Il leasehold a Bali: durata della locazione, proroghe e che cosa succede quando scade
Un leasehold a Bali Le dà il diritto di usare il terreno di un proprietario indonesiano, e la villa che vi sorge, per un numero di anni concordato. Le durate tipiche vanno da 25 a 30 anni, con proroghe solo se il contratto le prevede, e alla scadenza terreno ed edifici tornano al proprietario, a meno che non sia stata concordata una proroga. La legge indonesiana riconosce la locazione e la tutela in caso di morte di una delle parti e di vendita del terreno. Non la trasforma però in un titolo registrato.
Quest'ultimo punto condiziona tutto il resto. Con un Hak Pakai o un titolo condominiale, l'ufficio del catasto conserva una traccia del Suo diritto. Con una locazione, il Suo diritto è il contratto e nient'altro, quindi ciò che sta davvero acquistando è la formulazione delle clausole su proroga, destinazione d'uso e cessione. Una locazione di 25 anni ben scritta può metterLa in una posizione migliore di un «30 + 30» redatto in modo approssimativo.
A Bali la maggior parte degli acquisti di ville da parte di stranieri avviene in leasehold, e questa guida spiega come funziona a ottobre 2026: la base giuridica, durate e proroghe, che cosa succede alla fine e le lacune delle norme fiscali che nessuno ha ancora colmato.
Che cos'è il leasehold nella legge indonesiana
La legge agraria fondamentale (UUPA) lo chiama Hak Sewa untuk Bangunan: il diritto di usare il terreno altrui per costruirvi edifici, dietro pagamento di un canone. L'articolo 44 consente di pagare il canone in un'unica soluzione o a rate, prima o dopo l'uso. L'articolo 45 elenca i locatari ammessi, e tra questi ci sono gli «stranieri domiciliati in Indonesia».
In pratica, la locazione è un contratto tra Lei e il proprietario o i proprietari indonesiani del terreno. Va stipulata come atto notarile davanti a un notaio, perché le scritture private hanno poco valore probatorio nei tribunali indonesiani. Il notaio redige l'atto (akta sewa), ma nulla viene registrato presso l'ufficio del catasto come avviene per un Hak Pakai. Di fatto, molti acquirenti stranieri in Indonesia detengono una locazione a lungo termine non registrata.
È una cosa diversa dall'Hak Pakai, il diritto d'uso a tempo determinato che una persona fisica straniera può detenere a proprio nome. L'Hak Pakai è un diritto fondiario costituito con un atto davanti a un pubblico ufficiale per gli atti fondiari (PPAT) e registrato con un certificato, ed è soggetto a un prezzo minimo e a condizioni sui documenti di immigrazione. Una locazione non ha nessuna di queste formalità e nessuna registrazione del genere. La nostra panoramica su che cosa possono possedere gli stranieri a Bali mette a confronto le due forme.
Quanto durano le locazioni a Bali
Per una locazione a Bali non esiste una durata prevista dalla legge. La concordano le parti. I consueti 25-30 anni sono una prassi di mercato, non una norma.
Il marketing spesso somma le opzioni: «30 + 30», «25 + 25 + 20» o «fino a 80 anni». Questi totali sono opzioni contrattuali, non un diritto previsto dalla legge. È certo solo il primo periodo. Tutto ciò che viene dopo è una promessa contrattuale, che vale esattamente quanto la sua formulazione.
La cifra di «80 anni» viene anche presa in prestito dall'Hak Pakai su terreno dello Stato, che può arrivare a 30 + 20 + 30 anni. Non ha nulla a che vedere con la locazione di un terreno privato, e un venditore che confonde le due cose Le sta dicendo qualcosa sul resto della sua proposta commerciale.
Le proroghe: dove si concentra la maggior parte del rischio
Una proroga esiste solo se è scritta nel contratto originale. Dovrebbe fissare fin dall'inizio il prezzo, o una formula di calcolo, stabilire termini di preavviso chiari e specificare che cosa succede all'edificio alla scadenza. Non lasci mai il prezzo della proroga «da concordare tra le parti». Un'opzione il cui prezzo il proprietario potrà fissare liberamente tra 25 anni è, in pratica, il diritto di aprire una trattativa.
La proroga è inoltre un nuovo atto giuridico. Richiede un nuovo atto notarile e una firma in presenza. Dovrà firmarlo il proprietario del terreno, o i suoi eredi se il proprietario originale è morto. A Bali i terreni appartengono spesso a una famiglia, quindi verifichi fin dall'inizio che siano stati ottenuti tutti i consensi familiari necessari. Quali firme siano richieste per legge su un determinato lotto è una domanda per un avvocato, non per l'agente.
Alcuni punti conviene definirli nell'atto originale anziché in seguito:
- il prezzo della proroga o la formula esatta per calcolarlo;
- il termine di preavviso, e se l'opzione decade quando non viene rispettato;
- se l'opzione passa a chi acquista la Sua locazione e ai Suoi eredi;
- l'impegno del proprietario, e dei suoi successori, a firmare il nuovo atto.
Quando la locazione finisce, o se qualcosa accade prima
Alla scadenza, terreno ed edifici tornano al proprietario del terreno, a meno che non sia stata concordata una proroga. Questo vale anche per la villa che ha costruito o pagato. Una locazione può stabilire che cosa succede all'edificio alla fine: un motivo in più per leggere la clausola sulla scadenza con la stessa attenzione riservata al prezzo.
Due norme del Codice civile indonesiano tutelano il locatario durante la locazione. L'articolo 1575 stabilisce che la locazione non si estingue con la morte del locatore o del locatario, quindi gli eredi di entrambe le parti subentrano fino alla scadenza concordata. L'articolo 1576 stabilisce che la vendita dell'immobile locato non pone fine alla locazione, salvo che la locazione stessa disponga diversamente. Verifichi che il Suo contratto non contenga una clausola del genere.
Per gli eredi di un locatario straniero, la situazione è semplice e limitata. Ereditano solo la durata residua, e qualsiasi proroga dipende comunque da ciò che dice il contratto. Se vuole che l'opzione Le sopravviva, lo scriva nell'atto.
La durata residua di un leasehold si accorcia ogni anno. Una villa con 25 anni residui oggi ne avrà 15 tra dieci anni, e chi la comprerà da Lei acquisterà quei 15 anni più gli eventuali diritti di proroga previsti dal contratto. Faccia questo calcolo prima di firmare.
Le clausole contrattuali su cui insistere
Non esiste un modello di locazione previsto dalla legge. Queste sono le clausole che ci aspettiamo in una locazione solida a Bali.
| Clausola | Che cosa cercare |
|---|---|
| Durata e data di inizio | Un numero fisso di anni a partire da una data fissa. Per un acquisto sulla carta, verifichi se la durata decorre dalla firma o dalla consegna. |
| Canone | L'importo e se si paga in anticipo o a rate (l'UUPA consente entrambe le modalità). |
| Opzione di proroga | Il prezzo o la formula di calcolo fissati subito, i termini di preavviso e l'obbligo del proprietario di firmare un nuovo atto. |
| Edificio alla scadenza | Che cosa succede alla villa quando la locazione finisce. |
| Diritti di costruzione e ristrutturazione | Che cosa può costruire, modificare o demolire, e quali permessi servono e a nome di chi. |
| Sublocazione, cessione e vendita | Se può affittare, sublocare o cedere la locazione a un acquirente senza un nuovo consenso. |
| Eredi | Che la locazione e l'opzione di proroga passino ai Suoi eredi. |
| Destinazione d'uso consentita | Uso residenziale o affitto commerciale, coerente con la zonizzazione e con le licenze necessarie per affittare. |
| Imposta fondiaria annuale (PBB) | Chi la paga. In una locazione è una clausola del contratto. |
| Controversie | Legge indonesiana e foro competente per le controversie. |
La clausola sulla destinazione d'uso merita più attenzione di quella che di solito riceve. Una locazione che consente l'affitto commerciale non rende legale l'affitto se il terreno è in zona agricola o l'attività non ha licenza. Da febbraio 2026 la norma provinciale di Bali Perda 4/2026 limita la conversione dei terreni agricoli produttivi a uso commerciale, e il ministero del Turismo nazionale sta rimuovendo dalle piattaforme di prenotazione gli affitti senza licenza. Veda i nostri articoli sulla zonizzazione a Bali e su come affittare una villa in regola.
Imposte, finanziamenti e rivendita: le questioni aperte
Il leasehold si colloca male nelle norme fiscali indonesiane sugli immobili, e alcune questioni sono ancora aperte.
- Imposta di acquisto (BPHTB). L'imposta si applica all'acquisizione di Hak Milik, HGB, Hak Pakai, titolo condominiale e HPL. La locazione non compare in quell'elenco, ma nessuna norma la esclude espressamente, quindi non consideri la questione risolta.
- Vendere la Sua locazione. Non è stabilito come sia tassata la cessione di una locazione, né se vi si applichi l'imposta del 2.5% sui trasferimenti. Ne parli con un consulente fiscale prima di fissare il prezzo di una rivendita.
- Incentivo IVA. L'incentivo IVA a carico dello Stato per il 2026 copre l'IVA sui primi 2 miliardi di IDR di case e appartamenti nuovi con titolo, con un prezzo fino a 5 miliardi di IDR e ceduti dallo sviluppatore. Una villa in leasehold non rientra in questa descrizione, quindi non ci conti.
- Onorari notarili. Il tetto dell'1% sugli onorari del PPAT vale per gli atti dei pubblici ufficiali per gli atti fondiari. Gli onorari notarili per gli atti di locazione non hanno una tariffa fissa e si negoziano.
- Mutui. Un Hak Pakai registrato può essere ipotecato. Non si aspetti che una banca conceda un prestito garantito da un leasehold a Bali; metta in conto il pagamento in contanti o un piano a rate dello sviluppatore.
Il nostro articolo su quanto costa comprare e possedere una villa a Bali riporta le aliquote già definite, compresa l'imposta sui redditi da locazione.
Il leasehold non è un accordo con prestanome
Quando un annuncio di Bali parla di «freehold» a un acquirente straniero, spesso descrive una struttura con prestanome, che dal punto di vista legale è l'opposto di una locazione. La locazione è un diritto che l'UUPA riconosce agli stranieri. Un accordo con prestanome intesta l'Hak Milik a un cittadino indonesiano a beneficio di uno straniero, ed è nullo in base all'articolo 26, comma 2, della stessa legge; da febbraio 2026 è inoltre espressamente vietato a Bali, con sanzioni che colpiscono intermediari e facilitatori. Se le carte includono un qualsiasi accordo a parte su chi sia il «vero proprietario» del terreno, non si tratta di una semplice locazione. Il nostro articolo su i rischi che gli acquirenti incontrano a Bali spiega come distinguerli.
Che cosa verificare prima di firmare una locazione
- Verifichi il certificato fondiario e il proprietario indicato direttamente presso l'ufficio del catasto (BPN), e non tratti tramite un intermediario quando la persona indicata sul certificato non è presente.
- Chieda a un avvocato quali firme dei familiari siano richieste per legge, e le ottenga tutte.
- Firmi un atto notarile, mai una scrittura privata.
- Consideri certo solo il primo periodo. Legga ogni diritto di proroga come se dovesse farlo valere contro gli eredi del proprietario.
- Fissi nell'atto originale il prezzo o la formula della proroga, il termine di preavviso e la sorte dell'edificio.
- Verifichi la zonizzazione e, per una villa già costruita, l'autorizzazione edilizia (PBG o un IMB precedente) e il certificato di agibilità (SLF).
- Si faccia consigliare sul piano fiscale per la rivendita prima di comprare, perché la risposta incide sulla Sua uscita dall'investimento.
Per le fasi di un acquisto sulla carta, veda comprare sulla carta a Bali passo dopo passo. Può consultare le ville in leasehold tra i nostri immobili a Bali, e la nostra pagina sull'Indonesia spiega come lavoriamo qui con gli acquirenti.
