Balis Immobilienmarkt 2026: Tourismus, Angebot und was die Zahlen sagen
Die harten Zahlen zu Bali im Jahr 2026 betreffen fast alle die Besucher. Bali verzeichnete 2025 insgesamt 6,948,754 direkte Ankünfte aus dem Ausland, 9.72% mehr als 2024, und der Flughafen Ngurah Rai fertigte von Januar bis November 2025 22.1 Millionen Passagiere ab, 63% davon international. Australier waren mit großem Abstand die größte Gruppe.
Am stärksten stützt sich das Immobilienmarketing jedoch auf die weichen Zahlen: Villenpreise, Auslastung und Mietrenditen. Für Villen auf Bali erfasst sie kein Index, und Angebotspreise sind Preisvorstellungen von Verkäufern, keine Marktdaten. Das Angebot wiederum verändert sich eher durch Politik als durch Preise: Beschränkungen für das Bauen auf Agrarland, ein Verbot von Nominee-Eigentum über Strohleute und eine landesweite Kampagne, nicht lizenzierte Vermietungen von den Buchungsplattformen zu entfernen.
So sieht das Bild im Oktober 2026 aus.
Tourismus: die Nachfrageseite
Die Ankunftszahl für 2025 wurde am 2. Februar 2026 veröffentlicht. Rechnet man über die Wachstumsrate zurück, lagen die Ankünfte 2024 bei etwa 6.33 Millionen. Bali hat also binnen eines Jahres rund 615,000 ausländische Besucher hinzugewonnen.
Allein im Dezember 2025 kamen 572,668 ausländische Gäste, und Indonesier unternahmen im ganzen Jahr 26,615,306 Inlandsreisen nach Bali. Die zehn größten ausländischen Herkunftsmärkte waren 2025:
| Land | Ankünfte 2025 |
|---|---|
| Australien | 1.63 Millionen (23.44% der Gesamtzahl) |
| Indien | etwa 569,260 |
| China | etwa 537,380 |
| Südkorea | 346,680 |
| Vereinigtes Königreich | 317,520 |
| Frankreich | 279,120 |
| Vereinigte Staaten | 274,610 |
| Malaysia | etwa 251,160 |
| Singapur | 211,330 |
| Japan | 208,620 |
Für Käufer zählt die Verteilung ebenso wie die Gesamtzahl. Australien stellt fast ein Viertel der ausländischen Besucher, die nächsten neun Märkte liegen in Asien, Europa und Nordamerika. Was diese Zahlen nicht verraten: wie viele dieser Besucher in privaten Villen statt in Hotels wohnen und was sie dafür bezahlen.
Australien, das Vereinigte Königreich und die Vereinigten Staaten kamen 2025 zusammen auf etwa 2.2 Millionen Ankünfte, knapp ein Drittel der Gesamtzahl. Das ist nützlicher Kontext für alle, die sich fragen, wer auf Bali Villen mietet. Gezählt werden aber Besucher, nicht Villengäste.
Der Flughafen
Von Januar bis November 2025 fertigte Ngurah Rai 22,118,214 Passagiere ab, 1% mehr als im Vorjahreszeitraum: rund 13.47 Millionen international und 8.14 Millionen im Inland. Von Januar bis September waren es etwa 18.23 Millionen Passagiere, ebenfalls ein Plus von 1%, wobei der internationale Verkehr um 9% auf 11.53 Millionen zulegte. Der Gesamtverkehr wuchs also langsam, der internationale Verkehr schneller als der Gesamtverkehr.
Der Flughafen liegt in Tuban, knapp nördlich von Jimbaran. Über einen Flughafen im Norden Balis wird seit Jahren gesprochen, doch im Oktober 2025 war noch kein offizieller Standort festgelegt, und das Projekt steckte weiter in der Studien- und Rechtsphase. Mit dem Bau eines neuen Flughafens wurde nicht begonnen.
Ganz Indonesien im Blick und das bisherige Jahr 2026
Indonesien insgesamt verzeichnete 13.90 Millionen ausländische Ankünfte im Jahr 2024, 15.39 Millionen im Jahr 2025 und 10.58 Millionen von Januar bis August 2026. Balis eigene Direktankünfte entsprachen 2025 etwa 45% dieser landesweiten Zahl. Deshalb bewegen die Zahlen der Insel auch die des ganzen Landes.
Für Bali selbst ist das Gesamtjahr 2025 der jüngste vollständige Wert. Gehen Sie also vorsichtig mit jeder Wachstumsrate für Bali im Jahr 2026 um, die man Ihnen nennt.
Angebot: Was die Politik mit neuen Villen macht
Die größten Veränderungen beim Angebot auf Bali kamen 2025 und 2026 durch Regulierung.
- Ein Moratorium der Zentralregierung stoppte ab Oktober 2024 für zwei Jahre neue Anträge für Hotels und Villen in Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan und Nusa Penida. Im Januar 2025 erklärte der Gouverneur, statt eines Moratoriums brauche es strengere Kontrolle.
- Im September 2025 kündigte der Gouverneur nach tödlichen Überschwemmungen einen Stopp für neue gewerbliche Bauvorhaben auf produktiven Flächen und in Wassereinzugsgebieten an.
- Die Perda 4/2026, unterzeichnet am 24. Februar 2026, regelt die Umwandlung produktiver Agrarflächen und verbietet Nominee-Landbesitz. Die Sanktionen treffen auch Vermittler.
Bei den Vermietungen stellte das Tourismusministerium im Juni 2026 landesweit mehr als 1,600 nicht lizenzierte Unterkunftsangebote bei Online-Reiseportalen fest. Von etwa 1,367 Inseraten auf der endgültigen Löschliste waren bis zum 1. August 2026 259 entfernt, 397 hatten eine Genehmigung erhalten, 195 waren nicht mehr auffindbar und 515 noch in Bearbeitung. Eine Verifizierung per API-Anbindung an neun Plattformen ist für den 1. Juni 2027 geplant.
Die Regierung hat erklärt, dass sie Airbnb nicht verbietet. Der stellvertretende Tourismusminister beschrieb das Ziel so: Eigentümer sollen eine Lizenz bekommen, statt einfach gelöscht zu werden, und zwar über ein Programm zur Legalisierung von Villen, das seit 2025 gemeinsam mit der Provinzregierung von Bali läuft. Für den Markt heißt das: Der Mietbestand wird nach und nach ins Lizenzsystem geholt und nicht stillgelegt.
Zusammengenommen ist die Richtung klar. Bauen auf Agrarland wird schwieriger, Nominee-Konstruktionen sind mit neuen Sanktionen belegt, und nicht lizenzierte Vermietungen werden entweder in die Lizenzierung oder von den Plattformen gedrängt. Unsere Artikel zur Zonierung und zu den Vermietungsregeln behandeln beides im Einzelnen.
Preise, Auslastung und Renditen: was fehlt
Für Villen auf Bali gibt es weder einen offiziellen Preisindex noch offizielle Datenreihen zu Auslastung oder Rendite. Die kursierenden Zahlen stammen von Bauträgern und Agenturen und sind keine Marktdaten. Belegungsquoten von Hotels beschreiben Hotels, keine privaten Villen.
Zwei Zahlen gibt es tatsächlich, und sie werden oft falsch gelesen. Die Mindestpreise für ausländische Käufer von Immobilien mit Rechtstitel auf Bali, 5 Milliarden IDR für ein Haus mit Grundstück und 2 Milliarden IDR für ein Apartment, sind per Ministerialerlass festgelegte gesetzliche Untergrenzen, keine Marktpreise. Und die Golden-Visa-Zahlen, landesweit 1,274 erteilte Visa und etwa 52.1 Billionen IDR an Investitionen bis zum 18. Mai 2026, überwiegend von Unternehmensinvestoren, messen die Nachfrage nach Investorenvisa in ganz Indonesien, nicht die Immobiliennachfrage auf Bali.
Die Preise selbst werden ausländischen Käufern meist in US-Dollar genannt, obwohl Bank Indonesia vorschreibt, dass Preise in Indonesien in Rupiah anzugeben sind. Ein Preisvergleich in Dollar über mehrere Jahre enthält außerdem den Wechselkurs. Ein Grund mehr, bei jeder Angabe zur „Preissteigerung“ vorsichtig zu sein, die man Ihnen zeigt.
Wenn Ihnen also ein Prospekt eine Rendite für Bali nennt, fragen Sie, woher sie stammt. Ist es die eigene Prognose des Bauträgers, behandeln Sie sie auch so.
Infrastruktur: was gebaut ist und was nur auf dem Papier steht
Bali hat genau eine Mautstraße in Betrieb: die Bali Mandara Toll Road, 12.7 km lang und größtenteils über dem Meer, die seit dem 23. September 2013 den Flughafen, Nusa Dua und Benoa verbindet.
Der Rest sind Pläne. Die Mautstraße von Gilimanuk nach Mengwi durch den Westen Balis wurde nicht gebaut. 2026 strukturierte die Regierung das Projekt als öffentlich-private Partnerschaft mit kürzerem Mautabschnitt neu, nachdem der frühere Investor die finanziellen Anforderungen nicht erfüllt hatte. Angestrebt sind eine Investorenausschreibung Ende 2026 und der Betrieb im Jahr 2031. Für ein Stadtbahnprojekt gab es im September 2024 einen Spatenstich, doch der Plan geriet wegen Bedenken der Investoren und offener Fragen zur Machbarkeit ins Stocken. Im Januar 2026 suchte das zuständige Regionalunternehmen noch immer einen Investor. Auf Bali ist keine Stadtbahn im Bau.
Ein neueres Projekt wurde tatsächlich eröffnet: Die Sonderwirtschaftszone Sanur für Gesundheit und Tourismus und das Bali International Hospital wurden am 25. Juni 2025 eingeweiht. Unser Gebietsführer erklärt, was das für Sanur bedeutet.
So lesen Sie die Zahlen, die man Ihnen zeigt
- Fragen Sie bei jeder Zahl, wer sie erstellt hat. Besucher- und Flughafenzahlen sind amtlich, Preis-, Auslastungs- und Renditeangaben stammen meist vom Verkäufer selbst.
- Erwarten Sie, dass jede Aussage über politische Vorgaben die zugrunde liegende Vorschrift benennt.
- Verwechseln Sie die Untergrenzen von 5 Milliarden und 2 Milliarden IDR nicht mit Marktpreisen.
- Geben Sie Verkehrsprojekten, die noch nicht im Bau sind, wenig Gewicht.
- Berücksichtigen Sie die politische Richtung. Die Regeln für neues Angebot wurden 2025 und 2026 verschärft, und bei der Durchsetzung der Lizenzpflicht steht 2027 ein Meilenstein an.
- Sehen Sie die Besucherabgabe als das, was sie ist, nämlich eine kleine Ausgabe für Gäste: Ausländische Touristen zahlen seit dem 14. Februar 2024 150,000 IDR pro Besuch, und eine Erhöhung war bis Oktober 2026 nicht beschlossen.
Die rechtliche Seite eines Kaufs finden Sie in Was Ausländer auf Bali besitzen dürfen, die häufigen Fallen in Die Risiken für Käufer auf Bali. Sie können unsere Angebote auf Bali durchsuchen, und unsere Indonesien-Seite erklärt, wie wir arbeiten.
