巴厘岛房地产术语表。

印尼的永久产权，以 Sertifikat Hak Milik（永久产权证书）为凭。只有印尼公民可以持有；任何意在直接或间接把它转给外国人的出售、赠与或安排，在法律上都是无效的，土地将收归国家。

在固定期限内使用土地的登记权利，也是外国个人唯一可以持有的土地产权。在国有土地上最长30年，可延长20年，再续期30年，每一步都要申请并获批。在印尼人私有的土地上（巴厘岛通常是这种情况），最长30年，只能由业主同意签订新契约来续期。

为建房而租用他人土地，租金一次付清或分期支付。这是巴厘岛外国买家最常见的持有方式：与地主签订的合同，通常采用公证契约形式，行业指南给出的期限为25至30年，只有合同中有约定才可续期。

公寓单元的分层产权。在允许外国人持有分层产权的区域，外国人可以拥有建在 Hak Pakai 或 HGB 土地上的楼盘中的单元，因此需要开发商的公证人确认具体那栋楼符合条件。产权期限与其下方的土地权利相同。

Hak Guna Bangunan，即在一定期限内于土地上建造并拥有建筑物的权利。外国个人不能持有；有外国股东的印尼公司（PT PMA）可以持有。

“借名”：由印尼人替外国人持有产权。这类安排无效，也无法强制执行；自2026年2月起，巴厘省第4/2026号地方条例明确禁止通过代持转让土地，并处罚任何安排此类交易的人。

负责制作具有公信力的公证文书，例如附条件买卖协议（PPJB）、租赁契约和公司文件。巴厘岛的租约通常以公证契约形式签署，因为在印尼法院，私下签订的协议证据效力较弱。

负责制作转让或设立登记土地权利的契约，例如买卖契约和授予 Hak Pakai 的契约。签署前，PPAT 会到土地局核查证书，并需要看到卖方所得税和买方 BPHTB 均已缴纳的证明。公证人也可以兼任 PPAT。

印尼国家土地局及其地方办事处，负责登记产权。私有土地上的 Hak Pakai 等权利，只有在这里登记并颁发证书后，才对第三方具有约束力。

Akta Jual Beli，即在 PPAT 面前签署的买卖契约，签署后在土地局登记过户并颁发证书。

在签署买卖契约之前使用的附条件买卖协议，例如购买期房单元时。根据住房法规，开发商必须已取得土地证书和建筑许可，且施工完成至少20%，才可签署这份协议。

Persetujuan Bangunan Gedung，取代了原来的 IMB 建筑许可证。只有在它签发之后才能开工，所以期房买家在支付超过定金的款项之前，应先看到这份许可。

Sertifikat Laik Fungsi，由地方政府签发，在建筑投入使用之前确认其适合使用。住宅的有效期为20年，其他建筑为5年。

由已登记产权的买方缴纳，税率最高5%，按成交价与评估价（NJOP）孰高计算，并扣除各县自定的免税额度。

每年按评估价最高0.5%征收的地方税，以年度 SPPT 缴税通知单计费。若是租赁，由谁缴纳属于合同条款。

政府对土地和建筑的评估价值，用于计算 PBB，也是买方 BPHTB 和卖方所得税的计税下限。

对住宿费用征收的地方税，最高10%，出租给客人的别墅和民宿也包括在内。由出租运营方代收。

最长5年、可延至10年的居留许可，适用于在印尼国有银行存有至少 US$130,000，或购买价值至少100万美元（US$1M）公寓的外国人。政府费用合计1300万印尼盾（IDR 13M）。租赁产权别墅不符合条件。

有限期居留许可（KITAS）和永久居留许可（KITAP）。公证人通常会要求购买 Hak Pakai 产权的外国买家持有其中之一，所以签约前请先安排好有效的居留许可。

有外国股东的印尼公司，是外国人经营出租业务的合法途径。自2025年10月起，其最低实缴资本为25亿印尼盾（IDR 2.5B），每个业务类别和经营地点的投资计划须超过100亿印尼盾（IDR 10B）。

全国在线许可系统及其签发的企业识别号码。每一家住宿经营主体都需要，并与其经营活动的 KBLI 代码绑定。

界定持证企业可以从事哪些业务的标准代码。出租给客人的别墅，其许可证上需要有住宿类代码。

按官方定义，是由业主自住、归当地社区所有，并将其中一部分出租给游客的住宅。这不是外国业主可以使用的持有方式。

区域空间规划、详细空间规划以及空间利用符合性审批。三者共同决定一块地究竟能不能建别墅：绿地或农业区的土地不行。

巴厘岛传统的稻田灌溉系统，属于联合国教科文组织列入名录的文化景观，其中包括塔巴南的贾蒂卢维梯田。