Ринок нерухомості Балі у 2026 році: туризм, пропозиція і що кажуть цифри
Тверді цифри про Балі у 2026 році майже всі стосуються відвідувачів. У 2025 році Балі прийняв 6,948,754 прямих прибуття іноземців, на 9.72% більше, ніж у 2024-му, а аеропорт Нгурах-Рай із січня по листопад 2025 року обслужив 22.1 млн пасажирів, 63% з яких летіли міжнародними рейсами. Найбільшою групою з великим відривом були австралійці.
Маркетинг нерухомості найбільше спирається на м'які цифри: ціни вілл, заповнюваність і дохідність оренди. Жоден індекс не відстежує їх для вілл на Балі, а ціни в оголошеннях є цінами пропозиції, а не ринковими даними. Тим часом пропозицію змінює не ціна, а державна політика: обмеження на забудову сільськогосподарських земель, заборона номінального володіння (nominee) і загальнонаціональна кампанія з видалення неліцензованого житла з платформ бронювання.
Нижче картина станом на жовтень 2026 року.
Туризм: попит
Дані про прибуття за 2025 рік оприлюднили 2 лютого 2026 року. Якщо відрахувати назад за темпом зростання, у 2024 році прибуттів було близько 6.33 млн, тож за рік Балі отримав приблизно на 615,000 іноземних відвідувачів більше.
Лише в грудні 2025 року прибуло 572,668 іноземців, а індонезійці за весь рік здійснили 26,615,306 внутрішніх поїздок на Балі. Десять найбільших іноземних ринків у 2025 році:
| Країна | Прибуття у 2025 році |
|---|---|
| Австралія | 1.63 млн (23.44% від загальної кількості) |
| Індія | близько 569,260 |
| Китай | близько 537,380 |
| Південна Корея | 346,680 |
| Велика Британія | 317,520 |
| Франція | 279,120 |
| США | 274,610 |
| Малайзія | близько 251,160 |
| Сінгапур | 211,330 |
| Японія | 208,620 |
Для покупця розподіл важить не менше, ніж загальна кількість. Австралія дає майже чверть іноземних відвідувачів, а наступні дев'ять ринків припадають на Азію, Європу та Північну Америку. Ці цифри не показують, скільки з цих відвідувачів живуть у приватних віллах, а не в готелях, і скільки вони платять.
Австралія, Велика Британія та США разом дали близько 2.2 млн прибуттів у 2025 році, майже третину від загальної кількості. Це корисний контекст для всіх, хто думає, хто орендує вілли на Балі, але йдеться про кількість відвідувачів, а не гостей вілл.
Аеропорт
З січня по листопад 2025 року Нгурах-Рай обслужив 22,118,214 пасажирів, на 1% більше, ніж роком раніше: близько 13.47 млн міжнародних і 8.14 млн внутрішніх. З січня по вересень аеропорт обслужив близько 18.23 млн пасажирів, теж на 1% більше, а міжнародний трафік зріс на 9%, до 11.53 млн. Загальний пасажиропотік ріс повільно, а міжнародний ріс швидше за загальний.
Аеропорт розташований у Tuban, трохи на північ від Jimbaran. Про аеропорт на півночі Балі говорять уже багато років, але станом на жовтень 2025 року офіційного майданчика для нього не визначили, і проєкт залишався на стадії досліджень і правового оформлення. Будівництво нового аеропорту не розпочато.
Контекст по Індонезії та 2026 рік на сьогодні
Індонезія загалом прийняла 13.90 млн прибуттів іноземців у 2024 році, 15.39 млн у 2025-му та 10.58 млн із січня по серпень 2026 року. Прямі прибуття на Балі у 2025 році склали близько 45% цього загальнонаціонального показника, тому цифри острова помітно впливають на цифри всієї країни.
Для самого Балі останній повний показник стосується 2025 року, тож будь-який темп зростання Балі за 2026 рік, який вам називають, сприймайте обережно.
Пропозиція: як політика впливає на нові вілли
Найбільші зміни в пропозиції на Балі у 2025 та 2026 роках принесло регулювання.
- Мораторій центрального уряду на два роки з жовтня 2024 року закрив прийом нових заявок на готелі та вілли в Денпасарі, а також у Badung, Gianyar, Tabanan і Nusa Penida. У січні 2025 року губернатор заявив, що потрібен не мораторій, а суворіший контроль.
- У вересні 2025 року, після смертоносних повеней, губернатор оголосив про зупинку нової комерційної забудови на продуктивних землях і у водозбірних зонах.
- Perda 4/2026, підписаний 24 лютого 2026 року, регулює переведення продуктивних сільськогосподарських земель в інше призначення і забороняє номінальне володіння землею (nominee), причому санкції поширюються й на посередників.
Щодо оренди: у червні 2026 року міністерство туризму виявило по всій країні понад 1,600 оголошень неліцензованого житла на платформах онлайн-турагентств. Із приблизно 1,367 оголошень в остаточному списку на видалення до 1 серпня 2026 року 259 видалили, 397 отримали дозволи, 195 більше не вдалося знайти, а 515 ще перебували в процесі. Підключення до API для перевірки з дев'ятьма платформами заплановано на 1 червня 2027 року.
Уряд заявив, що не забороняє Airbnb, а заступник міністра туризму описав мету так: власники мають отримати ліцензії, а не просто зникнути з платформ. Для цього з 2025 року разом з урядом провінції Балі діє програма легалізації вілл. Для ринку це означає, що орендний фонд поступово вводять у систему ліцензування, а не закривають.
Загалом напрямок зрозумілий: будувати на сільськогосподарських землях складніше, за номінальні схеми передбачено нові санкції, а неліцензоване житло виштовхують або в ліцензування, або з платформ. Наші статті про зонування та правила оренди розбирають кожен із цих пунктів.
Ціни, заповнюваність і дохідність: чого бракує
Для вілл на Балі немає ні офіційного індексу цін, ні офіційної статистики заповнюваності чи дохідності. Цифри, що ходять ринком, надають забудовники та агентства, і це не ринкові дані. Показники заповнюваності готелів описують готелі, а не приватні вілли.
Дві цифри все ж існують, і їх часто тлумачать неправильно. Мінімальні ціни для іноземних покупців нерухомості з титулом на Балі, 5 млрд IDR за будинок на власній ділянці та 2 млрд IDR за апартаменти, є юридичними порогами, встановленими міністерським указом, а не ринковими цінами. А дані щодо Golden Visa, тобто 1,274 візи, видані по всій країні, і близько 52.1 трлн IDR інвестицій станом на 18 травня 2026 року, здебільшого від корпоративних інвесторів, показують попит на інвестиційні візи в усій Індонезії, а не попит на нерухомість на Балі.
Іноземним покупцям ціни зазвичай показують у доларах США, хоча Bank Indonesia вимагає, щоб ціни в Індонезії вказували в рупіях. Порівняння доларових цін у часі містить у собі ще й обмінний курс, і це ще одна причина обережно ставитися до будь-якої цифри «зростання цін», яку вам показують.
Тож коли брошура називає вам дохідність на Балі, запитайте, звідки вона. Якщо це власний прогноз забудовника, так до неї й ставтеся.
Інфраструктура: що збудовано, а що існує лише на папері
На Балі працює одна платна автомагістраль: Bali Mandara завдовжки 12.7 км, здебільшого над морем, яка з 23 вересня 2013 року з'єднує аеропорт, Nusa Dua та Benoa.
Решта поки що плани. Платну дорогу від Gilimanuk до Mengwi через захід Балі так і не збудували. У 2026 році уряд переводив проєкт у формат державно-приватного партнерства з коротшою платною ділянкою, розраховуючи на тендер для інвесторів наприкінці 2026 року та запуск у 2031 році, бо попередній інвестор не виконав фінансових вимог. Для проєкту міської залізниці у вересні 2024 року провели церемонію закладки, але план загальмував через побоювання інвесторів і сумніви в доцільності, і станом на січень 2026 року регіональна компанія, якій його доручили, досі шукала інвестора. Міська залізниця на Балі не будується.
Один нещодавній проєкт таки відкрився: спеціальну економічну зону Sanur для медицини й туризму та Bali International Hospital урочисто відкрили 25 червня 2025 року. Наш путівник районами пояснює, що це означає для Sanur.
Як читати цифри, які вам показують
- Запитуйте, хто підготував кожну цифру, яку вам показують. Дані про відвідувачів та аеропорт офіційні; цифри цін, заповнюваності та дохідності зазвичай надає сам продавець.
- Очікуйте, що кожне твердження про державну політику називатиме конкретний нормативний акт.
- Не плутайте пороги 5 млрд IDR та 2 млрд IDR з ринковими цінами.
- Не закладайте в розрахунки транспортні проєкти, які не будуються.
- Зважайте на напрямок політики. Правила щодо пропозиції посилилися у 2025 та 2026 роках, а контроль ліцензування має важливу дату у 2027 році.
- Сприймайте туристичний збір як те, чим він є, тобто невелику витрату для гостей: іноземні туристи з 14 лютого 2024 року сплачують 150,000 IDR за кожен приїзд, і станом на жовтень 2026 року підвищення не ухвалено.
Юридичний бік купівлі описано в статті що можуть мати у власності іноземці на Балі, а типові пастки в статті про ризики, з якими стикаються покупці на Балі. Ви можете переглянути наші об'єкти на Балі, а на нашій сторінці про Індонезію пояснено, як ми працюємо.
