Morar em Bali como proprietário: o Second Home Visa, o KITAS e o KITAP
Comprar uma villa em Bali não dá direito de morar lá. Não existe visto concedido pela compra de uma villa em leasehold, e o único caminho de residência ligado a imóvel é uma das opções do Second Home Visa: comprar um apartamento de pelo menos 1,000,000 USD. O jeito habitual de um proprietário conseguir uma estadia longa é o Second Home Visa com um depósito de pelo menos 130,000 USD num banco estatal indonésio ou, para quem tem 55 anos ou mais, uma versão com depósito menor e comprovação de renda.
A relação entre residência e imóvel também funciona no sentido inverso. Se você compra um Hak Pakai, o único título de terra que um estrangeiro pode ter em nome próprio, a lei exige que você tenha documentos migratórios, e os notários costumam esperar uma autorização de permanência KITAS ou KITAP. Por isso, para alguns compradores, resolver a residência vem antes da compra, e não depois.
As condições abaixo são as que a Direção-Geral de Imigração da Indonésia aplica em 2026. A Imigração decide cada pedido, e nada disto é assessoria migratória.
Por que uma autorização de permanência importa para o proprietário
Pelo artigo 69(1) do PP 18/2021, estrangeiros “que tenham documentos migratórios nos termos da lei” podem ter uma casa residencial. As normas de execução do ministério de terras listam visto, passaporte ou autorização de permanência como documentos válidos, então, no papel, um KITAS ou KITAP deixou de ser pré-requisito e pode ser emitido depois da aquisição do imóvel. Na prática, notários e o cartório de terras costumam pedir um KITAS ou KITAP. Planeje ter uma autorização de permanência válida (um KITAS, um KITAP ou um Second Home Visa) e confirme com o notário antes de assinar.
A residência também afeta por quanto tempo você mantém o direito. Um Hak Pakai se extingue quando o titular deixa de cumprir os requisitos para tê-lo (art. 61), e um herdeiro estrangeiro que herde a casa também precisa ter documentos migratórios. As regras de 2015 davam ao proprietário que deixasse de residir um ano para transferir o imóvel. Não presuma que o mesmo prazo vale hoje. Se a sua situação de residência vai mudar, converse com o notário antes que isso aconteça.
A autorização de permanência também pesa no financiamento. Um Hak Pakai registrado pode ser dado legalmente em garantia a um banco, mas os poucos bancos indonésios dispostos a avaliar tomadores estrangeiros exigem KITAS ou KITAP e uma entrada de 30 a 50%. Esses empréstimos são raros, por isso a maioria dos compradores estrangeiros paga à vista ou usa o parcelamento da incorporadora, qualquer que seja o visto.
Vale ainda verificar com um assessor a sua situação migratória e a sua posição tributária em conjunto. A renda de aluguel é tributada a 10% em regime final para locadores residentes, enquanto, para não residentes sem estabelecimento permanente, o mais seguro é contar com 20% sobre o valor bruto. De que lado dessa linha você fica é uma questão tributária, e o visto sozinho não a responde.
Nada disso se aplica da mesma forma a um leasehold, que é um contrato com o dono do terreno e não um direito sobre a terra. Nosso guia sobre propriedade explica a diferença.
O Second Home Visa (E33)
A Imigração fixa estas condições para o Second Home Visa, índice E33:
- Não é preciso patrocinador.
- Uma garantia migratória, à escolha entre duas: pelo menos 130,000 USD, ou o equivalente, numa conta de banco estatal em nome do próprio requerente; ou a compra de uma unidade de apartamento (rumah susun) de pelo menos 1,000,000 USD.
- A comprovação da garantia deve ser apresentada em até 90 dias, e a garantia precisa ser mantida durante toda a vigência da autorização.
- A primeira autorização de permanência vale por até cinco anos e pode ser prorrogada, por um total de no máximo dez anos.
- Os titulares não podem trabalhar de forma incompatível com a autorização nem vender bens ou serviços.
Essa última condição merece ser lida ao lado de qualquer plano de alugar a sua villa. Uma locação de curta temporada em Bali é uma atividade de hospedagem licenciada, normalmente operada por um operador licenciado ou pela sua própria PT PMA, como explica o nosso artigo sobre como alugar uma villa legalmente. Como o seu próprio papel nessa atividade se encaixa nas condições de um Second Home Visa é uma pergunta para um assessor migratório antes de você assinar qualquer coisa.
As taxas do governo (PNBP) somam 13,000,000 IDR por até cinco anos e não são reembolsáveis:
| Item | Valor |
|---|---|
| Visto | 500,000 IDR |
| Verificação | 2,000,000 IDR |
| Autorização de permanência de cinco anos (ITAS) | 7,000,000 IDR |
| Autorização de reentrada | 3,500,000 IDR |
| Total | 13,000,000 IDR |
O depósito: 130,000 USD ou 2 bilhões de IDR?
O depósito era fixado em 2 bilhões de IDR e hoje é de 130,000 USD ou o equivalente. Os dois valores são mais ou menos iguais. Confirme o valor vigente com a Imigração antes de transferir, já que ele já mudou de forma uma vez.
A opção imobiliária: só apartamento
A opção imobiliária é uma unidade de apartamento de 1,000,000 USD ou mais. Uma villa em leasehold não se qualifica, a nenhum preço. E como a propriedade de unidades por estrangeiros está vinculada a edifícios em determinadas zonas econômicas, o próprio apartamento precisa ser um que um estrangeiro possa ter, o que o notário da incorporadora deve confirmar por escrito.
Familiares
Cônjuge, filhos e pais podem entrar como dependentes sem depósito à parte. Verifique as condições vigentes para dependentes no momento do pedido.
O Second Home Visa para maiores de 55 anos (E33E)
Para requerentes com 55 anos ou mais, a versão E33E pede um depósito de 50,000 USD num banco estatal em nome do próprio requerente, com comprovação em até 90 dias, e uma renda de pelo menos 3,000 USD por mês. A autorização vale cinco anos, prorrogáveis até dez no total, as taxas são de 13,000,000 IDR e não é preciso patrocinador.
Para um comprador aposentado com pensão, este é, entre os caminhos tratados aqui, o que exige menos capital. Ele corre em paralelo à compra do imóvel, sem depender dela.
KITAS e KITAP
O KITAS (também escrito ITAS) é a autorização de permanência limitada emitida com os vistos do índice E, como o E33. É o documento que o notário normalmente vai querer ver numa compra de Hak Pakai.
O KITAP (ITAP) é a autorização de permanência definitiva. Titulares do E33 podem pedi-la depois de três anos, mas confirme isso com a Imigração antes de fazer planos com base nela.
O Golden Visa: investimento, não imóvel
O Golden Visa da Indonésia, lançado em 25 de julho de 2024, está atrelado a estes valores de investimento:
- Investidor pessoa física que não abre empresa (E28C): 350,000 USD por cinco anos ou 700,000 USD por dez anos, aplicados em títulos do governo indonésio, ações listadas em bolsa ou poupança e depósitos.
- Investidor pessoa física que abre empresa (E28B): 2.5 milhões de USD por cinco anos ou 5 milhões de USD por dez.
- Investidores corporativos, para diretores e conselheiros: 25 milhões de USD ou 50 milhões de USD.
A compra de imóvel não é um dos caminhos do Golden Visa, mesmo que um corretor diga o contrário. Até 18 de maio de 2026, 1,274 Golden Visas tinham sido emitidos no país, com cerca de 52.1 trilhões de IDR investidos, a maior parte por investidores corporativos, e os titulares não precisam de patrocinador na Indonésia.
Os caminhos lado a lado
| Caminho | O que exige | Prazo | O imóvel conta? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | 130,000 USD num banco estatal, ou um apartamento de 1,000,000 USD ou mais | Até 5 anos, total de até 10 | Só um apartamento |
| Second Home Visa, 55+ (E33E) | Depósito de 50,000 USD e renda de 3,000 USD por mês | 5 anos, total de até 10 | Não |
| Golden Visa, pessoa física (E28C) | 350,000 USD ou 700,000 USD em títulos, ações listadas ou depósitos | 5 ou 10 anos | Não |
| Golden Visa, com empresa (E28B) | 2.5 milhões de USD ou 5 milhões de USD | 5 ou 10 anos | Não |
| Compra de uma villa em leasehold | Nada na lei de imigração | Nenhum | Nenhum visto é concedido por ela |
Um ponto menor: a taxa turística
Turistas estrangeiros pagam uma taxa única de 150,000 IDR por pessoa por visita, em vigor desde 14 de fevereiro de 2024 e paga online pelo sistema oficial Love Bali. Quem tem autorização de residência, como um KITAS ou KITAP, está isento. Até outubro de 2026, nenhum aumento havia sido adotado.
O que verificar antes de comprar
- Qual visto você vai ter, e se vai tê-lo antes da compra. Para um Hak Pakai, pergunte ao notário quais documentos migratórios ele aceita.
- Se pretende usar a opção imobiliária do Second Home Visa, confirme que o imóvel é um apartamento de pelo menos 1,000,000 USD e que o edifício permite a propriedade de unidades por estrangeiros.
- O depósito vigente para o E33 ou o E33E no dia do pedido.
- O que acontece com o seu Hak Pakai se a sua situação de residência mudar, e do que os seus herdeiros precisariam para herdá-lo.
- Que ninguém, corretor ou incorporadora, esteja lhe dizendo que a compra de uma villa vem com visto. Não vem.
As estruturas por trás dessas regras estão em o que estrangeiros podem ter em Bali, e os mitos mais comuns em os riscos que os compradores encontram em Bali. Você pode ver apartamentos e villas entre os nossos imóveis em Bali, e nossa página da Indonésia explica como trabalhamos.
