Vivere a Bali da proprietario: Second Home Visa, KITAS e KITAP
Comprare una villa a Bali non Le dà il diritto di viverci. Non esiste un visto concesso per l'acquisto di una villa in leasehold, e l'unica via di residenza legata a un immobile è una delle opzioni del Second Home Visa: l'acquisto di un appartamento del valore di almeno 1,000,000 USD. Di solito un proprietario ottiene un soggiorno lungo con il Second Home Visa e un deposito di almeno 130,000 USD in una banca statale indonesiana oppure, se ha 55 anni o più, con una versione che prevede un deposito più basso e un requisito di reddito.
Il legame tra residenza e proprietà funziona anche nell'altro senso. Se acquista un Hak Pakai, l'unico titolo fondiario che uno straniero può detenere a proprio nome, la legge Le richiede di possedere documenti di immigrazione, e i notai si aspettano di norma un permesso di soggiorno KITAS o KITAP. Per alcuni acquirenti, quindi, la residenza va sistemata prima dell'acquisto e non dopo.
Le condizioni che seguono sono quelle applicate nel 2026 dalla Direzione generale dell'Immigrazione indonesiana. Ogni domanda è decisa dall'Immigrazione, e nulla di quanto segue costituisce una consulenza in materia di immigrazione.
Perché un permesso di soggiorno conta per un proprietario
In base all'articolo 69, comma 1, del PP 18/2021, gli stranieri «in possesso di documenti di immigrazione conformi alla legge» possono possedere una casa di abitazione. Le norme attuative del ministero della Terra elencano tra i documenti validi un visto, un passaporto o un permesso di soggiorno: sulla carta, quindi, un KITAS o un KITAP non è più un requisito preliminare e può essere rilasciato dopo l'acquisto dell'immobile. Nella pratica, notai e ufficio del catasto chiedono di solito un KITAS o un KITAP. Si organizzi per avere un permesso di soggiorno valido (un KITAS, un KITAP o un Second Home Visa) e verifichi con il notaio prima di firmare.
La residenza incide anche sulla durata del diritto. Un Hak Pakai si estingue quando il titolare non soddisfa più i requisiti per detenerlo (art. 61), e anche un erede straniero che eredita la casa deve possedere documenti di immigrazione. Le norme del 2015 concedevano a un proprietario che smetteva di risiedere un anno per trasferire l'immobile. Non dia per scontato che oggi valga lo stesso termine. Se il Suo status di residenza è destinato a cambiare, ne parli con il notaio prima che accada.
Un permesso di soggiorno conta anche per i finanziamenti. Un Hak Pakai registrato può essere legalmente dato in garanzia a una banca, ma le poche banche indonesiane disposte a valutare mutuatari stranieri richiedono un KITAS o un KITAP e un acconto dal 30 al 50%. Prestiti del genere sono rari, quindi la maggior parte degli acquirenti stranieri paga in contanti o usa il piano a rate dello sviluppatore, qualunque sia il visto.
Conviene inoltre verificare con un consulente lo status migratorio e la posizione fiscale insieme. I redditi da locazione sono tassati con un'aliquota definitiva del 10% per i locatori residenti, mentre per i non residenti senza stabile organizzazione l'ipotesi più prudente è il 20% del lordo. Da quale parte di questa linea Lei si trovi è una questione fiscale, e il visto da solo non la risolve.
Niente di tutto questo vale allo stesso modo per un leasehold, che è un contratto con il proprietario del terreno e non un diritto fondiario. La nostra guida alla proprietà spiega la differenza.
Il Second Home Visa (E33)
Per il Second Home Visa, indice E33, l'Immigrazione fissa queste condizioni:
- Non serve uno sponsor.
- Una garanzia per l'immigrazione, a scelta tra due: almeno 130,000 USD, o l'equivalente, su un conto presso una banca statale intestato al richiedente; oppure l'acquisto di un'unità in un condominio (rumah susun) del valore di almeno 1,000,000 USD.
- La prova della garanzia va presentata entro 90 giorni, e la garanzia deve essere mantenuta per tutta la durata del permesso.
- Il primo permesso di soggiorno dura fino a cinque anni e può essere prorogato, per un totale non superiore a dieci anni.
- I titolari non possono lavorare in modo incompatibile con il permesso né vendere beni o servizi.
Quest'ultima condizione va letta accanto a qualsiasi progetto di affittare la villa. A Bali l'affitto breve è un'attività ricettiva soggetta a licenza, di norma gestita tramite un operatore autorizzato o una propria PT PMA, come spiega il nostro articolo su come affittare una villa in regola. Come il Suo ruolo in quell'attività si concili con le condizioni del Second Home Visa è una domanda da porre a un consulente in materia di immigrazione prima di firmare qualsiasi cosa.
I diritti governativi (PNBP) ammontano in totale a 13,000,000 IDR per un massimo di cinque anni e non sono rimborsabili:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Visto | 500,000 IDR |
| Verifica | 2,000,000 IDR |
| Permesso di soggiorno quinquennale (ITAS) | 7,000,000 IDR |
| Permesso di rientro | 3,500,000 IDR |
| Totale | 13,000,000 IDR |
Il deposito: 130,000 USD o 2 miliardi di IDR?
Il deposito un tempo era fissato in 2 miliardi di IDR e oggi è di 130,000 USD o l'equivalente. Le due cifre si equivalgono più o meno. Verifichi l'importo in vigore con l'Immigrazione prima del bonifico, perché la sua forma è già cambiata una volta.
L'opzione immobiliare: solo un appartamento
L'opzione immobiliare è un appartamento del valore di 1,000,000 USD o più. Una villa in leasehold non è ammessa, a nessun prezzo. E poiché la proprietà condominiale per gli stranieri è legata a edifici in determinate zone economiche, l'appartamento stesso deve essere uno che uno straniero può possedere, cosa che il notaio dello sviluppatore dovrebbe confermare per iscritto.
Familiari
Coniuge, figli e genitori possono aggiungersi come familiari a carico senza un deposito separato. Al momento della domanda verifichi le condizioni in vigore per i familiari a carico.
Il Second Home Visa per gli over 55 (E33E)
Per i richiedenti dai 55 anni in su, la versione E33E chiede un deposito di 50,000 USD in una banca statale intestato al richiedente, con prova entro 90 giorni, e un reddito di almeno 3,000 USD al mese. Il permesso dura cinque anni, prorogabile fino a dieci in totale, i diritti sono di 13,000,000 IDR e non serve uno sponsor.
Per un acquirente in pensione, tra quelle trattate qui è la via con il requisito di capitale più basso. Affianca l'acquisto dell'immobile senza dipendere da esso.
KITAS e KITAP
Il KITAS (scritto anche ITAS) è il permesso di soggiorno limitato rilasciato con i visti dell'indice E, come l'E33. È il documento che un notaio vorrà di solito vedere per l'acquisto di un Hak Pakai.
Il KITAP (ITAP) è il permesso di soggiorno permanente. I titolari di E33 possono richiederlo dopo tre anni, ma lo verifichi con l'Immigrazione prima di farci affidamento nei Suoi piani.
Il Golden Visa: investimenti, non immobili
Il Golden Visa indonesiano, lanciato il 25 luglio 2024, è legato a questi importi di investimento:
- Investitore individuale che non costituisce una società (E28C): 350,000 USD per cinque anni o 700,000 USD per dieci anni, investiti in titoli di Stato indonesiani, azioni quotate o risparmi e depositi.
- Investitore individuale che costituisce una società (E28B): 2.5 milioni di USD per cinque anni o 5 milioni di USD per dieci.
- Investitori societari, per amministratori e commissari: 25 milioni o 50 milioni di USD.
L'acquisto di un immobile non rientra tra le vie del Golden Visa, anche se un agente Le dice il contrario. Al 18 maggio 2026 erano stati rilasciati a livello nazionale 1,274 Golden Visa, con circa 52,100 miliardi di IDR investiti, per la maggior parte da investitori societari, e i titolari non hanno bisogno di uno sponsor in Indonesia.
Le vie a confronto
| Via | Che cosa richiede | Durata | L'immobile conta? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | 130,000 USD in una banca statale, o un appartamento da 1,000,000 USD o più | Fino a 5 anni, in totale fino a 10 | Solo un appartamento |
| Second Home Visa, 55+ (E33E) | Deposito di 50,000 USD e reddito di 3,000 USD al mese | 5 anni, in totale fino a 10 | No |
| Golden Visa, individuale (E28C) | 350,000 USD o 700,000 USD in titoli, azioni quotate o depositi | 5 o 10 anni | No |
| Golden Visa, con società (E28B) | 2.5 milioni o 5 milioni di USD | 5 o 10 anni | No |
| Acquisto di una villa in leasehold | Nulla secondo la legge sull'immigrazione | Nessuna | Non dà diritto ad alcun visto |
Un aspetto minore: la tassa turistica
I turisti stranieri pagano una tassa una tantum di 150,000 IDR a persona per visita, in vigore dal 14 febbraio 2024 e da versare online tramite il sistema ufficiale Love Bali. Chi ha un permesso di residenza, come un KITAS o un KITAP, ne è esente. A ottobre 2026 non è stato adottato alcun aumento.
Che cosa verificare prima di comprare
- Quale visto avrà e se lo avrà già prima dell'acquisto. Per un Hak Pakai, chieda al notaio quali documenti di immigrazione accetterà.
- Se intende usare l'opzione immobiliare del Second Home Visa, che l'immobile sia un appartamento da almeno 1,000,000 USD e che l'edificio sia idoneo alla proprietà condominiale per stranieri.
- Il deposito in vigore per l'E33 o l'E33E il giorno in cui presenta la domanda.
- Che cosa succede al Suo Hak Pakai se cambia il Suo status di residenza, e che cosa servirebbe ai Suoi eredi per ereditarlo.
- Che nessuno, agente o sviluppatore, Le stia dicendo che con l'acquisto di una villa arriva un visto. Non è così.
Le strutture alla base di queste regole sono illustrate in che cosa possono possedere gli stranieri a Bali, e i miti più diffusi in i rischi che gli acquirenti incontrano a Bali. Può consultare appartamenti e ville tra i nostri immobili a Bali, e la nostra pagina sull'Indonesia spiega come lavoriamo.
