在巴厘岛，任何地块要面对的第一个法律问题都是分区，这也是我们会最先核查的一项。位于农业区或绿区的土地不能合法建造别墅。自 2026 年 2 月起，巴厘岛省级条例 Perda 4/2026 限制将生产性农田（粮食作物、园艺和种植园用地）改作商业用途；2025 年 9 月，省长还宣布在生产性土地和集水区内暂停新建酒店、别墅及类似开发项目。
一份好的租约或一张干净的证书，都改变不了这些。分区决定了建筑能否建起来、能否投入使用、能否租给住客。如果答案是否定的，其余文件描述的就是一座本不该存在的建筑，而巴厘岛确实拆除过这样的建筑。
下面我们依次介绍划定分区的规划、2025 年和 2026 年的规定、KKPR 符合性核查、建筑审批，以及截至 2026 年 10 月我们会对任何地块做的核查。
划定分区的规划
巴厘岛的省级空间规划是 Perda Provinsi Bali No. 2/2023，即覆盖 2023 年至 2043 年的 RTRWP。其下是针对特定区域的详细空间规划（RDTR）。如果数字化 RDTR 已接入全国在线许可系统 OSS，就可以自动确认符合性；如果尚未接入，则需要另行审批。
对买家来说，切实可行的一步是对具体地块做分区核查。“ITR”分区核查是最先要做的事之一，与到土地局核实证书并列。相邻地块的分区，或者“这一片”的分区，并不能说明您这块地的情况。隔壁别墅亮着灯，并不证明您的地块也能建别墅。
对于通过 Hak Pakai 购房的外国买家，地块面积是另一项限制。外国人购买有地住宅时，每人或每个家庭只能持有一块地，面积最多 2,000 平方米，除非获得部长许可可以超出。一块符合分区的大地块，仍可能不符合产权规定，所以谈价之前两者都要核查。
绿区与生产性农田：2025 年和 2026 年的规定
现行规定成形得很快。2025 年 9 月，洪灾造成 18 人死亡后，省长 Wayan Koster 宣布在生产性土地和集水区内暂停新建酒店、别墅、餐厅及类似商业开发项目。他表示，从 2025 年起生产性土地不得再转为商业用途，并指示各县长和市长不得签发违反这一规定的许可。
随后，省议会于 2025 年 12 月 29 日通过了 Perda 4/2026，该条例于 2026 年 2 月 24 日签署。条例全称涵盖两个主题：管控生产性土地用途转换，以及禁止以代持方式转让土地所有权。在土地方面，它管控用于粮食作物、园艺和种植园的生产性土地的用途转换。条例规定的制裁包括行政制裁（书面警告、暂停、封闭场地、吊销或撤销许可、拆除、恢复土地原状以及罚款），以及依据现行法律追究的刑事制裁。
省政府把这项政策的出发点归结为粮食安全、保护文化景观和防范代持行为。最后一点正是这项条例的第二个主题。Perda 4/2026 禁止以代持（“pinjam nama”，即借名）方式转让土地所有权，其制裁还涵盖任何为外国人通过代持人控制土地充当中间人或协助者、或为此提供手段的人。因此，一块文件依赖代持的地块，会在同一项条例下两头受风险：土地用途和所有权。
如果您看中的别墅建在原来的稻田上，在相信任何人的保证之前，请先问律师 Perda 4/2026 如何对待该地块上的现有建筑，以及罚款是多少。
别墅与农田交界的地方，受这些规定的冲击最大。Canggu 曾经被稻田环绕。Ubud 周围是农场、稻田和农林复合用地。Tabanan 以农业为主，其中的 Jatiluwih 梯田属于 2012 年列入联合国教科文组织名录的 subak 文化景观。我们的区域指南对每个地区都有介绍。
暂停令后来怎样了
关于巴厘岛暂停新建别墅的“暂停令”的说法，可以追溯到 2024 年。2024 年 9 月，中央政府计划在巴厘岛南部暂停新建酒店、别墅和夜生活场所，当时范围和期限尚不明确。随后，统筹部长发布第 163/2024 号决定将其落实：自 2024 年 10 月起 2 年内，OSS 不再受理登巴萨、Badung、Gianyar、Tabanan 和 Nusa Penida 新的酒店、别墅、餐厅、酒吧和海滩俱乐部申请。
2025 年 1 月，连任的省长表示：“没有必要实行暂停令。需要的是更严格的管控”。2025 年 9 月对生产性土地的暂停措施和 Perda 4/2026，就是迄今为止这种更严格管控的具体体现。对买家来说，真正起作用的是针对生产性土地和集水区的具体限制。2024 年那项决定的2 年期限将于 2026 年 10 月届满。
KKPR：空间用途符合性核查
KKPR 是对拟开展的活动符合空间规划的确认。根据 PP 28/2025，它有两种形式。在数字化 RDTR 已接入 OSS 的地方，确认（KKKPR）是自动完成的；在其他地方，则需要审批（PKKPR）。
KKPR 并没有被废除。说它已被废除的传言，源于 PP 28/2025 实施后 OSS 的处理延误。对于期房项目，请问开发商适用的是哪一种形式，并索要文件本身。
从分区到建筑：PBG 与 SLF
允许建别墅的分区只是起点，而非终点。只有在取得建筑审批，即 PBG（Persetujuan Bangunan Gedung）之后，才能开工。根据《创造就业法》和 PP 16/2021，PBG 取代了原来的 IMB；在 PP 16/2021 之前签发的 IMB 在到期前仍然有效。
建筑投入使用之前，需要取得由地方政府签发的功能合格证，即 SLF（Sertifikat Laik Fungsi）。独栋住宅和联排住宅的 SLF 有效期为 20 年，其他建筑为 5 年。续期需要技术检查，制裁最重可至拆除。对于已建成的别墅，要核查这两份文件是否齐全，并与地上实际建筑相符。
对于按住房法律出售的期房住宅和公寓，这个顺序已写入销售本身：开发商只有在持有土地证书和建筑许可、且工程完成至少 20% 之后，才能签署初步买卖协议（PPJB）。巴厘岛的期房别墅大多以租赁合同出售，这项规定未必适用，所以这类房源的文件需要您自己去索要。
拆除并非空谈。自 2025 年 7 月 21 日起，巴厘省和 Badung 当局开始拆除 Pecatu 的 Bingin Beach 上的 48 座建筑，其中包括别墅、民宿和餐厅，它们都未经许可建在受保护的海岸土地或国有海岸土地上。
分区与出租：许可用途
出租问题同样绕不开分区。租约规定的许可用途，无论是住宅用途还是商业出租，都应与分区和各项许可保持一致。短租是一项需要许可的住宿经营活动，需要通过 OSS 取得营业识别号（NIB）和行业分类代码（KBLI）；2026 年，旅游部开始从预订平台上清理无证房源。营业执照并不能让一座建在分区不允许的土地上的别墅变得合法，所以在规划出租之前，先把分区问题解决。我们关于合法出租别墅的文章介绍了许可方面的内容。
能回答分区问题的文件
| 核查项目 | 它告诉您什么 | 何时取得 |
|---|---|---|
| 地块分区核查（ITR） | 该地块在 RTRWP 及任何详细规划下的分区 | 支付任何定金之前 |
| 是否属于生产性土地 | Perda 4/2026 和 2025 年的暂停措施是否适用 | 支付任何定金之前 |
| KKPR（KKKPR 或 PKKPR） | 拟开展的活动符合空间规划 | 开工之前 |
| PBG，或仍有效的旧 IMB | 这座建筑已获审批 | 开工之前；已建成的别墅则在购买之前 |
| SLF | 建筑已获认证，适合其用途 | 投入使用或交房之前 |
| 租约：许可用途 | 土地所有人是否允许商业出租 | 签约时 |
为地块或别墅付款之前要核查什么
- 通过律师或公证人，而不是通过卖方，对地块本身做分区核查。
- 直接询问该土地是否属于生产性农田或位于集水区。Perda 4/2026 列出的类别是粮食作物、园艺和种植园。
- 对于建在原农田上的现有别墅，请律师就新规定如何对待现有建筑给出意见。
- 对于海岸和崖顶地块，确认土地的任何部分都不属于受保护土地或国有土地。
- 取得 KKPR、PBG 和 SLF，并核对它们与项目或建筑是否相符。
- 确保租约的许可用途涵盖您的计划，分区也同样允许。
相关法律结构见外国人在巴厘岛可以拥有什么，购买步骤见在巴厘岛购买期房的分步指南。我们的巴厘岛房源和印度尼西亚页面介绍了我们在这个市场的工作方式。
