Vivre à Bali en tant que propriétaire : le Second Home Visa, le KITAS et le KITAP
Acheter une villa à Bali ne vous donne pas le droit d’y vivre. Aucun visa n’est accordé pour l’achat d’une villa en bail, et la seule voie de résidence liée à l’immobilier est l’une des options du Second Home Visa : l’achat d’un appartement d’une valeur d’au moins 1 000 000 USD. En général, un propriétaire obtient un long séjour grâce au Second Home Visa, avec un dépôt d’au moins 130 000 USD dans une banque publique indonésienne, ou, à partir de 55 ans, grâce à une version qui demande un dépôt plus faible et une condition de revenus.
Le lien entre résidence et propriété fonctionne aussi dans l’autre sens. Si vous achetez un Hak Pakai, le seul titre foncier qu’un étranger peut détenir en son nom propre, la loi exige que vous possédiez des documents d’immigration, et les notaires attendent couramment un permis de séjour KITAS ou KITAP. Pour certains acheteurs, régler la question de la résidence passe donc avant l’achat, et non après.
Les conditions ci-dessous sont celles qu’applique la Direction générale de l’immigration indonésienne en 2026. C’est l’immigration qui statue sur chaque demande, et rien de ce qui suit ne constitue un conseil en matière d’immigration.
Pourquoi un permis de séjour compte pour un propriétaire
Selon l’article 69(1) du PP 18/2021, les étrangers « qui détiennent des documents d’immigration conformément à la loi » peuvent posséder une maison d’habitation. Les textes d’application du ministère foncier citent un visa, un passeport ou un permis de séjour parmi les documents recevables : sur le papier, un KITAS ou un KITAP n’est donc plus une condition préalable et peut être délivré après l’acquisition du bien. Dans la pratique, les notaires et le bureau foncier demandent couramment un KITAS ou un KITAP. Prévoyez de détenir un permis de séjour valable (un KITAS, un KITAP ou un Second Home Visa) et vérifiez auprès du notaire avant de signer.
La résidence influe aussi sur la durée pendant laquelle vous conservez le droit. Un Hak Pakai prend fin lorsque son titulaire ne remplit plus les conditions pour le détenir (art. 61), et un héritier étranger qui reçoit la maison doit lui aussi détenir des documents d’immigration. Les règles de 2015 laissaient un an au propriétaire qui cessait de résider pour céder le bien. Ne partez pas du principe que le même délai s’applique aujourd’hui. Si votre statut de résident doit changer, parlez-en au notaire avant le changement.
Un permis de séjour compte aussi pour le financement. Un Hak Pakai enregistré peut légalement être donné en garantie à une banque, mais les rares banques indonésiennes prêtes à étudier le dossier d’un emprunteur étranger exigent un KITAS ou un KITAP et un apport de 30 à 50 %. Ces prêts restent rares : la plupart des acheteurs étrangers paient comptant ou passent par le plan de paiement échelonné d’un promoteur, quel que soit leur visa.
Mieux vaut aussi examiner votre statut d’immigration et votre situation fiscale ensemble, avec un conseiller. Les revenus locatifs sont imposés à un taux libératoire de 10 % pour les bailleurs résidents, tandis que pour les non-résidents sans établissement stable, l’hypothèse la plus prudente est de 20 % du montant brut. Savoir de quel côté de cette ligne vous vous trouvez est une question fiscale, et un visa seul n’y répond pas.
Rien de tout cela ne s’applique de la même façon à un bail de longue durée, qui est un contrat avec le propriétaire du terrain et non un droit foncier. Notre guide de la propriété explique la différence.
Le Second Home Visa (E33)
L’immigration fixe les conditions suivantes pour le Second Home Visa, index E33 :
- Aucun garant n’est nécessaire.
- Une garantie d’immigration, au choix : au moins 130 000 USD, ou l’équivalent, sur un compte dans une banque publique au nom du demandeur ; ou l’achat d’un appartement (rumah susun) d’une valeur d’au moins 1 000 000 USD.
- La preuve de la garantie doit être fournie dans les 90 jours, et la garantie doit être maintenue pendant toute la durée du permis.
- Le premier permis de séjour est valable jusqu’à cinq ans et peut être prolongé, pour une durée totale de dix ans au plus.
- Les titulaires ne peuvent ni exercer une activité incompatible avec le permis, ni vendre des biens ou des services.
Cette dernière condition mérite d’être lue en regard de tout projet de location de votre villa. Une location de courte durée à Bali est une activité d’hébergement soumise à licence, généralement exploitée par un opérateur agréé ou par votre propre PT PMA, comme l’explique notre article sur la location légale d’une villa. La place de votre propre rôle dans cette activité au regard des conditions d’un Second Home Visa est une question à poser à un conseiller en immigration avant de signer quoi que ce soit.
Les frais administratifs (PNBP) s’élèvent au total à 13 000 000 IDR pour une durée allant jusqu’à cinq ans et ne sont pas remboursables :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Visa | 500 000 IDR |
| Vérification | 2 000 000 IDR |
| Permis de séjour de cinq ans (ITAS) | 7 000 000 IDR |
| Autorisation de réentrée | 3 500 000 IDR |
| Total | 13 000 000 IDR |
Le dépôt : 130 000 USD ou 2 milliards IDR ?
Le dépôt était autrefois fixé à 2 milliards IDR ; il est désormais de 130 000 USD ou l’équivalent. Les deux montants sont à peu près identiques. Vérifiez le chiffre en vigueur auprès de l’immigration avant tout virement, car sa forme a déjà changé une fois.
L’option immobilière : un appartement uniquement
L’option immobilière porte sur un appartement d’une valeur de 1 000 000 USD ou plus. Une villa en bail n’est pas éligible, quel que soit son prix. Et comme la détention de lots en copropriété par des étrangers est liée à des immeubles situés dans certaines zones économiques, l’appartement lui-même doit pouvoir appartenir à un étranger, ce que le notaire du promoteur doit confirmer par écrit.
Les membres de la famille
Le conjoint, les enfants et les parents peuvent suivre en tant que personnes à charge sans dépôt distinct. Vérifiez les conditions applicables aux personnes à charge au moment de la demande.
Le Second Home Visa pour les plus de 55 ans (E33E)
Pour les demandeurs âgés de 55 ans et plus, la version E33E demande un dépôt de 50 000 USD dans une banque publique au nom du demandeur, avec une preuve dans les 90 jours, et un revenu d’au moins 3 000 USD par mois. Le permis est valable cinq ans, prolongeable jusqu’à dix ans au total, les frais s’élèvent à 13 000 000 IDR et aucun garant n’est nécessaire.
Pour un acheteur retraité qui perçoit une pension, c’est, parmi les voies présentées ici, celle qui exige le moins de capital. Elle s’ajoute à l’achat immobilier sans en dépendre.
KITAS et KITAP
Le KITAS (aussi écrit ITAS) est le permis de séjour temporaire délivré avec les visas de l’index E, comme l’E33. C’est le document que le notaire voudra généralement voir pour l’achat d’un Hak Pakai.
Le KITAP (ITAP) est le permis de séjour permanent. Les titulaires d’un E33 peuvent en faire la demande au bout de trois ans, mais faites-le confirmer par l’immigration avant de bâtir vos projets là-dessus.
Le Golden Visa : de l’investissement, pas de l’immobilier
Le Golden Visa indonésien, lancé le 25 juillet 2024, est lié aux montants d’investissement suivants :
- Un investisseur individuel qui ne crée pas de société (E28C) : 350 000 USD pour cinq ans ou 700 000 USD pour dix ans, placés en obligations d’État indonésiennes, en actions cotées ou en épargne et dépôts.
- Un investisseur individuel qui crée une société (E28B) : 2,5 millions USD pour cinq ans ou 5 millions USD pour dix ans.
- Les investisseurs personnes morales, pour leurs directeurs et commissaires : 25 millions USD ou 50 millions USD.
L’achat immobilier ne fait pas partie des voies du Golden Visa, même si un agent vous affirme le contraire. Au 18 mai 2026, 1 274 Golden Visas avaient été délivrés à l’échelle nationale, pour environ 52 100 milliards IDR investis, surtout par des entreprises, et les titulaires n’ont pas besoin de garant en Indonésie.
Les voies comparées
| Voie | Conditions | Durée | L’immobilier compte-t-il ? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | 130 000 USD dans une banque publique, ou un appartement de 1 000 000 USD ou plus | Jusqu’à 5 ans, 10 ans au plus au total | Seulement un appartement |
| Second Home Visa, 55 ans et plus (E33E) | Dépôt de 50 000 USD et revenu de 3 000 USD par mois | 5 ans, 10 ans au plus au total | Non |
| Golden Visa, individuel (E28C) | 350 000 USD ou 700 000 USD en obligations, actions cotées ou dépôts | 5 ou 10 ans | Non |
| Golden Visa, avec une société (E28B) | 2,5 millions USD ou 5 millions USD | 5 ou 10 ans | Non |
| Achat d’une villa en bail | Rien dans le droit de l’immigration | Aucune | Aucun visa n’est accordé à ce titre |
Un point secondaire : la taxe touristique
Les touristes étrangers paient une taxe unique de 150 000 IDR par personne et par visite, en vigueur depuis le 14 février 2024 et réglée en ligne via le système officiel Love Bali. Les titulaires de permis de séjour comme un KITAS ou un KITAP en sont exemptés. En octobre 2026, aucune hausse n’avait été adoptée.
Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter
- Quel visa vous détiendrez, et si vous le détiendrez avant l’achat. Pour un Hak Pakai, demandez au notaire quels documents d’immigration il acceptera.
- Si vous comptez utiliser l’option immobilière du Second Home Visa, que le bien est un appartement d’au moins 1 000 000 USD et que l’immeuble est ouvert à la copropriété étrangère.
- Le montant du dépôt en vigueur pour l’E33 ou l’E33E le jour de votre demande.
- Ce qu’il advient de votre Hak Pakai si votre statut de résident change, et ce dont vos héritiers auraient besoin pour en hériter.
- Que personne, agent ou promoteur, ne vous affirme qu’un achat de villa s’accompagne d’un visa. Ce n’est pas le cas.
Les structures sur lesquelles reposent ces règles sont présentées dans ce que les étrangers peuvent posséder à Bali, et les idées reçues courantes dans les risques que rencontrent les acheteurs à Bali. Vous pouvez parcourir appartements et villas parmi nos biens à Bali, et notre page Indonésie explique notre façon de travailler.
