Il mercato immobiliare di Bali nel 2026: turismo, offerta e che cosa dicono i numeri
I numeri solidi su Bali nel 2026 riguardano quasi tutti i visitatori. Nel 2025 l'isola ha registrato 6,948,754 arrivi diretti dall'estero, il 9.72% in più rispetto al 2024, e da gennaio a novembre 2025 l'aeroporto Ngurah Rai ha gestito 22.1 milioni di passeggeri, il 63% dei quali su voli internazionali. Gli australiani erano di gran lunga il gruppo più numeroso.
Il marketing immobiliare, però, punta soprattutto sui numeri meno solidi: prezzi delle ville, tassi di occupazione e rendimenti da locazione. Per le ville di Bali non esiste alcun indice che li rilevi, e i prezzi degli annunci sono prezzi richiesti, non dati di mercato. Intanto l'offerta viene ridisegnata dalle norme più che dai prezzi: limiti alla costruzione sui terreni agricoli, divieto di intestazione fiduciaria tramite prestanome e una campagna nazionale per eliminare dalle piattaforme di prenotazione gli affitti senza licenza.
Ecco il quadro a ottobre 2026.
Turismo: il lato della domanda
Il dato sugli arrivi del 2025 è stato comunicato il 2 febbraio 2026. Ricostruendolo a ritroso dal tasso di crescita, gli arrivi del 2024 erano circa 6.33 milioni: in un anno Bali ha quindi guadagnato circa 615,000 visitatori stranieri.
Il solo dicembre 2025 ha portato 572,668 arrivi dall'estero, mentre nell'intero anno gli indonesiani hanno compiuto 26,615,306 viaggi interni verso Bali. I dieci principali mercati esteri nel 2025 sono stati:
| Paese | Arrivi nel 2025 |
|---|---|
| Australia | 1.63 milioni (23.44% del totale) |
| India | circa 569,260 |
| Cina | circa 537,380 |
| Corea del Sud | 346,680 |
| Regno Unito | 317,520 |
| Francia | 279,120 |
| Stati Uniti | 274,610 |
| Malesia | circa 251,160 |
| Singapore | 211,330 |
| Giappone | 208,620 |
Per chi acquista, la distribuzione conta quanto il totale. L'Australia fornisce quasi un quarto dei visitatori stranieri, e gli altri nove mercati arrivano da Asia, Europa e Nord America. Questi dati non dicono però quanti di quei visitatori soggiornino in ville private anziché in hotel, né quanto paghino.
Nel 2025 Australia, Regno Unito e Stati Uniti hanno totalizzato insieme circa 2.2 milioni di arrivi, quasi un terzo del totale. È un contesto utile per chi si chiede chi affitti le ville a Bali, ma resta un conteggio di visitatori, non di ospiti delle ville.
L'aeroporto
Da gennaio a novembre 2025 il Ngurah Rai ha gestito 22,118,214 passeggeri, l'1% in più rispetto all'anno precedente: circa 13.47 milioni internazionali e 8.14 milioni nazionali. Da gennaio a settembre i passeggeri erano stati circa 18.23 milioni, anche qui con un +1%, mentre il traffico internazionale era salito del 9% a 11.53 milioni. Il traffico complessivo è cresciuto lentamente, quello internazionale più in fretta del totale.
L'aeroporto si trova a Tuban, poco a nord di Jimbaran. Di un aeroporto nel nord di Bali si parla da anni, ma a ottobre 2025 non era stato designato alcun sito ufficiale e il progetto era ancora nella fase degli studi e degli adempimenti legali. Nessun cantiere per un nuovo aeroporto è stato aperto.
Il contesto indonesiano e il 2026 finora
L'Indonesia nel suo complesso ha accolto 13.90 milioni di arrivi dall'estero nel 2024, 15.39 milioni nel 2025 e 10.58 milioni da gennaio ad agosto 2026. Gli arrivi diretti a Bali nel 2025 sono stati circa il 45% del totale nazionale, ed è per questo che i dati dell'isola spostano quelli del Paese.
Per Bali, l'intero 2025 è l'ultimo dato annuale completo: qualsiasi tasso di crescita di Bali per il 2026 che Le venga citato va quindi preso con cautela.
Offerta: che cosa fanno le norme alle nuove ville
Nel 2025 e nel 2026 i cambiamenti più importanti per l'offerta di Bali sono arrivati dalla regolamentazione.
- Una moratoria del governo centrale ha chiuso per due anni, a partire da ottobre 2024, le nuove domande per hotel e ville a Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan e Nusa Penida. Nel gennaio 2025 il governatore ha dichiarato che serviva un controllo più rigoroso, non una moratoria.
- Nel settembre 2025, dopo alluvioni con vittime, il governatore ha annunciato lo stop ai nuovi sviluppi commerciali sui terreni produttivi e nelle aree di captazione delle acque.
- La Perda 4/2026, firmata il 24 febbraio 2026, disciplina la conversione dei terreni agricoli produttivi e vieta l'intestazione dei terreni a prestanome, con sanzioni che colpiscono anche gli intermediari.
Sul fronte degli affitti, nel giugno 2026 il ministero del Turismo ha individuato a livello nazionale oltre 1,600 annunci di strutture ricettive senza licenza sulle agenzie di viaggio online. Dei circa 1,367 annunci dell'elenco definitivo da rimuovere, entro il 1 agosto 2026 ne erano stati eliminati 259, 397 avevano ottenuto i permessi, 195 non risultavano più e 515 erano ancora in lavorazione. Per il 1 giugno 2027 è previsto un collegamento di verifica via API con nove piattaforme.
Il governo ha precisato che non intende vietare Airbnb, e il viceministro del Turismo ha spiegato che l'obiettivo è far ottenere la licenza ai proprietari, non semplicemente cancellarne gli annunci, attraverso un programma di regolarizzazione delle ville gestito dal 2025 insieme al governo provinciale di Bali. Per il mercato, questo indica un parco di affitti che viene gradualmente portato dentro il sistema delle licenze, non uno che viene chiuso.
Nel complesso la direzione è chiara: costruire sui terreni agricoli è più difficile, le strutture con prestanome sono soggette a nuove sanzioni e gli affitti senza licenza vengono spinti verso la regolarizzazione o fuori dalle piattaforme. I nostri articoli sulla zonizzazione e sulle regole sugli affitti analizzano ciascun punto.
Prezzi, occupazione e rendimenti: che cosa manca
Per le ville di Bali non esistono un indice ufficiale dei prezzi né serie ufficiali su occupazione o rendimenti. Le cifre in circolazione provengono da sviluppatori e agenzie e non sono dati di mercato. I tassi di occupazione alberghiera descrivono gli hotel, non le ville private.
Due numeri esistono davvero, e spesso vengono fraintesi. I prezzi minimi per gli acquirenti stranieri di immobili con titolo a Bali, 5 miliardi di IDR per una casa con terreno e 2 miliardi di IDR per un appartamento, sono soglie legali fissate per decreto ministeriale, non prezzi di mercato. E i dati sul Golden Visa, 1,274 visti rilasciati a livello nazionale e circa 52,100 miliardi di IDR investiti al 18 maggio 2026, per lo più da investitori societari, misurano la diffusione del visto per investimento in tutta l'Indonesia, non la domanda di immobili a Bali.
Agli acquirenti stranieri i prezzi vengono di solito presentati in dollari statunitensi, anche se Bank Indonesia impone che in Indonesia i prezzi siano indicati in rupie. Un confronto nel tempo dei prezzi in dollari incorpora inoltre il tasso di cambio: un motivo in più per diffidare di qualsiasi dato sulla «crescita dei prezzi» che Le venga mostrato.
Quando una brochure Le indica un rendimento per Bali, chieda quindi da dove proviene. Se la risposta è la proiezione dello stesso sviluppatore, lo consideri per quello che è.
Infrastrutture: che cosa è stato costruito e che cosa esiste solo sulla carta
Bali ha una sola autostrada a pedaggio in esercizio: la Bali Mandara, 12.7 km per lo più sul mare, che dal 23 settembre 2013 collega l'aeroporto, Nusa Dua e Benoa.
Il resto sono progetti. L'autostrada a pedaggio da Gilimanuk a Mengwi, nell'ovest di Bali, non è stata costruita. Nel 2026 il governo la stava ristrutturando come partenariato pubblico-privato con un tratto a pedaggio più corto, puntando a una gara per gli investitori a fine 2026 e all'entrata in esercizio nel 2031, dopo che il precedente investitore non aveva soddisfatto i requisiti finanziari. Un progetto di ferrovia urbana ha avuto la posa della prima pietra nel settembre 2024, ma si è arenato per i dubbi degli investitori e sulla fattibilità, e a gennaio 2026 la società regionale incaricata stava ancora cercando un investitore. A Bali non è in costruzione alcuna ferrovia urbana.
Un progetto recente è invece stato aperto: la Zona Economica Speciale di Sanur, dedicata a sanità e turismo, e il Bali International Hospital sono stati inaugurati il 25 giugno 2025. La nostra guida alle zone spiega che cosa significa per Sanur.
Come leggere i numeri che Le vengono mostrati
- Chieda chi ha prodotto ogni dato che Le viene presentato. I conteggi di visitatori e aeroporto sono ufficiali; i dati su prezzi, occupazione e rendimenti sono di solito del venditore stesso.
- Si aspetti che ogni affermazione sulle norme indichi il provvedimento su cui si basa.
- Non scambi le soglie di 5 miliardi e 2 miliardi di IDR per prezzi di mercato.
- Dia poco peso ai progetti di trasporto non ancora in costruzione.
- Tenga conto della direzione delle norme. Le regole sull'offerta si sono irrigidite nel 2025 e nel 2026, e il controllo sulle licenze ha una scadenza fissata nel 2027.
- Consideri la tassa sui visitatori per quello che è, un piccolo costo per gli ospiti: dal 14 febbraio 2024 i turisti stranieri pagano 150,000 IDR a visita, e a ottobre 2026 non è stato adottato alcun aumento.
Gli aspetti legali di un acquisto sono trattati in che cosa possono possedere gli stranieri a Bali, e le trappole più comuni in i rischi che gli acquirenti incontrano a Bali. Può consultare i nostri immobili a Bali, e la nostra pagina sull'Indonesia spiega come lavoriamo.
