Leasehold em Bali: prazos do arrendamento, prorrogações e o que acontece quando o contrato termina
Um leasehold em Bali dá a você o direito de usar o terreno de um proprietário indonésio, e a villa construída nele, por um número combinado de anos. Os prazos habituais são de 25 a 30 anos, com prorrogações só se o contrato as previr, e quando o prazo termina o terreno e as construções voltam ao proprietário, a menos que se tenha combinado uma prorrogação. A lei indonésia reconhece o arrendamento e o protege contra a morte de qualquer das partes e contra a venda do terreno. Ela não o transforma num título registrado.
Este último ponto define todo o resto. Com um Hak Pakai ou um título de unidade em condomínio (strata), o cartório de terras guarda um registro do seu direito. Com um arrendamento, o seu direito é o contrato e nada mais, então a redação da cláusula de prorrogação, da cláusula de uso e da cláusula de transferência é o que você está realmente comprando. Um arrendamento de 25 anos bem redigido pode deixar você em posição melhor do que um “30 + 30” escrito de forma solta.
A maioria das compras de villas por estrangeiros em Bali é em leasehold, e este guia mostra como eles funcionam em outubro de 2026: a base legal, os prazos e as prorrogações, o que acontece no fim e as lacunas nas regras tributárias que ninguém resolveu ainda.
O que é um leasehold na lei indonésia
A Lei Agrária Básica (UUPA) o chama de Hak Sewa untuk Bangunan: o direito de usar a terra de outra pessoa para construções mediante pagamento de aluguel. O artigo 44 permite que o aluguel seja pago de uma só vez ou em parcelas, antes ou depois do uso. O artigo 45 lista quem pode ser arrendatário, e os “estrangeiros domiciliados na Indonésia” estão entre eles.
Na prática, o arrendamento é um contrato entre você e o proprietário ou os proprietários indonésios do terreno. Ele deve ser assinado como escritura notarial perante um notário, porque os contratos particulares têm pouco peso como prova nos tribunais indonésios. O notário lavra a escritura (akta sewa), mas nada é registrado no cartório de terras como acontece com um Hak Pakai. No fundo, muitos compradores estrangeiros na Indonésia têm um aluguel de longo prazo não registrado.
Isso é diferente do Hak Pakai, o direito de uso por prazo determinado que uma pessoa física estrangeira pode ter em nome próprio. O Hak Pakai é um direito sobre a terra, constituído por escritura perante um oficial de escrituras de terra (PPAT) e registrado com certificado, e vem com um preço mínimo e condições ligadas aos documentos migratórios. O arrendamento não tem nenhuma dessas formalidades nem esse registro. Nosso panorama sobre o que estrangeiros podem ter em Bali compara os dois lado a lado.
Quanto tempo duram os arrendamentos em Bali
Não existe prazo legal para um arrendamento em Bali. As partes o combinam. Os habituais 25 a 30 anos são prática de mercado, não lei.
O marketing muitas vezes soma as opções: “30 + 30”, “25 + 25 + 20” ou “até 80 anos”. Esses totais são opções contratuais, não um direito legal. Só o primeiro prazo é certo. Tudo o que vem depois é uma promessa no contrato, que vale exatamente o que a sua redação faz valer.
O número de “80 anos” também é emprestado do Hak Pakai sobre terras do Estado, que pode chegar a 30 + 20 + 30 anos. Isso não tem nada a ver com o arrendamento de terra privada, e um vendedor que confunde os dois está lhe dizendo algo sobre o resto do discurso de vendas.
Prorrogações: onde está a maior parte do risco
Uma prorrogação só existe se estiver escrita no contrato original. Ela deve fixar desde o início o preço, ou uma fórmula de preço, definir prazos claros de aviso e detalhar o que acontece com a construção no vencimento. Nunca deixe o preço da prorrogação “a ser acordado entre as partes”. Uma opção cujo preço o proprietário pode fixar livremente daqui a 25 anos é, na prática, um direito de começar a negociar.
A prorrogação é também um novo ato jurídico. Prorrogar um arrendamento exige uma nova escritura notarial e assinatura presencial. O proprietário, ou os herdeiros dele se o proprietário original tiver morrido, precisará assiná-la. Em Bali, as terras muitas vezes pertencem a famílias, então confirme desde o início que todos os consentimentos familiares exigidos foram obtidos. Quais assinaturas a lei exige para um lote específico é uma pergunta para um advogado, não para o corretor.
Vários pontos devem ser resolvidos na escritura original, e não depois:
- o preço da prorrogação ou a fórmula exata para calculá-lo;
- o prazo de aviso, e se a opção caduca caso você o perca;
- se a opção passa a quem comprar o seu arrendamento e aos seus herdeiros;
- o compromisso do proprietário, e dos sucessores dele, de assinar a nova escritura.
Quando o arrendamento termina, ou algo acontece antes disso
No vencimento, o terreno e as construções voltam ao proprietário, a menos que se tenha combinado uma prorrogação. Isso inclui a villa que você construiu ou pagou. O contrato pode definir o que acontece com a construção no fim, mais um motivo para ler a cláusula de vencimento com o mesmo cuidado que o preço.
Duas regras do Código Civil indonésio protegem o arrendatário durante o prazo. O artigo 1575 diz que o arrendamento não termina com a morte do arrendador ou do arrendatário, então os herdeiros de qualquer dos lados assumem o contrato até o fim combinado. O artigo 1576 diz que a venda do imóvel arrendado não encerra o arrendamento, salvo se o próprio contrato dispuser o contrário. Confira que o seu contrato não tem uma cláusula assim.
Para os herdeiros de um arrendatário estrangeiro, a situação é simples e limitada. Eles herdam apenas o prazo restante, e qualquer prorrogação continua dependendo do que o contrato diz. Se você quer que a opção sobreviva a você, escreva isso na escritura.
O prazo restante de um leasehold encurta a cada ano. Uma villa com 25 anos restantes hoje terá 15 daqui a uma década, e quem comprá-la de você estará comprando esses 15 anos mais os direitos de prorrogação que o contrato der. Faça essa conta antes de assinar.
As cláusulas contratuais a exigir
Não existe um modelo legal de contrato de arrendamento. Estas são as cláusulas que esperamos ver num arrendamento sólido em Bali.
| Cláusula | O que procurar |
|---|---|
| Prazo e data de início | Um número fixo de anos a partir de uma data fixa. Na planta, verifique se o prazo começa na assinatura ou na entrega. |
| Aluguel | O valor e se é pago antecipadamente ou em parcelas (a UUPA permite as duas formas). |
| Opção de prorrogação | O preço ou a fórmula de preço fixados agora, os prazos de aviso e a obrigação do proprietário de assinar uma nova escritura. |
| Construção no vencimento | O que acontece com a villa quando o arrendamento termina. |
| Direitos de construir e reformar | O que você pode construir, alterar ou demolir, e de quem são as licenças necessárias. |
| Sublocação, cessão e venda | Se você pode alugar, sublocar ou ceder o arrendamento a um comprador sem um novo consentimento. |
| Herdeiros | Que o arrendamento e a opção de prorrogação passem aos seus herdeiros. |
| Uso permitido | Uso residencial ou locação comercial, compatível com o zoneamento e com as licenças que um aluguel exige. |
| Imposto territorial anual (PBB) | Quem paga. Num arrendamento, isso é uma cláusula do contrato. |
| Litígios | A lei indonésia e o foro para os litígios. |
A cláusula de uso permitido merece mais atenção do que costuma receber. Um arrendamento que permite a locação comercial não torna o aluguel legal se o terreno estiver em zona agrícola ou se a atividade não tiver licença. Desde fevereiro de 2026, a norma provincial de Bali Perda 4/2026 restringe a conversão de terras agrícolas produtivas para uso comercial, e o ministério nacional do turismo vem retirando das plataformas de reserva os aluguéis sem licença. Veja nossos textos sobre zoneamento em Bali e sobre como alugar uma villa legalmente.
Impostos, financiamento e revenda: as questões em aberto
Os arrendamentos se encaixam mal nas regras tributárias imobiliárias da Indonésia, e algumas questões continuam em aberto.
- Imposto de aquisição (BPHTB). O imposto incide sobre aquisições de Hak Milik, HGB, Hak Pakai, título de unidade em condomínio e HPL. O arrendamento não está nessa lista, mas nada o exclui expressamente, então não trate isso como resolvido.
- Venda do seu arrendamento. Não está definido como a cessão de um arrendamento é tributada, nem se o imposto de transferência de 2.5% se aplica a ela. Leve a questão a um assessor tributário antes de definir o preço de uma revenda.
- Incentivo de IVA. O incentivo de 2026, em que o governo arca com o IVA, cobre o IVA sobre os primeiros 2 bilhões de IDR de casas e apartamentos novos com título, com preço de até 5 bilhões de IDR e entregues pela incorporadora. Uma villa em leasehold não se encaixa nessa descrição, então não conte com ele.
- Honorários do notário. O teto de 1% dos honorários do PPAT vale para as escrituras dos oficiais de escrituras de terra. Os honorários do notário em escrituras de arrendamento não têm tabela fixa e são negociados.
- Financiamento. Um Hak Pakai registrado pode ser hipotecado. Não espere que um banco empreste com base num leasehold em Bali; planeje pagar à vista ou pelo parcelamento da incorporadora.
Nosso artigo sobre quanto custa comprar e manter uma villa em Bali traz as alíquotas já definidas, inclusive o imposto sobre a renda de aluguel.
Leasehold não é acordo com nominee
Quando um anúncio em Bali fala em “freehold” a um comprador estrangeiro, muitas vezes está descrevendo uma estrutura com nominee, e isso é, juridicamente, o oposto de um arrendamento. O arrendamento é um direito que a UUPA dá aos estrangeiros. O acordo com nominee coloca o Hak Milik no nome de um indonésio em benefício de um estrangeiro, o que é nulo pelo artigo 26(2) da mesma lei, e desde fevereiro de 2026 é expressamente proibido em Bali, com sanções que alcançam intermediários e facilitadores. Se a papelada inclui algum contrato paralelo sobre quem é o “verdadeiro dono” do terreno, você não está diante de um simples arrendamento. Nosso artigo sobre os riscos que os compradores encontram em Bali mostra como distinguir os dois.
O que verificar antes de assinar um arrendamento
- Confira o certificado do terreno e o proprietário que nele consta diretamente no cartório de terras (BPN), e não negocie por meio de intermediário quando a pessoa que consta no certificado não estiver presente.
- Pergunte a um advogado quais assinaturas da família a lei exige, e obtenha todas.
- Assine como escritura notarial, nunca como contrato particular.
- Conte como certo apenas o primeiro prazo. Leia cada direito de prorrogação como se você fosse ter de exigi-lo dos herdeiros do proprietário.
- Fixe na escritura original o preço ou a fórmula da prorrogação, o prazo de aviso e o destino da construção.
- Verifique o zoneamento e, no caso de uma villa pronta, a aprovação da construção (PBG ou um IMB antigo) e o certificado de funcionamento (SLF).
- Busque orientação tributária sobre a revenda antes de comprar, porque a resposta afeta a sua saída.
Para as etapas de uma compra na planta, veja comprar na planta em Bali, passo a passo. Você pode ver villas em leasehold entre os nossos imóveis em Bali, e nossa página da Indonésia explica como trabalhamos com compradores aqui.
