ბალის უძრავი ქონების ლექსიკონი.

ინდონეზიური სრული საკუთრება, რომელიც Sertifikat Hak Milik-ით ფორმდება. მისი ფლობა მხოლოდ ინდონეზიის მოქალაქეებს შეუძლიათ, ხოლო ნებისმიერი ნასყიდობა, ჩუქება ან შეთანხმება, რომლის მიზანიც მისი პირდაპირ თუ ირიბად უცხოელზე გადაცემაა, კანონით ბათილია და მიწა სახელმწიფოს გადაეცემა.

მიწით სარგებლობის რეგისტრირებული უფლება განსაზღვრული ვადით და ერთადერთი მიწის უფლება, რომელიც უცხოელ ფიზიკურ პირს შეიძლება ჰქონდეს. სახელმწიფო მიწაზე ის 30 წლამდე მოქმედებს, 20 წლით გაგრძელებისა და 30 წლით განახლების შესაძლებლობით, ყოველ ეტაპზე განაცხადითა და დამტკიცებით. ინდონეზიელის საკუთრებაში არსებულ მიწაზე, რაც ბალიზე ჩვეულებრივი შემთხვევაა, ის 30 წლამდე მოქმედებს და განახლდება მხოლოდ ახალი აქტით, რომელზეც მესაკუთრე თანხმდება.

სხვისი მიწის იჯარა მშენებლობისთვის, ქირით, რომელიც ერთიანად ან განვადებით იხდება. ეს ბალიზე უცხოელი მყიდველებისთვის ყველაზე გავრცელებული სტრუქტურაა: ხელშეკრულება მიწის მესაკუთრესთან, ჩვეულებრივ სანოტარო აქტის სახით, რომლის ვადასაც დარგის გზამკვლევები 25-30 წლით განსაზღვრავენ, გაგრძელებით მხოლოდ მაშინ, თუ ხელშეკრულება ამას ითვალისწინებს.

ბინის საკუთრების უფლება (strata title) აპარტამენტზე. უცხოელს შეუძლია ფლობდეს ბინას Hak Pakai-ს ან HGB-ის მიწაზე აშენებულ შენობაში, იმ ზონებში, სადაც უცხოელთა ბინის საკუთრება დაშვებულია, ამიტომ დეველოპერის ნოტარიუსმა უნდა დაადასტუროს, რომ კონკრეტული შენობა პირობებს აკმაყოფილებს. უფლება იმდენ ხანს მოქმედებს, რამდენ ხანსაც მის ქვეშ არსებული მიწის უფლება.

Hak Guna Bangunan, მიწაზე შენობების აშენებისა და ფლობის უფლება განსაზღვრული ვადით. უცხოელ ფიზიკურ პირს მისი ფლობა არ შეუძლია; ინდონეზიურ კომპანიას უცხოელი აქციონერებით, PT PMA-ს, შეუძლია.

„სახელის სესხება“: ინდონეზიელი უფლებას უცხოელის მაგივრად ფლობს. ასეთი შეთანხმებები ბათილია და აღსრულებას არ ექვემდებარება, ხოლო 2026 წლის თებერვლიდან ბალის პროვინციის რეგულაცია No. 4/2026 პირდაპირ კრძალავს მიწის ნომინალურ გადაცემას და სანქციებს უწესებს ყველას, ვინც მას აწყობს.

ადგენს ოფიციალურ აქტებს, როგორიცაა პირობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება (PPJB), იჯარის აქტები და კომპანიის აქტები. ბალიზე იჯარა ჩვეულებრივ სანოტარო აქტით ფორმდება, რადგან კერძო შეთანხმება ინდონეზიის სასამართლოში სუსტი მტკიცებულებაა.

ადგენს აქტებს, რომლებიც რეგისტრირებულ მიწის უფლებებს გადასცემს ან ქმნის, მაგალითად ნასყიდობის აქტს და Hak Pakai-ს მინიჭების აქტს. ხელმოწერამდე PPAT მიწის სამსახურში სერტიფიკატს ამოწმებს და მოითხოვს მტკიცებულებას, რომ გამყიდველის საშემოსავლო გადასახადი და მყიდველის BPHTB გადახდილია. ნოტარიუსს შეიძლება PPAT-ის თანამდებობაც ეკავოს.

მიწის ეროვნული სააგენტო და მისი ადგილობრივი ოფისები, რომლებიც უფლებებს არეგისტრირებენ. კერძო მიწაზე ისეთი უფლება, როგორიცაა Hak Pakai, მესამე პირებისთვის სავალდებულო მხოლოდ მაშინ ხდება, როცა აქ დარეგისტრირდება და სერტიფიკატი გაიცემა.

Akta Jual Beli, ნასყიდობის აქტი, რომელსაც PPAT-თან აწერენ ხელს, რის შემდეგაც გადაცემა მიწის სამსახურში რეგისტრირდება და სერტიფიკატი გაიცემა.

პირობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომელიც ნასყიდობის აქტამდე გამოიყენება, მაგალითად მშენებარე ბინაზე. საბინაო წესებით დეველოპერს მისი გაფორმება მხოლოდ მაშინ შეუძლია, როცა მიწის სერტიფიკატი და სამშენებლო ნებართვა აქვს და მშენებლობის მინიმუმ 20% დასრულებულია.

Persetujuan Bangunan Gedung, რომელმაც IMB სამშენებლო ნებართვა ჩაანაცვლა. მშენებლობა მხოლოდ მისი გაცემის შემდეგ შეიძლება დაიწყოს, ამიტომ მშენებარე ობიექტის მყიდველმა ის დეპოზიტზე მეტის გადახდამდე უნდა ნახოს.

Sertifikat Laik Fungsi, რომელსაც რეგიონული ხელისუფლება გასცემს იმის დასადასტურებლად, რომ შენობა ექსპლუატაციისთვის ვარგისია, სანამ ვინმე მას გამოიყენებს. სახლისთვის ის 20 წელი მოქმედებს, სხვა შენობებისთვის 5 წელი.

იხდის რეგისტრირებული უფლების მყიდველი, ფასსა და შეფასებულ ღირებულებას (NJOP) შორის უფრო მაღალის 5%-მდე, იმ დაუბეგრავი შეღავათის გამოკლებით, რომელსაც თითოეული რეგენსი ადგენს.

რეგიონული გადასახადი, ყოველწლიურად შეფასებული ღირებულების 0,5%-მდე, რომელიც წლიური SPPT შეტყობინებით ერიცხება. იჯარის შემთხვევაში ვინ იხდის, ხელშეკრულების პირობაა.

მიწისა და შენობების სახელმწიფოს მიერ შეფასებული ღირებულება, რომლითაც PBB ითვლება და რომელიც მყიდველის BPHTB-სა და გამყიდველის საშემოსავლო გადასახადის მინიმალურ ბაზად გამოიყენება.

რეგიონული გადასახადი განთავსების გადახდებზე, 10%-მდე, მათ შორის სტუმრებზე გაქირავებულ ვილებსა და ჰოუმსტეიებზე. მას გაქირავების ოპერატორი აგროვებს.

ყოფნის ნებართვა 5 წლამდე, 10 წლამდე გაგრძელების შესაძლებლობით, უცხოელისთვის, რომელიც ინდონეზიის სახელმწიფო ბანკში მინიმუმ US$130,000-ს ინახავს ან ყიდულობს მინიმუმ 1 მლნ აშშ დოლარის ღირებულების ბინას. სახელმწიფო მოსაკრებლები ჯამში 13 მლნ IDR-ია. იჯარით აღებული ვილა არ ითვლება.

დროებითი (KITAS) და მუდმივი (KITAP) ყოფნის ნებართვები. ნოტარიუსები Hak Pakai-ს უფლების უცხოელ მყიდველს ხშირად ერთ-ერთს სთხოვენ, ამიტომ ხელმოწერამდე მოქმედი ყოფნის ნებართვა გქონდეთ.

ინდონეზიური კომპანია უცხოელი აქციონერებით, უცხოელისთვის გაქირავების ბიზნესის წარმოების კანონიერი გზა. 2025 წლის ოქტომბრიდან მისი მინიმალური შევსებული კაპიტალი 2,5 მლრდ IDR-ია, ხოლო საინვესტიციო გეგმა 10 მლრდ IDR-ს უნდა აღემატებოდეს თითოეულ საქმიანობასა და ლოკაციაზე.

ლიცენზირების ეროვნული ონლაინ სისტემა და ბიზნესის საიდენტიფიკაციო ნომერი, რომელსაც ის გასცემს. ყველა განთავსების ბიზნესს ეს სჭირდება, საქმიანობის KBLI კოდთან მიბმით.

სტანდარტული კოდი, რომელიც განსაზღვრავს, რისი კეთება შეუძლია ლიცენზირებულ ბიზნესს. სტუმრებზე გაქირავებულ ვილას ლიცენზიაში განთავსების კოდი სჭირდება.

ოფიციალური განმარტებით, სახლი, რომელშიც მისი მესაკუთრე ცხოვრობს და რომელიც ადგილობრივ თემს ეკუთვნის, ნაწილი კი ტურისტებზე ქირავდება. ეს უცხოელი მესაკუთრეებისთვის განკუთვნილი სტრუქტურა არ არის.

რეგიონული სივრცითი გეგმა, დეტალური სივრცითი გეგმა და სივრცითი გამოყენების შესაბამისობის თანხმობა. ერთად ისინი წყვეტენ, შეიძლება თუ არა ნაკვეთზე ვილა საერთოდ აშენდეს: მწვანე ან სასოფლო-სამეურნეო ზონის მიწაზე არ შეიძლება.

ბალის ბრინჯის მინდვრების ტრადიციული სარწყავი სისტემა, UNESCO-ს სიაში შეტანილი კულტურული ლანდშაფტის ნაწილი, რომელიც ტაბანანში ჯატილუვიჰის ტერასებსაც მოიცავს.