O mercado imobiliário de Bali em 2026: turismo, oferta e o que os números dizem
Os números concretos sobre Bali em 2026 tratam quase todos de visitantes. Bali recebeu 6,948,754 chegadas diretas de estrangeiros em 2025, alta de 9.72% sobre 2024, e o aeroporto Ngurah Rai movimentou 22.1 milhões de passageiros de janeiro a novembro de 2025, 63% deles em voos internacionais. Os australianos foram, de longe, o maior grupo.
Já os números em que o marketing imobiliário mais se apoia são os frágeis: preços de villas, ocupação e rentabilidade de aluguel. Nenhum índice os acompanha para as villas de Bali, e preço de anúncio é preço pedido, não dado de mercado. Enquanto isso, a oferta está sendo redesenhada pela regulação, e não pelo preço: restrições à construção em terras agrícolas, a proibição da propriedade em nome de terceiros (nominee) e um esforço nacional para tirar das plataformas de reserva os aluguéis sem licença.
Este é o quadro em outubro de 2026.
Turismo: o lado da demanda
O número de chegadas de 2025 foi divulgado em 2 de fevereiro de 2026. Calculando para trás a partir da taxa de crescimento, as chegadas de 2024 ficaram em cerca de 6.33 milhões, ou seja, Bali ganhou aproximadamente 615,000 visitantes estrangeiros em um ano.
Só dezembro de 2025 trouxe 572,668 chegadas de estrangeiros, e os indonésios fizeram 26,615,306 viagens domésticas a Bali ao longo do ano. Os dez maiores mercados estrangeiros em 2025 foram:
| País | Chegadas em 2025 |
|---|---|
| Austrália | 1.63 milhão (23.44% do total) |
| Índia | cerca de 569,260 |
| China | cerca de 537,380 |
| Coreia do Sul | 346,680 |
| Reino Unido | 317,520 |
| França | 279,120 |
| Estados Unidos | 274,610 |
| Malásia | cerca de 251,160 |
| Singapura | 211,330 |
| Japão | 208,620 |
Para quem compra, a distribuição pesa tanto quanto o total. A Austrália responde por quase um quarto dos visitantes estrangeiros, e os outros nove mercados vêm da Ásia, da Europa e da América do Norte. O que esses números não dizem é quantos desses visitantes se hospedam em villas particulares em vez de hotéis, nem quanto pagam.
Austrália, Reino Unido e Estados Unidos somaram cerca de 2.2 milhões de chegadas em 2025, perto de um terço do total. É um contexto útil para quem pensa em quem aluga villas em Bali, mas é uma contagem de visitantes, não de hóspedes de villas.
O aeroporto
De janeiro a novembro de 2025, o Ngurah Rai movimentou 22,118,214 passageiros, 1% a mais que um ano antes: cerca de 13.47 milhões em voos internacionais e 8.14 milhões em voos domésticos. De janeiro a setembro, foram cerca de 18.23 milhões de passageiros, também com alta de 1%, e o tráfego internacional subiu 9%, para 11.53 milhões. O movimento total cresceu devagar, e o internacional cresceu mais rápido que o total.
O aeroporto fica em Tuban, logo ao norte de Jimbaran. Fala-se há anos de um aeroporto no norte de Bali, mas em outubro de 2025 nenhum local oficial havia sido definido e o projeto ainda estava na fase de estudos e trâmites legais. Nenhuma obra de um novo aeroporto começou.
O contexto da Indonésia e 2026 até agora
A Indonésia como um todo recebeu 13.90 milhões de chegadas de estrangeiros em 2024, 15.39 milhões em 2025 e 10.58 milhões de janeiro a agosto de 2026. As chegadas diretas a Bali em 2025 equivaleram a cerca de 45% desse total nacional, e por isso os números da ilha movem os do país.
No caso de Bali, o ano completo de 2025 é o dado fechado mais recente, então trate com cuidado qualquer taxa de crescimento de Bali em 2026 que lhe apresentarem.
Oferta: o que a regulação está fazendo com as novas villas
As maiores mudanças na oferta de Bali em 2025 e 2026 vieram da regulação.
- Uma moratória do governo central suspendeu novos pedidos para hotéis e villas em Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan e Nusa Penida por dois anos a partir de outubro de 2024. Em janeiro de 2025, o governador disse que era preciso um controle mais rigoroso, e não uma moratória.
- Em setembro de 2025, depois de enchentes que deixaram mortos, o governador anunciou a suspensão de novos empreendimentos comerciais em terras produtivas e em áreas de captação de água.
- A Perda 4/2026, assinada em 24 de fevereiro de 2026, controla a conversão de terras agrícolas produtivas e proíbe a propriedade de terra em nome de terceiros (nominee), com sanções que alcançam também os intermediários.
Do lado dos aluguéis, o ministério do turismo identificou em junho de 2026 mais de 1,600 anúncios de hospedagem sem licença em agências de viagem online em todo o país. Dos cerca de 1,367 anúncios da lista final de remoção, 259 tinham sido retirados até 1º de agosto de 2026, 397 obtiveram licença, 195 já não foram encontrados e 515 continuavam em andamento. Uma integração de verificação por API com nove plataformas está prevista para 1º de junho de 2027.
O governo afirmou que não está proibindo o Airbnb, e o vice-ministro do Turismo descreveu o objetivo como licenciar os proprietários, e não apenas remover os anúncios, por meio de um programa de regularização de villas conduzido com o governo da província de Bali desde 2025. Para o mercado, isso aponta para um estoque de aluguel que aos poucos entra no sistema de licenciamento, e não para um estoque que está sendo fechado.
Somando tudo, a direção é clara: construir em terras agrícolas ficou mais difícil, as estruturas com nominee têm novas sanções e os aluguéis sem licença estão sendo empurrados para o licenciamento ou para fora das plataformas. Nossos artigos sobre zoneamento e sobre regras de aluguel tratam de cada ponto.
Preços, ocupação e rentabilidade: o que falta
As villas de Bali não têm índice oficial de preços nem séries oficiais de ocupação ou rentabilidade. Os números que circulam vêm de incorporadoras e imobiliárias, e não são dados de mercado. As taxas de ocupação hoteleira descrevem hotéis, não villas particulares.
Dois números existem de fato, e costumam ser mal interpretados. Os preços mínimos para compradores estrangeiros de imóveis com título em Bali, 5 bilhões de IDR para uma casa com terreno e 2 bilhões de IDR para um apartamento, são pisos legais fixados por decreto ministerial, não preços de mercado. E os números do Golden Visa, 1,274 vistos emitidos no país e cerca de 52.1 trilhões de IDR investidos até 18 de maio de 2026, em sua maioria por investidores corporativos, medem a adesão ao visto de investimento em toda a Indonésia, não a demanda por imóveis em Bali.
Os preços em si costumam ser apresentados aos compradores estrangeiros em dólares americanos, embora o Bank Indonesia exija que os preços na Indonésia sejam cotados em rupias. Uma comparação de preços em dólar ao longo do tempo também traz embutida a taxa de câmbio, mais um motivo para desconfiar de qualquer número de “valorização dos preços” que lhe mostrarem.
Por isso, quando um folheto lhe der uma rentabilidade em Bali, pergunte de onde ela vem. Se a resposta for a projeção da própria incorporadora, trate-a como tal.
Infraestrutura: o que está construído e o que só existe no papel
Bali tem uma única rodovia com pedágio em operação: a Bali Mandara, com 12.7 km, quase toda sobre o mar, que liga o aeroporto, Nusa Dua e Benoa desde 23 de setembro de 2013.
O resto são planos. A rodovia com pedágio de Gilimanuk a Mengwi, pelo oeste de Bali, não foi construída. Em 2026, o governo estava reestruturando o projeto como parceria público-privada, com um trecho pedagiado mais curto, mirando uma licitação para investidores no fim de 2026 e a operação em 2031, depois que o investidor anterior não cumpriu os requisitos financeiros. Um projeto de trem urbano teve o lançamento da pedra fundamental em setembro de 2024, mas o plano travou diante das preocupações dos investidores e de dúvidas sobre a viabilidade, e em janeiro de 2026 a empresa regional encarregada dele ainda procurava um investidor. Nenhum trem urbano está em construção em Bali.
Um projeto recente saiu do papel: a Zona Econômica Especial de Sanur, voltada para saúde e turismo, e o Bali International Hospital foram inaugurados em 25 de junho de 2025. Nosso guia de regiões explica o que isso significa para Sanur.
Como ler os números que lhe mostram
- Pergunte quem produziu cada número apresentado. As contagens de visitantes e do aeroporto são oficiais; os números de preço, ocupação e rentabilidade costumam ser do próprio vendedor.
- Espere que qualquer afirmação sobre regras cite a norma que a sustenta.
- Não confunda os pisos de 5 bilhões e 2 bilhões de IDR com preços de mercado.
- Desconte os projetos de transporte que não estão em construção.
- Leve em conta a direção da regulação. As regras de oferta ficaram mais rígidas em 2025 e 2026, e a fiscalização do licenciamento tem um marco em 2027.
- Veja a taxa de visitante pelo que ela é, um custo pequeno para os hóspedes: turistas estrangeiros pagam 150,000 IDR por visita desde 14 de fevereiro de 2024, e nenhum aumento havia sido adotado até outubro de 2026.
O lado jurídico da compra está em o que estrangeiros podem ter em Bali, e as armadilhas mais comuns em os riscos que os compradores encontram em Bali. Você pode ver nossos imóveis em Bali, e nossa página da Indonésia explica como trabalhamos.
