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印度尼西亚市场，深度解析。

指南、数据和直白解读，聚焦印度尼西亚期房房地产 — 由一线交易专家撰写，专为希望掌握全局的投资者打造。

2026 年巴厘岛房地产市场：旅游、供应与数据解读

巴厘岛的需求面一目了然：2025 年外国游客入境近 695 万人次，前 11 个月机场旅客吞吐量达 2,210 万人次。别墅价格和收益率则没有这么清楚。本文梳理游客数据、正在重塑供应的政策，以及应如何看待别人向您展示的收益率数字。

在巴厘岛，代价最高的错误大多始于买家听到的一句话：外国人可以买永久产权、代持很安全、80 年、第一天就能上 Airbnb、买别墅就能拿签证。本文把每一种说法与印尼法律逐一对照，并列出能查清真相的核查步骤。

在巴厘岛，地块所在的分区决定了别墅能否在上面合法建造并对外出租。本文介绍省级空间规划、2025 年和 2026 年关于生产性农田的规定、KKPR 符合性核查、PBG 与 SLF，以及付款前如何核查一块地。

在巴厘岛买别墅并不附带签证。本文说明真正能带来居留的途径：Second Home Visa 及其存款或公寓两种选项、55 岁以上人士的版本、KITAS 和 KITAP 居留许可、以投资为基础的 Golden Visa（黄金签证），以及为什么…

把巴厘岛别墅租给度假游客，是一项需要许可的住宿经营活动；2026 年，旅游部开始从预订平台上清理无证房源。本文介绍业主需要哪些许可、外国人可以走的途径、租金收入的税项，以及在指望租金收入之前要核查什么。

外国买家关注的巴厘岛区域大多位于 Badung 县，此外 Ubud 在 Gianyar 县，Sanur 在登巴萨，Tabanan 则在西边。本文逐一介绍各区域的地理、道路和当地适用的重要规划规定，并说明我们为什么不按区域公布价格或收益率。

在巴厘岛购买已登记产权的房产，买方须缴纳最高 5% 的购置税，新建房产还要缴纳增值税，公证人的费用另计，卖方则缴纳 2.5% 的所得税。本文列出截至 2026 年的各项税率、由谁缴纳、每年的土地税、租金收入的税项，以及租赁产权方面仍未明确的…

巴厘岛的期房别墅大多以租赁合同出售，所以付款之前所做的核查，就是您最主要的保护。本文逐步讲解从预订到交房的每一个环节，以及能够证明土地、分区和建筑合规的各项文件。

巴厘岛的租赁产权（leasehold）是与印尼土地所有人签订的合同，而不是已登记的产权，所以您究竟拥有什么，由合同决定。本文介绍常见的租期、延期的实际运作方式、到期时会发生什么，以及签约前应当坚持写入的条款。

外国人在巴厘岛不能持有永久产权，但有三种合法结构可选：租赁产权、以本人名义持有的 Hak Pakai 使用权，以及通过 PT PMA 公司持有的建筑权。本文说明每种结构能给您什么、能持续多久，以及为什么代持交易无效。