Οι κίνδυνοι για τους αγοραστές στο Μπαλί: συμφωνίες nominee, υποσχέσεις για «freehold», ενοικιάσεις χωρίς άδεια και πώς να ελέγξετε
Τα πιο ακριβά λάθη των ξένων αγοραστών στο Μπαλί ξεκινούν συνήθως από μια φράση που τους είπε κάποιος. «Μπορείτε να το έχετε σε πλήρη κυριότητα (freehold).» «Ο nominee είναι ασφαλής, έχουμε ιδιωτικό συμφωνητικό.» «Είναι 80 χρόνια.» «Μπορείτε να το βάλετε στο Airbnb από την πρώτη μέρα.» «Η βίλα σας δίνει βίζα.» Καθεμία από αυτές τις φράσεις είναι ψευδής ή σοβαρά ελλιπής σύμφωνα με το ινδονησιακό δίκαιο, όπως ίσχυε τον Οκτώβριο του 2026, και καθεμία μπορεί να ελεγχθεί πριν μετακινηθούν χρήματα.
Οι κίνδυνοι χωρίζονται σε λίγες ομάδες: ποιος έχει νόμιμα την κυριότητα της γης, πόσο διαρκεί το δικαίωμά σας, αν το κτίριο είναι νόμιμο σε αυτό το οικόπεδο, αν μπορεί να ενοικιαστεί, και τι σας δίνει ή δεν σας δίνει η αγορά πέρα από το δίκαιο των ακινήτων. Παρακάτω εξετάζουμε κάθε ισχυρισμό, τον αντιπαραβάλλουμε με τον νόμο και λέμε τι να ζητήσετε.
«Freehold για ξένους»
Η πλήρης κυριότητα στην Ινδονησία ονομάζεται Hak Milik και μπορούν να την έχουν μόνο Ινδονήσιοι πολίτες. Ούτε όποιος έχει και δεύτερη ιθαγένεια μπορεί να την έχει (UUPA, άρθρο 21). Κάθε πώληση, δωρεά, διαθήκη ή άλλη πράξη που αποσκοπεί στη μεταβίβαση Hak Milik σε αλλοδαπό, άμεσα ή έμμεσα, είναι αυτοδικαίως άκυρη και η γη περιέρχεται στο Δημόσιο (άρθρο 26(2)).
Δεν υπάρχει λοιπόν νόμιμος τρόπος για έναν αλλοδαπό ιδιώτη να έχει πλήρη κυριότητα στο Μπαλί. Όταν μια αγγελία που απευθύνεται σε ξένους γράφει «freehold», περιγράφει κάτι άλλο: μια δομή με nominee, μια εταιρεία που έχει δικαίωμα δόμησης (HGB) ή ένα Hak Pakai. Η πρώτη ερώτηση είναι απλή: ποιανού το όνομα θα γράφει ο τίτλος και ποιο δικαίωμα θα αναγράφει; Ο οδηγός μας για την ιδιοκτησία εξηγεί τις δομές που λειτουργούν.
Συμφωνίες nominee: γιατί το ιδιωτικό συμφωνητικό δεν σας προστατεύει
Σε μια συμφωνία nominee το Hak Milik γράφεται στο όνομα ενός Ινδονήσιου, με ένα ιδιωτικό συμφωνητικό που λέει ότι ο πραγματικός ιδιοκτήτης είναι ο ξένος. Η Ινδονησία δεν αναγνωρίζει την πραγματική δικαιούχο κυριότητα (beneficial ownership), άρα αυτά τα συμφωνητικά δεν μπορούν να εκτελεστούν και δεν πρέπει να βασίζεστε σε αυτά. Νόμιμος ιδιοκτήτης είναι ο Ινδονήσιος που είναι εγγεγραμμένος.
Τα δικαστήρια το έχουν εφαρμόσει. Στην υπόθεση 872/Pdt.G/2020, το Πρωτοδικείο του Denpasar ακύρωσε μια συμφωνία δανεισμού ονόματος και έκρινε έγκυρη την πώληση της γης από τον Ινδονήσιο σε τρίτο, αφήνοντας τον ξένο χωρίς τίποτα.
Η κατοχή μετοχών εταιρείας μέσω nominee αποτυγχάνει με τον ίδιο τρόπο. Το άρθρο 33 του νόμου 25/2007 για τις επενδύσεις ακυρώνει κάθε συμφωνία με την οποία μετοχές μιας PT κατέχονται για λογαριασμό άλλου, και η αρχή επενδύσεων μπορεί να επιβάλει κυρώσεις που φτάνουν μέχρι την ανάκληση της άδειας της εταιρείας.
Από τον Φεβρουάριο του 2026 ο κίνδυνος δεν είναι πια μόνο αστικός. Ο κανονισμός Perda 4/2026 του Μπαλί απαγορεύει ρητά τις μεταβιβάσεις γης μέσω nominee, και οι κυρώσεις του αφορούν επίσης όποιον ενεργεί ως μεσάζων ή διευκολυντής ή παρέχει τα μέσα ώστε ένας ξένος να ελέγχει γη μέσω nominee. Ένας μεσίτης που στήνει μια τέτοια συμφωνία εκτίθεται πλέον κι αυτός.
«Είναι 80 χρόνια» και «30 + 30»: ποια είναι πραγματικά η διάρκεια
Τα «80 χρόνια» προέρχονται από το Hak Pakai σε δημόσια γη: έως 30 χρόνια, με παράταση έως 20 και στη συνέχεια ανανέωση για έως 30 ακόμη, όπου για κάθε βήμα υποβάλλεται αίτηση και απαιτείται έγκριση. Ακόμη και τότε, τίποτα δεν εγγυάται ότι η παράταση και η ανανέωση θα δοθούν. Η περισσότερη γη στο Μπαλί είναι ιδιωτική, με Hak Milik, και ένα Hak Pakai πάνω σε αυτήν διαρκεί έως 30 χρόνια και ανανεώνεται μόνο με νέα πράξη στην οποία συναινεί ο ιδιοκτήτης. Ένα Hak Pakai λήγει επίσης αν ο δικαιούχος πάψει να πληροί τις προϋποθέσεις για να το έχει.
Στις μισθώσεις, τα «30 + 30» ή τα «έως 80 χρόνια» είναι συμβατικά δικαιώματα επιλογής που προστίθενται μεταξύ τους, όχι νόμιμο δικαίωμα. Παράταση υπάρχει μόνο αν την προβλέπει η σύμβαση, ιδανικά με σταθερή τιμή ή τύπο υπολογισμού της τιμής, και στη λήξη η γη και τα κτίρια επιστρέφουν στον ιδιοκτήτη. Το θετικό είναι ότι η μίσθωση συνεχίζεται μετά τον θάνατο οποιουδήποτε από τα δύο μέρη και μετά από πώληση της γης, εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά (άρθρα 1575 και 1576 του Αστικού Κώδικα). Ο οδηγός μας για το leasehold εξετάζει τους όρους που κάνουν μια παράταση πραγματική.
Γη, χωροταξία και άδειες
«Σε κάθε οικόπεδο χωράει βίλα»
Αποφασίζει η χωροταξία. Σε γη αγροτικής ή πράσινης ζώνης δεν μπορεί να χτιστεί νόμιμα βίλα. Τον Σεπτέμβριο του 2025 ο κυβερνήτης ανακοίνωσε την αναστολή κάθε νέας εμπορικής δόμησης σε παραγωγική γη και σε περιοχές λεκανών απορροής, και ο Perda 4/2026 περιορίζει τη μετατροπή αγροτικής γης σε εμπορική χρήση. Τα κτίρια χωρίς άδεια μπορούν να κατεδαφιστούν: από τις 21 Ιουλίου 2025 οι αρχές άρχισαν να κατεδαφίζουν 48 κατασκευές στην παραλία Bingin που είχαν χτιστεί χωρίς άδεια σε προστατευόμενη ή δημόσια παράκτια γη.
«Ο developer έχει άδειες, άρα όλα καλά»
Η λέξη «άδειες» καλύπτει πολλά διαφορετικά έγγραφα και το καθένα απαντά σε άλλο ερώτημα. Ελέγξτε την οικοδομική έγκριση (PBG) πριν από την κατασκευή, το πιστοποιητικό λειτουργίας (SLF) πριν από τη χρήση, τη συμμόρφωση με τη χωροταξική χρήση (KKPR) και τον τίτλο της γης στο κτηματολόγιο (BPN). Για τη γη, πάρτε επίσης βεβαίωση από το Πρωτοδικείο και αποφύγετε τις συναλλαγές μέσω μεσάζοντα όταν το πρόσωπο που αναγράφεται στον τίτλο δεν είναι παρόν.
Οικογενειακή γη
Η γη στο Μπαλί ανήκει συχνά σε οικογένειες. Επιβεβαιώστε ότι έχουν δοθεί όλες οι απαραίτητες οικογενειακές συναινέσεις, ελέγξτε για κληρονομικές διαφορές και ζητήστε από δικηγόρο να σας πει ποιες υπογραφές απαιτούνται νομικά.
Παράδοση ακινήτων off-plan
Στις πωλήσεις από developers που καλύπτονται από τη νομοθεσία για τη στέγαση, ένα PPJB μπορεί να υπογραφεί μόνο αφού ολοκληρωθεί τουλάχιστον το 20% της κατασκευής, και ο αγοραστής έχει από τον νόμο δικαίωμα επιστροφής χρημάτων αν ο developer δεν τηρήσει τις ημερομηνίες που έχει δηλώσει. Για τις βίλες off-plan με leasehold, που είναι το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς του Μπαλί, η προστασία σας είναι μόνο όσα γράφει η σύμβαση. Ο οδηγός μας για αγορές off-plan εξετάζει τα ορόσημα πληρωμών στα οποία πρέπει να επιμείνετε.
Ενοικιάσεις χωρίς άδεια και υποσχέσεις απόδοσης
Το «μπορείτε να το βάλετε στο Airbnb από την πρώτη μέρα» αγνοεί ότι η βραχυχρόνια μίσθωση είναι αδειοδοτημένη επιχειρηματική δραστηριότητα. Χρειάζεται αριθμό ταυτότητας επιχείρησης (NIB) και κωδικό κατάταξης (KBLI) μέσω του συστήματος OSS, και οι πληρωμές των επισκεπτών επιβαρύνονται με περιφερειακό φόρο διαμονής έως 10%. Το 2026 το υπουργείο Τουρισμού έδωσε στις πλατφόρμες μια λίστα με μη αδειοδοτημένες καταχωρίσεις, και έως την 1η Αυγούστου 2026 είχαν αφαιρεθεί 259 από εννέα ηλεκτρονικά ταξιδιωτικά πρακτορεία. Για μια σύνδεση API ανάμεσα στα κρατικά συστήματα και σε αυτές τις πλατφόρμες ο στόχος είναι η 1η Ιουνίου 2027, ώστε τα καταλύματα χωρίς άδεια να μην μπορούν να προωθούνται καθόλου. Το ίδιο το Airbnb δεν έχει απαγορευτεί.
Δύο συναφείς ισχυρισμοί χρειάζονται επίσης διόρθωση. Η κατηγορία των homestay, Pondok Wisata, εξ ορισμού κατοικείται από τον ιδιοκτήτη και ανήκει στην τοπική κοινότητα, άρα δεν αποτελεί δρόμο για έναν ξένο ιδιοκτήτη. Και το ενοίκιο δεν φορολογείται με 10% για όλους: ο τελικός συντελεστής 10% ισχύει για εκμισθωτές που είναι φορολογικοί κάτοικοι, ενώ οι μη κάτοικοι πρέπει να υπολογίζουν παρακράτηση 20%.
Υπάρχουν και οι αποδόσεις. Ορισμένες διαφημίσεις αναφέρουν σταθερές αποδόσεις 10 έως 15%. Κανένας επίσημος φορέας ή δείκτης δεν παρακολουθεί την πληρότητα ή τις αποδόσεις των βιλών στο Μπαλί, οπότε μια προβλεπόμενη απόδοση είναι εκτίμηση του πωλητή. Αντιμετωπίστε την ως τέτοια και ποτέ ως υπόσχεση που μπορείτε να διεκδικήσετε. Ο οδηγός μας για τους κανόνες ενοικίασης εξηγεί τι χρειάζεται μια νόμιμη ενοικίαση.
Ισχυρισμοί για βίζα, κατώτατη τιμή και νόμισμα
Το «η βίλα σας δίνει άδεια διαμονής» είναι ψευδές. Δεν υπάρχει βίζα για την αγορά βίλας με leasehold. Η Second Home Visa απαιτεί 130.000 USD σε κρατική τράπεζα ή την αγορά διαμερίσματος αξίας τουλάχιστον 1.000.000 USD, και η Golden Visa δεν έχει διαδρομή μέσω ακινήτων. Δείτε τον οδηγό μας για τις βίζες.
Το «οι ξένοι μπορούν να αγοράσουν οτιδήποτε σε οποιαδήποτε τιμή» είναι επίσης λάθος για ακίνητα με τίτλο. Στο Μπαλί τα κατώτατα όρια για ξένους αγοραστές είναι 5 δισ. IDR για μονοκατοικία με οικόπεδο και 2 δισ. IDR για διαμέρισμα, με ένα οικόπεδο ανά άτομο ή οικογένεια και έως 2.000 τετραγωνικά μέτρα γης. Επιβεβαιώστε το τρέχον ποσό με τον συμβολαιογράφο πριν δεσμευτείτε.
Και το «τιμή σε USD, πληρωμή σε USD» προσκρούει στον κανόνα της Bank Indonesia. Ο PBI 17/3/PBI/2015 επιβάλλει τη ρουπία στις συναλλαγές στην Ινδονησία και την αναγραφή των τιμών σε ρουπίες, με διοικητικά πρόστιμα για παραβάσεις σε συναλλαγές χωρίς μετρητά. Τα ποσά σε δολάρια στις διαφημίσεις πρέπει να διαβάζονται μόνο ως ενδεικτικά.
Οι ισχυρισμοί και τα γεγονότα
| Τι μπορεί να σας πουν | Τα γεγονότα |
|---|---|
| «Οι ξένοι μπορούν να αγοράσουν με πλήρη κυριότητα.» | Ψευδές. Το Hak Milik προορίζεται μόνο για Ινδονήσιους πολίτες. Οι μεταβιβάσεις σε ξένους είναι άκυρες. |
| «Ο nominee είναι ασφαλής με ιδιωτικό συμφωνητικό.» | Οι συμφωνίες nominee είναι άκυρες, δεν εκτελούνται και απαγορεύονται στο Μπαλί από τον Φεβρουάριο του 2026. |
| «Το Hak Pakai είναι 80 χρόνια.» | Μόνο σε δημόσια γη ή γη HPL, βήμα προς βήμα και με την επιφύλαξη έγκρισης. Σε ιδιωτική γη, έως 30 χρόνια. |
| «Η μίσθωση είναι 30 + 30.» | Βέβαιη είναι μόνο η πρώτη περίοδος. Οι παρατάσεις υπάρχουν μόνο όπως γράφονται στη σύμβαση. |
| «Σε κάθε οικόπεδο χωράει βίλα.» | Αποφασίζει η χωροταξία. Η μετατροπή αγροτικής γης περιορίζεται και κτίρια χωρίς άδεια έχουν κατεδαφιστεί. |
| «Μπορείτε να το βάλετε στο Airbnb από την πρώτη μέρα.» | Η ενοικίαση είναι αδειοδοτημένη δραστηριότητα. Οι καταχωρίσεις χωρίς άδεια αφαιρούνται. |
| «Σταθερές αποδόσεις 10 έως 15%.» | Κανένας δείκτης δεν παρακολουθεί τις αποδόσεις ή την πληρότητα των βιλών στο Μπαλί. Μια προβλεπόμενη απόδοση είναι εκτίμηση του πωλητή. |
| «Το ενοίκιο φορολογείται με 10% για όλους.» | 10% για τους κατοίκους. Οι μη κάτοικοι να υπολογίζουν 20%. |
| «Η βίλα σας δίνει βίζα.» | Όχι. Η μόνη διαδρομή μέσω ακινήτου είναι ένα διαμέρισμα αξίας 1.000.000 USD και άνω, μέσω της Second Home Visa. |
| «Πληρώστε σε δολάρια.» | Οι συναλλαγές στην Ινδονησία πρέπει να γίνονται σε ρουπίες. |
Πώς να ελέγξετε, με τη σειρά
- Ρωτήστε ποιο δικαίωμα αγοράζετε και ποιανού το όνομα θα γράφει ο τίτλος ή η πράξη.
- Επαληθεύστε τον τίτλο και τον ιδιοκτήτη στο BPN, πάρτε βεβαίωση από το Πρωτοδικείο και ζητήστε από δικηγόρο να εντοπίσει κάθε υπογραφή που απαιτείται.
- Απορρίψτε κάθε δομή που στηρίζεται σε nominee ή σε ιδιωτικό συμφωνητικό για την «πραγματική ιδιοκτησία».
- Διαβάστε τη διάρκεια όπως την ορίζουν ο νόμος και η σύμβαση: πρώτα τα βέβαια χρόνια, μετά τα δικαιώματα επιλογής.
- Ελέγξτε τη ζώνη, το KKPR, το PBG και, για ολοκληρωμένο κτίριο, το SLF.
- Αν σκοπεύετε να το νοικιάσετε, μάθετε ποιος θα έχει το NIB και το KBLI και ζητήστε φορολογική συμβουλή για τον συντελεστή σας.
- Αγνοήστε τις υποσχέσεις απόδοσης και ελέγξτε κάθε ισχυρισμό για βίζα με την Υπηρεσία Μετανάστευσης.
- Συμβληθείτε και πληρώστε σε ρουπίες, με βάση ορόσημα που μπορείτε να επαληθεύσετε.
Τα κόστη που συνοδεύουν μια αγορά θα τα βρείτε στον οδηγό μας για φόρους και κόστη και τους κανόνες χωροταξίας στο άρθρο χωροταξία στο Μπαλί. Μπορείτε να δείτε τις αγγελίες μας στο Μπαλί, και η σελίδα μας για την Ινδονησία εξηγεί πώς δουλεύουμε.
