Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Bali ? Bail de longue durée, Hak Pakai et PT PMA expliqués pour 2026
Oui, mais pas en pleine propriété. La pleine propriété indonésienne, appelée Hak Milik, est réservée aux citoyens indonésiens, et toute vente ou tout montage qui la transmet à un étranger, directement ou indirectement, est nul de plein droit. Un acheteur étranger peut légalement détenir à Bali l’un des trois droits suivants : un bail sur un terrain appartenant à un Indonésien, un droit d’usage à durée déterminée appelé Hak Pakai, enregistré à son nom, ou un droit de construire (HGB) détenu via une société indonésienne à actionnaires étrangers, appelée PT PMA.
La plupart des achats de villas par des étrangers à Bali se font en bail de longue durée. Le Hak Pakai est le seul titre foncier qu’un particulier étranger peut détenir directement, et il s’accompagne de conditions : un prix minimal, un plafond de surface de terrain et une exigence de documents d’immigration. La voie de la société fonctionne, mais il s’agit d’une entreprise avec des obligations, pas d’un véhicule de détention pour une résidence de vacances. Un quatrième montage, qui consiste à mettre le terrain au nom d’un ami indonésien, est celui dont nous conseillons à chaque acheteur de se détourner. Il est nul, et depuis février 2026 le règlement provincial de Bali l’interdit.
Nous passons en revue ci-dessous chaque structure selon le droit en vigueur en octobre 2026. Rien de ceci ne remplace l’avis d’un notaire ou d’un avocat indonésien sur un bien précis.
Pourquoi la pleine propriété n’est pas accessible aux étrangers
La loi agraire fondamentale de 1960 (UUPA) prévoit que seuls les citoyens indonésiens peuvent détenir un Hak Milik, et qu’une personne possédant aussi une autre nationalité ne le peut pas non plus (art. 21). L’article 26(2) va plus loin : toute vente, donation, disposition testamentaire ou tout autre acte visant à transférer un Hak Milik à un étranger, directement ou indirectement, est nul, et le terrain revient à l’État. Les montages par prête-nom tombent sous le coup de cette règle.
Ainsi, quand une annonce promet « la pleine propriété pour les étrangers » à Bali, elle décrit autre chose. Le plus souvent un montage par prête-nom, parfois une société titulaire d’un HGB, parfois un Hak Pakai. Aucun de ces montages n’est un Hak Milik au nom d’un étranger, car aucune voie légale n’y mène.
Le bail de longue durée : la structure de la plupart des acheteurs étrangers
Un bail (Hak Sewa untuk Bangunan) est le droit d’utiliser le terrain d’autrui pour y construire en échange d’un loyer. Selon les articles 44 et 45 de l’UUPA, le loyer peut être payé en une seule fois ou en plusieurs versements, avant ou après l’usage, et les « étrangers domiciliés en Indonésie » figurent parmi les preneurs autorisés.
Le bail est un contrat avec le propriétaire foncier indonésien, normalement signé sous forme d’acte notarié. À Bali, les durées habituelles vont de 25 à 30 ans, avec des prolongations uniquement si le contrat les prévoit. Les totaux « jusqu’à 80 ans » parfois annoncés sont des options contractuelles additionnées, pas un droit que la loi vous donne. À la fin du bail, le terrain et les bâtiments reviennent au propriétaire, sauf prolongation convenue.
Deux règles du Code civil jouent en faveur du preneur. Un bail ne prend pas fin au décès de l’une ou l’autre partie : les héritiers s’y substituent pour le reste de la durée (art. 1575). Et la vente du terrain ne met pas fin au bail, sauf si le bail le prévoit (art. 1576).
Le point faible : un bail n’est pas un titre foncier enregistré comme le Hak Pakai ou le HGB. De nombreux acheteurs étrangers s’appuient en fait sur une location de longue durée non enregistrée, et vous ne devez pas compter sur un crédit immobilier bancaire adossé à un bail à Bali. Votre protection, c’est le contrat : sa rédaction compte plus que tout le reste dans l’achat. Notre guide du bail de longue durée à Bali détaille les durées, les clauses de prolongation et ce qui se passe à l’échéance.
Hak Pakai : le seul titre à votre nom
Le règlement gouvernemental n° 18 de 2021 (PP 18/2021) range les particuliers étrangers parmi les personnes pouvant détenir un Hak Pakai, un droit d’usage du sol à durée déterminée (art. 49). Il prend effet à son enregistrement au bureau foncier, et le titulaire reçoit un certificat. Une maison individuelle détenue en Hak Milik ou en HGB doit être convertie en Hak Pakai avant qu’un étranger puisse l’acquérir.
Sa durée dépend du terrain sous-jacent
Le chiffre de « 80 ans » vient du Hak Pakai sur terrain de l’État : 30 ans au plus, prolongeables de 20 ans au plus, puis renouvelables pour 30 ans au plus. Le Hak Pakai sur un terrain en Hak Pengelolaan (HPL) suit le même schéma, avec l’accord du titulaire du HPL.
Le cas le plus courant à Bali est différent. La plupart des terrains sont des Hak Milik privés, et un Hak Pakai accordé sur un tel terrain par le propriétaire indonésien court jusqu’à 30 ans. Il ne peut être renouvelé que par un nouvel acte d’octroi, et seulement si le propriétaire est d’accord. Cette variante ne comporte aucune prolongation automatique de 20 ans. Sur un terrain privé, seules les 30 premières années sont certaines.
Même sur un terrain de l’État, la prolongation et le renouvellement sont des décisions administratives qui doivent être demandées et approuvées, sans aucune garantie qu’elles soient accordées.
Les conditions
- Une parcelle par personne ou par famille pour une maison individuelle, avec une surface de terrain maximale de 2 000 mètres carrés, sauf autorisation ministérielle permettant davantage.
- Les maisons doivent relever de la catégorie « luxe » et les appartements de la catégorie « commerciale ».
- Des prix minimaux pour les acheteurs étrangers, fixés par l’arrêté ministériel 1241/SK-HK.02/IX/2022, en vigueur depuis le 12 septembre 2022. À Bali, le plancher est de 5 milliards IDR pour une maison individuelle et de 2 milliards IDR pour un appartement.
- L’acheteur doit détenir des documents d’immigration (PP 18/2021, art. 69(1)).
Deux de ces conditions appellent une mise en garde. Pour le prix plancher, retenez 5 milliards et 2 milliards IDR comme chiffres applicables à Bali et faites confirmer le montant en vigueur par le notaire avant de vous engager. Aucune sanction n’est prévue en cas d’achat sous le plancher, mais un notaire ou le bureau foncier peut refuser d’enregistrer le droit : nous ne prévoirions donc jamais un achat en dessous.
Pour les documents d’immigration, les textes d’application citent un visa, un passeport ou un permis de séjour parmi les documents recevables : sur le papier, un KITAS ou un KITAP n’est donc plus une condition préalable. Dans la pratique, les notaires et les bureaux fonciers demandent couramment un permis de séjour. Le plus sûr est d’en détenir un, comme un KITAS, un KITAP ou un Second Home Visa, et de vérifier auprès du notaire avant de signer.
Un Hak Pakai prend fin aussi lorsque son titulaire cesse de remplir les conditions pour le détenir (art. 61). Selon les règles de 2015, un propriétaire qui cessait de résider disposait d’un an pour céder le bien. Ne partez pas du principe que le même délai s’applique aujourd’hui. Si votre situation change, le droit doit passer à une personne éligible, et c’est au notaire de vous dire comment et dans quel délai.
Les appartements : copropriété et question de la zone
Un étranger peut posséder un appartement sous un titre de copropriété (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) dans un immeuble construit sur un terrain en Hak Pakai ou en HGB. Vous possédez le lot, pas le terrain sous l’immeuble, et quand ce droit foncier expire définitivement, le titre de copropriété expire avec lui.
La difficulté tient au champ d’application. La loi sur la création d’emplois et le PP 18/2021 rattachent la copropriété étrangère aux immeubles situés dans des Zones économiques spéciales, des zones de libre-échange, des zones industrielles et d’« autres zones économiques », une expression qui peut se lire de façon étroite ou large. Avant de verser un dépôt sur un appartement à Bali, demandez au notaire du promoteur de confirmer par écrit que l’immeuble est ouvert à la copropriété étrangère.
Le HGB via une PT PMA : la voie de la société
Le Hak Guna Bangunan, ou droit de construire, ne peut être détenu que par des citoyens indonésiens et des personnes morales indonésiennes. Un particulier étranger ne peut pas le détenir, mais une PT PMA le peut. Sur un terrain de l’État ou en HPL, le HGB court jusqu’à 30 + 20 + 30 ans. Sur un terrain en Hak Milik, il est de 30 ans au plus, renouvelable uniquement par un nouvel acte. À l’expiration du droit, le terrain revient à son propriétaire.
Le règlement BKPM n° 5 de 2025, publié début octobre 2025, a abaissé le capital libéré minimal d’une PT PMA de 10 milliards à 2,5 milliards IDR. Le plan d’investissement doit toujours dépasser 10 milliards IDR par ligne d’activité à cinq chiffres (KBLI) et par site de projet, et le capital libéré doit rester 12 mois sur le compte de la société, sauf pour l’achat d’actifs, la construction et l’exploitation. La prise en compte du terrain et des constructions dans ces 10 milliards IDR reste une question ouverte : soumettez-la à votre propre avocat.
Une PT PMA est une entreprise en activité, avec des obligations de licence, de fiscalité, de déclaration et d’emploi, ce qui la rend peu pratique pour une simple résidence de vacances. C’est la voie des étrangers qui veulent exploiter une activité de location, ce qui renvoie aux règles de licence présentées dans notre article sur la location légale d’une villa à Bali.
Les montages par prête-nom : nuls, et désormais interdits à Bali
Un montage par prête-nom place le Hak Milik au nom d’un Indonésien, avec un accord parallèle qui désigne l’étranger comme le véritable propriétaire. L’Indonésie ne reconnaît pas la propriété économique : ces accords sont donc inapplicables. Dans une affaire jugée par le tribunal de district de Denpasar (872/Pdt.G/2020), le tribunal a annulé l’accord de prête-nom et validé la vente du terrain à un tiers par la partie indonésienne, laissant l’étranger sans rien. C’est l’issue vers laquelle pointe la loi.
La même logique vaut pour les parts de société. L’article 33 de la loi sur l’investissement 25/2007 frappe de nullité tout accord par lequel des actions d’une PT sont détenues pour le compte d’un tiers, et le BKPM peut prononcer des sanctions allant jusqu’au retrait de la licence de la société. Depuis février 2026, le règlement provincial de Bali Perda 4/2026 interdit expressément les transferts fonciers par prête-nom et vise aussi les intermédiaires et les facilitateurs. Notre article sur les risques que rencontrent les acheteurs à Bali montre comment ces montages sont vendus.
Les structures comparées
| Structure | Titulaire | Durée | Titre enregistré | Principale limite |
|---|---|---|---|---|
| Bail de longue durée (Hak Sewa) | Vous, par contrat avec le propriétaire indonésien | Selon l’accord ; 25 à 30 ans en général | Non | Prolongation seulement si elle est écrite dans le contrat |
| Hak Pakai sur terrain privé (Hak Milik) | Vous, à votre nom | Jusqu’à 30 ans | Oui | Le renouvellement exige un nouvel acte accepté par le propriétaire |
| Hak Pakai sur terrain de l’État ou HPL | Vous, à votre nom | Jusqu’à 30 + 20 + 30 ans | Oui | Chaque étape doit être demandée et approuvée |
| Titre de copropriété (HMSRS) | Vous, à votre nom | Suit le droit foncier de l’immeuble | Oui | L’immeuble doit être ouvert à la propriété étrangère |
| HGB via une PT PMA | Votre société indonésienne | Jusqu’à 30 + 20 + 30 ans sur terrain de l’État ; jusqu’à 30 ans sur terrain en Hak Milik | Oui | Obligations de société et règles de capital |
| Prête-nom | Un Indonésien, en droit | Aucune pour vous | À son nom | Nul et interdit |
L’enregistrement compte aussi pour le financement. Un Hak Pakai enregistré peut être donné en garantie à un prêteur au moyen d’une hypothèque Hak Tanggungan, mais les rares banques prêtes à étudier le dossier d’un emprunteur étranger exigent un KITAS ou un KITAP. La plupart des acheteurs étrangers à Bali paient comptant ou passent par le plan de paiement échelonné d’un promoteur.
Ce qu’il faut vérifier avant de choisir une structure
- Demandez par écrit au vendeur quel droit vous achetez : un bail, un Hak Pakai, un titre de copropriété ou des parts de société. Si la réponse est « pleine propriété », demandez au nom de qui sera le certificat.
- Pour un bail, lisez la durée, la clause de prolongation et son prix, et ce qu’il advient du bâtiment à l’échéance. Le contrat est votre titre.
- Pour un Hak Pakai, renseignez-vous sur le terrain sous-jacent. Sur un terrain privé, comptez sur 30 années certaines.
- Faites confirmer le prix minimal en vigueur et les documents d’immigration que le notaire demandera avant de verser un dépôt.
- Pour un appartement, obtenez une confirmation écrite que l’immeuble est ouvert à la copropriété étrangère.
- Pour une société, faites modéliser par un avocat le capital, les licences et la fiscalité avant de vous engager, et vérifiez que le zonage du terrain est compatible avec l’activité que vous comptez exploiter.
Notre page Indonésie explique notre façon de travailler sur ce marché, et vous pouvez parcourir les biens actuellement proposés. Pour les coûts qui s’ajoutent au prix, voir ce que coûtent vraiment l’achat et la détention d’une villa à Bali.
