Bali'de Alıcıların Karşılaştığı Riskler: Nominee Anlaşmaları, “Tam Mülkiyet” İddiaları, Lisanssız Kiralamalar ve Kontrol Yolları

Yabancı alıcıların Bali'de yaptığı en pahalı hatalar genellikle birinin onlara söylediği bir cümleyle başlar. “Tam mülkiyetle sahip olabilirsiniz.” “Nominee güvenli, yan sözleşmemiz var.” “80 yıllık.” “İlk günden Airbnb'ye koyabilirsiniz.” “Villa size vize sağlar.” Ekim 2026 itibarıyla geçerli Endonezya hukukuna göre bunların her biri ya yanlış ya da ciddi biçimde eksik ve her biri, para el değiştirmeden önce kontrol edilebilir.

Riskler birkaç gruba ayrılıyor: araziye hukuken kimin sahip olduğu, hakkınızın ne kadar süreceği, binanın o parselde yasal olup olmadığı, kiraya verilip verilemeyeceği ve satın almanın mülk hukuku dışında size neyi sağlayıp neyi sağlamadığı. Aşağıda her iddiayı tek tek ele alıyor, hukukla karşılaştırıyor ve ne istemeniz gerektiğini söylüyoruz.

“Yabancılara tam mülkiyet”

Endonezya'da tam mülkiyetin adı Hak Milik'tir ve buna yalnızca Endonezya vatandaşları sahip olabilir. Başka bir ülkenin vatandaşlığını da taşıyan kişi de sahip olamaz (UUPA md. 21). Hak Milik'i doğrudan ya da dolaylı olarak bir yabancıya devretmeyi amaçlayan her satış, bağış, vasiyet veya başka işlem kanunen hükümsüzdür ve arazi Devlete geçer (md. 26(2)).

Yani yabancı bir bireyin Bali'de tam mülkiyete sahip olmasının yasal bir yolu yok. Yabancılara yönelik bir ilanda “freehold” yazıyorsa, ilan aslında başka bir şeyi anlatıyordur: bir nominee yapısını, inşaat hakkına (HGB) sahip bir şirketi ya da bir Hak Pakai'yi. Sorulacak ilk soru basit: sertifikada kimin adı yazacak ve sertifika hangi hakkı gösterecek? İşleyen yapıları mülkiyet rehberimiz anlatıyor.

Nominee anlaşmaları: yan sözleşme sizi neden korumaz

Nominee anlaşmasında Hak Milik bir Endonezyalının adına kaydedilir, yan sözleşmede ise gerçek sahibin yabancı olduğu yazar. Endonezya intifa sahipliğini (beneficial ownership) tanımaz; bu nedenle bu sözleşmeler icra edilemez ve onlara güvenmemelisiniz. Hukuki sahip, kayıtlı Endonezyalıdır.

Mahkemeler de bunu uyguladı. 872/Pdt.G/2020 sayılı davada Denpasar Bölge Mahkemesi bir isim ödünç alma sözleşmesini hükümsüz saydı ve Endonezyalı tarafın araziyi üçüncü bir kişiye satmasını geçerli kabul etti; yabancı elinde hiçbir şey olmadan kaldı.

Şirket hisselerini bir nominee üzerinden tutmak da aynı şekilde çöker. 25/2007 sayılı Yatırım Kanunu'nun 33. maddesi, bir PT'deki hisselerin başkası adına tutulduğu her sözleşmeyi hükümsüz sayar ve yatırım otoritesi, şirketin lisansının iptaline kadar varan yaptırımlar uygulayabilir.

Şubat 2026'dan bu yana risk yalnızca özel hukuk alanında değil. Bali'nin Perda 4/2026 düzenlemesi nominee yoluyla arazi mülkiyeti devirlerini açıkça yasaklıyor ve yaptırımları, bir yabancının araziyi nominee aracılığıyla kontrol etmesine aracılık eden, bunu kolaylaştıran ya da buna imkân sağlayan herkesi de kapsıyor. Böyle bir yapıyı kuran emlakçı da artık risk altında.

“80 yıllık” ve “30 + 30”: süre gerçekte ne kadar

“80 yıl” rakamı Devlet arazisi üzerindeki Hak Pakai'den geliyor: en fazla 30 yıl, en fazla 20 yıl uzatma, ardından en fazla 30 yıl daha yenileme; her adım için başvuru ve onay gerekiyor. Bu durumda bile uzatmanın ve yenilemenin verileceğinin garantisi yok. Bali'deki arazilerin çoğu özel mülkiyette olan Hak Milik arazisidir ve bunun üzerinde kurulan bir Hak Pakai en fazla 30 yıl sürer; yenilenmesi ancak arazi sahibinin onay verdiği yeni bir senetle mümkündür. Hak sahibi hakkı elinde tutmanın şartlarını artık karşılamıyorsa Hak Pakai de sona erer.

Kiralamalarda “30 + 30” ya da “80 yıla kadar” ifadeleri, art arda eklenmiş sözleşmesel opsiyonlardır, yasal bir hak değil. Uzatma ancak sözleşmede öngörülmüşse vardır, tercihen sabit bir fiyat ya da fiyat formülüyle; süre sonunda arazi ve binalar sahibine döner. İyi haber şu: kira sözleşmesinde aksi yazmıyorsa sözleşme, taraflardan birinin ölümüne ve arazinin satılmasına rağmen ayakta kalır (Medeni Kanun md. 1575 ve 1576). Uzatmayı gerçek kılan maddeleri leasehold rehberimiz ele alıyor.

Arazi, imar ve izinler

“Her parsele villa yapılır”

Bunu imar belirler. Tarım alanı ya da yeşil alan olarak ayrılmış bir araziye yasal olarak villa yapılamaz. Eylül 2025'te vali, verimli tarım arazilerinde ve su toplama havzalarında yeni ticari yapılaşmanın durdurulduğunu duyurdu; Perda 4/2026 da tarım arazilerinin ticari kullanıma dönüştürülmesini kısıtlıyor. İzinsiz binalar yıkılabilir: yetkililer 21 Temmuz 2025'ten itibaren Bingin Beach'te, korunan ya da devlete ait kıyı arazisi üzerinde izinsiz yapılmış 48 yapıyı yıkmaya başladı.

“Geliştiricinin izinleri var, sorun yok”

“İzin” kelimesi birbirinden farklı birkaç belgeyi kapsar ve her biri farklı bir soruyu yanıtlar. İnşaattan önce yapı onayını (PBG), kullanımdan önce işlev belgesini (SLF), mekânsal kullanım uygunluğunu (KKPR) ve tapu dairesindeki (BPN) arazi sertifikasını kontrol edin. Arazi için ayrıca bölge mahkemesinden temiz kayıt belgesi alın ve sertifikada adı yazan kişi ortada yokken bir aracı üzerinden iş yapmaktan kaçının.

Aile arazisi

Bali'de arazi çoğu zaman ailenin ortak mülküdür; bu yüzden gereken tüm aile onaylarının alındığını teyit edin, miras uyuşmazlığı olup olmadığını araştırın ve hangi imzaların hukuken gerekli olduğunu bir avukata belirletin.

Proje aşamasında teslim

Konut mevzuatı kapsamındaki geliştirici satışlarında PPJB ancak inşaatın en az %20'si tamamlandıktan sonra imzalanabilir ve geliştirici açıkladığı tarihleri kaçırırsa alıcının kanuni iade hakları vardır. Bali piyasasının büyük kısmını oluşturan proje aşamasındaki leasehold villalarda ise korumanız yalnızca sözleşmede yazandan ibarettir. Israr etmeniz gereken ödeme aşamalarını proje aşamasında satın alma rehberimiz anlatıyor.

Lisanssız kiralamalar ve getiri vaatleri

“İlk günden Airbnb'ye koyabilirsiniz” diyenler, kısa süreli kiralamanın lisans gerektiren bir ticari faaliyet olduğunu görmezden geliyor. Bu faaliyet için OSS sistemi üzerinden bir işletme kimlik numarası (NIB) ve bir sınıflandırma kodu (KBLI) gerekir, misafirlerin ödemelerine de %10'a kadar bölgesel konaklama vergisi uygulanır. 2026'da turizm bakanlığı platformlara lisanssız ilanların bir listesini verdi ve 1 Ağustos 2026'ya kadar dokuz çevrim içi seyahat acentesinden 259 ilan kaldırıldı. Lisanssız konaklamanın hiç pazarlanamaması için devlet sistemleriyle bu platformlar arasında bir API bağlantısı kurulması 1 Haziran 2027 için hedefleniyor. Airbnb'nin kendisi yasaklı değil.

Bununla bağlantılı iki iddianın da düzeltilmesi gerekiyor. Ev pansiyonu (homestay) kategorisi olan Pondok Wisata, tanımı gereği sahibinin içinde yaşadığı ve yerel topluluğa ait bir işletmedir, yani yabancı bir mülk sahibi için bir yol değildir. Ayrıca kira geliri herkes için %10 vergilendirilmiyor: %10'luk nihai oran mukim mülk sahipleri için geçerli, mukim olmayanlar ise %20 stopajı hesaba katmalı.

Bir de getiriler var. Bazı pazarlama materyalleri %10 ile %15 arasında sabit getiri vaat ediyor. Bali villa doluluğunu ya da getirilerini izleyen resmi bir kurum veya endeks yok, dolayısıyla öngörülen bir getiri satıcının tahminidir. Onu bir tahmin olarak görün, asla icra ettirebileceğiniz bir vaat olarak değil. Yasal bir kiralama için neler gerektiğini kiralama kuralları rehberimiz anlatıyor.

Vize, asgari fiyat ve para birimi iddiaları

“Villa size oturum sağlar” iddiası yanlış. Leasehold bir villa satın almaya bağlı bir vize yok. Second Home Visa için devlete ait bir bankada 130.000 USD tutmanız ya da en az 1.000.000 USD değerinde bir daire satın almanız gerekir; Golden Visa'nın ise mülk üzerinden bir yolu yok. Vize rehberimize göz atın.

“Yabancılar her şeyi her fiyata alabilir” iddiası da tapulu mülk için yanlış. Bali'de yabancı alıcılar için alt sınır müstakil evde 5 milyar IDR, dairede 2 milyar IDR; buna ek olarak kişi ya da aile başına bir parsel ve en fazla 2.000 metrekare arazi sınırı var. Taahhüt vermeden önce güncel rakamı noterle teyit edin.

“Fiyat USD, ödeme USD” yaklaşımı da Bank Indonesia'nın kuralına takılıyor. PBI 17/3/PBI/2015, Endonezya'daki işlemlerde rupi kullanılmasını ve fiyatların rupi cinsinden belirtilmesini şart koşuyor; nakit dışı ihlallere idari para cezası uygulanıyor. Pazarlamadaki dolar rakamlarını yalnızca fikir veren rakamlar olarak okuyun.

İddialar ve gerçekler

Size söylenebilecek olan	Gerçekler
“Yabancılar tam mülkiyetle satın alabilir.”	Yanlış. Hak Milik yalnızca Endonezya vatandaşlarına açık; yabancılara yapılan devirler hükümsüz.
“Yan sözleşme varsa nominee güvenli.”	Nominee sözleşmeleri hükümsüz ve icra edilemez; Bali'de Şubat 2026'dan beri de yasak.
“Hak Pakai 80 yıllık.”	Yalnızca Devlet ya da HPL arazisinde, adım adım ve onaya bağlı olarak. Özel arazide en fazla 30 yıl.
“Kira sözleşmesi 30 + 30.”	Yalnızca ilk süre kesin; uzatmalar ancak sözleşmede yazıldığı şekilde var.
“Her parsele villa yapılır.”	Bunu imar belirler; tarım arazisinin dönüştürülmesi kısıtlı; izinsiz binalar yıkıldı.
“İlk günden Airbnb'ye koyabilirsiniz.”	Kiraya vermek lisans gerektiren bir faaliyet; lisanssız ilanlar kaldırılıyor.
“%10 ile %15 arası sabit getiri.”	Bali villa getirilerini ya da doluluğunu izleyen bir endeks yok; öngörülen getiri satıcının tahmini.
“Kira geliri herkes için %10 vergilendirilir.”	Mukimler için %10; mukim olmayanlar %20'yi hesaba katmalı.
“Villa size vize sağlar.”	Hayır. Mülk üzerinden tek yol, Second Home Visa kapsamında 1.000.000 USD veya üzeri bir daire.
“Dolarla ödeyin.”	Endonezya'daki işlemler rupi ile yapılmak zorunda.

Sırasıyla nasıl kontrol edilir

1. Hangi hakkı satın aldığınızı ve sertifikada ya da senette kimin adının yer alacağını sorun.
2. Sertifikayı ve sahibini BPN'de doğrulayın, bölge mahkemesinden temiz kayıt belgesi alın ve gereken tüm imzaları bir avukata belirletin.
3. Bir nominee'ye ya da “gerçek mülkiyet” üzerine bir yan sözleşmeye dayanan her yapıyı reddedin.
4. Süreyi hukukun ve sözleşmenin verdiği şekliyle okuyun: önce kesin yıllar, sonra opsiyonlar.
5. İmar bölgesini, KKPR'yi, PBG'yi ve bitmiş bir bina için SLF'yi kontrol edin.
6. Kiraya vermeyi planlıyorsanız NIB ve KBLI'nin kimin adına olacağını öğrenin ve vergi oranınız için danışmanlık alın.
7. Getiri vaatlerini dikkate almayın ve her vize iddiasını Göç İdaresi'nden (Immigration) teyit edin.
8. Sözleşmeyi ve ödemeyi rupi üzerinden yapın, ödemeleri doğrulayabileceğiniz aşamalara bağlayın.

Bir satın almayla gelen maliyetler vergi ve maliyet rehberimizde, imar kuralları ise Bali'de imar yazımızda. Bali ilanlarımıza göz atabilirsiniz; Endonezya sayfamız da nasıl çalıştığımızı anlatıyor.