula di prezzo. Totali come «30 più 30» sono opzioni contrattuali, non un diritto previsto dalla legge. Alla scadenza terreno ed edificio tornano al proprietario, salvo una proroga concordata. Secondo il Codice civile indonesiano la locazione sopravvive alla morte di una delle parti e alla vendita del terreno, salvo diversa previsione del contratto.

L'Hak Pakai è il diritto di usare un terreno per un periodo determinato, e l'unico titolo fondiario che uno straniero può intestarsi a proprio nome. La cifra di «fino a 80 anni» vale solo sui terreni dello Stato: 30 anni, prorogabili di 20 e rinnovabili di 30, ogni passaggio richiesto e approvato, mai automatico. Sui terreni di proprietà di un indonesiano, il caso abituale a Bali, la durata arriva a 30 anni e si rinnova solo con un nuovo atto accettato dal proprietario. Gli acquirenti stranieri a Bali devono rispettare anche prezzi minimi, 5 miliardi di IDR per una casa e 2 miliardi di IDR per un appartamento; verifichi la cifra in vigore con il notaio.

Su un titolo registrato l'acquirente paga la BPHTB, un'imposta di acquisto fino al 5% sul maggiore tra il prezzo e il valore stabilito dall'amministrazione, al netto di una franchigia fissata da ogni reggenza. Il venditore paga un'imposta sul reddito definitiva del 2,5%. Una casa nuova comprata da uno sviluppatore sconta l'IVA, con un'aliquota effettiva dell'11% per la maggior parte delle abitazioni nel 2025 e nel 2026. L'onorario del funzionario degli atti fondiari ha un tetto dell'1% del valore indicato nell'atto, e l'imposta annuale su terreni e fabbricati (PBB) arriva fino allo 0,5% del valore catastale. Ogni reggenza fissa le proprie aliquote, quindi confermiamo i dati progetto per progetto.

Solo come attività con licenza. Ogni struttura ricettiva ha bisogno di una licenza tramite il sistema nazionale OSS, di un NIB con il codice KBLI corretto, e si applica un'imposta regionale sugli alloggi fino al 10%. Nel 2026 il Ministero del Turismo ha fatto rimuovere gli annunci senza licenza da nove piattaforme di prenotazione, tra cui Airbnb e Booking.com, con 259 annunci cancellati al 1° agosto 2026, e per giugno 2027 è previsto un controllo automatico delle licenze insieme alle piattaforme. Per un proprietario straniero le strade legali sono una società con soci stranieri (una PT PMA) oppure l'affitto tramite un operatore indonesiano con licenza.

Non da solo: l'acquisto di una villa in leasehold non dà diritto ad alcun visto. Il Second Home Visa richiede almeno 130.000 dollari USA depositati in una banca statale indonesiana, oppure l'acquisto di un appartamento da almeno 1 milione di dollari USA, e concede un permesso di soggiorno fino a 5 anni, estendibile a 10, con diritti governativi di 13 milioni di IDR. Il Golden Visa è legato a investimenti in titoli di Stato, azioni quotate o depositi, e il suo materiale ufficiale non prevede alcuna via immobiliare.

Perché a Bali i progetti rivolti agli acquirenti stranieri vengono di solito commercializzati in dollari, e la valuta si può cambiare in alto nella pagina. Il contratto, invece, è in rupie: Bank Indonesia impone che le transazioni in Indonesia avvengano in rupie, quindi una cifra in dollari è una conversione, mai il prezzo del contratto.

Nulla per l'acquirente. La nostra commissione è pagata dallo sviluppatore, quindi lei paga lo stesso prezzo che pagherebbe comprando direttamente. Imposte, onorari notarili ed eventuali costi di licenza sono a parte, e glieli indichiamo per intero prima della firma. Su qualsiasi locazione o titolo le consigliamo di far verificare il certificato, la destinazione urbanistica e i permessi da un notaio o da un avvocato indipendente di sua fiducia.