Seu próximo investimento em Bali
começa com uma conversa.

Sim, mas não com propriedade plena. O Hak Milik, a propriedade plena indonésia, é reservado a cidadãos indonésios, e qualquer acordo que o transfira a um estrangeiro, diretamente ou por meio de um testa de ferro, é nulo perante a lei. A pessoa física estrangeira compra um leasehold (Hak Sewa), o arrendamento de um proprietário indonésio e o caminho mais comum em Bali, ou um Hak Pakai, um direito de uso registrado. Um apartamento pode ser detido em regime de propriedade horizontal em um prédio habilitado para a propriedade estrangeira, o que o notário da incorporadora precisa confirmar para aquele prédio específico.

O tempo que o contrato disser. Os guias do setor apontam prazos típicos de 25 a 30 anos em Bali, e a prorrogação só existe se estiver na escritura, de preferência com preço fixo ou uma fórmula de preço. Totais como "30 mais 30" são opções contratuais, não um direito previsto em lei. Ao fim do prazo, o terreno e a construção voltam ao proprietário, a menos que uma prorrogação tenha sido acertada. Pelo Código Civil indonésio, o arrendamento sobrevive à morte de qualquer das partes e à venda do terreno, salvo disposição contrária no contrato.

O Hak Pakai é o direito de usar um terreno por prazo determinado e o único título de terra que uma pessoa física estrangeira pode ter em seu nome. O número "até 80 anos" vale só para terras do Estado: 30 anos, prorrogáveis por 20 e renováveis por 30, cada etapa solicitada e aprovada, nunca automática. Em terreno de um proprietário indonésio, o caso comum em Bali, o prazo é de até 30 anos e só se renova por uma nova escritura com a concordância do proprietário. Compradores estrangeiros em Bali também enfrentam preços mínimos, IDR 5 bilhões para uma casa e IDR 2 bilhões para um apartamento; confirme o valor atual com o notário.

Sobre um título registrado, o comprador paga o BPHTB, um imposto de aquisição de até 5% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal fixado pelo governo, menos uma dedução definida por cada regência. O vendedor paga um imposto de renda definitivo de 2.5%. Um imóvel novo comprado da incorporadora tem IVA, com alíquota efetiva de 11% para a maioria dos imóveis em 2025 e 2026. Os honorários do oficial de escrituras de terras têm teto de 1% do valor da escritura, e o imposto anual sobre terreno e construção (PBB) chega a 0.5% do valor venal. Cada regência define suas próprias alíquotas, por isso confirmamos os números de cada projeto.

Só como negócio licenciado. Toda atividade de hospedagem precisa de licença pelo sistema nacional OSS e de um NIB com o código KBLI correto, e paga um imposto regional de hotelaria de até 10%. Em 2026, o Ministério do Turismo mandou retirar anúncios sem licença de nove plataformas de reserva, entre elas Airbnb e Booking.com, com 259 anúncios removidos até 1º de agosto de 2026, e uma verificação automática de licenças junto às plataformas está prevista para junho de 2027. Para um proprietário estrangeiro, os caminhos legais são uma empresa com sócios estrangeiros (uma PT PMA) ou o aluguel por meio de um operador indonésio licenciado.

Não por si só: a compra de uma villa em leasehold não garante nenhum visto. O Second Home Visa exige pelo menos US$130,000 mantidos em um banco estatal indonésio, ou a compra de um apartamento de pelo menos US$1 milhão, e concede uma autorização de permanência de até 5 anos, prorrogável para 10, com taxas oficiais de IDR 13 milhões. O Golden Visa está ligado a investimentos em títulos públicos, ações listadas ou depósitos, e o material oficial não prevê nenhum caminho por imóveis.

Porque os projetos de Bali voltados a compradores estrangeiros costumam ser comercializados em dólares, e você pode trocar a moeda no topo da página. O contrato, porém, é em rupias: o Bank Indonesia exige que as transações na Indonésia sejam feitas em rupias, então um valor em dólares é uma conversão, nunca o preço do contrato.

Nada do comprador. Nossa comissão é paga pela incorporadora, então você paga o mesmo preço que pagaria comprando direto. Impostos, honorários do notário e eventuais custos de licença são à parte, e detalhamos tudo antes da assinatura. Em qualquer arrendamento ou título, recomendamos que um notário ou advogado independente de sua confiança verifique a certidão, o zoneamento e as licenças.