발리의 장기 임차권은 인도네시아인 소유자의 토지와 그 위의 빌라를 약정한 연수 동안 사용할 권리를 줍니다. 일반적인 기간은 25~30년이고, 연장은 계약서에 정해져 있을 때만 가능하며, 기간이 끝나면 연장에 합의하지 않은 한 토지와 건물은 소유자에게 돌아갑니다. 인도네시아 법은 임대차를 인정하며, 어느 한쪽의 사망이나 토지 매각이 있어도 임대차가 유지되도록 보호합니다. 그렇다고 임대차가 등기된 권리가 되지는 않습니다.
이 마지막 점이 나머지 모든 것을 좌우합니다. Hak Pakai나 구분소유권이라면 토지청에 권리 기록이 남습니다. 임대차라면 권리는 계약 그 자체이고 그 이상은 없으므로, 연장 조항, 용도 조항, 양도 조항의 문구가 실제로 사는 대상입니다. 잘 작성된 25년 임대차가 허술하게 쓰인 ‘30 + 30’ 임대차보다 더 나은 위치를 줄 수 있습니다.
발리에서 외국인의 빌라 매입은 대부분 장기 임차권이며, 이 가이드는 2026년 10월 기준으로 그 작동 방식을 다룹니다. 법적 근거, 기간과 연장, 기간이 끝날 때 일어나는 일, 그리고 아직 아무도 정리하지 않은 세법상의 공백입니다.
인도네시아 법에서 장기 임차권이란
토지기본법(UUPA)은 이를 Hak Sewa untuk Bangunan이라고 부릅니다. 임대료를 내고 타인의 토지를 건물용으로 사용할 권리입니다. 제44조는 임대료를 한꺼번에 내거나 나누어 낼 수 있고, 사용 전이나 후에 낼 수 있다고 정합니다. 제45조는 임차인이 될 수 있는 사람을 열거하며, ‘인도네시아에 주소를 둔 외국인’도 여기에 포함됩니다.
실무에서 임대차는 매수자와 인도네시아인 토지 소유자 사이의 계약입니다. 인도네시아 법원에서 사문서는 증거로서 무게가 거의 없으므로 공증인 앞에서 공정증서로 체결해야 합니다. 공증인이 증서(akta sewa)를 작성하지만, Hak Pakai처럼 토지청에 등기되는 것은 없습니다. 사실상 인도네시아의 많은 외국인 매수자가 등기되지 않은 장기 임대를 보유하고 있는 셈입니다.
이는 외국인 개인이 자기 명의로 보유할 수 있는 기한부 사용권인 Hak Pakai와는 다른 것입니다. Hak Pakai는 토지증서 공무원(PPAT) 앞에서 작성한 증서로 설정되고 증서와 함께 등기되는 토지 권리이며, 최저 가격과 출입국 서류 요건이 따릅니다. 임대차에는 이런 형식도, 등기도 없습니다. 두 가지를 나란히 비교한 내용은 발리에서 외국인이 소유할 수 있는 것에 정리되어 있습니다.
발리 임대차의 기간
발리 임대차에는 법정 기간이 없습니다. 당사자들이 합의해 정합니다. 흔히 보는 25~30년은 시장 관행이지 법이 아닙니다.
마케팅에서는 선택권을 더해서 보여 주는 경우가 많습니다. ‘30 + 30’, ‘25 + 25 + 20’, ‘최장 80년’ 같은 식입니다. 이런 합계는 계약상 선택권이지 법적 권리가 아닙니다. 확실한 것은 첫 기간뿐입니다. 그 뒤의 모든 기간은 계약서 속 약속이며, 문구가 보장하는 만큼만 가치가 있습니다.
‘80년’이라는 숫자는 국유지 위 Hak Pakai에서 빌려 오기도 하는데, 이 권리는 30 + 20 + 30년에 이를 수 있습니다. 이는 사유지 임대차와 아무 관계가 없으며, 둘을 섞어 말하는 판매자라면 나머지 영업 설명이 어떨지도 짐작할 수 있습니다.
연장: 위험 대부분이 몰려 있는 곳
연장은 처음 계약서에 적혀 있을 때만 존재합니다. 처음부터 가격이나 가격 산정 공식을 정하고, 통지 기간을 분명히 하고, 만료 시 건물이 어떻게 되는지 명시해야 합니다. 연장 가격을 ‘상호 합의’에 맡겨 두어서는 절대 안 됩니다. 25년 뒤 토지 소유자가 가격을 마음대로 정할 수 있는 선택권은 사실상 협상을 시작할 권리에 불과합니다.
연장은 새로운 법률 행위이기도 합니다. 임대차를 연장하려면 새 공정증서와 직접 서명이 필요합니다. 토지 소유자가, 원래 소유자가 사망했다면 그 상속인이 서명해야 합니다. 발리 토지는 가족 단위로 보유하는 경우가 많으므로, 처음부터 필요한 가족 동의를 모두 받았는지 확인하십시오. 특정 부지에 법적으로 누구의 서명이 필요한지는 중개인이 아니라 변호사에게 물어야 할 문제입니다.
다음 사항은 나중이 아니라 처음 증서에서 정해 두는 것이 좋습니다.
- 연장 가격 또는 정확한 산정 공식
- 통지 기간, 그리고 이를 놓치면 선택권이 소멸하는지 여부
- 선택권이 임차권 매수자와 상속인에게 넘어가는지 여부
- 토지 소유자와 그 승계인이 새 증서에 서명하겠다는 약속
임차가 끝날 때, 또는 그 전에 무슨 일이 생길 때
만료되면 연장에 합의하지 않은 한 토지와 건물은 토지 소유자에게 돌아갑니다. 직접 짓거나 대금을 치른 빌라도 포함됩니다. 임대차 계약에 기간 종료 시 건물을 어떻게 할지 정할 수 있으니, 만료 조항도 가격만큼 꼼꼼히 읽어야 합니다.
인도네시아 민법의 두 규정이 기간 중 임차인을 보호합니다. 제1575조는 임대인이나 임차인이 사망해도 임대차가 끝나지 않는다고 정하므로, 양쪽 상속인이 약정한 기간 종료까지 그 지위를 이어받습니다. 제1576조는 임대차 계약에 달리 정하지 않는 한 임차 부동산을 매각해도 임대차가 끝나지 않는다고 정합니다. 계약서에 그런 조항이 들어 있지 않은지 확인하십시오.
외국인 임차인의 상속인에게 해당하는 내용은 간단하고 제한적입니다. 상속인은 남은 기간만 물려받으며, 연장은 여전히 계약 내용에 달려 있습니다. 선택권이 본인 사후에도 유지되기를 원한다면 증서에 그렇게 써넣으십시오.
장기 임차권의 남은 기간은 해마다 줄어듭니다. 지금 25년이 남은 빌라는 10년 뒤 15년이 남고, 그때 그 빌라를 사는 사람은 그 15년과 계약이 주는 연장권을 사게 됩니다. 서명하기 전에 이 계산을 해 보십시오.
반드시 넣어야 할 계약 조항
법정 표준 임대차 계약서는 없습니다. 아래는 저희가 제대로 된 발리 임대차라면 다뤄야 한다고 보는 조항입니다.
| 조항 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 기간과 개시일 | 정해진 날짜부터 정해진 연수. 오프플랜이라면 기간이 서명 시점에 시작되는지 인도 시점에 시작되는지 확인. |
| 임대료 | 금액, 그리고 선납인지 분할 납부인지(UUPA는 둘 다 허용). |
| 연장 선택권 | 지금 정해 둔 가격이나 가격 산정 공식, 통지 기간, 새 증서에 서명할 토지 소유자의 의무. |
| 만료 시 건물 | 임대차가 끝날 때 빌라가 어떻게 되는지. |
| 건축 및 개보수 권리 | 무엇을 짓고 고치고 철거할 수 있는지, 누구 명의의 허가가 필요한지. |
| 전대, 양도, 매각 | 새로 동의를 받지 않고도 임대하거나 전대하거나 매수자에게 임차권을 양도할 수 있는지. |
| 상속인 | 임대차와 연장 선택권이 상속인에게 넘어간다는 것. |
| 허용 용도 | 주거용인지 상업 임대용인지, 그리고 용도지역 및 임대에 필요한 인허가와 맞는지. |
| 연간 토지세(PBB) | 누가 내는지. 임대차에서는 계약으로 정하는 사항. |
| 분쟁 | 인도네시아 법과 분쟁 해결 기관. |
허용 용도 조항은 흔히 받는 것보다 더 많은 관심을 받아야 합니다. 상업 임대를 허용하는 임대차라도 토지가 농업용으로 지정되어 있거나 사업이 무허가라면 임대가 합법이 되지는 않습니다. 2026년 2월부터 발리 주 조례 Perda 4/2026은 생산 농지의 상업 용도 전환을 제한하고 있으며, 중앙정부 관광부는 예약 플랫폼에서 무허가 임대 매물을 삭제해 왔습니다. 발리의 용도지역과 빌라를 합법적으로 임대하는 방법을 참고하십시오.
세금, 금융, 재매도: 남아 있는 질문
장기 임차권은 인도네시아 부동산 세법에서 어정쩡한 위치에 있으며, 일부 질문은 아직 답이 나오지 않았습니다.
- 취득세(BPHTB). 이 세금은 Hak Milik, HGB, Hak Pakai, 구분소유권, HPL의 취득에 적용됩니다. 임대차는 목록에 없지만 명시적으로 제외되어 있지도 않으므로, 정리된 문제로 여기지 마십시오.
- 임차권 매도. 임차권 양도에 어떻게 과세하는지, 2.5% 이전세가 적용되는지조차 정리되지 않았습니다. 재매도 가격을 정하기 전에 세무 자문가에게 가져가십시오.
- 부가가치세 인센티브. 2026년 정부 부담 부가가치세 인센티브는 시행사가 인도하는 가격 5,000,000,000 IDR 이하의 권리증 있는 신축 주택과 아파트에 대해 첫 2,000,000,000 IDR분 부가가치세를 대상으로 합니다. 장기 임차권 빌라는 여기에 맞지 않으므로 기대하지 마십시오.
- 공증 수수료. PPAT 수수료의 1% 상한은 토지증서 공무원이 작성하는 증서에 적용됩니다. 임대차 증서의 공증 수수료에는 정해진 기준이 없고 협상으로 정합니다.
- 담보 대출. 등기된 Hak Pakai는 담보로 제공할 수 있습니다. 은행이 발리 장기 임차권을 담보로 대출해 주리라고 기대하지 말고, 현금이나 시행사 분할 납부 계획으로 준비하십시오.
임대 소득세를 포함해 이미 정리된 세율은 발리 빌라를 사고 보유하는 데 드는 비용에서 다룹니다.
장기 임차권은 차명 거래가 아닙니다
발리 매물이 외국인 매수자에게 ‘프리홀드’라고 말할 때는 차명 구조를 가리키는 경우가 많은데, 이는 법적으로 임대차와 정반대입니다. 임대차는 UUPA가 외국인에게 주는 권리입니다. 차명 거래는 외국인의 이익을 위해 Hak Milik을 인도네시아인 명의로 두는 것으로, 같은 법 제26조 제2항에 따라 무효이며, 2026년 2월부터 발리에서 명시적으로 금지되었고 중개인과 알선자에게도 제재가 미칩니다. 서류에 토지의 ‘실소유자’가 누구인지에 관한 별도 약정이 하나라도 들어 있다면, 보고 있는 것은 단순한 임대차가 아닙니다. 둘을 구별하는 방법은 발리에서 매수자가 마주하는 위험에서 다룹니다.
임대차에 서명하기 전에 확인할 것
- 토지 증서와 명의자를 토지청(BPN)에서 직접 확인하고, 증서에 이름이 오른 사람이 나오지 않는 경우에는 중개인을 통해 거래하지 마십시오.
- 법적으로 필요한 가족 서명이 무엇인지 변호사에게 묻고, 빠짐없이 받으십시오.
- 사문서가 아니라 반드시 공정증서로 서명하십시오.
- 확실한 것은 첫 기간뿐이라고 보십시오. 모든 연장권은 소유자의 상속인을 상대로 행사해야 할 수도 있다는 전제로 읽으십시오.
- 연장 가격이나 공식, 통지 기간, 건물의 처리를 처음 증서에서 정하십시오.
- 용도지역을 확인하고, 완공된 빌라라면 건축 승인(PBG 또는 기존 IMB)과 사용 적합 증명(SLF)도 확인하십시오.
- 출구 전략에 영향을 주므로, 매입 전에 재매도 시 세금에 관한 자문을 받으십시오.
오프플랜 매입 단계는 발리 오프플랜 매입 단계별 가이드를 참고하십시오. 발리 매물에서 장기 임차권 빌라를 둘러보실 수 있으며, 저희가 이곳에서 매수자와 일하는 방식은 인도네시아 페이지에서 설명합니다.
