2026 年关于巴厘岛的硬数据，几乎都与游客有关。2025 年巴厘岛直接接待外国游客 6,948,754 人次，比 2024 年增长 9.72%；2025 年 1 月至 11 月，Ngurah Rai 机场旅客吞吐量为 2,210 万人次，其中 63% 为国际旅客。澳大利亚游客是遥遥领先的最大客群。
房产营销最倚重的，恰恰是那些软数据：别墅价格、入住率和租金收益率。巴厘岛别墅没有任何指数追踪这些数字，挂牌价只是卖方的报价，并非市场数据。与此同时，重塑供应面的是政策，而不是价格：限制在农田上建房，禁止代持（nominee）持有，并在全国范围内推动把无证出租房源从预订平台上清理出去。
以下是截至 2026 年 10 月的情况。
旅游业：需求面
2025 年的入境数据于 2026 年 2 月 2 日公布。按其增长率倒推，2024 年入境人次约为 633 万，也就是说，巴厘岛一年内多接待了约 61.5 万名外国游客。
仅 2025 年 12 月一个月，外国游客入境就达 572,668 人次；全年印尼国内游客赴巴厘岛出行 26,615,306 人次。2025 年排名前 10 的外国客源市场如下：
| 国家 | 2025 年入境人次 |
|---|---|
| 澳大利亚 | 163 万（占总数 23.44%） |
| 印度 | 约 569,260 |
| 中国 | 约 537,380 |
| 韩国 | 346,680 |
| 英国 | 317,520 |
| 法国 | 279,120 |
| 美国 | 274,610 |
| 马来西亚 | 约 251,160 |
| 新加坡 | 211,330 |
| 日本 | 208,620 |
对买家来说，客源分布与总量同样重要。澳大利亚贡献了近四分之一的外国游客，其余 9 个市场分别来自亚洲、欧洲和北美。这些数据无法告诉您的是：这些游客中有多少人住私人别墅而不是酒店，以及他们付了多少钱。
2025 年，澳大利亚、英国和美国三国合计入境约 220 万人次，接近总数的三分之一。对于想弄清巴厘岛别墅租客是谁的人，这是有用的背景信息，但它统计的是游客人数，而不是别墅住客人数。
机场
2025 年 1 月至 11 月，Ngurah Rai 机场旅客吞吐量为 22,118,214 人次，同比增长 1%，其中国际旅客约 1,347 万人次，国内旅客约 814 万人次。1 月至 9 月，机场旅客吞吐量约 1,823 万人次，同样增长 1%，其中国际客流增长 9%，达到 1,153 万人次。总客流增长缓慢，国际客流的增速则快于总量。
机场位于 Tuban，就在 Jimbaran 以北。在巴厘岛北部新建机场的设想已讨论多年，但截至 2025 年 10 月，官方仍未确定选址，项目还停留在研究和法律程序阶段。新机场尚未动工。
印尼全国背景与 2026 年至今的情况
印度尼西亚全国 2024 年接待外国游客 1,390 万人次，2025 年为 1,539 万人次，2026 年 1 月至 8 月为 1,058 万人次。2025 年巴厘岛的直接入境人次约占全国总量的 45%，所以岛上的数据会带动全国的数据。
就巴厘岛本身而言，2025 年全年是最新的完整数据。因此，如果有人向您引用 2026 年巴厘岛的增长率，请谨慎对待。
供应：政策对新建别墅的影响
2025 年和 2026 年，巴厘岛供应面最大的变化来自监管。
- 中央政府发布暂停令，自 2024 年 10 月起 2 年内，登巴萨、Badung、Gianyar、Tabanan 和 Nusa Penida 不再受理新的酒店和别墅申请。2025 年 1 月，省长表示需要的是更严格的管控，而不是暂停令。
- 2025 年 9 月，致命洪灾过后，省长宣布在生产性土地和集水区内暂停新的商业开发。
- 地方条例 Perda 4/2026 于 2026 年 2 月 24 日签署，管控生产性农田的用途转换，并禁止代持（nominee）土地，制裁范围延伸至中间人。
在出租方面，旅游部于 2026 年 6 月在全国的在线旅行平台上发现了 1,600 多个无证住宿房源。最终下架名单上约有 1,367 个房源，截至 2026 年 8 月 1 日，其中 259 个已被下架，397 个取得了许可，195 个已查找不到，515 个仍在处理中。与 9 个平台对接的 API 核验系统，目标是 2027 年 6 月 1 日上线。
政府表示并没有禁止 Airbnb。旅游部副部长称，目标是让业主取得许可，而不是单纯下架，具体途径是自 2025 年起与巴厘省政府联合推行的别墅合规化计划。对市场而言，这意味着出租房源正被逐步纳入许可体系，而不是被关停。
综合来看，方向很明确：在农田上建房更难了，代持结构面临新的制裁，无证出租房源要么取得许可，要么被挤出平台。我们关于土地分区和出租规则的文章会逐一说明。
价格、入住率与收益率：缺失的数据
巴厘岛别墅没有官方价格指数，也没有官方的入住率或收益率统计。市面上流传的数字来自开发商和中介机构，并不是市场数据。酒店入住率反映的是酒店，而不是私人别墅。
确实存在的数字有两个，而且常被误读。外国买家在巴厘岛购买有产权房产的最低价格，即有地住宅 50 亿 IDR、公寓 20 亿 IDR，是部长令规定的法定下限，并非市场价格。Golden Visa（黄金签证）的数据，即截至 2026 年 5 月 18 日全国共签发 1,274 份签证、投资额约 52.1 万亿 IDR（大部分来自企业投资者），衡量的是全印尼投资签证的申领情况，而不是巴厘岛的房产需求。
面向外国买家的价格通常以美元标示，尽管印度尼西亚银行（Bank Indonesia）要求印尼境内的价格以印尼盾报价。用美元比较不同时期的价格，其中还夹带着汇率变化，这也是对任何“价格增长”数字都要多加小心的又一个原因。
所以，当宣传册给出巴厘岛的收益率时，请问清楚数据从何而来。如果答案是开发商自己的预测，就把它当作预测来看。
基础设施：哪些已经建成，哪些只停留在纸面上
巴厘岛只有一条运营中的收费公路：Bali Mandara 收费公路，全长 12.7 公里，大部分路段建在海上，自 2013 年 9 月 23 日起连接机场、Nusa Dua 和 Benoa。
其余都还是规划。穿越巴厘岛西部的 Gilimanuk 至 Mengwi 收费公路尚未建设。由于原投资方未能满足财务要求，政府在 2026 年将其重组为政府和社会资本合作项目，并缩短收费路段，目标是在 2026 年底进行投资方招标、2031 年投入运营。一项城市轨道交通计划于 2024 年 9 月举行了奠基仪式，但因投资方的顾虑和可行性问题而停滞；截至 2026 年 1 月，负责该项目的地方企业仍在寻找投资方。巴厘岛目前没有在建的城市轨道交通。
有一个近期项目确实已经启用：面向医疗和旅游的 Sanur 经济特区，以及 Bali International Hospital，于 2025 年 6 月 25 日落成启用。我们的区域指南介绍了这对 Sanur 意味着什么。
如何解读别人给您的数字
- 问清楚每个数字由谁得出。游客和机场数据是官方数据；价格、入住率和收益率数字通常出自卖方自己。
- 任何关于政策的说法，都应当指明背后的具体法规。
- 不要把 50 亿 IDR 和 20 亿 IDR 这两个下限误当作市场价格。
- 对尚未动工的交通项目，预期要打折扣。
- 掂量政策走向。供应规则在 2025 年和 2026 年持续收紧，许可执法在 2027 年还有一个节点。
- 如实看待游客税：对住客来说，它只是一笔小开支。自 2024 年 2 月 14 日起，外国游客每次入境缴纳 150,000 IDR；截至 2026 年 10 月，尚未通过任何上调方案。
购房的法律问题见外国人在巴厘岛可以拥有什么，常见陷阱见买家在巴厘岛会遇到的风险。您可以浏览我们的巴厘岛房源，我们的印度尼西亚页面介绍了我们的工作方式。
