O glossário imobiliário de Bali.

A propriedade plena indonésia, registrada em um Sertifikat Hak Milik. Só cidadãos indonésios podem tê-la, e qualquer venda, doação ou acordo destinado a passá-la a um estrangeiro, direta ou indiretamente, é nulo perante a lei, e o terreno passa ao Estado.

Um direito registrado de usar um terreno por prazo determinado e o único título de terra que uma pessoa física estrangeira pode ter. Em terras do Estado, dura até 30 anos, prorrogáveis por 20 e renováveis por 30, cada etapa solicitada e aprovada. Em terreno de um proprietário indonésio, o caso comum em Bali, dura até 30 anos e só se renova por uma nova escritura com a concordância do proprietário.

O arrendamento de um terreno alheio para construir, mediante pagamento à vista ou em parcelas. É a estrutura mais comum para compradores estrangeiros em Bali: um contrato com o dono do terreno, normalmente por escritura em notário, que os guias do setor situam entre 25 e 30 anos, com prorrogação só se o contrato previr.

Título de propriedade horizontal de uma unidade de apartamento. Um estrangeiro pode ser dono de uma unidade em um prédio sobre terreno com Hak Pakai ou HGB, nas zonas em que a propriedade horizontal estrangeira é permitida, por isso o notário da incorporadora precisa confirmar que aquele prédio específico se enquadra. O título dura o mesmo que o direito sobre o terreno abaixo dele.

Hak Guna Bangunan, o direito de construir e ser dono de edificações em um terreno por um prazo. Uma pessoa física estrangeira não pode tê-lo; uma empresa indonésia com sócios estrangeiros, uma PT PMA, pode.

"Emprestar um nome": um indonésio fica com o título em nome de um estrangeiro. Esses acordos são nulos e não podem ser executados, e desde fevereiro de 2026 o regulamento provincial de Bali nº 4/2026 proíbe expressamente transferências de terra por testa de ferro e pune quem as organiza.

Lavra documentos públicos como o contrato de compra e venda condicional (PPJB), escrituras de arrendamento e atos societários. Em Bali, os arrendamentos costumam ser assinados por escritura em notário, porque um contrato particular é prova fraca em um tribunal indonésio.

Lavra as escrituras que transferem ou constituem direitos registrados sobre a terra, como a escritura de compra e venda e a de concessão do Hak Pakai. Antes da assinatura, o PPAT verifica a certidão no escritório de terras e precisa de comprovantes de que o imposto de renda do vendedor e o BPHTB do comprador foram pagos. Um notário também pode exercer a função de PPAT.

A Agência Nacional de Terras e seus escritórios locais, que registram os títulos. Um direito como o Hak Pakai sobre terreno particular só vale contra terceiros depois de registrado ali e emitida a certidão.

Akta Jual Beli, a escritura de compra e venda assinada perante um PPAT, depois da qual a transferência é registrada no escritório de terras e a certidão é emitida.

O contrato de compra e venda condicional usado antes da escritura, por exemplo para uma unidade na planta. Pelas regras de habitação, a incorporadora só pode assiná-lo quando já tem a certidão do terreno e o alvará de construção e pelo menos 20% da obra está concluída.

Persetujuan Bangunan Gedung, que substituiu o alvará de construção IMB. A obra só pode começar depois de emitida, por isso quem compra na planta deve vê-la antes de pagar mais do que um sinal.

Sertifikat Laik Fungsi, emitido pelo governo regional para confirmar que uma edificação está apta para uso antes que alguém a utilize. Vale por 20 anos para uma casa e por 5 anos para outras edificações.

Pago pelo comprador de um título registrado, de até 5% sobre o maior valor entre o preço e o valor venal (NJOP), menos uma parcela isenta definida por cada regência.

Um imposto regional de até 0.5% do valor venal por ano, cobrado pelo carnê anual SPPT. Em um arrendamento, quem paga é uma cláusula do contrato.

O valor de terrenos e construções fixado pelo governo, usado para calcular o PBB e como piso para o BPHTB do comprador e o imposto de renda do vendedor.

Um imposto regional de até 10% sobre pagamentos por hospedagem, incluindo villas e homestays alugados a hóspedes. Quem recolhe é o operador do aluguel.

Uma autorização de permanência de até 5 anos, prorrogável para 10, para o estrangeiro que mantém pelo menos US$130,000 em um banco estatal indonésio ou compra um apartamento de pelo menos US$1 milhão. As taxas oficiais somam IDR 13 milhões. Uma villa em leasehold não se qualifica.

As autorizações de permanência temporária (KITAS) e permanente (KITAP). Os notários costumam exigir uma delas do comprador estrangeiro de um título Hak Pakai, então planeje ter uma autorização de permanência válida antes da assinatura.

Uma empresa indonésia com sócios estrangeiros, o caminho legal para um estrangeiro operar um negócio de aluguel. Desde outubro de 2025, o capital mínimo integralizado é de IDR 2.5 bilhões, com um plano de investimento acima de IDR 10 bilhões por linha de negócio e localização.

O sistema nacional de licenciamento on-line e o número de identificação empresarial que ele emite. Toda atividade de hospedagem precisa de um, vinculado ao código KBLI da atividade.

O código padrão que define o que um negócio licenciado pode fazer. Uma villa alugada a hóspedes precisa de um código de hospedagem na licença.

Pela definição oficial, uma casa ocupada pelo dono e pertencente à comunidade local, com parte dela alugada a turistas. Não é uma estrutura para proprietários estrangeiros.

O plano regional de ordenamento territorial, o plano detalhado e a aprovação de conformidade do uso do solo. Juntos, eles decidem se um terreno pode receber uma villa: terra em zona verde ou agrícola não pode.

O sistema tradicional de irrigação dos arrozais de Bali, parte de uma paisagem cultural reconhecida pela UNESCO que inclui os terraços de Jatiluwih, em Tabanan.