Bali'de Mülk Sahibi Olarak Yaşamak: Second Home Visa, KITAS ve KITAP
Bali'de villa satın almak size orada yaşama hakkı vermez. Leasehold bir villa satın alana verilen bir vize yoktur ve mülke bağlı tek oturum yolu, Second Home Visa'nın seçeneklerinden biridir: en az 1.000.000 USD değerinde bir daire satın almak. Mülk sahiplerinin uzun süre kalmasının olağan yolu, bir Endonezya kamu bankasına en az 130.000 USD mevduat yatırılarak alınan Second Home Visa ya da 55 yaş ve üzerindekiler için daha düşük mevduatlı ve gelir şartlı versiyonudur.
Oturum ile mülk arasındaki bağ ters yönde de işler. Bir yabancının kendi adına sahip olabileceği tek arazi hakkı olan Hak Pakai'yi satın alırsanız, kanun göçmenlik belgelerine sahip olmanızı şart koşar ve noterler genellikle KITAS ya da KITAP oturma izni bekler. Bu yüzden bazı alıcılar için oturum meselesi satın almadan sonra değil, önce çözülmelidir.
Aşağıdaki şartlar, Endonezya Göç İdaresi Genel Müdürlüğü'nün 2026 itibarıyla uyguladığı şartlardır. Her başvuruya Göç İdaresi karar verir ve bunların hiçbiri göçmenlik danışmanlığı değildir.
Oturma izni mülk sahibi için neden önemli
PP 18/2021'in 69(1). maddesine göre “kanuna uygun göçmenlik belgelerine sahip” yabancılar konut sahibi olabilir. Arazi bakanlığının uygulama kuralları vize, pasaport ya da oturma iznini yeterli belgeler arasında sayıyor; yani kâğıt üzerinde KITAS ya da KITAP artık bir ön şart değil ve mülk edinildikten sonra da verilebilir. Uygulamada ise noterler ve tapu dairesi genellikle KITAS ya da KITAP istiyor. Geçerli bir oturma iznine (KITAS, KITAP ya da Second Home Visa) sahip olmayı planlayın ve imzadan önce noterle teyit edin.
Oturum, hakkı ne kadar süre elinizde tutacağınızı da etkiler. Hak sahibi Hak Pakai'yi elinde tutmanın şartlarını artık karşılamıyorsa hak sona erer (md. 61), konutu miras yoluyla alan yabancı bir mirasçının da göçmenlik belgelerine sahip olması gerekir. 2015 kuralları, orada yaşamayı bırakan mülk sahibine mülkü devretmesi için bir yıl tanıyordu. Bugün de aynı sürenin geçerli olduğunu varsaymayın. Oturum durumunuz değişecekse, değişmeden önce noterle konuşun.
Oturma izni finansman açısından da önemli. Tescilli bir Hak Pakai hukuken bankaya teminat gösterilebilir, ancak yabancı borçluları değerlendirmeye istekli az sayıdaki Endonezya bankası KITAS ya da KITAP ve %30 ile %50 arasında peşinat istiyor. Bu tür krediler nadir olduğu için yabancı alıcıların çoğu, vizesi ne olursa olsun peşin ödüyor ya da geliştiricinin taksit planını kullanıyor.
Göçmenlik statünüzü ve vergi durumunuzu bir danışmanla birlikte kontrol etmeniz de iyi olur. Kira geliri mukim mülk sahipleri için %10 nihai oranla vergilendiriliyor; Endonezya'da daimi işyeri olmayan mukim olmayanlar için daha güvenli varsayım ise brüt tutarın %20'si. Bu çizginin hangi tarafında olduğunuz bir vergi sorusudur ve tek başına vize bunu yanıtlamaz.
Bunların hiçbiri, arazi hakkı değil arazi sahibiyle yapılmış bir sözleşme olan leasehold için aynı şekilde geçerli değil. Farkı mülkiyet rehberimiz anlatıyor.
Second Home Visa (E33)
Göç İdaresi, E33 endeksli Second Home Visa için şu şartları koyuyor:
- Sponsor gerekmez.
- İki seçenekten biri olarak bir göçmenlik teminatı: başvuru sahibinin kendi adına açılmış bir kamu bankası hesabında en az 130.000 USD ya da karşılığı veya en az 1.000.000 USD değerinde bir daire (rumah susun) satın alınması.
- Teminatın belgesi 90 gün içinde sunulmalı ve teminat izin süresi boyunca korunmalıdır.
- İlk oturma izni en fazla beş yıl geçerlidir ve uzatılabilir; toplam süre on yılı geçemez.
- İzin sahipleri, izinle bağdaşmayacak biçimde çalışamaz ya da mal veya hizmet satamaz.
Bu son şartı, villanızı kiraya verme planıyla birlikte okumak gerekir. Bali'de kısa süreli kiralama lisanslı bir konaklama faaliyetidir ve bir villayı yasal olarak kiraya vermek üzerine yazımızda anlattığımız gibi normalde lisanslı bir işletmeci ya da kendi PT PMA şirketiniz üzerinden yürütülür. Bu faaliyetteki kendi rolünüzün Second Home Visa şartlarıyla nasıl bağdaştığını, herhangi bir şey imzalamadan önce bir göçmenlik danışmanına sorun.
Devlet harçları (PNBP) beş yıla kadar toplam 13.000.000 IDR tutar ve iade edilmez:
| Harç kalemi | Tutar |
|---|---|
| Vize | 500.000 IDR |
| Doğrulama | 2.000.000 IDR |
| Beş yıllık oturma izni (ITAS) | 7.000.000 IDR |
| Yeniden giriş izni | 3.500.000 IDR |
| Toplam | 13.000.000 IDR |
Mevduat: 130.000 USD mi, 2 milyar IDR mi?
Mevduat eskiden 2 milyar IDR olarak belirlenmişti, şimdi 130.000 USD ya da karşılığı. İkisi aşağı yukarı aynı tutar. Biçimi bir kez değiştiği için, para transferinden önce güncel rakamı Göç İdaresi'yle teyit edin.
Mülk seçeneği: yalnızca daire
Mülk seçeneği, 1.000.000 USD veya üzeri değerde bir dairedir. Leasehold bir villa, fiyatı ne olursa olsun bu şartı karşılamaz. Ayrıca yabancıların kat mülkiyeti belirli ekonomik bölgelerdeki binalara bağlı olduğundan, dairenin kendisi de bir yabancının sahip olabileceği bir daire olmalı; bunu geliştiricinin noteri yazılı olarak teyit etmelidir.
Aile üyeleri
Eş, çocuklar ve ebeveynler ayrı bir mevduat olmadan bağımlı olarak katılabilir. Başvuru sırasında bağımlılara ilişkin güncel şartları kontrol edin.
55 yaş üstü için Second Home Visa (E33E)
55 yaş ve üzerindeki başvuru sahipleri için E33E versiyonu, başvuru sahibinin kendi adına bir kamu bankasında 50.000 USD mevduat (belgesi 90 gün içinde) ve ayda en az 3.000 USD gelir şartı arıyor. İzin beş yıl geçerli ve toplam on yıla kadar uzatılabiliyor, harçlar 13.000.000 IDR ve sponsor gerekmiyor.
Emekli maaşı olan bir alıcı için bu, burada ele alınan yollar arasında en düşük sermaye gerektireni. Mülk alımına bağlı değil, onunla yan yana duruyor.
KITAS ve KITAP
KITAS (ITAS olarak da yazılır), E33 gibi E endeksli vizelerle verilen sınırlı oturma iznidir. Hak Pakai alımında noterin genellikle görmek isteyeceği belge budur.
KITAP (ITAP) ise süresiz oturma iznidir. E33 sahipleri üç yıl sonra başvurabilir, ancak planlarınızı buna göre yapmadan önce Göç İdaresi'yle teyit edin.
Golden Visa: mülk değil, yatırım
Endonezya'nın 25 Temmuz 2024'te başlatılan Golden Visa programı şu yatırım tutarlarına bağlı:
- Şirket kurmayan bireysel yatırımcı (E28C): Endonezya devlet tahvillerine, borsada işlem gören hisselere ya da tasarruf ve mevduat hesaplarına yatırılmış, beş yıl için 350.000 USD veya on yıl için 700.000 USD.
- Şirket kuran bireysel yatırımcı (E28B): beş yıl için 2,5 milyon USD veya on yıl için 5 milyon USD.
- Kurumsal yatırımcılar, yöneticiler ve komiserler için: 25 milyon USD veya 50 milyon USD.
Bir emlakçı aksini söylese bile mülk satın almak Golden Visa yollarından biri değil. 18 Mayıs 2026'ya kadar ülke genelinde 1.274 Golden Visa verildi ve büyük kısmı kurumsal yatırımcılardan olmak üzere yaklaşık 52,1 trilyon IDR yatırım yapıldı; vize sahiplerinin Endonezya'da sponsora ihtiyacı yok.
Yollar yan yana
| Yol | Ne gerektirir | Süre | Mülk sayılır mı? |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa (E33) | Bir kamu bankasında 130.000 USD ya da 1.000.000 USD veya üzeri bir daire | 5 yıla kadar, toplam 10 yıla kadar | Yalnızca daire |
| Second Home Visa, 55+ (E33E) | 50.000 USD mevduat ve ayda 3.000 USD gelir | 5 yıl, toplam 10 yıla kadar | Hayır |
| Golden Visa, bireysel (E28C) | Tahvil, borsada işlem gören hisse ya da mevduatta 350.000 USD veya 700.000 USD | 5 ya da 10 yıl | Hayır |
| Golden Visa, şirketle (E28B) | 2,5 milyon USD veya 5 milyon USD | 5 ya da 10 yıl | Hayır |
| Leasehold villa satın almak | Göçmenlik hukukunda hiçbir şey | Yok | Buna bağlı vize verilmez |
Daha küçük bir konu: turist vergisi
Yabancı turistler her ziyarette kişi başı 150.000 IDR tutarında tek seferlik bir vergi ödüyor; vergi 14 Şubat 2024'ten beri yürürlükte ve resmi Love Bali sistemi üzerinden çevrim içi ödeniyor. KITAS ya da KITAP gibi oturma izni sahipleri muaf. Ekim 2026 itibarıyla bir artış kabul edilmiş değil.
Satın almadan önce kontrol edilecekler
- Hangi vizeye sahip olacağınızı ve bu vizenin satın almadan önce elinizde olup olmayacağını netleştirin. Hak Pakai için notere hangi göçmenlik belgelerini kabul edeceğini sorun.
- Second Home Visa'nın mülk seçeneğini kullanmayı planlıyorsanız, mülkün en az 1.000.000 USD değerinde bir daire olduğunu ve binanın yabancı kat mülkiyetine uygun olduğunu doğrulayın.
- Başvurduğunuz gün E33 ya da E33E için geçerli mevduat tutarını kontrol edin.
- Oturum durumunuz değişirse Hak Pakai'nize ne olacağını ve mirasçılarınızın onu miras alabilmek için neye ihtiyaç duyacağını öğrenin.
- Emlakçı ya da geliştirici, hiç kimsenin size villa alımının vizeyle birlikte geldiğini söylemediğinden emin olun. Gelmez.
Bu kuralların arkasındaki yapılar yabancıların Bali'de neye sahip olabileceği yazımızda, yaygın efsaneler ise Bali'de alıcıların karşılaştığı riskler yazımızda. Daire ve villalara Bali ilanlarımızdan göz atabilirsiniz; Endonezya sayfamız da nasıl çalıştığımızı anlatıyor.
