Le bail de longue durée (leasehold) à Bali : durée, prolongations et ce qui se passe à l’échéance
Un bail de longue durée à Bali vous donne le droit d’utiliser le terrain d’un propriétaire indonésien, et la villa qui s’y trouve, pendant un nombre d’années convenu. Les durées habituelles sont de 25 à 30 ans, avec des prolongations uniquement si le contrat les prévoit, et à l’échéance le terrain et les bâtiments reviennent au propriétaire, sauf prolongation convenue. Le droit indonésien reconnaît le bail et le protège contre le décès de l’une ou l’autre partie et contre la vente du terrain. Il n’en fait pas pour autant un titre enregistré.
Ce dernier point conditionne tout le reste. Avec un Hak Pakai ou un titre de copropriété, le bureau foncier conserve une trace de votre droit. Avec un bail, votre droit se résume au contrat : la rédaction de la clause de prolongation, de la clause d’usage et de la clause de cession est donc ce que vous achetez réellement. Un bail de 25 ans bien rédigé peut vous placer dans une meilleure position qu’un « 30 + 30 » rédigé à la légère.
La plupart des achats de villas par des étrangers à Bali se font en bail de longue durée, et ce guide explique leur fonctionnement en octobre 2026 : la base juridique, les durées et les prolongations, ce qui se passe à la fin, et les lacunes des règles fiscales que personne n’a encore comblées.
Ce qu’est un bail de longue durée en droit indonésien
La loi agraire fondamentale (UUPA) l’appelle Hak Sewa untuk Bangunan : le droit d’utiliser le terrain d’autrui pour y construire, moyennant le paiement d’un loyer. L’article 44 permet de payer le loyer en une seule fois ou en plusieurs versements, avant ou après l’usage. L’article 45 énumère les preneurs autorisés, parmi lesquels figurent les « étrangers domiciliés en Indonésie ».
Dans la pratique, le bail est un contrat entre vous et le ou les propriétaires fonciers indonésiens. Il doit être signé sous forme d’acte notarié devant un notaire, car les accords sous seing privé ont peu de poids comme preuve devant les tribunaux indonésiens. Le notaire établit l’acte (akta sewa), mais rien n’est enregistré au bureau foncier comme pour un Hak Pakai. De fait, de nombreux acheteurs étrangers en Indonésie détiennent une location de longue durée non enregistrée.
C’est autre chose que le Hak Pakai, le droit d’usage à durée déterminée qu’un particulier étranger peut détenir en son nom propre. Le Hak Pakai est un droit foncier créé par un acte passé devant un officier chargé des actes fonciers (PPAT) et enregistré avec un certificat, et il s’accompagne d’un prix minimal et de conditions liées aux documents d’immigration. Un bail ne comporte aucune de ces formalités ni aucun enregistrement de ce type. Notre présentation de ce que les étrangers peuvent posséder à Bali compare les deux.
La durée des baux à Bali
Aucune durée légale n’est fixée pour un bail à Bali. Ce sont les parties qui la conviennent. Les 25 à 30 ans habituels relèvent de la pratique du marché, pas de la loi.
Les supports marketing additionnent souvent les options : « 30 + 30 », « 25 + 25 + 20 » ou « jusqu’à 80 ans ». Ces totaux sont des options contractuelles, pas un droit légal. Seule la première période est certaine. Tout ce qui suit est une promesse inscrite dans le contrat, qui vaut exactement ce que sa rédaction lui permet de valoir.
Le chiffre de « 80 ans » est aussi emprunté au Hak Pakai sur terrain de l’État, qui peut atteindre 30 + 20 + 30 ans. Cela n’a rien à voir avec le bail d’un terrain privé, et un vendeur qui confond les deux vous en dit long sur le reste de son argumentaire.
Les prolongations : là où se concentre l’essentiel du risque
Une prolongation n’existe que si elle est écrite dans le contrat initial. Celui-ci doit fixer dès le départ le prix, ou une formule de prix, prévoir des délais de préavis clairs et préciser ce qu’il advient du bâtiment à l’échéance. Ne laissez jamais le prix de prolongation « à convenir d’un commun accord ». Une option dont le propriétaire pourra fixer librement le prix dans 25 ans n’est, en pratique, qu’un droit d’ouvrir une négociation.
La prolongation est aussi un nouvel acte juridique. Elle exige un nouvel acte notarié et une signature en personne. Le propriétaire du terrain, ou ses héritiers si le propriétaire d’origine est décédé, devra le signer. À Bali, les terrains sont souvent détenus au sein des familles : vérifiez dès le départ que tous les consentements familiaux requis ont été obtenus. Savoir quelles signatures sont juridiquement nécessaires pour une parcelle donnée est une question pour un avocat, pas pour l’agent.
Plusieurs points gagnent à être réglés dans l’acte initial plutôt que plus tard :
- le prix de prolongation ou sa formule exacte ;
- le délai de préavis, et si l’option devient caduque en cas de dépassement ;
- si l’option se transmet à l’acquéreur de votre bail et à vos héritiers ;
- l’engagement du propriétaire, et de ses ayants droit, à signer le nouvel acte.
Quand le bail prend fin, ou qu’un événement survient avant
À l’échéance, le terrain et les bâtiments reviennent au propriétaire, sauf prolongation convenue. Cela inclut la villa que vous avez construite ou payée. Un bail peut prévoir le sort du bâtiment à la fin, raison de plus pour lire la clause d’échéance aussi attentivement que le prix.
Deux règles du Code civil indonésien protègent le preneur pendant la durée du bail. L’article 1575 dispose qu’un bail ne prend pas fin au décès du bailleur ou du preneur : les héritiers de chaque côté s’y substituent jusqu’au terme convenu. L’article 1576 dispose que la vente du bien loué ne met pas fin au bail, sauf si le bail lui-même en dispose autrement. Vérifiez que votre contrat ne contient pas une telle clause.
Pour les héritiers d’un preneur étranger, la situation est simple et limitée. Ils héritent uniquement de la durée restante, et toute prolongation dépend toujours de ce que dit le contrat. Si vous voulez que l’option vous survive, inscrivez-le dans l’acte.
La durée restante d’un bail diminue chaque année. Une villa à laquelle il reste 25 ans aujourd’hui n’en aura plus que 15 dans dix ans, et quiconque vous la rachètera achètera ces 15 ans, plus les droits de prolongation que prévoit le contrat. Faites ce calcul avant de signer.
Les clauses à exiger dans le contrat
Il n’existe pas de bail type légal. Voici les clauses qu’un bail solide à Bali devrait selon nous couvrir.
| Clause | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|
| Durée et date de début | Un nombre d’années fixe à partir d’une date fixe. Pour un achat sur plan, vérifiez si la durée court à partir de la signature ou de la livraison. |
| Loyer | Le montant, et s’il est payé d’avance ou en plusieurs versements (l’UUPA autorise les deux). |
| Option de prolongation | Le prix ou la formule de prix fixés dès maintenant, les délais de préavis et l’obligation du propriétaire de signer un nouvel acte. |
| Bâtiment à l’échéance | Ce qu’il advient de la villa à la fin du bail. |
| Droit de construire et de rénover | Ce que vous pouvez construire, modifier ou démolir, et quels permis sont nécessaires, au nom de qui. |
| Sous-location, cession et vente | Si vous pouvez louer, sous-louer ou céder le bail à un acquéreur sans nouveau consentement. |
| Héritiers | Que le bail et l’option de prolongation se transmettent à vos héritiers. |
| Usage autorisé | Usage résidentiel ou location commerciale, cohérent avec le zonage et avec les licences qu’exige une location. |
| Taxe foncière annuelle (PBB) | Qui la paie. Dans un bail, c’est une clause contractuelle. |
| Litiges | Le droit indonésien, et la juridiction compétente pour les litiges. |
La clause d’usage autorisé mérite plus d’attention qu’on ne lui en accorde d’habitude. Un bail qui autorise la location commerciale ne rend pas la location légale si le terrain est en zone agricole ou si l’activité n’a pas de licence. Depuis février 2026, le règlement provincial de Bali Perda 4/2026 restreint la conversion des terres agricoles productives à un usage commercial, et le ministère national du Tourisme retire des plateformes de réservation les locations sans licence. Voir nos articles sur le zonage à Bali et sur la location légale d’une villa.
Fiscalité, financement et revente : les questions ouvertes
Les baux de longue durée s’insèrent mal dans les règles fiscales immobilières indonésiennes, et certaines questions restent ouvertes.
- Droit d’acquisition (BPHTB). Le droit s’applique aux acquisitions de Hak Milik, de HGB, de Hak Pakai, de titres de copropriété et de HPL. Le bail ne figure pas sur cette liste, mais aucun texte ne l’exclut expressément non plus : ne considérez pas la question comme réglée.
- Revendre votre bail. Le traitement fiscal d’une cession de bail n’est pas fixé, y compris la question de savoir si l’impôt de 2,5 % sur les cessions s’y applique. Soumettez la question à un conseiller fiscal avant de fixer un prix de revente.
- Incitation sur la TVA. L’incitation de 2026, par laquelle l’État prend en charge la TVA, couvre la TVA sur les 2 premiers milliards IDR des maisons et appartements neufs avec titre, d’un prix allant jusqu’à 5 milliards IDR et livrés par le promoteur. Une villa en bail ne correspond pas à cette description : n’y comptez pas.
- Honoraires de notaire. Le plafond de 1 % sur les honoraires du PPAT s’applique aux actes des officiers chargés des actes fonciers. Les honoraires de notaire sur les actes de bail ne suivent aucun barème fixe et se négocient.
- Crédit immobilier. Un Hak Pakai enregistré peut être hypothéqué. N’attendez pas d’une banque qu’elle prête sur un bail à Bali ; prévoyez de payer comptant ou via le plan de paiement échelonné d’un promoteur.
Notre article sur ce que coûtent l’achat et la détention d’une villa à Bali présente les taux qui sont fixés, dont l’impôt sur les revenus locatifs.
Un bail n’est pas un montage par prête-nom
Quand une annonce à Bali parle de « pleine propriété » à un acheteur étranger, elle décrit souvent un montage par prête-nom, ce qui est juridiquement l’inverse d’un bail. Le bail est un droit que l’UUPA accorde aux étrangers. Un montage par prête-nom place un Hak Milik au nom d’un Indonésien au profit d’un étranger, ce qui est nul en vertu de l’article 26(2) de la même loi, et depuis février 2026 c’est expressément interdit à Bali, avec des sanctions qui atteignent les intermédiaires et les facilitateurs. Si les documents comportent un accord parallèle désignant le « véritable propriétaire » du terrain, vous n’avez pas affaire à un simple bail. Notre article sur les risques que rencontrent les acheteurs à Bali explique comment les distinguer.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer un bail
- Vérifiez le certificat foncier et le propriétaire inscrit directement auprès du bureau foncier (BPN), et ne traitez pas par un intermédiaire quand la personne inscrite sur le certificat n’est pas présente.
- Demandez à un avocat quelles signatures familiales sont juridiquement nécessaires, et obtenez-les toutes.
- Signez un acte notarié, jamais un accord sous seing privé.
- Ne tenez pour certaine que la première période. Lisez chaque droit de prolongation comme si vous deviez le faire valoir contre les héritiers du propriétaire.
- Fixez dans l’acte initial le prix ou la formule de prolongation, le délai de préavis et le sort du bâtiment.
- Vérifiez le zonage et, pour une villa déjà construite, l’autorisation de construire (PBG ou ancien IMB) et le certificat de fonction (SLF).
- Faites-vous conseiller sur la fiscalité de la revente avant d’acheter, car la réponse pèse sur votre sortie.
Pour les étapes d’un achat sur plan, voir acheter sur plan à Bali, étape par étape. Vous pouvez parcourir les villas en bail parmi nos biens à Bali, et notre page Indonésie explique comment nous accompagnons les acheteurs ici.
