سوق العقارات في بالي عام 2026: السياحة والمعروض وما تقوله الأرقام

تكاد الأرقام المؤكدة عن بالي في 2026 تقتصر على الزوار. استقبلت بالي 6,948,754 زائرًا أجنبيًا وصلوا إليها مباشرة في 2025، بزيادة 9.72% على 2024، وتعامل مطار Ngurah Rai مع 22.1 مليون مسافر بين يناير ونوفمبر 2025، 63% منهم مسافرون دوليون. وكان الأستراليون أكبر الجنسيات بفارق كبير.

أما الأرقام التي يعتمد عليها تسويق العقارات أكثر من غيرها فهي الأرقام غير المؤكدة: أسعار الفلل ونسب الإشغال والعوائد الإيجارية. لا يوجد مؤشر يرصدها لفلل بالي، وأسعار الإعلانات أسعار مطلوبة وليست بيانات سوق. وفي الوقت نفسه، تعيد السياسات، لا الأسعار، تشكيل جانب العرض: قيود على البناء في الأراضي الزراعية، وحظر الملكية الاسمية (nominee)، وحملة وطنية لإزالة الإيجارات غير المرخصة من منصات الحجز.

هذه هي الصورة حتى أكتوبر 2026.

السياحة: جانب الطلب

أُعلن رقم الوافدين لعام 2025 في 2 فبراير 2026. وبالحساب العكسي من نسبة النمو، كان عدد الوافدين في 2024 نحو 6.33 مليون، أي أن بالي كسبت قرابة 615,000 زائر أجنبي خلال عام واحد.

وفي ديسمبر 2025 وحده وصل 572,668 زائرًا أجنبيًا، وقام الإندونيسيون بـ26,615,306 رحلات داخلية إلى بالي على مدار العام كله. وكانت أكبر عشر أسواق أجنبية في 2025:

الدولة	عدد الوافدين في 2025
أستراليا	1.63 مليون (23.44% من الإجمالي)
الهند	نحو 569,260
الصين	نحو 537,380
كوريا الجنوبية	346,680
المملكة المتحدة	317,520
فرنسا	279,120
الولايات المتحدة	274,610
ماليزيا	نحو 251,160
سنغافورة	211,330
اليابان	208,620

بالنسبة للمشتري، يهم توزّع الزوار بقدر ما يهم مجموعهم. تأتي قرابة ربع الزوار الأجانب من أستراليا، وتأتي الأسواق التسع التالية من آسيا وأوروبا وأمريكا الشمالية. لكن هذه الأرقام لا تخبرك كم من هؤلاء الزوار يقيم في فلل خاصة بدلًا من الفنادق، ولا كم يدفعون.

شكّلت أستراليا والمملكة المتحدة والولايات المتحدة معًا نحو 2.2 مليون وافد في 2025، أي قرابة ثلث الإجمالي. هذا سياق مفيد لمن يفكر في هوية مستأجري الفلل في بالي، لكنه عدد زوار وليس عدد نزلاء فلل.

المطار

من يناير إلى نوفمبر 2025، تعامل مطار Ngurah Rai مع 22,118,214 مسافرًا، بزيادة 1% على الفترة نفسها من العام السابق: نحو 13.47 مليون مسافر دولي و8.14 مليون مسافر محلي. ومن يناير إلى سبتمبر، تعامل المطار مع نحو 18.23 مليون مسافر، بزيادة 1% أيضًا، بينما ارتفعت الحركة الدولية 9% إلى 11.53 مليون. أي أن إجمالي الحركة نما ببطء، والحركة الدولية نمت أسرع منه.

يقع المطار في Tuban، شمال Jimbaran مباشرة. ومنذ سنوات يدور الحديث عن مطار في شمال بالي، لكن حتى أكتوبر 2025 لم يُحدَّد له موقع رسمي، وكان المشروع لا يزال في مرحلة الدراسة والإجراءات القانونية. ولم يبدأ بناء أي مطار جديد.

السياق على مستوى إندونيسيا وعام 2026 حتى الآن

استقبلت إندونيسيا ككل 13.90 مليون زائر أجنبي في 2024، و15.39 مليون في 2025، و10.58 مليون من يناير إلى أغسطس 2026. وبلغ عدد الوافدين مباشرة إلى بالي في 2025 نحو 45% من هذا الإجمالي الوطني، ولهذا تحرّك أرقام الجزيرة أرقام البلد بأكمله.

أما بالي نفسها، فأحدث رقم مكتمل لها هو رقم عام 2025 كاملًا، لذا تعامل بحذر مع أي معدل نمو لبالي في 2026 يُذكر لك.

المعروض: ما تفعله السياسات بالفلل الجديدة

جاءت أكبر التغييرات في المعروض العقاري في بالي خلال 2025 و2026 من التنظيم.

• أوقف قرار تجميد صادر عن الحكومة المركزية قبول الطلبات الجديدة للفنادق والفلل في Denpasar وBadung وGianyar وTabanan وNusa Penida لمدة عامين بدءًا من أكتوبر 2024. وفي يناير 2025 قال الحاكم إن المطلوب رقابة أشد لا تجميد.
• وفي سبتمبر 2025، بعد فيضانات أودت بأرواح، أعلن الحاكم وقف التطوير التجاري الجديد على الأراضي المنتجة وفي مناطق تجميع المياه.
• تنظّم اللائحة الإقليمية Perda 4/2026، الموقّعة في 24 فبراير 2026، تحويل الأراضي الزراعية المنتجة، وتحظر الملكية الاسمية للأراضي، وتمتد عقوباتها إلى الوسطاء.

على صعيد الإيجار، رصدت وزارة السياحة في يونيو 2026 أكثر من 1,600 إعلان إقامة غير مرخص على وكالات السفر الإلكترونية على المستوى الوطني. ومن بين نحو 1,367 إعلانًا في القائمة النهائية للحذف، أُزيل 259 بحلول 1 أغسطس 2026، وحصل 397 على تراخيص، ولم يعد 195 موجودًا، وظل 515 قيد المعالجة. والمستهدف ربط تسع منصات بنظام تحقق عبر API بحلول 1 يونيو 2027.

قالت الحكومة إنها لا تحظر Airbnb، ووصف نائب وزير السياحة الهدف بأنه ترخيص الملاك لا مجرد حذف إعلاناتهم، من خلال برنامج لتسوية أوضاع الفلل يُنفَّذ مع حكومة إقليم بالي منذ 2025. وبالنسبة للسوق، يشير ذلك إلى مخزون إيجاري يدخل نظام الترخيص تدريجيًا، لا إلى مخزون يُغلق.

وبالنظر إلى كل ذلك، يبدو الاتجاه واضحًا: البناء على الأراضي الزراعية بات أصعب، وترتيبات الملكية الاسمية تواجه عقوبات جديدة، والإيجارات غير المرخصة تُدفع إما إلى الترخيص وإما إلى الخروج من المنصات. ويتناول مقالانا عن تقسيم المناطق وقواعد الإيجار كل جانب منها بالتفصيل.

الأسعار والإشغال والعوائد: ما الذي ينقص

لا يوجد لفلل بالي مؤشر أسعار رسمي، ولا سلسلة رسمية لنسب الإشغال أو العوائد. الأرقام المتداولة مصدرها المطورون والوكالات، وهي ليست بيانات سوق. ونسب إشغال الفنادق تصف الفنادق، لا الفلل الخاصة.

هناك رقمان موجودان فعلًا، وكثيرًا ما يُساء فهمهما. الأول هو الحد الأدنى لسعر العقار ذي السند الذي يشتريه أجنبي في بالي: 5 مليارات IDR للمنزل المقام على أرض و2 مليار IDR للشقة. وهذان حدّان قانونيان يحددهما قرار وزاري، وليسا أسعار سوق. والثاني أرقام التأشيرة الذهبية: 1,274 تأشيرة صدرت على المستوى الوطني ونحو 52.1 تريليون IDR من الاستثمارات حتى 18 مايو 2026، معظمها من مستثمرين من الشركات. وهي تقيس الإقبال على تأشيرة الاستثمار في إندونيسيا كلها، لا الطلب على العقارات في بالي.

وتُعرض الأسعار نفسها على المشترين الأجانب عادةً بالدولار الأمريكي، رغم أن بنك إندونيسيا يشترط ذكر الأسعار داخل إندونيسيا بالروبية. كما أن مقارنة الأسعار بالدولار عبر الزمن تحمل في داخلها تغيّر سعر الصرف، وهذا سبب إضافي للحذر من أي رقم عن «نمو الأسعار» يُعرض عليك.

لذلك، عندما يقدّم لك كتيّب ترويجي رقمًا للعائد في بالي، اسأل عن مصدره. وإن كان الجواب أنه توقعات المطوّر نفسه، فتعامل معه على هذا الأساس.

البنية التحتية: ما بُني وما بقي على الورق

في بالي طريق سريع مدفوع واحد قيد التشغيل: طريق Bali Mandara، بطول 12.7 كم ومعظمه فوق البحر، ويربط المطار وNusa Dua وBenoa منذ 23 سبتمبر 2013.

والباقي خطط. فالطريق المدفوع من Gilimanuk إلى Mengwi عبر غرب بالي لم يُبنَ. وفي 2026 كانت الحكومة تعيد هيكلته كشراكة بين القطاعين العام والخاص بقسم مدفوع أقصر، وتستهدف طرح مناقصة للمستثمرين في نهاية 2026 وبدء التشغيل في 2031، بعد أن عجز المستثمر السابق عن استيفاء المتطلبات المالية. أما مشروع السكك الحديدية الحضرية فقد أقيم حفل وضع حجر أساسه في سبتمبر 2024، لكن خطته تعثرت بسبب مخاوف المستثمرين ومسائل الجدوى، وحتى يناير 2026 كانت الشركة الإقليمية المكلفة به لا تزال تبحث عن مستثمر. ولا يوجد أي قطار حضري قيد الإنشاء في بالي.

غير أن مشروعًا حديثًا واحدًا افتُتح بالفعل: ففي 25 يونيو 2025 افتُتحت المنطقة الاقتصادية الخاصة في Sanur، المخصصة للصحة والسياحة، ومعها مستشفى Bali International Hospital. ويشرح دليل المناطق لدينا ما يعنيه ذلك لـSanur.

كيف تقرأ الأرقام التي تُعرض عليك

• اسأل عن الجهة التي أصدرت أي رقم يُعرض عليك. أعداد الزوار وحركة المطار أرقام رسمية، أما أرقام الأسعار والإشغال والعوائد فهي عادةً أرقام البائع نفسه.
• توقّع أن يُذكر مع أي ادعاء عن السياسات اسم التنظيم الذي يستند إليه.
• لا تخلط بين الحدّين الأدنيين، 5 مليارات IDR و2 مليار IDR، وبين أسعار السوق.
• لا تعطِ وزنًا كبيرًا لمشاريع النقل التي لم يبدأ بناؤها.
• ضع اتجاه السياسات في الحسبان. فقواعد المعروض شُدّدت في 2025 و2026، ولتطبيق الترخيص محطة رئيسية في 2027.
• تعامل مع رسوم الزائر على حقيقتها، أي تكلفة صغيرة يتحملها الضيوف: يدفع السياح الأجانب 150,000 IDR عن كل زيارة منذ 14 فبراير 2024، ولم تُعتمد أي زيادة حتى أكتوبر 2026.

تجد الجانب القانوني للشراء في مقال ما يمكن للأجانب تملّكه في بالي، والفخاخ الشائعة في مقال المخاطر التي يواجهها المشترون في بالي. ويمكنك تصفح عقاراتنا في بالي، وتشرح صفحة إندونيسيا طريقة عملنا.